定价中篇：excel价格表制作
本来按道理来说，此篇文章不应该写。其实上一篇文章已经基本把如何定价讲的明明白白了，而这篇文章其实讲的基本是：高中一些简单数学以及EXCEL的软件教程了。当然又由于涉及到最终价格表的形成，与定价无关，但定价又需要于此进行表现。有些人不需要看，但有些人要求下，我还是细致的说说吧。（上篇没看懂的同学，跳去上篇看，没看明白上篇，看这篇更糊涂）更建议各位同学买本资料学习一下，日妈的EXCEL功能是贼强大。
一般来说，当然这是我个人喜欢的方法，方式。当上篇文章读通，以及EXCEL运用熟练的哥们，基本可以知道。做价格表的方法很多，也比较多变。但基本原理还是在上一篇内容，就不阐述了。我说下我做价格表的步奏，第一步确定定价原则，具体来说步奏是这样的。
建立一个空白工作表，名字命名为定价原则或者你也可以叫定价逻辑反正都一个意思，然后，座落下，楼栋差、水平差、垂直差，请看下图；
定价原则工作表编辑
楼栋定价原则编辑
其中包含楼栋号，楼栋系数，楼栋价差、楼栋基准均价组成，项目核心均价以及项目系数怎么形成，我在上一篇已经仔细讲过了（不明白看上篇）。然后如何形成楼栋价差呢？这其实就是一个数学问题！如果数量好其实直接可以换算出来，下面这是给数学不好的人看的。如果把0.96与0.98之间比值换算就为1:1.020833333，然后楼栋系数是不是也可以这样理解，看下图！
而这几个楼栋的基准均价的平均数，应该就是5000，这其实就是一个数学问题，会EXCEL操作可以直接得出来。不会的就这样来理解，假设X值,1X、1.020833333X、1.020833333X、1X、1.020833333X、1X、1X、1.020833333X、1X；这些数据的平均值为5000，这时候可以解出来楼栋基准价了吧，如果还不懂，我建议不懂的人再参加一次高考好好学学，很有必要，要不然定价很糊涂，然后就求出以下数据了。
如果还是不会求出这个值，我就在叫一种方法，比较简单，当然软件用熟，不在此讨论范围内！现在1-48里面随便打一个数字，当然越接近5000左右为好，看下图函数，1-49的数字关系与1-48的数字关系按照系数相乘，就是1-49的数据，其他数据同理，然后，把所有的数据填满，就变成最后的图三，选取所有数值，得出平均值，当然不是5000了，选取1-48的原始5000值，上下调动一会也就可以调成5000了。
图一
图二
图三
以上把楼栋基准价确定以后，见下图，就成这样了，这个函数链接主要通过初始的1-48的5000值完成；
当楼栋基准均价确定以后，大家会有一个疑问，你上面还有一栏楼栋价差呢？这一栏呢，其实和楼栋系数一个道理，补充一下就是下图，其实我一般都喜欢把他空着，为是么空着，我在后面的章节里，会具体讲述动态价格表，而为了方便后续更改调节方便；
水平差、垂直差原则编辑
楼栋差完成后，一栋楼的基准均价就完成了。下面就把楼栋基准均价，落到这个楼栋的每个房间里，现在我在带大家理理思路价格表制作的逻辑——得出项目均价——均价落入楼栋——楼栋均价落入房号里，而价格表的制作也是这样一一进行的，逻辑顺序很简单，如果价格表做得少，最好按这步奏来，不容易乱。当然熟练的，理解深入的就不说了，个人有个人法，而且我的方式并不是标准答案，当然理论基础是一样的。
先看水平差的搭建逻辑，我选取假定的1-48楼做标本，请看下图；
上图中的水平系数得来，已经在上篇文章讲过，上图示例的水平系数是我方便计算，随意写，一点意义没有，这时候的水平价差如何确定呢，有两种方式，不用确定，用最后表格形成自动生成，或者按照比例先填一个数值，下面我给大家操作示范一下，看下图；
空格子乘以比例，以此类推，全部填满完成，就变成下图了；
如果输入随意一组数字呢？，看下图变化，自动生成所有数据；
当然了平时我做价格表没这么麻烦，我有时为了方便，直接手动输入水平价差，为啥这样呢，因为价格表最后如何形成，是经过层层讨论，以及市场变化，包括营销的拔高，我习惯性的是这样来搞，当然这样搞理论逻辑上不好完全解释但比较实用，看下图；
选取一个最低点，其他按照一定比例，输入一个数值，这样好处是啥，就是调整起来简单方便，不管楼栋差，水平差、垂直差，先期的评分即使在科学仍然避免不了主观性，只要是人类，其实辩证的来看，人类所有的学科都在主观性与客观性之间，如同科学一般，我个人认为是人类创造了科学，是由人类的伟大思想，创造了科学的世界观，并不是客观的科学被人类发现，即使修仙的客观世界里，科学的思考体系仍然是技高一筹的，即使修仙是种客观存在。当然扯多了，哎，老毛病改不掉，就喜欢吹，哈哈哈（此处有周星驰配音）。所以我这人经常喜欢说“人的赞歌”，人的潜力永远是无限。这样的好处，我在强调下，便于修改，你相信我，一定会有多方讨论的（除非你是领导，你说了算），这样直接修改数值就很方便，在回头看看评分合理，从新验证，相信我没必要，也会累死你。后续再说动态价格表以及价格策略，价格调整策略的时候就能深刻理解。现在会出现一个问题，大家不知道发现没有，按逻辑来说，水平之间其实是个比例问题，100也可以变成200，比如说我可以这样变化，理论上是合理的吧，对的这也是我想强调说明，见下图；
