房地产税来了，房价会跌吗？
上周，第十三届全国人民代表大会常务委员会决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
喊了十几年的房地产税，终于要来了。
01房地产税会怎么收？
实际上，早在2011年，我们就在上海和重庆试点了房产税改革。
上海市房产税主要针对新购住房的，并且需要同时满足两个条件才会征收房地产税：
1、非首套房
2、人均居住面积超过60平米
比如说，一对夫妻，第一套房买了80平米，第二套房买了100平米。两套房加起来是180平米，就要对超出的60平米征税。
上海目前实施的房地产税的税率是0.6%，税率也不算太高，对于绝大部分刚需群体的普通人来说，房地产税的影响是微乎其微的。
重庆主要对独栋商品住宅和高档住房征税，普通住宅不征税。还有就是买入的增量高档住宅，统一有100平米的免征面积。
重庆和上海很大的区别就是，对存量征收，并且采用递进式收税，税率在0.5%-1.2%之间，即房子越贵，税率越高。
那么，新的房地产税可能会吸收上海和重庆的特点来进行征收。
首先，统一对存量市场生效，即所有持有房子的都要收，让房地产税更偏向于一种“资产税”。
其次，国家统一制定人均免税面积（可能40平方米－60平方米），只有超出部分，才会纳入征税范围。此外，结合现在老龄化的趋势，养育子女可能会增加免征面积，并有一些奖励措施。
最后，可能递进式征税，房子越贵、房子套数越多税率越高，从而实现缩小贫富差距的目的。
所以，如果是刚需自住的房子，都有望在免税范围之内。但对于囤房、炒房者来说，房地产税无疑将大大加大其成本和风险。
02房地产税会让房价跌吗？
我们需要明确的是，最终决定房价是否上涨的根源就是两个：货币和需求。
没有任何东西可以阻止房价上涨，只有货币和需求。
从过去经验看，对上海、重庆的房价影响不太明显，因为上海是人口长期净流入的超大型城市，叠加货币政策的影响，所以房价整体看涨。
此外，还有一些政策因素。
两地采取柔性手段，主要是怕强度太大会产生负面影响。
毕竟，从土地财政切换到房产税模式，是一个巨大的跳跃，这个过程不但面临意识形态的障碍，还有利益重构的挑战。
比如，目前房产所有权依然建立在土地70年使用权之上，房地产税会强化产权概念，纳税人必然要对土地国有机制提出挑战，这需要土地国有这种根深蒂固的意识形态防线做出让步。
比如，房产税会触动精英阶层和广大中产阶层的利益，精英阶层往往拥有多套住宅，房产税会直接侵害他们的既得利益。
而对一般中产家庭而言，房地产也是财富的主要部分，官方能拿出什么样的政策来赎买这种既得利益结构，充满了未知数。
所以，房地产税短期是楼市利空，主要是影响预期，成交量会降低，价格会下跌，但是长期来看不会阻碍核心地段房价上涨的大趋势。
不过这种涨幅是相对有限，并且存在马太效应。
房地产税会推高核心地段的房价和租金，并且房东缴纳的房地产税会直接转嫁给租客和二房东，边缘地段则凉凉——三四线城市的房价不容乐观，一二线城市的老破小、远郊房也将会被大量抛售，而且很难被接盘。
因为现在中国每年出生人口大幅度下降，再结合今年恒大等很多事情，房地产行业已经走到了分水岭。
而房地产税出来后，一些持有多套房的人，会因为 “持有成本”而选择抛售，或者多套换一套进行置换。
未来，人们更想通过买品质住房实现【安居】，而不是通过炒房来赚钱。这样，房产税的部分目的也就实现了。
房子的金融属性一旦被去除，投机的利润空间也就被压缩了。
对于很多有钱人来说，已经有了大house，手上又有资金，想像以前那样通过买房投资再赚几倍的钱，是很不现实的。
毕竟，流动性更好的、增值空间更大的投资标的又不只有房子一种。
只不过新的游戏，需要新的玩法：早年投资房子的人，要有上杠杆的勇气和魄力；现在参与新游戏的人，需要有逆人性的智慧和耐心。
03房地产税的其他影响，一个有趣的猜想......
新的游戏是什么？
是未来中国超发货币的载体。
要知道，现在中国的货币发行量已经超过了200万亿，是美国M2的2.05倍，也遥遥领先美国的GDP总额，广义货币余额几乎是欧美日三个主要经济