买房必看：三方面全方位分析惠州房价
1、GDP，代表经济发展水平和前景
一个城市的房价稳不稳，根本还是得看经济发展得好不好。（下图是来源于惠州统计局年鉴）
2018年，惠州创造了4103亿元的GDP，首次突破4000亿，增速6%，同比去年下滑了1.6%。
这里顺手提一下惠州房地产：2018年住宅销售额达1688亿元，商品房销售面积1663.37万平方米，增长1.1％，平稳发展。之前就写了一篇文章《 惠州卖了15万套房，却没人来惠州发展！》大伙可以去回看下。
如果一个城市的经济增速大幅下滑，按常理，肯定意味着居民可支配收入的下滑，公司都停产限产了，职工工作都难保了，哪里来的收入，那有能力去支撑高房价？
当然，GDP和房价并没有直接关系，比如长沙GDP过万亿，房价也还不如咱们大惠州。
判断一个城市的房产是否有投资价值，主要看这个城市常住人口的消费水平，人口情况，GDP并不是主要的衡量指标。
我这里的投资价值指的不是炒房，儿时刚需自住并实现保值期望。
2、房价收入比
“咱们中国的房价泡沫太厉害了，你看看房价收入比就知道了”，这是很多小伙伴跟我说的一句话。
通常意义上所谓的房价收入比，就是住房总价比上一个地区的家庭可支配收入。
什么意思？你可以这么理解，一个家庭不吃不喝多少年才可以全款买房？如果对照上面的表格，也就是说，一个家庭想要在深圳买一套标准大小的房子需要34.2年。
上面数据现实惠州的房价收入比为9.1，略高于合理水平一些，价格泡沫较小，但是惠州房子库存多。（从统计局的年鉴看，惠州平均年收入70890元）但这里头完全没考虑家庭花销问题，正常人能存个50%已经很勤俭节约了。
但是事实上，房价收入比应该这么理解：房价是对未来中高收入的反应。某上市公司当前股票的价格其实是包含了对未来预期的一个价值的，反应了投资者对于该公司未来的信心程度。
我们经常说的一句话，你买一个城市的房子，其实就是买了这座城市的股票就是这个理。
为什么要加个中高收入？因为城市化不可逆了，房价的稳定性对社会非常重要，所以只能卖给中高收入人群，而中低收入人群的安居问题，要么靠租，要么靠政府。
另一个是租金回报率，即租金与房价之比。显然，房价收入比越高，购房负担越重；租金回报率越低，房地产市场泡沫程度就越高。
3、职位供给数量
好的工作机会往往意味着城市对人才有自发的吸引力。
换句话说，如果一个城市没有好的产业承接、没有好的工作机会，即便是依靠性价比较高的房子，户口政策把人才吸引来了，也会留不住人才。
现在的90后最喜欢的行业是互联网、金融、新媒体等行业，在这几个领域，惠州能提供的岗位少之又少。哪怕近几年互联网，金融服务业稍微发展起来的东莞，机会也和广州深圳相差甚远。
所以在惠州从事互联网，金融服务业的朋友们即便受累受气也不敢轻易辞职，因为在惠州辞职意味着长期失业，而不像大城市意味着又一次跳槽加薪的机会。
总结一下：惠州能提供给年轻人（尤其是大学生群体）的机会少之又少，而落户门槛远高于周边城市。房地产市场也成大湾区唯一不限购的城市，成为炒炉，超过一半给深圳客买去炒房投资，没有吸引半丁点人过来发展。
而最为苦逼的是，炒房客把惠州房价炒高收割走人，最苦逼的是咱们惠州本地刚需者，不得不接这个盘。
所以，我一向建议惠州限购，买房得和户口、社保挂钩，这样子才能吸引一些有意愿来惠州发展的人才，哪怕给予这些人一部分优待也行。好过吸引一大批人来收割本地刚需，如今人为刀俎，我为鱼肉。
4、最后说几个结论：
房价收入比显示惠州的房价泡沫不大，但是如果结合经济发展下滑、房地产库存较多，对于年轻人的吸引力不足（人口不足），那惠州的房地产就挺危险了。
我们惠州的楼市，很大程度上是靠外来投资或投机支撑的城市，楼市容易受到调控政策影响，波动频繁。一旦楼市调控收紧，楼市就会应声而落；一旦楼市调控松绑，楼市也会迅速反弹。
楼市上半场是普涨行情，闭着眼买房都能从中获利；楼市下半场，普涨行情结束，楼市大分化开启，一二线与三四线，人口流入的城市与人口流出的城市，经济向好的城市与经济衰退的城市，将会产生巨大悬殊。
当然社会的稳定性最重要，所以刚需者不必考虑得太多，只要房子自己喜欢，月供压力不特别大，还是可以上车，国家不会让房价再出现大跌大涨。
前阵子深圳都开始反思高房价了，思考如何将人才留住，让他们不被高房租，房价吓跑。前副市长还提出一个大胆的猜想：住房制度以保障性为主，商品房每年降10%~15%，三年后回归到2015年的水平。
惠州你呢？会不会考虑卖房经济如同饮鸩止渴？会不会考虑学习周边制定较好的人才落户政策，打造良好的营商环境，吸引更多互联网、金融服务业到惠州发展，为惠州发展更年轻化、多元化做一些准备呢？
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