这样我到底该如何选择呢，这时候我要说一下，大家只要记住一个数据极差（就是最好与最差的值），为均价的15％-20％，这个到底该如何运用呢，这篇我先不讲，后续我细讲，其实刚才楼栋均价比例那个也是同理，因为在楼盘现实推售的时候，会按照实际情况拉大、拉小价差，比如客户斗集中在端户，可能需要通过价格策略挤压到其他单元，或者同时几栋楼推售，楼栋的现实喜好程度，有所差别，在开盘前，可能都需要进行调整，因此我才一直强调，静态价格表是最基础的，这些都在后话讲，这篇文章主要目的还是告诉大家如何制定价格表，一般静态价格表的编辑，其实在楼盘产品规划好，就可以发一小时做好，后续真正的价格表形成，一般在开盘前夕，客户的落位情况进行调整，一般在开盘前1-2天最为合理，客户排摸也是最为准确，还是留悬念，不讲！
这时水平差形成，然后就是垂直差了，垂直差相对，水平差比较简单，上篇我也说过了，也有个极差，均价的10％，示例的垂直差就是4955*10％=495.5元的平均分配了，当然了你按300进行分配也行，但不要超过495.5（拉的过大，会造成一个项目，两个项目的价，这是明显不合理的），其他主要就是我上篇讲到的跳差的注意，最终垂直差，拉大，拉小，还是看市场情况以及落位情况来看，具体不阐述，下篇见，这是我在范围内手动输入了一些垂直差，观众朋友们请看，下图，基本的定价原则已经出来了，
然后需要做啥呢？其实后面反而简单了，下面我就细讲一下最终价格表的生成；
最终一栋楼的价格表生成
上图我选取了4层5号楼，为起始点，然后先空着在这，然后进行函数编辑！具体如下方式进行编辑，看下面两幅图，我把所有的一单元，按照垂直差全部给编辑完；
最终图就会变成下图形式，请看图；
时在按照垂直的函数加法，就可以编辑出其他单元的数据了，当然还有其他更快更高级的制表方法，一般我也很少使用这种形式，但这种形式个人认为是最为便于理解，做多了自然有快速方法，加100，一拉到底，其他单元以此类推，
最终形成如下表格形式；
这时我想问，这栋楼的均价等于是么？这个数学问题很关键，也是我这种方法来调整数据的关键，主要与起始值的关系，好了，看这个方程式里面，有几个变量，其实就一个起始值，面积确定，均价确定，垂直差，水平差确定，求出来这个值很简单，找高中生买本书看看（顺带还得讲数学，我容易吗，你们不转发，不点赞，人家小心灵会受伤的），设起始值单价为X,这个公式的方程式为：5号单元总价｛X*93.51+X*93.51+(X-20)*93.51+...........(X+60)*93.51+(X*93.51+X*93.51+(X-20)*93.51+...........(X+60)*93.51｝+
4号单元总价〖｛X*93.51+X*93.51+(X-20)*93.51+...........(X+60)*93.51+(X*93.51+X*93.51+(X-20)*93.51+...........(X+60)*93.51｝+100*18〗+。。。。。。。。。。。。/总面积=4955元/㎡，其实数学好的人都已经看出来里面规律了，这是一个很简单的高中数学方程式，为啥我还要写这么复杂呢，我们用笔和纸运算比较简单，可以简化方程式，但表格最好不要简化，按照一个个这样相加求和便于后期修改，当然说了这多复杂原理，也讲一些简单方法，仔细看下图下下面，我随意输入一个数字，平均值已经出来，我随意输入数字调整也行，当然为了负责的精神，我才把原理讲一遍，如果愿意按照原理搭建求和也可以，但估计基本没人用；
几番调整之后，最终单价表，就成以下形式了，看下图，
这时候总价不需要我说了把，怎么做出来，我大概列一下，就是单价乘建筑面积，得出总价，一栋楼的价格表就完工了，看下图；
当然这两篇文章都是讲的静态价格表，其实确切的说上一篇其实内容都讲完了，这篇按说不该讲，但有些朋友确实不会，我就分享下我的方式，不是标准，如果你数学更好，软件用更熟，很多方式都可以。下面我才讲到一份真正的定价落实，而现在讲的都是静态价格！欢迎分享与关注，你们的支持与鼓励是我写作的动力。
