合肥政务区房价及新建学校学区划分分析
在经历了2015年-2016年房价上涨之后，合肥政务区房价表现一直波澜不惊，既没有继续上涨，也没有回调，非常坚挺。这两天关于政务区学区划分的新闻比较热，本篇我将对政务区过去一年来的房价情况，以及新建小学和拟建初中学区划分做一个分析。
本篇我采集了合肥链家2017年全年二手房的成交数据，共计3069个样本，其中滨湖成交206套，占总成交的6.7%，这个成交量算是比较小的。
根据学区划分及地理位置特点，我将政务区分为4个板块，分别为：
1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南区域。
2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西，天鹅湖路以南，匡河以内，以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。
3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北，潜山路以西，匡河以内。
4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。
上次关于合肥政务区的分析，我记录了去年前三季度的数据，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《 2017年前三季度合肥政务区房价分析及购房建议》），而本篇主要关注2017年全年的成交数据。去年前三季度共成交157套，全年成交206套，第四季度政务区大概增加31%。
2017年政务区平均成交价格为20866元/平米，比前三季度（20841元/平米）微涨25元/平米，成交周期略有缩短，议价空间基本保持不变。
天鹅湖南板块
天鹅湖南板块共成交59套，比前三季度增加了11套，区域成交均价达到22636元/平米，较上次（22369元/平米）上涨267元/平米。议价空间持平，成交周期有所缩短。
成交增加最多的小区是凯旋门，凯旋门公寓增加3套，住宅增加6套，其余基本没有变化。同时，凯旋门也是成交量最大的小区，其次是宋都西湖花苑。凯旋门是次新房，宋都西湖花苑则受奥体小学今年开始招生的利好影响。
凯旋门公寓房比住宅要便宜一些，但成交量却是最大的，流动性较好。据我 小密圈成员透漏，凯旋门公寓租金比较可观，在学区型公寓里面算是比较优质的资产了（公号“小易论楼市”《 在合肥100万你还能买到哪些房子？》）。
翡翠路西板块
这次我将之前的匡河外板块整合进了翡翠路西板块。翡翠路西板块共成交89套，成交均价为20264元/平米。值得注意的是，该板块平均成交周期缩短了18天，议价空间降低了0.31%。
成交量比较大的几个小区是保利香槟国际，太阳发能海岸，恒大华府和融科九重锦。保利香槟国际得益于体量大，品牌次新房；发能太阳海岸得益于价格低，距离八中近；融科九重锦则主要得益于户型不错。
天鹅湖北板块
天鹅湖北板块共成交26套，比前三季度增加了8套，区域成交均价达到22428元/平米，较上次（22402元/平米）微涨26元/平米。议价空间有所降低，成交周期基本没有变化。
成交量比较大的还是水墨兰庭小区，但同时也是成交周期最长的，它的住宅和公寓价格相差不大。天鹅湖畔成交了一套152平米的户型，价格接近3w，应该是目前单价最高的一例房源。
潜山路东板块
潜山路东板块共成交32套，比前三季度增加了9套，区域成交均价达到18300元/平米，较上次（18276元/平米）微涨24元/平米。议价空间有所降低，成交周期基本没有变化。
成交最大的小区是国际花都郁金苑，其成交周期和议价空间也显著低于其他小区。因为区域内没有什么好学区，我们看到小区间的房价分化非常大，潜山路沿线的次新高层，比周围的回迁房老破小高出5000-7000元/平米。
事先声明，我对政务区小学和初中学区的划分分析，纯属臆测，至于最后如何，取决于合肥市蜀山区教体局每年对外公布的学区划分结果。
小学学区划分分析
奥体小学还未开始招生，已经引起了天鹅湖南几个小区的注意。这几天部分小区的业委会，已向蜀山区教体局递交了要求将自家小区划入奥体小学学区的申请，政务区学区受重视程度可见一斑。
政务区这几年入住率越来越高，年轻人占了很大一部分，其中不乏一些适龄上学的儿童，导致目前学区资源严重不足。目前翠庭园小学每班学生接近60人，已经超负荷运转，教体局已将部分学区内生源往临近的习友路小学疏散（公号“小易论楼市”《 合肥假如租购同权，学区房价格会降吗？》）。
根据去年政务区小学学区划分情况，经过初步保守测算，翠庭园小学和习友路小学的学区范围内，共有近40000户。其中翠庭园小学近29000户，习友路小学10700户。属于嘉和苑小学的学区范围内共有近20000户。
我们可以看到翠庭园小学的办学规模为29个标准班，习友路小学为44个标准班，嘉和苑小学为24个标准班。如此一来，翠庭园小学学区29000户才对应29个班，而嘉和苑小学20000户才对应24个标准班，教学资源严重不足。
我们看到，新建的奥体小学规模有48个标准班，能极大地缓和翠庭园小学和嘉和苑小学的学位紧张现状。
根据距离学校的远近及学区内对应的户数，我认为比较合理的一种划分是，将奥体小学学区划到天鹅湖南板块，也就是“翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南”这个区域。
