2020年4月昇昱写字楼运营服务集团市场月报

部分：政策方面

一、宏观政策

1、住建部《关于印发房屋网签备案业务数据标准的通知》

《通知》披露了房屋网签备案业务数据标准，以优化升级房屋网签备案信息系统，推动房屋网签备案数据共享共用。

昇昱观点：《通知》指出，数据标准将涉及40项楼盘表基础数据、25项交易网签备案数据、11项应用扩展数据。要求要确保房屋网签备案服务不停止，数据采集不中断，并在数据共享应用时做好保密和脱敏处理。作为房地产市场的基础工作，通过统一数据标准将使数据连贯、准确，口径一致，有助于主管部门更好地掌握市场真实情况，对于地方、房企、中介、购房者等都很重要。也是建立健全房地产市场监测体系，营造稳定、透明、安全的良好市场环境，落实房地产市场调控工作的有力支撑。

2、金融环境：5年期LPR为4.65%，下调10个基点

2020年4月20日，央行宣布贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85％，较上期下调20个基点，5年期以上LPR为4.65％，较上期下调10个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

昇昱观点：本次5年期以上LPR下调，史上房贷利率再一次被刷新纪录。4月17日，中央会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。本次释放资金，也是对于房地产稳健发展，控制泡沫的手段。

二、西安政策资讯

1、4月8日，《西安高新区优化营商环境推进重大项目建设三年行动方案（2020-2022年）》（简称“方案”）发布

《方案》确定了近三年西安高新区营商环境改革的时间表和“施工图”。以全力打造“审批项目、收费标准、办事效率最快、服务水平最优”的“四最”营商环境为总目标，聚焦建立健全企业、项目、产业全生命周期的服务体系。

昇昱观点：营商环境，是一个城市吸引外商投资资本青睐的关键因素，西安高新区作位居前列的高新区，将全力打造“四最”营商环境作为最重要的目标，不断加大改革力度、全面激活高新区发展潜能，提升高新区投资潜力，为建设大西安都市圈首善区和世界一流科技示范园区注入新动能新活力。

2、4月23日，《科技部关于印发2020年度国家备案众创空间的通知》（国科火〔2020〕104号）正式公布

陕西省蒜泥空间·西安创业大街、微软云暨移动应用孵化平台等18家众创空间通过审核，获颁“国字号”众创空间。

昇昱观点:近年来，响应国家大众创业，万众创新的战略，掀起一股创业浪潮，众创空间发展迅猛，在政府支持下双创孵化体系建设成绩明显，目前，陕西省建设省级以上众创空间221家，其中获国家备案90家,排名上升至第8位。本次新增的18家空间，在支持各类市场主体不断开办新企业、开发新产品、开拓新市场、培育新产业中发挥了非常重要的作用。

3、西南二环立交唐延路至南二环段提前通车

4月6日上午8时，随着批车辆顺利驶向西南二环高架，标志着西南二环立交项目唐延路至南二环段提前4天实现放行通车，可将唐延路向南二环、西二环通行车辆实现分流，缓解部分拥堵。

昇昱观点:近年来，奔向现代化国际大都市的大西安城市基础设施建设步伐加快，城市越来越美好，除了西南二环立交，今年还有朱宏路、昆明路、北辰大道、广安路等建成通车。二环是西安最重要主骨干道路之一，交通大动脉，西南二环立交不仅是连接昆明路快速干道与南二环、西二环快速干道的重要转换节点，也是城区连接西三环乃至西绕城高速的重要交通枢纽。建成通车极大提高这个路段通行效率，缓解道路的通行压力，改善早高峰严重堵车的现状。

4、浐灞生态区的西安国际会展中心项目正式通过竣工验收

西安国际会展中心一期项目——会议中心、展览中心一期正式通过竣工验收，标志着项目从建设阶段转入运营筹备阶段。该项目建设历时2年多，目前正在进行设备调试和运营筹备工作，为即将召开的丝博会做好准备。

昇昱观点：浐灞作为西安第三代新城，属于大西安三大空间发展轴线之国际文化交流轴线之上，占据西安核心生态资源，大力发展文旅、大数据、金融、会展等可持续性第三产业，目前已汇聚了欧亚国际论坛会址、领事馆圆桌会议中心、23家高端国际酒店群，腾讯双创千亩小镇、华夏文旅海洋公园、宋城千古情、陕西历史博物馆新址、世博园，目前丝路国际展览中心”和“国际会议中心”的竣工，对于西安市深度融入“一带一路”国家战略节点城市具有重大推动作用。

