顺义区区域配套及新房市场成交分析-5月更新
一、顺义区简介
顺义位于北京东北地区,辖区面积1021平方公里,截至2014年底,常住人口100,4万,下辖12个镇、7个地区办事处、6个街道办事处。作为北京东北部发展带的重要节点、重点发展新城之一,顺义区是首都国际航空中心核心区,是服务全国、面向世界的临空产业中心和现代制造业基地。
近年来,随着首都机场扩建、现代第三工厂、新国际展览中心、首都航空货运大通关基地等一批重点项目的竣工运营,顺义经济社会发展步伐明显加快,国际化程度不断提高,出现了一大批新兴国际化社区及配套设施。
图:顺义区位置图
二、顺义区配套分析
1、教育
相对近郊区来说,顺义的教育配套的质量较好,但空间发展不太均衡,中心城区聚集了较多的教育资源。
顺义政府近几年开展了众多改善城乡学校办学条件的工程,学校的硬件设施普遍较好,全区所有中小学均达到或超过新颁《北京市中小学校办学条件标准》。
截至2013年底,顺义区全区共有:1)幼儿园35所,其中市级示范园3所,一级一类幼儿园18所,共有有24所北京市社区儿童早期教育示范基地;2)小学40所,其中区直属小学9所,优质小学均坐落于中心城区;3)中学35所,其中初中29所,高中6所,有3所北京市示范性高中。
图:顺义区热门小学分布图
图:顺义区热门中学分布图
2、商业
顺义早年发展相对独立,主城区和各城镇中心等人群集中的区域,商业配套相对比较完善,在主城区形成了一定规模的商业聚集效应,而其他区域商业配套较为缺乏,空港新城等新规划区域商业配套还有待完善,但目前已陆续有大型企业入驻,未来发展潜力较大。
主城商业配套以居住人群为依托,形成了比较独立的商业体系,早期业态以临街商业、小型百货为主,近年也引入了新世界百货等中高端大型百货,但整体商业层次偏低,缺少大型购物中心。
而温榆河、潮白河沿岸等区域因首都机场对外籍人士的聚集效应,形成了规模较大的别墅区,别墅区的人口密度较小,消费需求不足,因此并未形成规模商业。
图:顺义区商业分布图
3、医疗
与房山、大兴等近郊区域相比,顺义医疗资源相对丰富,有顺义区医院、顺义中医院、顺义妇幼保健院等30家医疗机构。但是由于优质医疗资源分布不均衡,且主要集中在中心城区,使得周边区域人们的就医需求难以满足。
预计到2016年年底,顺义辖区内具有三级医院服务水平的医院将达到5家,分别是顺义区医院、北京中医医院顺义医院、北京儿童医院顺义妇儿医院、北京地坛医院顺义院区和北京方舟皮肤病医院(民营)。
图:顺义区大型医院分布图
4、交通
顺义区交通比较发达,公路已形成机场高速、京承高速、机场北线高速、京平高速、机场南线高速、六环路等高速公路为龙头,京密路、顺平路等国、市道主干线路网为骨架,县乡公路为支脉,“六横”、“十四纵”、“二放射”、“六高速”,“棋盘+网格+环线”纵横交错、四通八达的公路网体系,路面拥堵情况较少发生。
顺义区计划推进地铁15号线东延的建设,预计工程将延至顺义新城南彩地区,工程预估总投资约38亿元。目前,顺义区已会同规划局初步开展项目方案研究工作,力争于2017年开工建设,十三五时期实现竣工通车。
5、生态
顺义区整体自然环境良好,主要依托于潮白河和温榆河滨河绿地发展生态工程建设。
2014年主要污染物全部超额完成了年度减排目标任务,大气环境质量总体改善,地表水环境质量和地下水环境质量基本稳定,声环境和辐射环境状况总体良好。
图:2015年北京市PM2.5分布图
6、综合评分
图:顺义区配套评分图
注:图中红色为北京市平均值。房价评分为价格高-分数高,价格低-分数低。其余各项均为分数越高质量越高。
三、顺义区房地产成交热门板块
顺义楼市因其别墅而出名,沿潮白河和温榆河坐落着北京两大老牌别墅区,其形成主要得益于临近首都机场和使馆区,且生态环境优美,自然气候宜居。
