【上海·金山】“上海湾区”- 金山丨2021年你买的一套新房在不在这里？
7月9日，据金山区五届区委十三次全会上获悉，金山区贯彻落实十一届市委十一次全会精神，制定全面提升城市软实力的实施意见，将进一步加快产业转型、空间转型、治理转型、形象转型，以一系列转型发展的“硬招数”提升城市软实力。
“就金山而言，提升城市软实力，就要按照‘南北转型’战略要求，加快转型升级步伐，全面优化核心功能，全力打响‘上海湾区’城市品牌，不断增强城市的凝聚力、吸引力、创造力、竞争力、影响力。”
中共金山区委书记胡卫国表示，一方面，金山区将通过推动经济、科技、产业、基础设施等方面的转型升级，不断转化为制度、体验、品牌、环境等软实力优势；另一方面，通过持续提升人才、治理模式、创新生态等软实力，为转型升级集聚要素、激发潜力、构筑优势。
据悉，金山区还将以形象转型为依托，加快打造与“上海湾区”城市品牌相符的城市气质，充分彰显城市软实力的独特魅力。坚持以全力打响“上海湾区”城市品牌为牵引，全面展示更富魅力、更具亲和力、更有吸引力的风范形象，让越来越多的人向往金山、来到金山、留在金山、热爱金山、宣传金山。
那么，金山的新房究竟值得买吗？同样价格在市内又能买到什么样的房子？
从房价方面来看，金山是非常适合刚需购房者置业的板块之一。根据目前最新的房价显示：
2021年至今，金山房价有多月位于2字头。这几乎是上海房价的地板了。
如果落实的单个项目，这个板块甚至能找出不少总价在100多万的房源，例如位于金山中部的澜庭、新未来樾湖、新华御府。以及位于近期比较热门的金山枫泾板块内的华发招商依云四季、梧桐印象等。
但即使这样，依旧有很多刚需客对在金山买房这件事情感到很犹豫，原因有三：
第一：在购房者印象里金山是距离市区最远的区域，通勤不便。
第二：在购房者的印象里，金山应该是落后的小山村，配套能级落后。
第三：在购房者的印象里，金山是“最稳定”的一个区域。因为这个板块一直都没有能令人振奋的大型利好的落地。
于是，抱着探究的心，小编为想上车的刚需购房者带来了这篇板块评测：
金山这块上海房价地板，到底值不值得置业呢？
问题一：最远的板块
也不见得不能通勤市区
诚然，金山的确距离市区非常远，也没有传统意义上的轨交。但事实上金山通勤市区，并不是一个大问题。原因在于：金山有轨交22号线，也就是常说的“金山小火车”。
小火车与普通轨交一样，是可以刷公共交通卡，平时出行不需要买票。进站之后还有站台等候区。（注意，都是无座票，跟地铁一样，先到的有座位）。
附上小编看房乘车实拍：
虽然不像传统地铁一样几分钟一班，但如果掐准时间，乘坐22号线可直达上海南站，并且所需的时间并不长。具体时刻表如下：
其中直达的那班轨交仅需32分钟即可到达上海南站，再由上海南站为起点，通过1号线、3号线和5号线快速接驳上海各大市区CBD。
当然，没有对比，这个数据就显得有些不直观。所以我们以32分钟为界、上海南站为起点，通过轨交像外蔓延。能到达的地方有：1号线中山北路站、5号线东川路站以及3/4号线中潭路站。其中中山北路以及中潭路均是12万+的内环地段，可比性不大。但即使是老闵行的东川路站，也是改善型的置业地。
具体来看：东川路站周边目前在售的新房仅有紫竹半岛三期，房价约为7万/平米。相比于金山众多100多万的新房项目，这个价格就要高出太多了。
即使是把通勤的时间线拉长至1小时：也就是从东川路延长到奉贤新城。
那能买到的项目也均是4字头，例如：保利明月湖光（均价约41000元/平起）、银河丽湾（均价约40000元/平米）等。可以看到，同样的通勤时间，金山新房的性价比要远远高于奉贤新城，甚至是老闵行。当然，对于十分注重通勤时间的购房者来说，如果以同样的价格，直接买上海南站旁的二手房，是否是一个更好的选择？
同样的价格想住进市内，能买到哪里呢？
