并没有说绿城高明 ， 只说了 绿城 成长性 ，和市值偏离。 一家销售3000+亿 ，而且 高单价 高增速的房企 ，代建还有900亿 。 市值170亿rmb 是不是 哪里出错了 。2023前瞻利润 150亿，2024 甚至 200亿 。前瞻pe 仅1倍 不到，未来 3年-4年分红就能 能成本为0 。 关键是低估了。
中国金茂城市运营项目全梳理（10）——常熟智慧科学城
作者： 超跌研究所
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上一期介绍完张家港，今天我们可以进入金茂在大苏州市布局的第二个城市运营项目了——常熟金茂智慧科学城。
其实金茂全部这二十几个城市运营项目看下来啊，常熟项目，是在我们眼里资质最不好的一个。从拿地开始，我们就有几点疑问：
首先最让人担心的，是金茂布局的这片常熟南部新城，在售库存量非常的大， 绿城明月兰庭、昆承状元里、华发未来城、湖畔现代城等等，都去化艰难，像绿城都从期房卖成了现房。
其次，常熟南部新城这里的医疗资源有些匮乏，相较于经常被常熟人拿来对比的北边，可以说是完败。而学校嘛，只能说是一般般，常熟国际学校、UWC国际学校是很好，但它们毕竟是国际学校，学费很贵，只要愿意花钱都能读。
而另一所公办初中，常清中学，名头是很响，由常熟市教育局与清华附中合办，可是它毕竟2019年才招收第一批学生，现在还没有中考成绩出炉，对当地人来说还欠缺说服力。
新房库存量大、学校医院档次一般也就算了，如果金茂占据了区域的绝对C位，政府倾囊相助，所有东西都围绕金茂来打造，像福州滨海新城那样“举全市之力打造滨海新城”，那也还好。
然而在常熟南部新城，金茂智慧科学城并没有绝对的地理优势，从外部资源的支持来看，金茂与另一个产城项目华发未来城相比，最多只能说是平起平坐。
带着这些疑问，我两个月前去了趟常熟，在当地调查了一圈，见闻和感受先卖个关子，下面再说。
在去常熟之前，我先尝试努力思考，金茂在常熟南部的布局逻辑。
我还是找到了一些闪光点。
第一个是项目挨着本地最大的自然湖泊昆承湖，常熟金茂智慧科学城也被叫做昆承湖CBD，是不是很熟悉？
没错，跟苏州人谈起某某湖CBD，他们眼睛都会发光，因为金鸡湖CBD的快速崛起和滚烫房价撩拨着所有人的心弦，谁要是在金鸡湖边上有套房子，那就是站上了鄙视链的顶端。尽管本地人也都承认，金鸡湖边的“豪宅”从产品层面说，实在一般（实名 @万科玲珑湾）。
而昆承湖确实具备类似于金鸡湖的基因，也是围绕一个湖，去打造一个高新产业聚集区。这里已经落地了近30家世界500强的区域总部，以汽车零配件产业为主，包括丰田、 日立、住友、三菱、大陆等等，且以日企居多，日本人也多，所以这里也正在开建日航中心和日航酒店。
正是有湖泊旁边高新产业的基因，在金茂项目的宣传材料上也可以看到“再造下一个金鸡湖CBD”这样的文字。
另一个亮点，是随着沪苏通高铁的通车，常熟进入了上海的“半小时区域”，而且昆城快速路这条高架，也大大缩短了常熟南部与常熟市区（包括常熟高铁站）的车程。之后等常沙线快速化改造工程高架的贯通，从这里开往另一侧的苏州城区，也将便捷得多。
此外，常熟南部新城这里的商业配套投入都基本不用金茂来做，十几万方的大型商业体永旺梦乐城已经开业，我那天工作日下午去逛了逛，人气都挺旺的。
周边还有日航酒店、塔亚普拉度假酒店、 波司登 凯悦酒店在建，建成后这里将成为常熟五星级酒店最集中的区域。
