2019年，金华市区房地产市场整体运行平稳，市场供应充足，成交量有所回落，价格稳中有升。

　　一、市区住房销售市场运行情况 

　　（一）市场供应充足。 

　　2019年市区新建商品住宅累计新增供应18998套，新增面积211.61万平方米，截至12月底，全年累计可销售新建商品住宅面积为152.63万平方米，可销售住宅套数12242套，市场供应满足需求。 

　　(二）成交量下降。 

　　2019年，金华市区住房销售市场行情呈现先扬后抑特点，3、4月份现楼市小阳春，成交放量，5月份之后成交量逐步回落，到10月份又出行一波小高峰。整体看，1-12月，市区新建商品住宅成交15160套，同比下降1.7%，二手住宅成交11512套，同比下降25.3%。 

　　图1  1-12月金华市区新建商品住宅和二手住宅成交量（套）

   （三）价格环比涨幅收窄。 

　　1-12月，金华市区新建商品住宅销售价格环比月均上涨0.67%，其中5月、7月涨幅超过1个百分点，涨幅跃至全国70个大中城市第5位。分季度看，一季度月均涨幅为0.53%，二季度月均涨幅扩大到0.93%，三季度月均涨幅为0.77%，四季度月均涨幅回落到0.40%。 

　　二手住宅销售价格环比月均上涨0.12%，其中1月、2月、9月、10月和11月环比价格下跌。分季度看，一季度各月基本平稳，二季度月均涨幅回升至0.5%，三季度月均涨幅回落至0.17%，四季度转升为降，月均涨幅回落至0.20%。 

　　图21-12月金华市区住宅销售价格环比指数（%）

  　（四 ）价格同比保持上涨。 

　　1-12月，金华市区新建商品住宅销售价格同比涨幅从1月份的5.2%上升至12月份的8.4%，二手住宅销售价格同比涨幅从1月份上涨4.5%回落到12月份上涨1.5%。按照累积涨幅计算，1-12月市区新建商品住宅已累积上涨8.2%，已经超出全年涨幅不超过5%的调控目标。二手住宅累积上涨1.4%。 

　　图3 1-12月金华市区住宅销售价格同比指数（%）

　 　二、影响因素分析 

　　（一）房地产调控政策以稳为主。 

　　2019年7月和12月，半年内中央两提“不将房地产作为短期刺激经济手段”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，完善市场调控体系和基础性制度，保持房地产市场健康平稳发展。在此基础上，金华陆续出台相关政策，如购房、租房补贴政策，延长公积金提取办理期限，高层次人才的公积金贷款政策等等，促进房地产市场平稳健康发展。 

　　（二）住宅用地交易量减价高。 

　　在政策保持稳定的情况下，商品住宅销售价格走势受土地交易市场行情影响较大。三四月楼市迎来一波小阳春，再加上下调了土拍起始价与竞买保证金，2019年土拍市场迅速回暖。与2018年相比，2019年市区住宅用地出让地块虽然数量减少，但成交总额却上升，全年有更多大牌房企进入金华，房企拿地分布区域也更广。全年共拍出住宅用地22宗，全年成交面积90.35万平方米，比上年减少近两成；成交金额153.54亿元，比上年增加近六成。最高楼面价出现在二七区块，14170.48元/平方米，最高溢价率出现在金义都市新区，达68.1%。分区域看，主城区版块居多，金东和江南版块齐头并进，去年独占鳌头的金义都市新区仅有的两宗地块跻身溢价率前三。随着这些地块逐渐入市，市区房地产市场年底又有了一波小高潮。延续此行情的话，未来价格上涨的压力不小。 

　　（三）全装修住宅拉高交易均价。 

　　“全装修和成品交付”是2019年金华市区土地出让的常态。根据《金华市绿色建筑专项规划（2017-2025）》方案要求：市区一环内、婺城区核心区块、金东新城区核心区块、金华经济开发区湖海塘区块内所出让的土地均要求全装修和成品交付标准。随着规划的实施，进入交易市场的全装修住宅越来越多，装修标准亦是只增不减，较大幅度的拉升新建住宅销售均价。 

　　三、未来房地产市场走势预测 

　　从年初市场调研情况看，多数房开企业乐观认为，如楼市调控政策没有大的变动，按照以往惯例，年后的小阳春有望到来。但是突如其来的疫情打乱了房地产行业的各项经济活动。2020年春节期间，新型冠状病毒疫情迅速向全国蔓延。疫情爆发后，对楼市销售环节影响极为明显。随着疫情的持续发展，监管部门发布了要求各大房企暂停开放售楼部的通知，线下售楼处关闭，停工停售令接连而至，春节购房活动随之停止。受疫情、复工推迟和各售楼处强制关闭影响，主要依赖线下的房地产销售市场，可谓进入冰冻期，并将持续一段时间。这对于一些本来就资金紧张的部分房企，无疑是雪上加霜。在资金压力下，各开发商更加注重存量回款，很有可能出现以价换量的情况，来缓解资金压力，为更快销售回款，将会推出更可观的优惠政策。