根据一手房房价数据的显示，目前金山新城板块新房均价约2.38万元/平米，也就是一套100平米3房的户型，总价约为240万元左右的价格。
而在上海南站附近，240万左右已经买不到像样二手房了。能买到的，都是80年代的二手房，并且均是户型为建面约40平米左右的1房房源。不管是居住环境还是后期物业，相比新房都相去甚远了。附上类似小区实景：
即使再退一步，选一个地段靠外围一点的，但房价再便宜一点的地方，例如松江老城区，那同样价格，能只能买到九年的老公房？附上小区及周边道路实景：
可以看到，在松江和闵行也同样能买到跟金山新房一样价格的二手房，但这些房子大都在90年以前，像梅陇二村甚至都是30年前的房子。当然，有舍就有得，松江和闵行比起金山来说，地段确实要好上不少。
问题二：偏远金山的配套并不是短板
住在金山卫站旁，这里能享受的商业配套比起很多近郊板块，都要完善很多。大型商业配套：金山百联、金山万达等。
在板块城区主干道卫清西路两旁更是分布了像华润万家、卜蜂莲花、苏宁易购在内的多家超市。虽然高端商业不多，但能保证日常的购物需求。
教育方面，有金山区重点蒙山中学，其升学率在全市都享有名气；还有同凯中学，这所学校发展后劲很足。另外，金山新城还分布海棠小学以及多所幼儿园，教育资源涵盖全龄化需求。
周边教育资源
复旦大学附属金山医院
问题三：想买有置业前景的板块又能去哪里呢？
金水湖产业新城金水湖产业新城位于上海西南，杭州湾北岸，金山区东部，是上海市级工业区。当然金山工业区不是传统意义上的满是污染的工业区。而是以金水湖产业新城为核心，围绕“创业金山、宜居金山、和谐金山”的总体目标。
值得一提的是生态景观，项目周边有近40万方金水湖公园。金水湖水域总面积近20万方，引入天然优质水源，设有游艇码头，垂钓观景平台，15万方开放式滨湖景观绿化带，两大主题公园，生态氛围浓厚！以“绿色生态、低碳节能、智慧互联”为三大特色亮点，打造集居住生活、商务办公、休闲娱乐于一体的现代化智慧新城。
在产业新城东侧，政府围绕金水湖统一打造的与产业区配套的综合性居住社区，包含居住、办公、商业、娱乐、购物于一体，就是金水湖产业社区。
这是一个能使未来居住环境质变的规划。
枫泾特色小镇
2016年10月，国家住建部等多个部门公布了第一批中国127个特色小镇名单，上海占了3个名额。枫泾镇是上海3个特色镇之一。
每个“特色小镇”都有着其独特的底蕴存在，枫泾特色小镇的发展中在统筹考虑城镇形态、产业定位和功能布局，探索一条国际化大都市郊区小城镇的建设之路，枫泾镇是这种发展模式的试点。
是试点更是示范，所以无数利好来了。
乐高乐园确认落子金山枫泾，计划2023年开园，总投资约5.5亿元，建成后将成为全球最大的乐高乐园度假区之一，将建设与之相配套的全场景式主题酒店，形成东有迪士尼，西有乐高之势。
当年迪士尼带动川沙板块一跃成为浦东核心地段，乐高乐园也会对枫泾板块带来巨大的影响。（从规划公布时的1W+房价，到迪士尼开园后的3W+房价）。
“乐高乐园”+“五星级酒店”，你可以将这看成标准配套。
五星级劲霸枫泾酒店目前正在建设中，众所周知，五星级酒店对选址都有着非常严格的筛选标准，它必须满足四个一级：一级城市的潜力区域、一级区域的核心地段、一级的交通支持、一级成熟的商业配套辅助运营。
这也从侧面印证了枫泾正处于绝对的“潜力地段”。
交通是“横亘”在很多城市发展的难题，但经过数年努力，未来枫泾也会将这个难题牢牢把控。
在枫泾境内有三条高速通过，S32申嘉湖高速、S36亭枫高速以及G60沪昆高速，方便到达上海各区域以及周边其他城市。
此外，沪杭高铁、沪嘉城际轨道，也极大程度的加强枫泾的空间联系，缩短空间距离，便利出行。
另外，总投资约120亿的金山高铁项目——沪乍杭铁路，是以杭州、嘉兴、上海等地为中心规划的高铁路线，东起于上海东站，最终到达杭州西站，全长约192公里。
