房地产+互联网的趋势
一、互联网能否颠覆房地产
房地产+互联网，并不是说开发一个app或者利用一种互联网的工具，就算是“+互联网”的。“+互联网”的核心还是以互联网的思维来对问题进行思考。那么什么是互联网思维呢？总结起来，就两个方面：
（1）整合资源，提升效率。
其实整合资源，提升效率并不是互联网思维所特有的，但为什么还要将其归为互联网思维的主要特点之一呢？这是因为运用互联网的技术和手段，可以将资源整合的更彻底，效率提升的更快，而且每一次“+互联网”所体现的这种优势都具有很大的广度和深度。实际上我们所讲的“+互联网”大多数时候都是“+移动互联网”，因为移动互联网时代，通过手机可以达到随时随地将客户与商家直接对接连通的目的，这种效率的广泛提升之前从未有过的。而诸如B2B，B2C，C2C等商业模式无不是跟随移动互联网时代的到来而迅速兴起的。这其中省掉了许多中间成本，也将社会上零散的资源进行了有效整合。
（2）以客户为中心，将体验做到极致
“+互联网”绝对是纯粹的十足的要求每一个企业任何时候都要以客户为导向为中心来调整自己的运作模式和运营方向。“+互联网”让企业的行为发生了深刻的改变，在营销端更讲求人们的互动，大众的深度参与，在服务端则尽一切努力将客户体验做到极致，追求粉丝社群的营造，更加注重自身的品牌口碑。在产品的打磨上追求精细化，在定位上追求精准化。总之“+互联网”让企业最终回归到思考消费者、剖析消费者这条本真的道路上。
互联网思维的运用确实颠覆了很多行业，比如手机，比如出租车司机。但是互联网真的能颠覆房地产吗？这里我不禁要打一个问号。手机行业的颠覆自小米手机始。小米将硬件的生产，产品的设计，售后服务等统统外包出去，自己只负责品牌的运营，营销，以及软件的优化。这是一种很轻的模式，而且小米手机从出场就直接对接消费者，省去了很多中间商成本，因此是小米将智能手机的价格从神坛拉了下来。而滴滴颠覆出租车行业，则是整合私家车资源，用一个软件将乘客和司机直接对接，大大减少了沟通成本，提高服务质量，而且还能够达到帮助乘客预约以及帮司机抢客的目的。无论是小米还是滴滴，他们颠覆相关的行业都有一个前提，就是突破中间过程，将服务需求者和服务提供者直接对接，这样成本迅速降低，服务质量也大大提高。但是房地产+互联网是不是这个样子呢？恐怕不全是。虽然得利于移动互联网的火热，开发商可以达到将房子和购房者直接对接的目的，但是其成本却并没有因此而大大降低。这一切的原因是因为房地产行业太重了，开发商的重成本基本都是相关的政府税收，而这一方面是行政的力量，“+互联网”是没办法也不可能将这些成本降低的，因此互联网无论如何运用，开发商的成本也不会大幅度降低。另外一方面，房子价钱高，许多人不会轻易购买，而且购买频次低，一生也买不了几次房产。而且房子的交易比起其他商品更加依赖线下的沟通和促销。因此房产的这种商品特点和服务特点也决定了互联网不太可能对其进行颠覆。所以房地产遇到互联网，更多表现在销售端和服务端上的创新和提升。从2014年至今，经过近三年的探索，大部分开发商也幡然醒悟，互联网对整个房地产行业进行本质上的颠覆恐怕为时尚早，但是在其各个环节运用互联网的思维和技术手段来进行改进创新还是可行的。虽然互联网暂时无法颠覆房地产，但是开发商依然居安思危，积极主动出手拥抱并探索如何更好的实现“房地产+互联网”模式。
二、互联网如何作用于房地产
经过搜集并查看各大房企的案例，我将互联网对房地产的作用分成了几个方面，如下：
