买房小白攻略，你必须知道的那些事儿，看这一篇就够了

注意：榜单只作参考，以近几年开发商表现为主。

四、买房得看“三率”

1.容积率（与居住舒适度呈负相关）：

又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。就舒适度而言，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）居住小区

参考标准：一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

2.绿化（地）率：

是指绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比。是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，绿化率越高，说明该小区的绿化效果越好。绿化率没有法律和法规依据，规范中用绿地率，是指绿化用地面积与总用地面积之比。

参考标准：关于住宅小区绿化率的标准明确不能够低于30％，通常绿化率35%为不多不少比较合适。

3.得房率

是套内可供住户支配、使用的建筑面积（不包括赠送面积，也不包括墙体、管道井等部分面积）与销售面积（建筑面积）的比率。

买了多大面积的房子，不一定就能住上多大面积的房子，得房率的高低一直是购房者心中的一道坎。它和购房者的切身利益息息相关，很多购房者把高得房率作为买房的重点考查内容，认为只有高得房率的房子才是性价比最高的，其实不然。

得房率和公摊面积有着直接联系，与小区的相关配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率也需要一个度。

参考标准：一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%

五、买房得看周边配套

一般来说，周边配套主要包括政府部门、学校、公交、银行、医院、超市、餐饮等，这些因素决定人们的出行成本，关系着人们的居住感受。一些高档楼盘超高的小区配套建设更是让居住者体会到了一种社会地位的彰显和提升。（周边配套以售楼部置业顾问介绍为准）。

1.交通影响出行

参考于高德地图:
步 行 14min/km
自行车 5 min/km
电动车 3.8min/km
驾 车 1.5min/km

应用价值示例：如果最近的地铁口（或公交站）距离小区门口2公里，那么这个距离远不远呢？我们可以用时间来衡量，即，去此地铁口步行约需28分钟，骑单车需要10分钟……

2.医院

年龄稍大的人可以更多考虑周边有无大型医院。

3.学校影响孩子教育

小夫妻可以更多考虑此楼盘有无签约教学质量较高的幼儿园、小学以及中学。

4.餐饮购物场所

这些通常不用担心，哪里有人哪里就有需求，哪里有需求哪里就有市场，哪里有市场哪里就有卖卖卖。

5.避开不利因素

（1）车站：车站主要是指一些大型交通枢纽或者是长途车站，有的朋友可能会觉得，距离车站近是一件好事。但实际上，我们一年可能也就一两次需要乘坐长途汽车，相比这个使用频率，购房者需要常年忍受车站带来的噪音问题，选择车站附近的小区并不是一件好事。
（2）加油站：住在加油站附近存在很大的安全隐患，首先加油站进进出出的车辆多，噪音不可避免。其次加油站存放了大量的成品油，成品油会散发出来的油品蒸汽属于易燃、易爆物品，而且常常会有浓烈的刺激性气味。
（3）专业市场：大家要注意像机电城、皮革城、各类专业批发市场还是距离远一点比较好，这些市场每天早晚进货出货嘈杂影响休息不说，而且人员鱼龙混杂，带来很大安全隐患。
（4）墓地、垃圾场等。

六、买房得看户型

户型图上的三大要素是图画、数字和文字。

1.户型图上的小标识

窗户：可以分为窗户，飘窗，落地窗等；
落地窗：画法和飘窗是差不多的，但是上去更大，一般户型图也会标注出来；

飘窗：有内飘和外飘两种类型，外飘是凸的，内飘是平凹的，外飘一般三面都是玻璃窗，凸 出墙体，底下是凌空的；

大门：是一个扇形，扇形在里面就是门往里面开，反之就是门往外开；

赠送面积：是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。一般开发商赠送的面积多是阳台、飘窗、露台、错层、地下室等；

承重墙：指支撑着上部楼层重量的墙体，打掉会破坏整个建筑结构；

活墙：也叫非承重墙，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。

2.户型图上的尺寸

有些户型图上没有标注尺寸，记得一定要让置业顾问（销售）标出。

要注意的是：

（1）这个尺寸是包含了墙体的厚度的，所以，算出来的不是套内面积哦~常见的外墙厚度为：240mm、300mm；内墙为：120mm、150mm、240mm。
有时候，购房者可能会发现，户型图上看到房间挺大的，怎么收楼时感觉那么窄小呢？
（2）有时候开发商为了显示出房间的宽敞感，会在户型图上适当将家居尺寸画小，所以，大家一定要警惕“不可信”的家具，自己要对常用家具尺寸心中有数。