5、地铁9号线实现了全线洞通，14号线全线全封顶

4月17日，西安地铁9号线右线隧道纺-田区间顺利实现贯通，标志着地铁9号线实现了全线洞通的既定目标。

4月21日，西安地铁14号线三义庄站（暂定名为新寺）最后一块顶板混凝土浇筑完成，标志着该站主体结构顺利封顶。

昇昱观点：西安地铁9号线建成后将为灞桥区和临潼区交通提供新的交通出行方式，大大缓解西安到临潼区紧张公路交通现状，将成为西安到临潼的旅游专线。作为全运重要交通配套工程，14号线建成开通后，与已运营机场城际的北客站（北广场）站实现贯通。 地铁14号线是西安轨道交通第三期建设规划项目中率先开建，且是进度最快的线路，对保障第十四届全运会顺利召开具有重大意义。两大地铁线高效建设对提升大西安公共交通通行效率又进了一步。

6、西安咸阳国际机场三期扩建工程环境影响报告书顺利通过该厅环评审批

4月14日，陕西省生态环境厅公开信息显示，西安咸阳国际机场三期扩建工程环境影响报告书顺利通过该厅环评审批，标志着三期扩建工程全面开工在即。

昇昱观点：西安咸阳国际机场三期扩建工程是陕西省重点建设项目，位于西咸新区空港新城，属扩建区域枢纽机场，扩建后设计目标2030年旅客吞吐量8300万人次，货邮吞吐量100万吨，飞机起降59.9万架次，工程总投资476.45亿元。全面开工对于打造“中国国际航空门户枢纽”，与世界融为一体，担当航空国际分工的目标又前进了一步。

第二部分：商办用地供应成交情况

一、各区域商办用地成交情况分析

本月各区域商办用地总共成交20宗，共20个地块，其中2块位于高新区，1块位于曲江新区，其余均位于西咸新区。

本月商办土地成交量极多，迎来土拍高峰，成交面积共计约1634.77亩，成交总价约34.23 亿元。

图：2020年4月大西安成交商办用地落位图

备注：图中地块位置为大概位置二、热点土地点评

1、GX3-18-19

出让宗地位于纬三十路以南、经二十路以西。净用地面积14996.1平方米（折合22.494亩，不含代征道路11.042亩、代征绿地13.590亩），用地性质为商务用地，容积率不大于3.0，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。土地使用年期为40年。由西安高新独角兽基地发展有限公司（高新金控）摘得。

地块位置示意图

2、XXQH-YB01-06-02-02

位于秦汉新城规划路以东、沣泾大道以北，面积为446.74亩，土地用途为商服用地（娱乐用地）。容积率小于等于1.3，建筑密度小于等于50%，绿地率大于等于35%，土地使用年限40年。由西安童世界旅游发展有限公司（西安恒大童世界）摘得。

地块位置示意图

3、FD4-2-3、FD4-2-4

地块FD4-2-3，位于沣东新城镐京大道以北、昆明二路以南、沣河以东。面积为275.731亩，土地用途为娱乐用地。容积率小于等于0.8，建筑密度小于等于50%，绿地率大于等于35%，土地使用年限40年。

地块位置示意图

地块FD4-2-4位于沣东新城沣河东路以东、昆明二路以南、丰镐大道以西、镐京大道以北。面积为292.955亩，土地用途为商服用地。容积率大于等于1.9小于等于2.4，建筑密度小于等于50%，绿地率大于等于25%。土地使用年限40年。两块地均由“文化企业三十强”（2019年的沣东华侨城发展有限公司摘得。

4、XXFX-CXG01-79

地块位于沣西新城林西路以东，车站东路以北，彭康路以南，力行路以东，樱花西路以西，面积20.73亩，规划建筑面积：27645㎡，土地用途为商服，容积率大于 1.5小于等于2，绿化率大于35%。由陕西西咸新区沣西发展集团有限公司摘得。

地块位置示意图

昇昱观点：4月成交的几宗土地，从位置来看，主城区偏少，曲江高新总共3宗，其他均位于西咸新区。

其中地块GX3-18-19商务用地位于高新三期中央创新区，西太路核心板块，未来之瞳北侧，未来高新金融商务中心，西安丝路国际金融中心建设迅速推进，西太路板块土拍热度极高。

由于近年来，主城区土地日渐稀少，西咸新区在大西安骨架拉伸，轨道交通极速兑现利好下，近年来发展迅速，尤其近期几十家知名企业集体入驻西安商务新中心西咸中央商务区，对于片区的土地价值提升助推明显。从4月土地成交活跃区域就可以证明，其中XXFX-ZX02-12-B地块，溢价达221%；同时也可以看出众多开发商大肆圈地计划筹划已久，如恒大，华侨城，绿地，曲文投等，都在竞逐西咸这块价值潜力爆发地。

第三部分：写字楼备案情况分析

 一、办公产品整体成交

昇昱观点：4月，全市办公产品新增供应约19.22万m²；成交量约0.38万㎡，办公供应量明显回升，销售量很少；成交均价17200元/㎡，与2019年末基本持平。

二、月度备案面积统计分析

备注:办公通备案数据监测的是市场在售的写字楼项目，不含商办性质的公寓。

昇昱观点：4月西安写字楼成交备案共计0㎡。由于新冠肺炎疫情影响，2-3月写字楼销售活动按下暂停键，故未备案也在情理之中，但是4月办公供应量迅速回温，2020年去化任务更加重。

