石家庄正定新区楼市调研（下篇）：只有改善房，只有投资者
数据来源丨国大地产、房天下、政府官网等
本文作者丨张泽丹
本文内容来自实地调研与政府官网，仅代表个人观点。
上篇正定新区调研文获得许多读者的转发与阅读，衷心感谢。
下篇调研，修改了部分错误数据，添加了许多项目照片、规划、效果、实景图，还有原创干货数据，主要内容包括：所有住宅项目概况、楼市前景、项目详解、文末总结等几个部分，详细解析“正定新区的房子值不值得买”以及“城市新区房地产前景如何”两大核心问题。
所有住宅项目概况
1.最详细准确的住宅项目分布图
▲正定新区建成区概况，截至2018年12月，可缩放至街道
从住宅项目分布图，可以一目了然的看出所有住宅项目的详细区位以及正定新区现在的建设进度。在此基础上，稍加观察，即可得出它们各自的区位条件。
很明显，区位条件最好的是正阳花园东区与西区。南北紧邻两大公园，东侧为地铁与商业集群，西侧为园博园大街，顺着园博园大街南下不远，即是已经举办过国际车展的会展中心，东西两区中间为综合商务大楼。注意，这些配套都已建成或即将建成，并不是一纸空文。
▲中心湖公园
▲会展中心掠影
▲综合商务中心，未来的政府大楼
目前正阳花园建设进度良好，预计明后年即可入住，可惜普通人一般买不到。除却正阳花园，区位条件不错的项目还有——紧邻地铁一号线与园博园的金科博翠园、金辉优步大道、博东园、辰景园、天山熙湖一期。
其实，正定新区起步区范围有限，地图看起来大，实际距离比较小，西部有两大公园、市政大楼、会展中心与古城区，中部有地铁与商业、产业集群，东部有大学院校（部分建成）、奥体中心（已建成）、青少年宫（即将建成）以及石雄铁路远景规划；两河贯穿，沿岸均有绿化带，加上其他市政配套的错落分布，严格来说，正定新区并没有区位很差的住宅项目。
2.住宅地块土拍统计
▲正定新区所有住宅项目概况，截至2018年12月
上图是正定新区历年住宅地块土拍统计，有一些地块无法查到，比如正阳花园与部分回迁土地，敬请谅解。
城市土拍，在房地产研究中，是具有前瞻性的重要数据。成交数据是天然滞后的，而土拍数据，是揭示未来的。
正定新区住宅地块土拍亩单价，从2013年的200多万，到2017年的1000多万，再回落至2018年的800多万，对比石家庄主城区的最新土拍数据，以及12月25日终止出让的两幅地块，可以看出：现在新区土拍行情遇冷，相比于2017年，亩单价下跌15%左右，楼面价维持在6000元/平左右，土地价值相当于主城区2.5环。
3.所有住宅项目数据详情
▲正定新区所有住宅项目概况，截至2018年12月
上图中，土地硬性数据来源于石家庄规划局官网，预计出售单价与总货值，出自于作者的粗略计算，总货值=（地上建筑面积-人才安置房面积）*预计出售均价。（注意，石家庄商品房楼盘，一般都会要求配建相当于地上总住宅建筑面积5%的廉租房。因为预计出售单价比较保守，所以我选择忽略配建的廉租房面积比例，以对冲预计出售单价造成的误差。看不懂以上内容的，选择跳过即可，造价专业人士可以在后台私信提出意见，我是机械专业的）
粗略估算，目前正定新区已公示的住宅项目约有19个，在售或还未开盘的商品房住宅项目约有10个，预计总货值172亿以上。已经交房或售罄的项目有3.5个，包括天山熙湖一期、恒山天成雅苑、众美凤凰府、旅投福美十号院西区。
能查到的住宅项目规划总户数，约为17385户，按照地块规划，预计天山国府壹号西区、恒山天成雅苑、常新家苑的总户数约为2000户。也就是说，截至到2018年12月底，正无路以南方向，正定新区商品房供应套数，约为19000套左右，按照每户3人的标准，可以容纳的居住人口为6万人左右（有别墅项目，容纳人口更多）。
2017年中旬，市政府曾发布过《石家庄正定新区棚户区改造项目环境影响报告书》，书中指出——起步区内有20个村庄、计划安置居民14719户、到2022年建成三大回迁社区（目前常山、诸福屯、三里屯回迁区都已动工，有的地块已即将交付）。也就是说，新区起步区，大约有原住民14719*3=44157人。