结合样板间或者去实地参观，才能有最真实感受

3.开间和进深

我们把房间的主采光面称为开间（有些地方称作面宽），与其垂直的称为进深

开间反映的是户型的采光情况，如果进深过深，开间狭窄，那么则不利于采光、通风。但是，也不是说开间越大越好，如果进深偏小，开间过大，则不利于房间保温、浪费能源。

开间和进深的比例要适中，一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。

参考标准：一般进深与开间之比介于1~1.5之间，但也会有例外，得视具体感受而定。

4.功能分区

一套房子中房间、卫生间、厨房和客厅以及阳台等怎么布局才是合理的呢？总的来说，户型布局一般讲究“动静分区”、“南北通透”以及“干湿分离”等。

（1）动静分区
动静分区中的“动”指的是像客厅、餐厅、厨房、阳台等一类主要供人活动的场所，而其中的“静”指的是像卧室一类供人休息的场所，动静分区就是把这两类场所分开，互不干扰。

（2）南北通透
南向房冬季得热多，而夏季得热少，这是由不同季节太阳高度角不同造成的。南北通透的户型冬暖夏凉。夏天了，因为房子的南北都正对着窗户，到了傍晚房间凉风自然袭来。

（3）干湿分离
是卫浴设计中比较流行的设计概念。使用传统的浴室设备，洗澡之后总是到处充满水汽，潮湿的空气长期在浴室中滞留，造成了空气的污浊。干湿分离包括洗手台、浴室分离；或者淋浴区与坐便、面盆区的分离。“干”是指洗手台，“湿”是指浴室。

5.其它细节

户型的合理与否，并不在于大小，而在于房屋各个部分之间的比例和布局。这个关系取决于设计者对于整个房型的把握，更关系到日常生活的细节。

七、买房得看楼层

不同楼层往往价钱不同，即使同一楼层不同位置（户）价格也会有差别，甚至会出现一户一价的情况。更重要的是，不同楼层的居住感受也有不同。

1.腰线层（要询问）

拥有采光面少、容易积水、渗水、难打扫等缺点，购房者最好不要选择。

2.扬灰层（不可信）

物理专家指出，9~11层是“扬灰层”的说法是不符合大气物理常识的。因为在离地面三四十米高的地方，灰尘是不会停顿的。也就是说，一般普通高层楼都没有所谓的扬灰层一说。

3.设备层（要询问）

设备层，顾名思义，指专用于布置机电设备等的楼层。设备层在居民楼的位置并不固定，可能在底层，可能在顶层，可能在中间层，也可能在地下室。一般情况下，设备层包括消费设备设施层、电梯设备机房、生活供水管道层、宽带线缆设备层等等。

设备本身在运行过程中会产生很大噪音；再者，像生活供水管道层往往会有渗水等现象发生，非常影响附近居民的学习与生活；另外，设备层会有比较大能量的辐射，这对于附近住户的身体和心理健康都有较大影响。

4.底层和顶层

（1）顶层的优缺点：

优点：采光和通风效果好、安静和私密性好、价格低
缺点：容易漏水或渗水、水压不足、不易出行或逃生

（2）底层的优缺点：

优点：出入方便、价格低
缺点：容易受到垃圾的困扰、采光欠佳、潮湿、私密性不强

5.合理的楼层

八、不利因素公示(阳光宣言)

别只听销售小姐或者中介的各种画饼、各种吹嘘，最好提前确认一下所购买的小区周围存在有哪些不利的环境因素，或潜在的威胁，不过一般来说这些属于细枝末节，影响不大，但也要做到心中有数为好。一般此类公示信息放在角落里展示，每个楼盘都会有的。

九、买房得看物业

买房为什么要看物业？

1、物业直接关系到生活品质
物业服务其实包含很多方面，业主的住、行、食、健、安等等都和物业服务有着密不可分的联系。物业不仅要处理小区内交通、消防和公共秩序等事项，还要对环境卫生、绿化管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理等事项负责。

