相城中央公园板块的房子怎么选？
苏州楼市供应量最大最集中的板块当属浒关，浒关之后就轮到相城区的中央公园板块了。
中央公园鸟瞰图
一直以来，我们专门聊相城区购房的文章都不算多，但相城区的置业需求并不低，所以今天我们专门来聊一聊，如果想在相城区置业，可以看哪些板块？以及在供应量最大的中央公园板块里项目怎么选。
有些小伙伴认为我们公号不太看好相城，其实并不是这样。
在苏州的各大区域里，相城就像一个天赋一般，但后天勤奋的小伙。近几年来通过自己的不断努力，各方面都进步挺大，已经实现了对于吴中区的“反超”。
所谓天道酬勤，对于这种自己要强不断奋斗的小伙，我们自然也是会高看一眼的。
只是因为苏州正值当打之年，园区、新区狮山这样核心板块的项目太过于耀眼，才显得相城区的项目不那么的受人瞩目。
随着春申湖快速路通车时间的不断临近，相城区的整体居住价值还将有一次质的飞跃。
那么，如果想在相城区置业，板块和项目该怎么选呢？
大家买房子，除了想改善居住条件之外，最关心的是什么？一定就是升值潜力了！否则你也不会关注我们公号，自己去看，喜欢哪个项目就买哪个项目好了。
而关于升值潜力，我们有一个板块与项目属性相符升值潜力最大的理论。
简单点说就在是在适合开发终改的板块里开发终改产品，在资源集中的板块里开发首改，升值潜力最大。
项目与板块与资源三者统一，这样的项目升值潜力是最有保障的。
我们就以相城区最热门的2个板块高铁新城和中央公园板块来举例
高铁新城是典型的资源型板块。
在不久的将来，这里会是一个双轨、双高架外加高铁的板块，它的枢纽价值无与伦比，非常适合事业初期或上升期还在打拼的年轻人。
便利的出行条件将为住在这个板块的年轻人节约大量的时间，时间就是生命，时间就是金钱。
大家所有的努力和奋斗无非就是一个时间和金钱互换的游戏。
再加上这里有相城区最好的公立和私立学校，对于年轻人来说，这是个几乎明显的短板的板块。
但是，交通枢纽也意味着“高楼大厦”和“人员嘈杂”，上面对于这个板块的定位还是相当清晰的，那就是适合刚需和刚改的板块。
板块里的项目容积率普遍较高，以高层为主，面积也基本控制在100-140平米之间。
作为一个资源集中的首改板块，高铁新城的前景非常明朗，升值可期。
但我们知道，现在楼市的主流需求已经从刚需转变成改善，未来升值空间最大的未必是资源集中的板块，而是既有资源也有环境的终改板块。
而作为终改板块，高铁新城明显不足，那中央公园板块行不行呢？
关于中央公园板块这个名称的由来。我记得去年这个名称刚出来的时候，苏州某以炒学区房而闻名地产大V是这么来形容的，什么中央公园板块？不就是活力岛板块北面么？搞什么新花样！
不愧是专业炒学区房的，真是术业有专攻。
一个板块以什么来命名，是看它最大的利好或者预期，而不仅仅是看距离。
活力岛开发这么多年，一直活力不起来，中央公园板块那么多项目自然不愿意与活力岛有太多的瓜葛，所以大家才不约而同的以中央公园板块来自居，目标也非常明确，那就是剑指终改。
政府重点打造的约21平方公里的中央公园，依托于如此规模的城市公园，既有环境，也有配套和交通，相城区里最适合的终改板块舍我其谁？
其实想法很好，思路也很正确。可惜上面没有配合，给板块的整体定位非常模糊。
容积率整体偏高，普遍过2，板块限价也和高铁新城几乎完全一样。让人看不懂上面到底是打算将这个板块打造成首改还是终改为主的板块。
企业总归是比上面要更了解市场一些的，所以这个板块里的开发商，都是铆足了劲要打造一些适合终改的产品，结果就如大家现在看到的这样，板块里大量高低配的项目，高层、小高层、洋房、叠墅混搭。
在这一点上真有必要学习下吴江，苏州湾板块明显以体育路为界，以南为容积率高的刚需、刚改，体育路以北全部是低容的高端改善盘，去年底体育路北的首个项目熙华雅苑就“一炮而红”，卖出了超过园区的价格还一抢而光，验证了我们提出的那个理论。
当板块属性与项目属性相一致时，升值潜力最大（多高的价格都有客户买单）
所以，中央公园板块从天赋属性上来讲还是比较高的，但受制于后天规划整体板块容积率过高的限制，作为终改来说有点小尴尬。
但作为相城区内部的终改客户而言，如果不选这里，则只能选择环境好不少，但配套和交通都要弱的多的盛泽湖板块，而盛泽湖板块有点远郊的味道了。
所以中央公园板块还是相城区内部终改客户的最佳选择。
板块里在售的项目不少，如果想买在这里，项目该怎么来选呢？