按照正定新区规划，起步区建设范围35平方公里，居住人口30万人，而现在，新区已公示规划的项目中，商品房与回迁房大约可以容纳10万常住居民。
以上，数据计算不太严谨，已尽量做到客观真实，数据化还原正定新区现阶段的城建进度。
楼市前景
1.土地市场
从正定新区2018年的土地市场来看，亩单价、楼面价下跌，配建要求放松，竞拍次数变少，土地流拍、停拍次数明显增多，土拍行情明显惨淡，意味着整个区域未来一段时间内，楼市行情会相对冷清。
▲2018年石家庄成交亩单价在800万左右的部分住宅性质地块
如果将正定新区2018年住宅地块的成交详情与主城区成交的住宅地块做对比的话，可以发现：
- 从成交地块的亩单价来看，正定新区与主城区2.5环以外、3环以内的住宅地块相差不大；
- 从成交地块的楼面价来看，正定新区的楼面价反而略高于主城区2.5环以外、3环以内的住宅地块；
- 正定新区的住宅地块容积率普遍不超过2.0，而主城区一般不超过2.5，这意味着同样大小的用地面积，正定新区的住宅地块可供给的商品房数量更少，同时也意味着正定新区将来的人口密度会小于石家庄主城区；
- 正定新区已成交住宅地块，都有统一的容积率与建筑高度要求（建筑层数不超过18层、容积率不超过2），再加上正定新区“小地块、密路网”的科学城市规划，未来正定新区的市容市貌很明显会强于主城区。（研究证明，城市建筑过高、密度过大、疏路网、大地块，会造成空气流通受阻、土地浪费、交通堵塞、城市功能缺失等一系列问题）
2.供需关系
前文提到过，正定新区现在拥有约44157位原住民，现阶段回迁与商品房供应量可以满足10万人的居住需求，所以只靠原住民的居住需求是不可能支撑起正定新区楼市成交的。
更多需求，来自于主城区的投资与改善人群，以及2020年前后可能会随政府搬迁而至的部分公务员。所以正定新区商品房定位，绝大多数为首改与中端改善。
▲正定新区所有住宅项目概况
从正定新区所有住宅项目概况，与实地调研时获得的项目销控信息，以及国大地产在主城区拥有的50多个在售楼盘销控信息，可以得出以下结论：
- 正定新区所有的住宅项目，户型设计都偏大，几乎没有两室，以小三室和大三室为主。户型设计与目标人群的需求相符合，并无问题。
- 金科博翠园和金辉优步大道，限价13800元/平，实际销售中会捆绑30~50万不等的车位，相当于实际单价为16000元/平以上。从官方宣传的口径中得知，两个楼盘月均销售额约在50~60套左右，实际应该低于这个数字（估计不到40套）。
- 与融创中心和恒大御景半岛相比，同样都是一万六以上的实际成交均价，融创和恒大可以做到月均销售100套以上，尤其是融创中心，单价与户型面积相差不大。这说明，正定新区目前的实际购房需求要远小于主城区二环外。
- 天山国府壹号、金科正定悦府、金辉中央云著、润江府这四个楼盘，对比预计总货值与土拍成本，可以发现——它们如果按照我个人的预计出售均价进行销售的话，可能会赔本。所以理论上，这四个楼盘的均价会超两万。均价一旦超过两万，按照目前的行情，没有营销爆点出现，大概率月均销量不超过30套，去化周期一年以上。
- 金科博翠园、金辉优步大道是十年限售的，天山熙湖二期、恒山天成丰园是五年限售的。十年限售过于严苛，五年限售可以接受。
项目详解
1.广泛采用的建筑风格与项目规划
正定新区因土地出让要求，住宅项目普遍采用小高层与“伪洋房”两种建筑类型；整体项目规划南低北高，北侧高层建筑为人才安置房或廉租房；普遍采用新中式与新亚洲两种建筑风格，外立面选择底部石材、上部真石漆的搭配方式，也有一些项目是仿面砖涂料。
从外表上来看，新中式和新亚洲两种建筑风格很好分辨。新中式建筑，无论是细节、配色还是园林景观，都带有很明显的中国风色彩。新亚洲建筑，一般为三段式设计，浅色系基座+赭色墙身+赭红色屋顶，搭配突出屋檐、深色腰线、简洁线条，园林设计讲究平衡对称。