还有“南枫线”在上海轨道交通系统中市域铁路已经有了明确编号，线路走向推测是枫泾东站-临港站。
交通有了，但那些能够盘活整个区域的内部配套呢？
枫泾市场、吉买盛、农工商超市等商业配套，日常生活的各方面需求均可满足。
枫泾万达广场正在紧锣密鼓地推进，大的框架协议已签约，选址就在枫泾核心区域边上一点。面积大约为70000平方。预计枫泾万达将把枫泾独有的特色融入其中，不同于其他万达，未来将做成街区式的万达广场，建成后说不定又一个“网红打卡地”。
▲枫溪花街效果图
除了枫泾万达之外，枫泾还规划了很多个性化的商业布局。比如正在打造的枫溪花街，把民宿、文化体验、老字号等都集聚在一个平台上。
教育方面，枫泾已有，枫泾幼儿园、枫泾小学、华东师范大学附属枫泾中学等教育配套。
另外，枫泾还在走一条国际教育线路，比如已经落户枫泾多年的枫叶国际学校。目前还正在引进另外一个学校蒙台梭利，因为蒙氏教育在孩子早期的智力开发上有非常好的作用。未来枫泾将形成幼儿园、小学、初中、高中的一个国际教育，让枫泾老百姓有更多的选择。
枫泾整个区域正在巨变，价值正在翻新，朝着更高的目标。
但这还不够，在长三角一体化上升为国家级战略之后，整个金山都乘着这“东风”顺势腾飞。金山地处杭州湾畔，位于沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心。而枫泾恰好是G60科创走廊进入上海首站，承接长三角一体化产业辐射，城市界面全面焕新。
独特的地理位置也代表着，整个枫泾会在长三角一体化中翻开自己的新篇章。
我们可以看到的是，在新时期，金山区的发展战略是——服务长江三角洲区域一体化发展国家战略。
突出城镇空间、产业空间、生态空间和谐发展，形成“一心一带、两轴四片”的空间格局。构建金山滨海地区核心镇、3个中心镇、4个一般镇和若干个村庄的城乡体系，按照“保护、保留、撤并”三类方式，对村庄进行分类指引，重点引导人口向金山滨海地区核心镇和3个中心镇集聚。
规划建设金山滨海地区市级副中心、4个地区中心和若干个社区中心的公共中心体系，提升功能能级，增强城市活力。在城市开发边界内划定19.45平方公里用地为战略预留区，为未来发展预留空间。
而“枫泾”刚好处在上海链接嘉兴的关键一环。
这是外在的优势。
重磅之上再加码，说的就是枫泾。
在2015年，临港·枫泾科创小镇出炉，并且目前已经被评为首批上海市级众创空间，被科技部纳入第二批国家级科技企业孵化器管理服务体系，成为国家级众创空间。
但特色小镇的发展离不开整体由内而外的更新。
在“价值翻新”的新时期之下，枫泾需要更多的城市建设者。
你已经可以看到，整个枫泾吸引而来的建设者们——
华发、招商、上海建工、龙信、、世纪金源、长城国富基金……
这些知名房企的入驻，带动的不仅仅是整个城市界面的更新、还有人居、环境、配套上的升级。
其实从上海金山枫泾镇总体规划（2004-2020）图，你已经可以发现，这些居住层面的更新仅仅是个开始。整个枫泾划出了两块居住聚集区，西北侧靠近古镇旅游中心，宜居程度比较高，而且左侧还规划定位为商务发展区，整个板块的价值也更高。
目前枫泾的新房均价在2W左右，但是未来随着各项配套的落实，人口的导入，这个价格也会逐渐消失。
三大板块内新房盘点
谁更有优势
金山新城板块由于这个板块的竞争优势主要源于轨交22号线，所以我们拿目前距离轨交最近的两个项目来做盘点：国企建工集团打造的建邦国宸府和国企光明地产打造的光明金山府。建邦国宸府其中建邦国宸府，此次将推出约78-90平精装高层、约67-130平叠加别墅（毛坯）。
对于这个项目，有三点值得注意：1.建邦国宸府的叠墅是上海难得的230-500万总价，又有轨交的叠墅，22号线直达上海南站；2.产品除了精装修，还有架空层，设计了健身房以及书吧；3.万科物业加持，后期服务有保障。光明金山府作为光明地产的“府”系作品之一，占地17万方，包括7幢14层的小高层和21 幢26-26层的高层，建筑优雅，以新亚洲风格为主。