而随着顺义城市化进程加快,北京新城计划的开启,以及轨道交通的建设,普通住宅开发也相应增多,一些刚需开始向顺义聚集,房价也有所提升。
图:顺义区热门板块图
1、天竺别墅板块
天竺别墅区位于顺义西南温榆河与机场高速路相交的区域,早期因紧邻首都机场和燕莎等使馆区、自然环境宜居,吸引了众多外籍人士在此定居,是北京最早的高档别墅群落。经过多年发展,居住区逐渐向外扩大,包括后沙峪、天竺等地区。
2、顺义主城区板块
主城区历来是顺义区的发展中心,行政、教育、商业资源聚集,15号线贯穿城区,交通也比较便利。主城区楼盘以中小户型住宅为主,近几年新开发项目较少,目前在售的多为老项目尾盘或加推。
3、顺义新城板块
顺义新城区是北京规划的三个重点新城之一,包括牛栏山和马坡两个城市组团,也包括了传统潮白河别墅区的一部分。新城未来会成为北京绿色国际港。近几年土地开发相对较热,住宅多沿通顺路分布,以大中户型为主。
四、顺义区新房市场成交分析
1、总体
5月,顺义商品房市场较上月有所降温,三类产品的成交量都出现不同程度的下滑。从三类产品看,住宅成交的下降幅度最小,其价格也出现了急剧上涨,可以推断是其高端住宅的成交增长所致。
5月,顺义商品住宅(不含保障房)的成交价格进一步上涨,达到35098元/㎡,顺义住宅的高端化趋势愈加明显;写字楼和二手房的的成交价格出现不同程度下滑,但二手房继上月突破28000元/㎡之后,依然保持在高位。
2、商品住宅
16年5月,顺义商品住宅(不含保障性住房)的成交量继续回落,成交额也出现下滑。
5月,批准上市商品住宅(不含保障房)184套,批准上市面积9.12万㎡,批准上市的套均面积为495.7平米,主要是丽来花园的上市提升了套均面积(该项目套均1000㎡以上),今年以来顺义高端项目的入市明显增多。
从15年5月至16年5月,顺义商品住宅(不含保障房)新增供应3738套,成交则为5125套,销供比为1.37,市场处于供不应求状态。
5月顺义普通住宅(不含保障房)成交中,套均价格897万、套均面积 256㎡、成交均价35098元/㎡,各项指标均已达到高端水平。
5月,顺义刚需、改善、高端产品的成交占比分别为33.64%、29.44%、36.92%。
近半年来,顺义改善产品的成交占比逐渐增加,刚需产品的份额逐渐减少。5月刚需占比较上月有些许回升,改善加高端产品占比已经达到近七成,高端产品占比明显上涨。这也直接影响了5月份顺义商品住宅的成交均价,上涨幅度明显。从整体走势可以看出,顺义作为北京传统的别墅大区,改善及高端产品的重要性已经越来越凸显。
5月顺义商品住宅成交套数排行榜
5月顺义商品住宅成交金额排行榜
3.商住写字楼
16年5月,顺义写字楼成交量及成交额较上月有较大回落,但仍处于较高水平。
该月写字楼成交出现下滑,一方面由于艾迪城、空港国际的余量不多、成交减少有关;另一方面也与市场整体降温有关。
5月,顺义写字楼成交均价有所下降。为24601元/㎡,环比下降4.04%,同比增长30.06%。写字楼成交价格的下降,主要原因是艾迪城的余量不足、成交占比下降导致。
从15年5月至16年5月,顺义写字楼销供比为0.73,供应大于需求,今后会面临一定的库存压力,预计16年上半年,顺义写字楼的成交价格也不会有太大增长。
5月顺义写字楼成交套数排行榜
5月顺义写字楼成交金额排行榜
五、写在最后
顺义是北京重点发展的三大新城之一,未来发展潜力较大,也是北京老牌的高端别墅住宅区。其中央别墅区发展较早,核心区开发接近饱和,随着15号线的开通和新城建设的加快,中央别墅区西扩的天竺、后沙峪板块和新城板块又引来了一小波开发热潮。 天竺、后沙峪板块受别墅区配套辐射,另有空港新城的规划,但离地铁稍远,且配套还有待完善;老城区各类配套完善,但开发饱和,新盘较少;新城板块是重点发展区域,新盘集中,区域潜力大,但缺乏轨道交通,配套还不够成熟。