▲新亚洲建筑风格
▲中式建筑风格
说白了，新中式建筑项目，偏中国风；新亚洲建筑项目，偏现代风。
还有一个更简单的区分两者的办法，就是根据项目名称的不同来确定该项目的建筑风格。一般，项目名称中带有“府”“院”“著”“源”等字眼的都是新中式建筑。而如果项目名称比较现代化，比如金辉优步大道、金科博翠园等，一般就是新亚洲或新古典建筑。（融创的中端产品，比较喜欢用新古典建筑风格）
5年后，新区一大批住宅小区交房，都是如上图所示的新中式或新亚洲风格的精致小区，市容市貌会远超主城区。以后有机会去其他城市调研的话，会给读者讲解更多的常见建筑风格，比如ArtDeco、现代、赖特、古典等。
2.每一个住宅项目概况
▲再看一眼项目分布图吧
➢金科：博翠园·正定悦府
金科博翠园和正定悦府都位于迎旭大道上，只不过一个在西一个在东。博翠园定位首改客群，西侧为地铁一号线和园博园，取得房本后十年限售，限价13800元/平，目前尾盘在售，捆绑车位，毛坯交房，赠送太阳能；正定悦府定位高改客群，目前四个证，售楼部没有对外输出项目信息，预计均价会在两万左右，产品将有所升级，增加一些必要的核心配套，比如现在流行的科技住宅、地暖新风、智能家具等，开发商嘛，能用的招数就这几下。
金科在2018年又拿下一块地，位于奥体中心东侧，和金地华润的地块在一起，项目规划证已下，案名还没定，暂时叫集美郡。地块面积不大，目测又是一个类似博翠园的首改项目。
以下为金科博翠园和正定悦府的规划图、效果图、实景图，仅供读者参考。
▲金科正定悦府售楼部与背后的项目实景图
▲金科正定悦府规划图
▲金科正定悦府效果图
▲金科博翠园规划图
▲金科博翠园实景图
▲金科博翠园效果图
➢金辉：优步大道·中央云著
金辉优步大道是一个定位首改客群的住宅项目，位于金科博翠园北侧，分南北两个地块，体量不小，营销策略和博翠园相差不大，也是13800元/平捆绑车位，限售十年，一期只剩尾盘，在售二期地块。
金辉中央云著，是一个别墅盘，宣传套价500万起步，位于园博园西侧、正定古城东侧。项目特色与荣盛和府有些相似，也是新中式建筑风格，加上下跃小院。这个楼盘的售楼部很难找，同事开车载着我，导航不通，最终在边缘绕了好几圈之后无奈离开。（金辉售楼处比较乱，不如金科，以前公司接过渠道，被售楼部截客，做事不地道，遂取消合作）
以下为金辉优步大道和中央云著的规划图、效果图、实景图，仅供读者参考。
▲金辉优步大道实景图
▲金辉优步大道效果图
▲金辉中央云著规划图
▲金辉中央云著效果图
▲金辉中央云著效果图
▲金辉优步大道一期规划图
➢天山：熙湖一期·熙湖二期·国府壹號
天山熙湖一期已交房，位于金科博翠园东侧，二期位于金辉优步大道东北方向，限售五年。天山熙湖，是天山很成熟的一个产品系列，所有的天山熙湖都长一个模样，以多栋洋房为主要组成单位，南低北高，整个小区以水系贯穿，水系很浅，水道为瓷砖铺设，不太自然，洋房一二楼均有小院。
天山国府壹號，分东西两区，东区由两块连在一起的地块组成，是新区面积最大的单个住宅小区。对外宣传是天山迄今为止最高端的项目，内部由一条周长超过一千米的水系围绕连接，最宽处二十余米，最深处1.2米，号称可以让业主划船归家。园林设计方面，搭配环水系跑道和风雨连廊，新中式建筑风格。另外，整个项目为全被动式建筑，冬暖夏凉，节能环保。
天山国府壹號东区，售楼部预计销售均价2.2万左右，目前四个证，设计理念很出奇，是新区唯一一个有点意思的楼盘。不过我个人觉得，如果不是因为建筑密度太高，天山九峰应该是天山最高端的住宅项目。
以下为天山熙湖和国府壹號的规划图、效果图、实景图，仅供读者参考。
▲天山国府壹號工程实景图
▲天山国府壹號沙盘图
▲天山国府壹號效果图
▲天山国府壹號售楼部
▲正定天山熙湖一期
▲天山熙湖实景图（开发区）
▲天山熙湖实景图（开发区）
▲天山熙湖实景图（开发区）
▲正定天山熙湖二期规划图
▲正定天山熙湖一期效果图