（1）促进角色转变，从物业的开发者变为社区的运营者。这点集中体现在住宅小区和商业社区的管理上。在之前无论是住宅性物业还是商业物业，也无论是开发商自己的物业管理公司还是第三方的物业管理公司，其收入基本上来自物业费的收取。但是业主大概率上和物管人员摩擦不断，缴纳物业费有很强的业主抗性。随着互联网的进步和兴起，传统的物业管理方式渐渐被抛弃，取而代之的是高新科技以及大数据分析和基础物业管理相结合并产生大量新型服务的智慧型全新物业管理模式。而这种物业管理模式的兴起，对物业管理者的运营能力要求很高，当然也带来了之前完全没有过的利润点。因此越来越多的开发商开始借着互联网的优势来促进自身完成从单纯的物业开发者、售卖者到社区运营者、服务提供者的角色转变。在费用的收取上，也从传统的基本依靠物业费收入转变到开始大幅度依赖增值服务费创收。业主跟物业管理人员之间的摩擦冲突也随之自然消灭。而目前房地产形势突变，政府限制开发商拿地自持的情况下，快速的转变为物业运营者、服务提供者是每一个开发商都要深思的问题。
（2）整合资源，向行业上下游延伸。有代表性的就是开发商开展上游互联网化的建材业务和下游互联网家装业务，其中以互联网家装为重点。产生这种情况是有深刻的原因的。首先，住宅精装修是未来的趋势，不排除未来会有行政力量上的干预。而开发商手里握有楼盘上的优势，精装上有先天的装修决定权。其次，房地产行业形势严峻，房企利润率下滑，亟需寻找新的利润增收渠道。而数据显示，我国家装市场的规模已然超过4万亿，未来还会稳步增长，但是传统家装市场存在颇多痛点，消费者叫苦不迭。最后，互联网技术手段的发展，让开发商可以借此较为容易的搭建家装平台达到跨过传统家装中间商直接与客户对接的目的，从而能在家装领域取得市场份额。因此各大房企纷纷布局互联网家装行业，这也从某种意义上是对传统家装行业的一次颠覆。
（3）利用新平台新工具拓展融资渠道、降低融资成本。这指的其实就是互联网金融，而互联网金融也是各大房企纷纷布局的地方。如今房贷收紧，传统的依靠银行贷款和依靠房产信托、基金等方式越来越受到限制，房企找钱越来越难。而互联网金融则可以让开发商搭建自己的金融平台，在一定程度上去掉中间环节，直接连接投资者。开发商依靠自身的实力和信用，开发出有市场需求的金融产品，不仅可以将民间的闲散资本用到其具体的项目中，而且也可以为供应链上的企业提供贷款，这样既降低了融资成本又多了收入的渠道。另一方面，开发商也可以将金融服务在自身社区进行推广，盘后数以千万的业主的消费力，从中赚取利息和手续费。
（4）产生新营销和新销售。最大的表现就是营销手段上多样化、新奇化，销售服务上去中介化。互联网的营销不再仅仅停留在微信公众号的推送上，而是运用微博，知乎，头条app等各种工具制造各种开脑洞的新奇的事件和话题。但是在这些形式多样，话题繁多的营销方案有一点是共同的，那就是更加强调与大家的互动，更加积极的引导公众参与。因此可以说营销互联网化本质上就是营销策划者跟大众深度参与的一场盛大的活动，在活动过程中楼盘的信息，楼盘的优势被不知觉的就植入到了公众的脑海里。而楼盘销售的互联网化则在渐渐的弱化经纪人的角色，要么将经纪人模糊化，比如时髦的全民营销模式，要么促进以服务代销售，置业顾问将硬性的销售术语摒弃转而成为购房者的贴心服务者，不仅仅是房产服务，也包括其他生活上的服务。
三、房地产+互联网目前的发展方向及现状
无论互联网如何作用于，具体来说，房地产+互联网的方向至少从目前来看集中在“互联网社区”，“互联网家装”，“互联网金融”，“房地产移动电商”，以及“营销互联网化”这几个方面。