也就是说，水管爆裂、电线跳闸、电梯灯坏，遇到这种问题都别怕，直接找物业，他是你最好的小助手。对于很多刚需置业者来说，如果小区有个好物业，生活将增色不少。

2、直接关系房子能否保值
同样区域内的物业，二次售卖价格往往差异很大，有的可以多卖几百乃至上千元每平方米，最根本的原因在于从产品到后期服务的档次不同。

一项社区调查显示：同比周边普通项目，有优质物业服务的项目往往房价会比周边社区高。据另一项调研显示，一些风评和口碑比较好的物业，其管理的小区在增值保值能力上也普遍优于同片区项目。

注意：

[1]物业不同，物业费也有不同；

[2]榜单仅作参考，以近几年物业表现为主。

十、首付与贷款

假设现有一房，最终价格为125w。

1.全款支付：土豪！这篇文章不适合你，请你出门左转。

2.公积金贷款：

用公积金贷款，需满足公积金缴存基数和缴存年限，并且，公积金贷款限制贷款最长年限和贷款最高额，详询中介或销售等。

示例：小明用住房公积金购买此房。公积金贷款60万，等额本息，分30年还。

（1）首付为125-60=65w；
（2）贷款年利率为3.25%;
（3）公积金贷款60万；利息总额为34w；还款总额为94w；
（4）月供为2611.23元。

3.商业贷款（可自查利率）：

示例：小明用商业贷款购买此房。首付出30%，剩下商业贷款，等额本息，分30年还。

（1）首付为125x30%=37.5w；
（2）贷款年利率为4.9%;
（3）商业贷款87.5万，利息总额为80w；还款总额为168w；
（4）月供为4670元。

4.组合贷款（公积金贷款和商业贷款混合使用）：

示例：小明用商业贷款购买此房。首付出30%，剩下公积金贷款60w，商业贷款26w，等额本息，分30年还。

（1）首付为125x30%=37.5w；
（2）贷款年利率为3.25%；贷款年利率为4.9%;
（3）贷款总额88万，利息总额为59.5w；还款总额为147.5w；
（4）月供为4097元。

5.建议及总结：

（1）首付款付的越多，总的来说越划算（即，利息越少）；
（2）尽量选择公积金贷款，因为利息底，月供压力小，但是首付压力大；
（3）尽量不选择商业贷款，因为利息高，月供压力大，但是首付压力小。

十一、其他项及其费用

1.定金(认购协议)

定金2w块，交了定金会签商品房认购协议，这件事发生在交首付前。

能不交就不交。因为交了之后 再反悔不好退，并且后面流程会被牵着鼻子走了（按售楼部规定的时间走）。

为啥要交？因为，交定金可以谈优惠，也可以在交首付前确定房子(留出一段时间准备首付)。

2.房屋维修基金

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施 专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于 物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

3.贷款办理费用

1200元(住房公积金贷款，参考价)

听说，也可以不交这个钱，那么就得自己跑东跑西准备材料办理
交了钱，就会有人给你准备材料，但是你需要自己准备好与身份以及购房发票相关复印件去柜台办理。

名词解释：按月对冲

按月对冲具体是指在偿还公积金贷款期间，借款人用本人及其配偶缴存的公积金冲抵部分或全部月还款额的方式。当借款人当月缴存的住房公积金小于其月还款额，中心从借款人住房公积金缴存账户划转资金抵偿贷款本息，不足部分由贷款银行从申请人约定银行扣款账户中代扣或申请人到贷款银行柜面还款。

4.契税

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

建筑面积90平以下总房款的1.0％(仅供参考)；
建筑面积90平以上总房款的1.5％(仅供参考)

比如，建筑面积100平，总房款200w，则契税为3w块。

5.补贴

示例如下

假如，在中原区购房后，于5月18日交纳契税3w，则在7月中下旬可申请补贴得到6k。

十二、购房合同与补充约定

交完首付款后，在售楼部网签购房合同；随后现场签订补充约定（霸王条款集中爆发处）

有时，还会签订物业合同

暂时想到这么多，

欢迎

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补充

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