当然，最重要的，还是金茂拿到的土地价格够便宜。2020年7月14日，金茂底价47亿元摘得常熟南部新城5宗土地，均为住宅用地或商住用地，楼面价在5000-8300元/平米。
这5块土地里，除了面积最小的14号地块金茂是100%权益，另外的3块金茂权益比率仅为54.1%。
我自己上网搜才搜到，其余45.9%的权益方是首开。而我在项目所有的宣传材料，以及在销售现场都完全没有听闻“首开”二字，可见首开只是作为一个纯财务投资者的身份与金茂合作。
我们用数字对比一下，看看金茂这次5000-8300元/平米的楼面价有多便宜。
2018年4月， 绿城如今这块明月兰庭的土地，是经过近百轮的争夺，花了11654元/平米才拿到的。
2019年4月，华润摘得永旺梦乐城边上的土地，更是拍了131轮，以11879元/平米的楼面价才成为赢家。
而金茂智慧科学城边上的另一个大型产城项目，华发未来城（这个项目我也实地去看了，下面会说），华发在2019年12月的拿地价格也比金茂贵了10%左右。
总而言之，常熟南部高新区这里，有着不错的自然资源和产业基础，金茂这批66万方建面的土地大部分都是住宅（这批土地里只有约3万方的社区商业和6万方的办公，这栋办公楼还是为由金茂引进的哈佛BI医学创新中心定制的），拿地价格足够低，有利润，财务成本的压力也轻，能慢慢卖，这样看下来也还不错。
好，接下来我就聊聊自己4月底去常熟的见闻。
那天我们先到了永旺梦乐城歇脚吃饭，地面停车场很大，但车位还是有点难找，进去之后发现人气挺旺，不愧是周边唯一的大型商业。在商场一楼比较显眼的位置，有一排临时展位都是卖房的，有恒大的，有 绿城的，还几个穿着正装的人在展位前勾搭路人，我们很明显感到，这里的库存的确够大啊。
从永旺出来，我先开车去旁边 绿城明月兰庭绕了一圈，因为我不明白为什么绿城的房子变成现房了都还卖不出去，这可是绿城呀！但看了一圈之后我明白了，这里的绿城可真不是杭州的绿城，各种涂料真石漆，公区的园林也一言难尽，后又得知绿城这个楼盘的价格比周边更高，就也能理解了。
第三站，我去了华发未来城的售楼处。说实话，这个项目位置不错，我觉得跟金茂不相上下。走进去之后，立刻发现有点不对劲，豪华的售楼处里边，销售人员似乎都有些无精打采，现场来看房的人也很少。销售向我讲了一大堆，产业啊，学校啊，高新区迁址啊，又带我看了样板房，但不知怎么的，一点都勾不起我的兴趣。我随便指了一个正在售的户型，问还有哪些楼层，销售竟然说除了4楼都还有，又问了一个，他回答也基本都有。我简直倒吸一口凉气：常熟南部新城，金茂真的是来错地方了吗？
第四站终于到金茂展厅，此时我已经有点疲惫了，但走进金茂展厅的时候，明显感觉到一股温暖的气流包裹在四周。接待我的销售小崔，整个精神面貌都和之前的完全不同，他带着金茂人的自豪介绍着项目，让人明显感到他对于项目的自信，展厅里也是人头攒动，他讲完之后我们想坐下来聊会，都等了几分钟才等到空桌。
在我走出金茂展厅时，我发现已经过了一个多小时。这一个多小时里，我还真有些被说动了，想来这里按揭一套金茂府。
开车回去的路上，我一直想啊想，到底是什么，让金茂的项目看起来和其他项目那么不同呢，它俩明明地理位置差不多，学校也一样，配套完全没区别呀。
突然之间，我想明白了其中最大的区别，同时它也是我最早我不理解的，金茂敢于在常熟布局的重要原因：产品！
金茂的展厅里，摆满了金茂城市运营成功案例的展板，像梅溪湖和北外滩的十年前后对比图，富有冲击力。此外，我还看到了上海大宁金茂府、杭州滨江金茂府、苏州科技城金茂府的实景图，它们如今的二手溢价都远高于相邻其他楼盘，这都是真真切切，有十足说服力的。像大宁金茂府从当年7万到现在15万，而周边二手房也只有八九万；杭州滨江金茂府从17年的4.6万到现在12万，周边的二手房还不到7万。