翡翠路西（匡河以内）板块和天鹅湖南板块均有近20000户，同时匡河外板块有10000户左右，潜山路东也有10000户左右。那么习友路小学+翠庭园小学班级总数为73个，对应了翡翠路西（包括匡河以外）共计30000户。
奥体小学+嘉和苑小学班级总数为72个，对应天鹅湖南板块+潜山路东板块也共计30000户。其中奥体小学48个班级对应天鹅湖南板块20000户，嘉和苑小学24个班级对应潜山路东板块共10000户，非常均衡和完美。
政务区目前四所小学，都建在最早的四大回迁小区旁边。奥体小学之所以这么受关注，主要是因为它可能是唯一一个没有回迁生源的学区，借助政务区的优质生源，很多人认为奥体小学有可能会成为政务区的顶级小学。
初中学区划分分析
目前的50中新校范围，包括天鹅湖南板块、翡翠路西板块以及天鹅湖北板块，学区内共计近60000户，如果说这是全合肥市最大的学区一点也不为过。即使是50中南校的学区范围，如果全部建成，我预计大概也有30000-40000户。
由于政务区初中学区资源严重不足，有消息称拟在习友路和潜山路交口处建50中新校分校，那么届时初中学区也会面临重新划分。
根据距离学校远近以及区域内户数，我觉得最有可能的一种方式是，以怀宁路和祁门路为界，划为50中新校分校的学区。这样一来，学区内户数20000户，分别分摊50中南区和50中新区本部各10000户的压力。
但是，50中新校学区范围内仍有近50000户，潜在生源还是太多。随着50中学区变得越来越好，越来越多的学生选择在这里就读，那么50中新校本部未来可能还会面临重新划分。
我认为图中的①区域，也就是所谓的匡河外板块，可能会最先被剥离，或许划给距离最近的兴园中学或新建中学。图中的②区域可能次被剥离，也就是二环路以北区域，划给距离最近的50中新校望岳校区。
这样分流了①区域大概10000户，②区域大概5000户，50中新校还剩下大约35000户，这大致符合目前学校的容纳能力。
我认为50中新校分校学区质量，主要取决于它的办学模式。如果参考45中六安路校区（7年级）与桐城路校区（8、9年级）分年级办学的模式，学区质量是可以保证的。但是如果是像45中橡树湾校区那种单独办学模式，学区质量基本无望（公号“小易论楼市”《 合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。
即使是像45中六安路校区与桐城路校区，由于校区规模不同，拥有更多年级的桐城路校区比六安路校区的学区溢价更高，学区房流动性也更好。因此不管采取哪种形式，我认为50中新校分校学区，大概率不会好过本部，其学区房溢价会一定程度上低于本部。
政务区学区溢价如何？
合肥市几个有名的学区，学区房基本上都存在一定程度的溢价，以南门小学和45中本部学区房溢价最高，之前我分析过，其学票价值大概在50w左右（公号“小易论楼市”《 2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》）。那么政务区50中新校学区溢价如何呢？
我们以同为回迁小区的汇林阁和绿怡居为例，汇林阁属于50中新校学区，绿怡居属于50中南校学区。汇林阁一套76平米3室1厅的房子，总价140w，单价1.84w；绿怡居一套76平米3室1厅的房子，总价118w，单价1.55w。两者相差22w左右。
也就是说，政务区50中新校学区房的房票价值大概在22w，这远低于45中+南门小学的学票价值。在二手房总价普遍超过200w的政务区（公号“小易论楼市”《 在合肥200万你可以买到哪些房子？》），22w的溢价不过是10%左右，总价越高溢价越低。
我们还可以看到，潜山路沿线小区，不论是国际花都的丹若苑、天香苑，还是湖畔徽映阁、天鹅湖一号，它们房价比起潜山路西也不弱些，地段和地铁优势溢价同样明显。因此，在政务区，其他资源优势同样可以弥补学区方面的不足。
还有一个，因为50中新校学区覆盖小区实在太多，缺乏稀缺性。因此政务区学区的溢价，并没有很多人想象中的那么高，其它比如地段、商业、环境、地铁、就业机会等资源的溢价，比起学区同样不弱些。
政务区学区分析总结及购房建议
1、奥体小学潜力较大。鉴于奥体小学关注度及期望值如此之高，同时考虑到区域内的生源质量，我认为该小学以后的发展前景不错，很有可能成为政务区的顶级小学。
2、奥体小学和50中新校本部，有望成为政务区溢价最高的学区。根据目前我推测的学区范围来看，以“翡翠路、祁门路、怀宁路、匡河路”这个范围的学区比较可靠，如果想买奥体小学和50中新校本部学区房的同学，尽量在这个区域里挑选。
3、50中新校分校的学区划分，对原50中新校学区房房价影响不会很大。50中新校的学区溢价，并没有很多人想象的那么高，其它资源溢价同样明显。50中新校分校当然也不会很差，因此我认为学区划分对区域房价影响有限。
4、潜山路东小区迎来利好。尽管我认为50中新校分校学区不会好过本校学区，但是绝对比目前的50中南校学区要好，这其实对潜山路东一众小区来讲，是一大利好。
5、尽量购买匡河以内，二环以南的学区房。鉴于目前50中新校学区覆盖住户如此之多，与市区顶级学区相比，估计5-6倍不止，我认为学区早晚会重新划分。有可能先采取学位房概念，然后逐渐将距离过远的匡河以外以及二环以北小区分流至其他学校。（搜索关注公号“小易论楼市”，更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前）
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