第四部分：销售市场动态

一、近期新亮相入市项目

1、高新玺悦

（1）项目简介

项目效果图

高新玺悦位于唐延路商务CBD板块，项目总占地约10亩，总建筑面积约6.28万平方米，地上约4.5万平方米，地下约1.7万平方米。项目配备约543个车位，地下车位499个，地面车位44个。车位配比达到了1:1.2。

【区位图】

【规划图】

项目规划2栋楼，1栋27层精品平层公寓，和1栋20层LOFT行政公寓以及2层共3146㎡配套商业，5T20户，标准层面积1000㎡。项目配套高空空中花园300平米，私人泳池，智能电梯，美豪酒店已经入驻，目前项目处于前期销售咨询阶段，开盘时间待定。

（2）产品户型

平层户型图

Loft户型图

昇昱观点：该项目位于高新一期核心地段，发展极其成熟的唐延路CBD，占据城市稀缺人居，商务圈层、交通等配套资源，是继兰基中心，九树，塞里斯壹号，美墅等之后，城市核心又一高端品质公寓项目。

2、曲江奥园城市天地

（1）项目简介

曲江奥园城市天地是奥园集团的第七座城市天地项目，同时也是奥园集团在西安落地的个商办项目，项目紧临雁翔路主干道位于曲江QCC板块核心位置，南靠曲江旺座、万科曲江创意谷、陕西出版传媒集团;商务属性及相关产业发展成熟，临近金地广场、大悦城、龙湖 星悦荟等大型商业，学校、公园、医疗等配套齐全。

【区位图】

【规划图】

项目定位为西安文创产业基地，规划业态包括一栋3.5万平米的五星级酒店，一个1.2万平米集中商业集群，以及4栋16万平米文创空间。项目已于4月29日开盘，目前正处于首开阶段。

规划产品涵盖LOFT、SOHO以及商铺，并拟打造一座高星级酒店(5号楼)与一处建面约10000㎡国际潮牌街区商业。项目总占地面积29787㎡，总建筑面积28.48万㎡，共计5栋楼，其中1-2号楼为LOFT商办产品，面积40-47㎡，3、4号楼为平层产品，面积约39-44㎡；5号楼为酒店。

（2）产品户型

项目1#loft在售，户型面积40-47㎡，去化业绩不错。

昇昱观点：该项目产品目前主推为时下备受追捧的“双钥匙”户型LOFT产品，5.9米超高层高，可将整套LOFT分隔成完全独立的上下两层，买一层得两层，舒适开阔大空间、宜居宜办公，位于曲江成熟商务板块核心地段，宜居的生态环境及商业、交通配套，奥园实力品牌加持，是时下可以考虑的优质项目之一。

第五部分：租赁市场动态

1、昇昱服务式办公楼——陕建安装大厦

（1）项目简介

昇昱写字楼运营服务集团与百亿国企陕西建工安装集团合力打造的甲级服务式办公大楼，旨在焕新古城甲级商务。楼栋地处长安路CBD核心，拥揽城市最优质商务、商业及交通资源，东邻朱雀大街，北接环城南路，南距第四座城市地标——小雁塔太古里（已规划）450米，南接二环主路，项目距离地铁2号线南稍门站 500米，距离地铁5号线黄雁村站400米（2020开通），交通四通八达，方便快捷。

（2）项目配套

配套：楼栋1-4层商业配套，3家银行营业厅（交通银行，光大银行，中信银行）、员工餐厅、便利店、商餐，特色商务中心（专业服务管家）、路演厅、茶会议室、多功能会议室、休闲区，已签约健身房入驻。

亮点配置：双层10米挑高奢装大堂，日立空调新风除霾系统，6部蒂森克虏伯电梯，1200席充足停车。

项目结合当前客户租办公室存在痛点和需求，创新开启办公室选址-设计-打造到后期运营的个性化一站式定制服务，152-10000㎡定制级办公空间，实力成就商务领秀。目前，项目招商租赁工作已经启动。

昇昱观点：项目位于钟楼南门西安成熟的商务圈，属南门小雁塔太古里核芯板块，周边配套资源丰富；云集金花豪生，君乐城堡酒店等高端酒店，农行省行总部，东亚银行，兴业银行等金融配套；高端购物中心环绕，王府井百货，西安SKP，中贸广场等；十几条公交线路，百米距离地铁2/5号线交通极其便利，陕建品牌实力加持，产品内部硬件配套设施均为国际品牌，昇昱管家服务，总体品质不错，为该区域最为优质办公项目之一。

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