十四五徐汇区规划：两极发展、发展中央活动区、打造世界级活力城市示范区

徐汇区战略指引图.png

本次规划在借鉴大伦敦空间战略规划的基础上，结合上海发展实际，对上版总规确定的中央商务区、市级中心 以及发展较好的世博 - 前滩 - 徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路 - 复兴路地区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、 北外滩、杨浦滨江(内环以内)等连绵地区进行整体考虑，确定了中央活动区的规划范围，总面积约 75 平方公里。 中央活动区将 代表未来上海的主要形象，承担全球城市核心功能。

从上图徐汇区2035年规划来看，徐汇区在整个上海中央活动区里面有三个席位：徐家汇、衡山路-复兴路地区、徐汇滨江地区。

近期《徐汇区单元规划》和《徐汇区十四五规划》相继公示，徐汇区又被赋予了新的目标和定位，即将踏上发展的新征程。

01、一核、两带&三区

近半年来徐汇区公布的两个重磅规划：

一、《上海市徐汇区单元规划（含重点公共基础设施专项规划）草案公示稿》（以下简称“单元规划”）

二、《上海市徐汇区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称“十四五规划“）

我们先来看去年11月公示的“单元规划”：

单元规划是对徐汇区未来的15年做了战略性规划，提出了“一核、两带、三区”的总体发展战略。

一核:
高水平创新策源核:
以构筑卓越城市创新策源地为目标，凝聚徐家汇海派文化发源地、衡复百年历史风貌区、 枫林科学创新策源极，发挥大院、大所、大校和国家重点实验室的引领作用，以科学引领、创 新主导、功能聚合，形成面向全球的高水平创新资源核心。

两带:
高质量滨江发展带:以建设全球城市卓越水岸为目标，聚焦西岸金融城、西岸智慧谷、西岸传媒港、西岸创艺仓、西岸枫林湾等品牌项目，构建“双A(ART+AI)”功能引领、生态空间完 善、城市品质卓越的高质量滨江发展带。

高能级科创集聚带:以打造国际顶尖科创生态为目标，聚焦漕河泾高新区、北杨人工智能 小镇、华泾园区等重点项目，形成生命健康，人工智能、信息技术等产业多元、智能引领的高 能级科创集聚带。

这两条带，串起了徐汇区十四五期间的绝大多数重大项目。

第一条“带”，就是徐汇滨江，重点在“一港一谷一城一仓一湾”品牌项目 。

第二条“带”，包括漕河泾高新区、北杨人工智能小镇、华泾园区等重点项目，未来这个地带会出现更多的高科技产业群。

** 三区: **
北部中央活动区:以“文商融合、多元活力”为特色，重点打造全球城市的世界级商圈和全球城市的“衡复样本”，成为上海核心功能的主要承载区。

中部融合更新区:以“水绿成网、双翼协同”为特色，重点构建资源互联、功能互补、产 业互动的联动发展格局，成为徐汇城市更新的特色样板区。

南部战略拓展区:以“品质引领、功能复合”为特色，重点发挥轨道交通、产业园区、生 态空间等优势资源效应，成为引领南部地区发展的形象标杆区。

对标城市副中心高水平建设，以中环南部、华泾镇为核心，以人工智能和生命健康两大科 创产业为发展引擎，借力四条轨交线建设强化区域辐射，加强功能复合，构筑体现副中心能级 的高品质空间布局，统筹周边区域发展，全面提升徐汇南部地区的生活品质，打造全球城市的科创重政和生态新城。

一核、两带、三区（徐汇区单元规划空间结构图）

02、中央活动区

在上面的规划中，重点提到了一个概念——中央活动区。

徐家汇、滨江中央活动区.png

中央活动区——打造世界级活力城市示范区

本次规划落实“上海2035”的要求，划定徐汇区中央活动区范围约12平方公里，主要包括：衡复历史文化风貌区、徐家汇地区和徐汇滨江地区，在功能上高度融合金融科技、人工 智能为代表的科创研发、艺术传媒、商务商业、文化旅游等，包括“一港(西岸传媒港)、 一谷(西岸智慧谷)、一城(西岸金融城)”三节点，是黄浦江世界级滨水区重要的组成部分。

围绕全市中央活动区的定位，重点形成六条发展策略:

一是创新金融科技，培育上海国际金融中心新的增长极;（主要位于徐汇滨江）

二是彰显海派魅力，打造全球城市历史风貌保护的衡复样本，形成多条激发活力的文 化探访路径，塑造具有标识性和影响力，引领文化生活范式的活力街区;

三是启动徐家汇一系列城市更新，聚焦“首店、首展、首发”特色功能，建设“上海 购物”的世界级商圈;

四是强化科创引领作用，发挥“大院、大所、大校”和国家重点实验室的力量，为上 海建设全球科创中心提供动力;

五是优化城市环境品质，增加公共服务设施、公园绿地和开敞空间，营造舒适滨水岸 线，建设宜居宜游的城市空间;

六是提升公共出行便捷度，优化公交路线，完善慢行网络和配套服务设施，建设友好、 低碳的中央活动区。

03、“十四五”时期城区发展格局

落实市域空间格局“中心辐射”要求，提高经济密度，激发城区 活力，提升环境品质，促进区域资源要素科学高效配置，形成“两极驱动、东西循环、南北联动”的发展格局，提升城区辐射力，助力上海打造国内大循环中心节点、国内国际双循环战略链接。