在售的6个项目里，最早的也是最贵的是中粮天悦，因为第一批的预证是在限价之前拿的，所以该项目也是板块里唯一一个实际售价突破3万的项目，在售洋房的均价大约在3万2左右。
虽然是几个项目里价格最贵的，但中粮天悦的优势也是比较明显的。
1、它的位置算是最好的，地铁4号线起点站附近，额外的加分项
2、自带大型商业大悦春风里，整个板块的商业配套就指望它了，在建的妇幼保健院也离它最近，可以说配套最完善
3、整个板块容积率普遍偏高，除了仁恒和万科都在做高低配，但中粮天悦是相对密度最低的，除了最后一排和一边有一些小高层外，整个南面都是低密的洋房，居住的舒适度在这几个小区里算是最好的
4、产业有特色，洋房的顶层都是复式，相当于叠加的上叠了，非常难得的有一个大露台，是小编看了之后也心动不已的好户型，除了房间只有3个点尴尬之外，其他的和真叠加的居住舒适度接近的，是板块里终极改善的最优选之一。
项目的不足有2点
第一个就是贵，平均比板块限价贵了2千一平，
第二个就是据说精装质量有点堪忧，小编有个好友就是中粮天悦的业主，正在联合其他业主准备维权呢，希望这个中粮的门面项目精装上可以多下点功夫，不要砸了招牌。
除了位置最好的中粮天悦之外，最值得关注的就是位置次好，品牌最响的仁恒园和了。
这个项目是除了中粮天悦外商业配套最齐全的，
项目距离大悦春风里近地铁1站路，苏州的地铁站点间距不大，有时候就1至2个红灯的距离，步行是可以抵达的，所以大悦春风里也可以算的上是仁恒园和门口的配套。
除了春风里之外，仁恒还是板块里唯一自带商业和会所的项目。
仁恒的会所是仁恒项目的一大卖点，是仁恒品质高附加值的体现，折算到房价里1千一平绝对不亏。
所以，在同样限价2万8的前提下，仁恒园和的性价比在项目里是最高的。
生活的舒适度和便利性也是排名前2，喜欢中央公园板块的客户优先考虑仁恒园和基本没啥大问题。
但仁恒园和也不是完美的，主要表现在产品力上面与市场多少有点脱节，
往好听点说就是产品成熟，往差了点说就是产品设计跟不上时代，仁恒的户型，越大舒适度越高，越小越“奇葩”，100平出头点的产品单看户型你是肯定不会选仁恒的，只有到了140平往上，才基本能满足目前客户的主流需求，
所以这个项目开盘都是大户型卖的好，小户型反而没那么好卖，算是有点小遗憾吧。
板块里把品质和户型优化做的最平衡的是万科锦上，无论是106平还是130或者144平的，都算是该面积段里平层最优的户型了，实用性较强。
129平户型
145平户型
并且，这个项目不同的户型间还做了适当的差价，其中130平的户型均价只有2万7，可以说性价比额外突出。
剩下的荷岸晓风和海玥名都有点相近，为了做出低密的叠墅产品，牺牲了高层的舒适性，所以这两个项目的高层显得尤其的密集，即使价格上能便宜一些，也不建议优先客户优先考虑这2个项目的高层。
海玥名都的叠墅产品还没有看到，从荷岸晓风的叠墅产品上来看，户型设计还是比较赞的，通过咬合式拼接的设计使得户型的舒适性和面积段都控制的比较合理。
如果价格也能控制在限价范围内，那性价比还是比较突出的，是板块里终改的最优选之一，改善类的客户可以多关注这2个项目的叠墅。
最近领了预证即将开盘的九龙仓翠樾庭有点不尴不尬，毛坯不到2万9的价格，是除了中粮天悦外价格最贵的，如果把装修算上的话其实和中粮天悦价格差不多。
本次开盘的小区南侧2排的8层洋房，虽说密度较低，但与中粮天悦比起来密度还是高了些，尤其是翠樾庭的第一排采光受积水高层的影响蛮大的，也比较压抑。
作为终改型的产品来说，168平的大平层本来就比较勉强了，翠樾庭还设计成了5房，所以每个房间比其他同面积段的户型都要小上那么一圈。小编在踩盘时就碰到有客户表示看了一圈下来才发现原来是5房，难怪每个房间都感觉不大。
我们一直都强调，什么板块适合开发什么样的产品，多大面积适合做什么样的户型，这里面都有一定说法的，168平的户型适不适合做5房，小伙伴们自行判断吧。
中央公园板块作为相城区里为数不多既有环境、也有配套、还是大规模成片区开发的集中住宅板块，升值前景还是可期的，可惜板块的容积率普遍高了点，否则这个板块未来的前景还是可以和高铁新城掰一掰手腕的，不管怎么说，想在相城区里买一套可以长久住下去的终改产品，这个板块是不错的选择，在明确了板块之后，小伙伴们多关注产品力吧。
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