合肥房价企稳回升？ 合肥7月份二手房成交分析及买房建议
8月18日，国家统计局公布了2017年7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。15个一线城市和热点二线城市中，新建商品住宅价格有5个城市环比出现上涨，其中涨幅最大的两个城市是广州和合肥，广州环比上涨0.4%，合肥上涨0.3%。热点城市中，合肥排第二名。
我们再回顾之前国家统计局1-7月份的房价数据。2017年前6个月，合肥新建商品住宅价格只有3月份和6月份环比出现上涨，且仅有0.1%；二手房价格除了3月份没有发生变化，基本都是环比下跌。但在7月份的房价统计中，不论是新房还是二手房，合肥房价环比均出现今年以来的最大涨幅。
这是不是意味着合肥房价将全面出现转折呢？我统计了安居客上50个重点城市的房价数据，我们可以看到合肥7月份的二手房价格环比下跌-0.54%，其变化幅度基本上是排在所有城市的后列。
从2017年7月份50个重点城市房价平均环比涨幅来看，较6月份出现明显收窄，看来7、8月份确实是传统的淡季。涨幅排名靠前的依然是三四线城市，而跌幅最大的区域是环京，这是之前的文章早有预料的。
长三角城市。上海房价经过5月份小幅反弹之后，继续下调，是整个7月份长三角跌幅最大的城市。除上海之外，长三角的其他核心城市，苏州、合肥、南京、杭州房价都是负增长或者小幅增长。其他非核心城市，基本上都还在补涨之中，特别是常州，最为凶猛。
华南珠三角城市。珠三角城市也基本上表现比较平和，没有出现太大的涨幅。凡是环比出现正增长的，基本上都是前期房价上涨不足或者回调已久的城市。厦门房价（47689元/平米）已经连续下跌两个月，但依然超过一线城市深圳（47369元/平米），这是一个非常不可思议的现象。
环渤海湾城市。环渤海湾城市房价是所有城市群中表现最弱势的，经过去年底和今年初的疯狂炒作，环京地带房价开始出现崩溃，石家庄、廊坊、天津开始出现加速下滑。而北京的房价似乎见底回调。
其他城市。中部省会城市只有长沙出现了回调，如果结合长沙这两天出台的限购变相放松措施，我们可以看出长沙房地产市场的水有多深。西部城市表现异常良好，全部都在小幅上涨，我们还可以理解为这波大周期最后行情的补涨。投资不过山海关，东北城市依旧是我们应该远离的地方。
合肥链家7月份共成交了295套二手房，这个数字在6月份是301套，其实三四月份的成交量也基本上跟这个相近，这也反映了合肥市场淡季不淡的反常现象。我在之前文章中讲过（公号“小易论楼市”《 合肥新房备案限价1.5w还是1.6w？数据告诉你，合肥备案价格究竟限制在多少？》），合肥新房备案价格被严格限制，很多开发商的备案价格不能通过，这造成新房市场供应严重不足，今年前7个月新房备案量仅有去年同期的三分之二。
新房供应跟不上，需求被迫选择二手房，因此二手房交易比预期活跃。以下数据采自链家网的实际成交数据，样本数为1881个，7月份为295个。因链家的业务范围有限，这里的房价数据基本上是合肥市区或毗邻市区的数据，房价反映上比合肥实际均价要高一些（公号“小易论楼市”《 合肥6月份二手房成交回暖，房价抄底时机到了吗？》）。
1、合肥7月份二手房整体成交情况
以上图表是2016年11月份到今年7月份总共9个月来合肥房价的变化趋势。如果去掉一个最高值，再去掉一个最低值，那么次高值为16800元/平米，次低值为16270元/平米，两者仅相差3.26%。房价最高点出现在年前年后，目前房价比4个月前确实有所下滑，但幅度不大。
从成交周期上来看，过去9个月来，合肥二手房平均成交周期一直呈上升趋势，二手房购买者观望情绪继续加重。说明更多人对合肥市场更加谨慎，并不急于购房，购房冲动逐步被抑制。
从议价空间上来看，自去年12月份议价空间达到最大，随后3个月跌至3.3%的水平，之后一直维持在这个值左右。说明合肥二手房价格基本表现稳定，难有下探空间。
从合肥各区域成交情况来看，滨湖成交量较上个月下跌20%，但成交价格上涨4.5%。庐阳区成为成交量最大的区域，成交价格比上个月也有较大涨幅。肥西成交有所增加，长丰减少，两个区域房价都有小幅下跌。政务区成交量和成交价格上都有小幅下滑。
2、学区房和非学区房价格
这里所指的学区房为：四十五中本校，四十二中本校，四十八中本校，五十中东西新三个校区，三十八中本校，四十六中本校（《 合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。
从以上图表我们可以看出，合肥学区房实际成交价格在四五月份达到最高点后，一直稳定在19500元/平米上下。
非学区房的成交均价也基本上维持在15800元/平米左右，比学区房均价低了23.4%。
从学区房的成交量跟所有二手房成交量的占比来看，基本维持在18%左右，目前仍然处于学区房的交易淡季。
从二手房户型的成交比例来看，3室及以上户型和2室户型成交量相同，2室户型成交较上个月大幅增加，公寓则大幅减少。
不管是国家统计局的新房数据，还是安居客和链家网统计的二手房数据，合肥7月份房价都未出现太大的波动，这基本上符合我对合肥今年房价的判断。我在之前文章中多次强调，合肥房价今年的基调就是“稳”，稳定房价是地方必须完成的任务（公号“小易论楼市”《 2017年合肥楼市发展展望及购房建议》）。
我在之前的文章（公号“小易论楼市”《 从房地产政策变化来判断下半年合肥房价走势》）中分析过，今年下半年的经济工作会议确定了房地产的调控基调，“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”，因此房地产政策连续性上是不会轻易动摇的，所以限购政策短期基本不可能放开。
但我要提醒的是，合肥市中心的限价新房越来越少，而部分市郊的新房因定价过高，会存在价格支撑略微不足的情况。很多前期拿地价格过高的房企，因土地成本及备案价格限制问题而无法开盘，这种限价政策我觉得难以持久（公号“小易论楼市”《 开发商的成本——合肥地王你们还好吗？》）。
一旦逐步放开备案价格（公号“小易论楼市”《 合肥新房备案限价1.5w还是1.6w？数据告诉你，合肥备案价格究竟限制在多少？》），合肥市区新房将很难找到低价房，届时你不得不面临3种选择，要么选择高价房，要么选择市郊低价房，要么选择市中心的二手房。前两种选择性价比不会太高，对于很多人来讲，可能还是要被迫选择二手房。
对于刚需来说，没有必要再去观望，我认为现在房价应该到了底部，不过这个底部究竟持续多长时间我不知道。但我知道，至少在二手房市场，你肯定有机会找到比以后所谓房价“谷底”性价比更高的房源。
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