一文弄懂什么是EOD模式
EOD火了？EOD一定会火。
原因：一是我们高质量发展已经到了这个阶段；二是我们对于碳达峰碳中和的国际承诺；三是中央的政策导向。
对于建筑企业来说，EOD竞争的关键是设计能力。一个地块，怎样按照EOD的理念设计出来，怎样在实现生态保护、生态优美的同时，带动关联的、有收益的其它产业的发展。所以，设计能力是两个方面：一是项目的规划设计和工程设计，二是投融资模式(含财务平衡）的设计。
10月15日，生态环境部联合发改委、国家开发银行印发《关于推荐第二批生态环境导向的开发模式试点项目的通知》，通知提出了5项申报条件(需同时满足)，每个省份申报数量原则上不超过3个，本次重点支持实施基础好、投资规模适中、项目边界清晰、反哺特征明显、环境效益显著的试点项目。
大约1年多前，上述三方发布了《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目的通知》，今年4月，在生态环境部公开的试点项目名单显示，第一批试点项目合计36个，期限为2021-2023年。据悉，项目拟投资近1400亿元，拟申请贷款金额为700多亿。
EOD要火。那么，什么是EOD模式以及EOD项目如何实施。
一、跟达康书记学习什么是EOD？
热播剧《人民的名义》中讲了一个达康书记将林城煤塌陷区改造成湿地公园和开发区，最终造福一方的故事。
事实上，这个故事是有原型的：即江苏省徐州市的潘安湖国家湿地公园。2010年起当地通过“挖深填浅、分层剥离、交错回填”等技术改造塌陷区，恢复土地生态调节功能，同时建起了湿地公园景观，接着又规划了污水厂、交通路线、幼儿园、医院等配套设施，打造集康养、休闲旅游、电子商务、高端住宅于一体的现代生态新城，实现了从一城煤灰半城土到一城青山半城湖的转变。
2017 年底，领导人视察潘安湖采煤塌陷区整治工程时，指出“资源枯竭地区经济转型发展是一篇大文章，实践证明这篇文章完全可以做好”，首次提出了“只有恢复绿水青山，才能使绿水青山变成金山银山”！
此处的潘安湖项目其实即可看作EOD的官方范本。
二、简介：传统补贴难维系，借鉴地铁商圈的开发模式
回过来讲，什么是EOD，套用官方解释：
EOD（Ecology-OrientedDevelopment）模式是以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合。
在笔者看来，狭义的EOD模式其实主要就是将生态环境治理带来的经济价值内部化，以解决环保前期投入的资金问题，简单的说，EOD就是怎么让绿水青山真正变成金山银山！
长久以来，环保作为传统的正外部性产业（即给他人谋福利，自己却没有得到相应补偿），市场机制一直不能有效的进行资源配置，因此环保产业主要依靠政府的购买服务和补贴。
但依靠政府补贴，显然不是最佳策略，尤其是当政府缺钱的时候，整个产业都显得岌岌可危。
要想解决正外部性产业的困境，一个常用的现代化方法即是依据科斯定理，明确产权，通过市场机制来实现资源的最优配置。近年来发达国家推行的污染排放权即是很好的例证，我国目前也正积极推行排污权、炭排放权等交易制度来健全环境治理的市场体系。
在EOD模式中，项目公司通过改善环境，用优良的生态基底吸引产业和人口，并将环境效应带来的社会效益增值进行提前锁定，实现区域整体溢价增值，并以此实现对环保产业的反哺，以解决环保项目财政投入不足的突出问题，从而实现社会可持续发展。
如果回顾城市发展历程，我们其实可以发现EOD并不算是一种全新物种，类似的还有TOD（公共交通导向型开发模式），SOD（公共服务导向型开发模式）等等。以TOD为例，项目公司以火车站、地铁站等为中心，以400-800米为半径，打造集商业、文化、教育、居住等为一体的商业综合体，实现土地增值+物业增值。大家常见的各大地铁商场即是这种模式的典型代表，例如上海五角场的万达商场。
而运作这类项目的公司则以香港地铁公司为代表，港铁公司通过对轨交和物业的统一规划设计，并与政府协商，提前获得地铁站附近土地，锁定由于地铁开通预期带来的土地溢价收益，随后一边俢地铁，一边在地铁周边开发物业。在土地升值之后，港铁一方面通过拍卖方式将地铁上盖的土地卖给开发商，或自己做房地产开发，实现土地增值收益和房地产开发投资收益，另一方面，通过对开发出的地铁商业办公等自持物业运营，获得物业升值收益和物业租金收益。通过这种模式，港铁公司实现了持续盈利，建立了全球首屈一指的城市轨道交通体系。
内地的深圳地铁也基本学习的是港铁模式，从2013年开始即实现盈利，成为我国为数不多的盈利的地铁运营商。值得一提的是，在2015年著名的万科股权之争中，万科曾计划引入深圳地铁，其背后同样有“地铁运营+上盖物业开发”的战略考量。
三、路径：看EOD如何化绿水青山为金山银山
由上可见， EOD模式与上述TOD类似，其实现路径基本分为三步走：
1) 重构生态网络：通过环境治理、生态系统修复、生态网络构建，为城市发展创造良好的生态基底，带动土地升值；
2) 整体提升城市环境：通过完善公共设施、交通能力、城市布局优化、特色塑造等提升城市整体环境质量，为后续产业运营提供优质条件；
3) 产业导入及人才引进：通过人口流入及产业发展激活区域经济，从而增加居民收入、企业利润和政府税收，最终实现自我强化的正反馈回报机制。
其对应的收益来源主要分两块：
1）土地溢价及土地出让收入。通过环境改善实现土地增值，再分享土地一级出让收益或者地产开发来实现资金需求平衡可以说是当前EOD模式的核心，这也是最直接的最快速的收益模式，但这可能将EOD项目做成生态环境治理类项目与地产项目的组合，没能将生态导向纳入项目前期规划、建设、运营、产业导入的全盘考虑，因此缺乏可持续发展的能力，且土地溢价及土地出让收入直接作为项目收入缺乏明确政策支持。
2）产业反哺分成收益。就目前来看，实现生态与产业有效融合的项目较少，这主要是由于产业培育周期较长，不确定性较大，且项目参与主体多，生态价值难以定量测算，主体之间难以确定收益类型划分，对参与主体的实力要求高，这方面还有待进一步探索。
4月28日，生态环境部等三家单位联合发布《关于同意开展生态环境导向的开发（EOD）模式试点的通知》，审核公布了36个试点项目，并且提出：
强化项目收益内部反哺机制。试点实施单位切实加强公益性生态环境治理项目与相关经营性产业开发项目一体化融合实施。实施中可适当优化试点依托项目，加大产业收益对生态环境治理的反哺力度。
随着国家对于EOD模式自平衡有挂支持政策的明确和强化，随着”生态产品价值实现机制“的逐步落实，在高质量发展、重视生态保护和生态优美、碳达峰和碳中和的背景下，相信EOD模式必将成为新型城镇化建设、乡村振兴的重要、乃至主流模式。地方政府、城投企业、银行金融、建筑企业必须予以重视。
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