北跨之下,国际港务区该如何发展?

春节过后，西安楼市慢慢回暖，不单是新房市场，各个售楼部慢慢看房人员增多，其中融创南长安街1号也迎来2023首个千人摇，而二手房也一直回暖，成交量上升。3月3日西安住建发布《2023年2月份二手房网签情况》：2月，西安存量房（二手房）网签备案面积84.56万㎡，环比增长18.48%，同比增长140.30%；其中住宅网签备案面积78.77万㎡（8161套），环比增长54.15%，同比增长136.05%。这也就意味着，从2022年11月至今，西安的二手房住宅成交量一直处于上升趋势！

二手房成交的上升，表明了市场的回暖。但是，西安楼市2023年的首个闹剧，则是被绿城给承包了，绿城西安全运村项目“出圈”了，计划3年涨价1.5万元/平方米。绿城西安全运村5期芳华苑业主群中一张截图流出，有业主在群内倡议，制订3年涨价计划，2023年7月份小区成交价保持2.5万元/平方米，到2026年7月，房价要达到4万元/平方米，而据资料显示，该小区二手房成交价目前2.5万/平方米。

你以为，不靠谱的只有业主吗？ 

年初，绿城中国抛出一纸声明，责令17家打着绿城旗号的地产公司，停止使用绿城品牌及绿城字号。其中，西安占了9家。长久以来，纯血绿城、绿城代建、贴牌绿城——三种绿城混迹市场。

而这，也就导致了不少购房者当初买房时，冲着绿城的品牌去，房子还没交，绿城牌子先没了。这样的迷幻操作，在绿城身上并不鲜见。如今，西安绿城“房价不跌‘村委会’”，不按规定价格列入不友好家庭。当前，港务区板块的在售项目中诸如，绿城以及华润等品牌几乎拥有着绝对的话语权。见微知著，那么，这样的形势，对未来的港务区房价，甚至于是对于港务区的发展来说，又会有着怎样的影响呢？ 

西安发展“南重北轻”，是一个历史遗留问题。因为房价南高北低，人口密度南高北低，西安北部发展成为未来大方向！

为什么会出现房价“南高北低”？因为，城南人口密度太高，发展空间紧张，七普数据常驻人口有380万（雁塔区+长安区），而未央区土地资源紧张，现在主要是依赖发掘存量土地，但渭河以北还有广阔的土地储量。

而西安北跨第一步，就是合作共建区。近日，高陵区和港务区合作的共建区位置曝光，区域范围内的土地也即将启动征收。高陵和港务区共建区位于高陵区东南部和港务区接壤处，具体范围为：

北至渭阳九路、西至桑军大道，东至西禹高速，南至渭河南岸，规划占地约65.55平方公里，新增建设用地规模预计达到40.62平方公里。

其范围就包括耿镇街道的王家滩、苏家村、耿北村，再往北的钓北村、船张村、十里村、安家村等。据悉，高陵区近2000亩的土地即将进行大规模征收，可视为港务、高陵共建区的实质性举措！

从共建区重点规划来看，这个部分主要是高陵及国际港务区土地，重要部分在“共建区”之内，典型如市委党校、科研转化区、丝路教育科研协作核心区，与《西安市国土空间总体规划2021-2035年》文件之中要求的“教育设施——建设全国重要的知识创新和服务中心”十分吻合，但因为高陵占比较大，也可以视为借国际港务区发展高陵。

那么，未来如果港务区能够发展起来，就能够承接起辐射高陵、未央、经开、临潼、浐灞等板块的作用。适时，港务区将作为北跨发展的一个重要的配套区。

2011年，西安行政中心北迁，西安北部区域，经开、港务区和浐灞等进入新的发展阶段，经开的工业、港务区的对外开放、浐灞的生态，都成为区域亮眼的“名片”。

2018年，“北跨”概念首次提出。2023年，“北跨”有了详实而完善的发展规划和目标，渭河以北的高陵区、阎良区、临潼区、西咸新区直管区等各板块，渭河以南的经开区、港务区、西咸新区其他相关区域，都将进入发展的新阶段。

2023年，可以说是西安北跨元年，开年一系列重点项目纷纷落地开工。从区域来看，“北跨”战略主要涉及高陵区、阎良区、临潼区、西咸新区直管区（秦汉新城、泾河新城、空港新城）等渭河北岸各板块，以及渭河以南相关区域。

可以看到，在渭河以北，以经开区为引领，联动高陵区、泾渭新城、渭北新城、富阎新区、航空基地，打造万亿级工业大走廊，已成为西安城市空间扩容的“主战场”。

目前，已初步建立以汽车、新能源与新材料、高端装备、电子信息四大产业为支柱的“4＋4＋4”现代产业体系，聚集了中国石油长庆分公司、陕汽集团、陕钢集团、隆基乐叶光伏、昆仑银行等100余家知名企业的总部和区域总部，形成了以城带产、以产兴城、产城融合的发展格局。