互联网社区方面。开发商的目标总结起来有三个层级。第一层，也是终极的目标就是旗下物业公司上市。第二层，即打造智慧小区提高物业服务质量进一步形成粉丝社群从而提升品牌质量。第三层，就是利润互联网派生出增值类服务，摆脱传统物业收入方式，从只有基础物业费收入过渡到增值服务费的收入大幅提高，从而探寻到新的盈利点。目前，代表性的有绿城旗下的绿城服务物业管理公司，花样年旗下的彩生活物业管理公司，以及恒大旗下的恒腾网络（主营社区O2O业务）均已在港上市。而且根据2016年年报披露，绿城服务和彩生活都是盈利的，绿城服务净利超4亿人民币，彩生活净利也超2亿人民币。虽然其他开发商旗下的物业管理公司还没有完上市，但是他们也全部都是紧跟互联网大潮，运用高新技术，大数据分析等打造智能化设备，以移动app或者微信平台作为连接业主的终端，积极开展智慧小区建设。比如万科的住这儿app，绿地的绿动社区app，保利的芯智慧平台等。
互联网家装方面，开发商要么与第三方家装公司合作，要么投资建立自己的家装品牌。目前碧桂园已有自己的互联网家装公司“橙家装饰”，绿地也有自己的品牌“绿地诚品家”，万科随着入股链家，也开展了“万链”家装业务。虽然家装领域市场规模巨大，而互联网家装异军突起。但是开发商所推动的这些互联网家装品牌，都有一个共同点，就是公司业务目前主要以自家楼盘为主。这不得不说是优点也是 缺点。家装公司成立之初，首先锁定自家楼盘，这无可厚非，而且可以迅速将公司规模做起来，也减少了客源的开发成本。但是我们也应该看到其中的弊端，这种发展模式几乎和自家地产业务的拓展绑定了起来，比较依赖自家楼盘的开发，而且不利于后期转换到其他开发商的楼盘去开展业务。这也反映出互联网家装领域存在很大的企业壁垒，毕竟肥水不流外人田，自家的楼盘都想着给自己的装修公司装修。尽管如此，开发商依然积极踊跃的参与到互联网家装这个领域的竞争中，在未来做的好的话不仅能抢占较大的市场份额，而且不排除子公司有上市的可能。
互联网金融是房企积极布局方向，而且也是很多房企的战略方向。目前我们已经看到恒大金服，保利金服，绿地金服的成立和运作。其他开发商也没闲着，如万科入股了鹏金所，平安入股了碧桂园，旭辉也有意将自己的旭财宝打造成第三方的金融平台。开发商积极布局互联网金融主要有两个考虑，一个是拓展融资渠道，一个是盘活社区金融。而社区金融具有先天的排他性，开发商可以运用多种手段在自己开发的小区里推广自己的金融产品。另一方面，如果开发商不做自己的社区金融，则可能就会面临自己的业主成为别人的客户继而失去社区金融这个市场。因此无论从哪个角度考虑问题，互联网金融都是各大房企必做的事情。虽然在法律法规和政府政策上没有明朗的指示，但是从2014年至今各大房企在此上的不断深入的探索至少表明互联网金融是切实可行的，它的未来也是值得期待的。
房产移动电商和营销互联网化都是借用互联网平台和技术手段进行的创新。在移动电商方面，要么跟淘宝京东合作，如万科、碧桂园、绿城等都曾经抓住淘宝双十一和京东618的机会在线上进行房产促销，要么建立自己的O2O平台。但是建立自己的O2O平台一般是项目遍及全国的房企才会有这个需求，如万科的在线家平台和分享家平台，碧桂园的凤凰通等。在营销环节，有高新科技的运用的，比如运用AR/VR打造虚拟样板间和虚拟沙盘，如万科合作Realmax推出的AR沙盘，湖南碧桂园推出的VR样板间等。也有运用新媒体新工具脑洞大开做营销策划的，比如绿城合作优步，高管当司机，再比如华润的一字万金下游戏，旭辉开展的箸福合肥活动等。虽然这种营销模式都是短期的一次性行为，但其却能产生意想不到的好的效果，因为公众的参与度很深，大家也都喜闻乐见这种营销方式。
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