项目规划有户型面积从90平两房，116㎡三房户型，搭配功能齐全的实用空间，应有尽有。
金水湖产业园目前，金水湖产业园的要比金山新城在配套上稍微差上一截。所以相较之下，这里的目前房价比较便宜。但这个板块的大规划，代表了这里未来更高的置业前景，这是金山新城所没有的。澜庭像开篇就提到的澜庭项目，项目位于金水湖产业新城核心位置，紧邻金水湖天然河道，享受这个政府发展侧重点板块的直接红利。
本次推出了户型建面为约112-138㎡3-4房新房源，并且紧邻金水湖，临湖的一排妥妥湖景房。但现在的澜庭的总价仅180万起。
新未来樾湖新未来樾湖推出约82-110㎡全优户型，总占地面积4.85万方，总建筑面积13万方，容积率1.8，绿化率35%。小区采用人车分流设计，车位配比1:1。
规划总户数1133套，由15幢14层、17层高层组成。
项目主力户型是82-110平的三房，本次推出的是一期主力户型约82㎡、88㎡。三开间朝南，房型紧凑，得房率高，均价仅20375元/㎡。
枫泾特色小镇
在长三角一体化上升为国家级战略之后，整个金山都乘着这“东风”顺势腾飞。而枫泾恰好是G60科创走廊进入上海首站，承接长三角一体化产业辐射，城市界面全面焕新。独特的地理位置也代表着，整个枫泾会在长三角一体化中翻开自己的新章。
目前该区域内有华发招商·依云四季、龙信·御澜天悦、海玥瀜庭、世纪金源梧桐印象，这些新房项目。
华发招商·依云四季
这应该是枫泾板块的门面担当之一，由华发&招商联袂打造，强强联合。
那个打造了上海一流“红盘”华发华润·静安府的华发，这位源自珠海的国际人居大师，始终精研土地之前瞻属性，凭借国匠品质和精工精神，在上海楼市之中留下了经典的标杆。
“依云四季”的产品品质以及后期的物业水平已经足以称得上是板块内一流。项目后期物业由招商物业管理，并且招商物业还是2022年冬奥会指定物业，未来的物业服务品质可见一斑。
项目主力户型约90—125平，全部是南北户型，通透而有氛围，均价2.1万/㎡。
上海建工·海玥瀜庭
2017年2月上海建工以9800元/㎡竞得枫泾住宅用地。相比周边其他几幅地价要高。
项目总建筑面积约209255.13㎡，容积率1.6，总体有5层叠墅以及11-14层的小高层组成。叠墅户型面积段为建面约82-136㎡；小高层面积段为82-134㎡。首批入市是项目的叠墅产品，价格在2.8W+，叠墅精装交付，现房。
叠墅的建筑风格偏法式叠墅风格，以山花、拱廊、石柱、铁艺等经典细节突出轴线和对称观感，注重比例和主从关系。
龙信·御澜天樾
2019年，龙信房地产以楼板价7900元/㎡拿下上海枫泾10A-02A地块，据悉，在产品打造上，龙信秉承着提升区域内居住品质的美好理念，打造“御澜系”龙信高端产品路线。
整个社区，以7-11层的小高层为主，户型面积段预计75-138㎡，精装交付，精装挑选国内外知名品牌，配备中央空调，均价2.2万/平。
另外，项目还配备约3000㎡的会所，集齐健身房、恒温游泳池、乒乓球、瑜伽室等多种功能。
世纪金源·梧桐印象
金山枫泾综合体项目世纪金源梧桐印象约78-100㎡2-3房等待入市，总价或100多万起！
值得一提的是，项目由两个地块组成。一个是纯住宅小区，打造了17栋高层住宅。
另一个是住宅+商业综合体，包括一座购物中心和3栋高层住宅。未来业主各能级消费需求皆能满足。
其实就整个金山的实地观感来说，生态方面的确是宜居的，整个城市界面也处在建设之中。
“更好的金山”已经在路上了，
这样一个“潜力”板块，你应当注意到！
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