? 高陵区

作为大西安北跨主城区、工业大走廊核心区的高陵，在狠抓支柱产业壮大和产业链水平提升方面，建集群、强支撑。

实施科创驱动战略，围绕固链、补链、延链、强链，全力建设以陕汽重卡扩能和吉利汽车为代表的汽车制造产业集群，以西北国际中医药产业园为代表的生物医药产业集群，探索发展以云计算、大数据、物联网、工业互联网为代表的数字经济产业集群。大力发展新能源、新材料及生物医药等优势新兴产业，未来五年实施一批总投资3000亿元以上的项目，形成“五园联动建设、多点支撑发展”的新局面。

? 西咸新区秦汉新城

西咸新区秦汉新城是联通西安与咸阳、贯穿西咸新区南北的关键板块。

秦汉新城全力打造“连接古今的秦汉文化带”“贯穿南北的战新产业带”“横跨东西的秦创原·渭河科创带”。聚焦大健康、自动驾驶、文化旅游、先进制造4条产业链，2022年，秦汉新城共引进世界500强2家、中国500强4家，招引总投资50亿元以上产业项目2个、30亿元省际工业项目1个、10亿元以上产业项目13个，其中制造业项目5个。

? 西咸新区泾河新城

身披大西安“北跨战略核心聚集区”和“制造业新引擎”两大光环的西咸新区泾河新城，项目建设快马加鞭。

图：泾河智谷二期效果图

今年，投资452亿元的电池技术世界领先、建设全球规模最大的100GW单晶硅切片及50GW高效单晶电池项目落户泾河新城。秦创原（泾河）智造创新产业园（二期）、泾河智谷二期两大项目建设快速推进。

此外，作为泾河新城近年来引进的首个百亿级产业项目——隆基绿能光伏产业园扩能项目，正式移交隆基绿能公司，正式投产进入倒计时。泾河湾院士科创区（院士谷）将成为区域发展新引擎。

? 西咸新区空港新城

西咸新区空港新城立足开放优势，打造国际枢纽。

如今，空港的空运进出口贸易货值已占陕西省总贸易额的70%以上。空港“临空、自贸、保税、跨境、口岸、航权”六大开放平台功能向发展动能的转化不断加快，初步形成“通道+枢纽+网络”的现代流通体系。作为西北地区唯一的国家级临空经济示范区，临空经济全产业链不断壮大，临空经济规模已突破150亿元。

实际上的北跨，是西北跨，是拉近高陵，阎良实现西安大城市骨架，310大横线渭南市高新区开发区，大力发展工业经济。

贰：

造梦2w＋，港务区大势已去

一个地段，最重要的升值，一定是发生在它由城乡结合部转为市区的瞬间。

综上来看：很明显，港务区已经过了这个时段。

自从"北跨"概念火热以来，加上港务区的各种拉盘动作，风评已经呈现出一边倒的态势，凡是对港务区未来前途无量，西安新中心的观点，有任何不赞同的，就要被口诛笔伐，大有"拳打高新，脚踢曲江"的态势。

然而，从客群的角度去理智分析的话，我们可以看到，港务区的火热仅仅是表面上的虚有其表，在十四运和奥体会展风口上成长起来的港务区，人流量虽大，但是入住率却不高，实际的产业更少，在港务区买房，较多属于投资置业为主。

在过去，港务区楼盘的优势在于价格，远郊地铁一手房，低于主城亲民的价格，人人都买得起，对于"处房情节"严重的西安人来说，卖的火，很容易说得通

2022年的市场凉下来了！港务区的摇号也缓和了很多，上半年绿城全运村、华润未来城市、融创望江府摇了几回，上车机率大大增加，偏远点的也被大部分购房者嫌弃。

7月、8月、9月份，港务区多宗住宅用地成交，华润置地、港实业、陕交控拿地，楼面价在6000—7800元/㎡之间；虽然国企托底，有人为推高区域价值的嫌疑，但合作开发也是未来地产行业发展的一大趋势，板块地价已成既定事实，未来板块新房价格的基础逐渐被夯实。而据安居客显示，2023年3月国际港务区新房均价16083元/㎡。

港务区目前仍旧是西安最具性价比的板块，是很多预算不足的购房者上车的最好区域；那么在土拍推动下，这种“价格洼地”的现状还能维持多久呢？

因此从供应面积上也不难看出港务区板块产品正在朝“改善型”发展的趋势，如果港务区失去刚需的价格洼区优势后，在改善市场拿什么与高新曲江包括沣东浐灞等区域竞争？

作为一个功能性新区，激发板块功能、聚焦人群才是板块发展的未来。港务区是一个以仓储、物流、贸易为核心竞争力的板块，在当前这个大环境下想要在短期内有多大突破会非常困难，如此看很多人认为港务区发展乏力，也不无道理。

因此来看，港务区就是一个以刚需群体为主的区域，没有产业的优势，只能发展教育和交通，这样的配套足以稳定住价格洼区的位置，如果商业及产业等其他配套迟迟不兑现，那么在北跨的潮流之下，想把港务区板块的新房均价往改善转型，将有很长的一段路要走，至于新房均价，突破2w＋，也将有一段坎坷之路 。