➢众美凤凰府·恒山天成·旅投福美十号院
众美凤凰府已售罄，即将交房，位于奥体中心北侧，据说交房质量太差，存在业主纠纷。
恒山天成，由雅苑、颂园、丰园组成，位于园博园西北方向，定位首改客群，雅苑已交房，由恒新地产开发建设，是一家正定本土房企，产品中规中矩。
旅投福美十号院，位于金科正定悦府北侧，分为东西两个地块，体量不小。西区已交房，产品中规中矩，东区三恒科技洋房在售，均价一万五~一万六，首付50万起。
以下为三个已交房项目的规划图、效果图、实景图，仅供读者参考。
▲旅投福美十号院效果图
▲旅投福美十号院实景图
▲旅投福美十号院西区实景图
▲旅投福美十号院西区单元门
▲旅投福美十号院俯瞰图
▲旅投福美十号院西区实景图
▲恒山天成丰园规划图
▲恒山天成雅苑沙盘图
▲恒山天成售楼部
▲恒山天成颂园规划图
▲恒山天成颂园效果图
▲恒山天成雅苑实景图
▲恒山天成雅苑俯瞰图
▲恒山天成雅苑实景图
▲众美凤凰府实景图
▲众美凤凰府规划图
➢润江府·剩余的项目
润江府位于国府壹號东区的东侧，到现在还没建售楼部，但工程在进行，润江这个项目，搞不好要赔钱，所以现在有点放弃治疗的感觉。
远洋安联万和学府，体量不小，位于旅投福美十号院北侧，区位条件一般，目前还没有出效果图，只有规划图，部分被动式部分装配式，可能会带来小惊喜。
福安壹号院、涵碧苑，两个隐藏有些深的楼盘，很难查到相关信息。正盛和正塬，以及新区投资三家公司，应该是兄弟公司，背景都为新区政府。政府建的住宅项目，一般都结实耐操，但不够美观。
辰景园和博东园紧靠在一起，左右为金科金辉和天山，西侧为地铁一号线园博园，区位条件很好，应该为某两个单位的住宅项目，目前工程进度良好，和金科博翠园、金辉优步大道一样，明年年底差不多能交房。
正阳花园不多说，工程进度良好，由东西两个大区组成，总占地400多亩的庞然大物。东区四个地块，西区六个地块，容积率2.3~3，稍微有点高，意味着可能存在30层以上的高层住宅建筑，如无意外，将是正定新区最高的住宅楼栋。（我们不一样...）
以下为上述项目的规划图、效果图、实景图，仅供读者参考。
▲正阳花园西区实景图
▲万和学府规划图
▲润江府效果图
▲润江府规划图
▲润江府工程实景图
▲福安壹号院规划图
▲辰景园规划图
文末总结
正定新区楼市调研，至此告一段落。
如果2020年前后，市政府可以搬迁到正定新区，5年内，这块区域实际土地价值应该与主城区2环以外、2.5环以内相当；10年内，若学区、医疗、产业三大最难完备的配套和二环内相差无几的话，理论上，正定新区的土地价值要超过石家庄二环内主城区。（城建规划更科学合理，参考郑东新区，是可以进行部分类比的。不过，价差肯定不如郑东新区那么大，毕竟标准不如郑州）。
投资新区房产，前期性价比极高，但风险也很高，因为政策不确定性太强；中期，政策明朗后，性价比降低，但依然有风险；后期，没任何政策风险，市政配套齐全后，市容市貌远超主城区，同时房价超越主城区。
综上，参考石家庄主城区房价，现阶段正定新区商品房定价15000无捆绑，是比较合理的；超过这个价格，没有其他产品上的新突破，去化速度会极慢。新区，现在缺乏一个有足够号召力的开发商，在地铁与园博园北侧地块，做一个性价比极高的爆点楼盘，来证明自己。
另外，对于房地产而言，城市新区是天然投机的。城建初期一定是备受争议的，最大的风险是政府没有搬迁、市政配套停工、撤资等。但更可怕的地方是，无人能确定新区的未来是怎样的，从上至下，态度都很暧昧。所以，正定新区的房产，与刚需无关，主要需求群体为——原住民、主城区长线投资者、后期公务员、后期喜欢滨河公园的老年改善群体。这也是为什么正定新区几乎没有两室户型的根本原因，三室起步，上不封顶。
最后，建议购房者，若有自住需求，可以选择购买新区房产。若近期没有，则最好选择观望到明年年底，地铁通车后。
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