两极驱动

以徐汇滨江和漕河泾开发区两大增长极为引擎，带动城区高质量发展。徐汇滨江深化“一港一谷一城一仓一湾”布局，强 化“双 A”(ART+AI)功能引领，加快西岸传媒港、西岸智慧谷、西 岸金融城、西岸创艺仓、西岸枫林湾等重大项目建设，吸引更多标杆 企业和功能性机构，集聚高能级要素、高品质服务和高等级文化活动， 全力推动科技、文化、金融、生态、生活多元融合发展，努力打造全 球知名的卓越水岸、驱动未来的高质量发展极，成为卓越徐汇的标志、 发展新奇迹的标杆、新时代上海的地标。

漕河泾开发区加快园区更新和产业突破，提高土地、楼宇等资源配置效率，强化内外交通组织，增加高品质公共服务功能和公共活动空间，着力建设创新创业要素集 聚的综合型国际创新社区，发挥国家级经济开发区应有能级，寻求跨 越式蝶变，打造集中展示上海创新浓度、产出强度、经济密度的产业创新增长极，成为链接长三角乃至国内国际创新循环的重要节点。

东西循环

加强东部高质量滨江发展带和西部高能级科创集聚带建设。高质量滨江发展带坚持“规划引领、文化先导、生态优先、科 创主导”的基本原则，推动沿江岸线全部贯通，加快高端产业集聚发展，提升公共服务水平，扩大 5G 新网络、智能新终端覆盖范围，完善交通系统，提升生态环境品质。

高能级科创集聚带以打造国际顶尖科创生态为目标，强化漕河泾开发区的产业创新功能，加快推进北杨人工智能小镇、华泾工业园等创新载体建设，着力形成人工智能、生 命健康、信息技术等产业多元、良性互动的创新发展态势。

充分发挥 两带的辐射带动作用，依托轨道交通和快速化路网建设，推动科技、 文化、人才、市场主体等要素充分流通、相互促进，着力形成东西之 间资源互联、功能互补、产业互动的发展格局。

南北联动

推进北部中央活动区、中部融合更新区、南部战略拓 展区统筹协调发展。

北部中央活动区，强化科技创新、金融服务、总部经济、商务办公、创新创意等核心功能，努力成为上海城市功能的 核心承载区。

衡复地区推动地域风貌、商业文化和人文精神渗透融合， 增加公共设施布局，着力打造成为最具魅力的历史风貌保护和活化的 “衡复样本”;徐家汇地区加快推进徐家汇国贸中心建设，打造浦西 商业新地标，努力建成最富活力、最显魅力、最具影响力的世界级商 圈;

枫林地区打造融合“生命健康创新浓度”与“成果转化商业速度” 于一体的国际一流的成果转化创新生态系统，探索形成大城市中心城 区生命健康产业发展的“徐汇路径”。

中部融合更新区，以能级提升为目标，强化空间资源高强度开发和复合利用，完善基础设施和公共 服务设施，推动城区、园区、社区有机更新，深化与华东理工大学、 上海师范大学等高等院校的合作，打造产城融合发展的引领示范区。

南部战略拓展区，抓住轨道交通、产业园区、生态空间等布局契机， 推进轨道交通建设，加快产业空间转型升级，构筑清水环绕的城市图 景，打造全球科创重镇和生态新城，加快提升城区品质和发展能级， 成为面向未来发展的形象标杆区。

建设贯通南北的交通系统，纵向连接起北、中、南三区，充分发挥北部人文底蕴深厚、资源要素富集和南部空间资源富裕、生态资源优良的优势，推动从空间缝合向空间融合、功能融合转变，促进南北联动提升、协同发展、优质均衡。

两极驱动、东西循环、南北联动

04、总结：两极发展+发展中央活动区：打造世界级活力城市示范区

综上，徐汇区单元规划和十四五规划。我们可以看到重叠的重点部分。

单元规划里面提到的两带：高质量滨江发展带+高能级科创集聚带。

在十四五规划里面的称呼是：两极发展。（漕河泾开发去产业创新增长极+徐汇滨江高质量发展极）。

这两个地方的发展，将会是徐汇区未来5年的发展的重点板块。

其实，这两个板块也基本集中分布了徐汇区近几年的重点工程，比如徐汇滨江板块：西岸金融城、西岸智慧谷、西岸传媒港、西岸创艺仓等。

这些政策方向，也体现在徐汇滨江近几年豪宅价格上面。附近的尚海湾豪庭、百汇园、保利西岸、中信君庭、海珀旭辉等。

另外，徐汇区中央活动区范围约12平方公里，主要包括：衡复历史文化风貌区、徐家汇地区和徐汇滨江地区，

两极发展加上大力发展中央活动区，徐汇区的漕河泾板块和滨江板块，既有政策的导向，又有产业的支撑，为了的房价是具有一定的支撑的。

这也是去年到今年，无论是滨江豪宅还是滨江云锦路附近的刚需投资房价格一路走高的一个基本原因。