如此高能的溢价表现，也都是金茂府业主切身感受到的，爽到的。所以当他们得知常熟这个不限购的城市推出了金茂府，不少赶过来复购，小崔跟我说上海和苏州的金茂老业主占到了储备客户的两三成。
一个高品质的住宅产品，不仅吸引着周边的苏州、上海金茂老业主，还戳中了本地最富裕群体想要居住改善的痛点。所以与周边其他楼盘不同的是，金茂智慧科学城，投资客少，自住者多，大户型比小户型更紧俏。
这就是金茂基因最独特的地方，它的住宅产品能拔高一个区域的能级，它的溢价效应能让购房者们看见并相信，这令其他开发商都望尘莫及，包括华润和 万科，没任何好争议的。
金茂之前积攒的种种能力，件件案例，如今都写在各个城市运营展厅的展板上，印在公司区域老总向地方官员争取土地的汇报材料里，更记在见证过金茂府效应的老百姓脑中。做难而正确的事，金茂正在获得回报。
亲自去了一趟常熟，吃下一颗定心丸之后，接下来就等待着五一的开盘了。
金茂果然不负众望，5月9日府系和悦系同开，府系均价2.1万左右，悦系1.7万左右，精装交付，价格都高于周边。当天共认购了7.18亿，创下了整个常熟近两年单盘单次开盘纪录，390人参与选房，我们来看看当天的场景：
丨常熟金茂智慧科学城开盘现场图
现在，我听说项目正在以每天几套的速度去化。我也会隔三差五登录常熟透明售房网刷一刷，由于网签要等个把月，这是一个滞后的数据，但看着它不断增长还是很 开心。
今天也截个图MARK一下，我们下个月看它增长了多少。
（注：茂湖云筑是金茂府，悦湖雅苑是金茂悦。）
精彩讨论
瑞丽黄先森2021-06-24 18:05
超跌研究所2021-06-24 19:05
绝对不存在，我自己是个十几年的老绿粉，绿城球迷，自己现在也住在杭州1000多万的绿城房子里。文章只是罗列事实和数据，没有踩意
啊吐血2021-06-24 12:54
仔细看完，把准备打赏的钱默默去加仓金茂了，等金茂破十块再补上打赏
全部讨论
啊吐血
2021-06-24 12:54
仔细看完，把准备打赏的钱默默去加仓金茂了，等金茂破十块再补上打赏
云淡风清话投资
2021-06-24 16:18
谢谢分享，在至暗时刻给大家吃了定心丸
好投资好生活
2021-06-24 13:42
请教，金茂城市运营项目卖地给合作方 是有溢价的吧？
zh0umu
2022-01-09 21:34
悦系125的户型基本都在，103和93的快了。销售的口才确实了得。上来就录好了免责声明，交通，学校规划嘴上怎么说都不算数。进去后5年内10号线通车，湖边几个岛都是金茂开发。社区商业说成印象城。日航酒店也是金茂引进。金茂的品牌给了他们忽悠的底气。
滾雪丸
2021-06-24 17:32
金茂布局，张家港，常熟。
风之隐者
2021-06-24 16:17
所长有真东西！ $中国金茂(00817)$
徐风暖阳
2021-06-24 15:34
感谢详细的实地考察报告。
请问如果地块条件差不多的话，2018年的绿城明月兰庭、2019年的华润2019A-003的楼面地价，都大幅高于金茂2020年7月的楼面地价，是因为拿地时间市场冷热的原因，还是金茂勾地的原因？
好投资好生活
2021-06-24 13:06
感谢分享
不做咸鱼的小明
2021-06-24 13:02
感谢分享
新源如许
2021-06-24 12:48
感谢所长分享