柳州房地产市场分析报告-32页

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1、柳州2021年房地产市场分析报告 二八年七月第一局部 城市宏观面市场调研分析 - 3 -一、城市背景分析 - 3 -二、城市主要交通网络 - 4 -三、城市开展历史重大进程 - 5 -四、城市人口规模 - 6 -第二局部 城市经济开展水平分析 - 8 -一、 柳州城市经济的开展 - 8 -二、宏观政策下未来城市经济开展分析 - 13 -第三局部 城市开展总体规划分析 - 16 -当前城市的格局 - 16 -三、城市商业开展状况 - 21 -第四局部 柳州城市房地产 - 26 -柳州市房地产开展概述 - 26 -二、柳州市房地产主要代表个案解析 - 29 -三、对柳州城市房地产开展的思考 - 3

2、1 -第一局部 城市宏观面市场调研分析一、城市背景分析柳州城市的性质：广西中心城市之一，西南地区交通枢纽及重要工业城市，山水风貌独特的历史文化名城。1、城市地理环境概述柳州市位于广西壮族自治区的中北部，地处北纬23542603，东经1083211028，地处中亚热带向南亚带过渡的季风气候带。夏长炎热，冬短不寒，雨量充分，光温丰足，雨热同季，无霜期长。垂直温差大于纬度温差。中、南部多年平均气温为,而北部山区那么在之间。柳州是中国优秀旅游城市，以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的四A级以上旅游风景区，其北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。2、城市规模及地域

3、范围，占广西土地总面积的7.89%其中市城区6.58万公顷。东与桂林市的龙胜、永福和荔浦为邻，西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县和宜州市，南界新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县，北部和西北局部别与湖南省通道侗族自治县，贵州省黎平县、从江县相毗邻。二、城市主要交通网络柳州是中国西部区域性交通枢纽，是沟通中国西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。柳州是中国45个公路主枢纽城市之一，境内有多条国道和高速公路交汇，公路运输3-4小时可达北部湾海岸港口。柳州是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳门。柳州的白莲机场到达国家4D级标准，已开通至北京、上海、广州、成都、重庆等航线

4、。柳州距桂林两江国际机场仅需一个半小时车程。柳南高速公路三个小时达北部湾各城市时中南、华东、华南地区铁路中枢航空：柳州白莲机场是目前广西规模较大的航空港之一，可起降波音737等中型客机，目前有十多个航班往返上海、广州、成都、深圳、海口、北海等各大中城市。铁路：柳州是广西最重要的铁路交通枢纽，中国南部的主要铁路干线湘桂线、黔桂线、焦柳线、黎湛线等4条干线在这里交汇。从柳州火车站每天有近50对客运列车开往北京、上海、广州、西安等十几个大中城市。公路：209、322、323国道经过柳州。现已开通柳州至南宁、桂林的高速大巴，每10分钟发一班车。柳州市内有4个长途客运站，可通达自治区内各地。三、城市开展

5、历史重大进程l 中唐时期，桂林经柳州到邕州的道路已开通。l 宋代，柳州经济文化又有了进一步的开展。10081016年，?河东先生集?在柳州刻印出版，百工行业己有相当的开展。宋朝宰相王安中撰?仙弈山新殿记?提到柳州的经济开展水平已超过唐朝时期。l 明朝中晚期，柳州明初扩大城界后，嘉靖年间又修筑近4里长的外城，城厢拓展。l 民国1533年19261944年时期，中华铁工厂由汉口迁柳州与广西省政府合资办广西中华铁工厂，生产车床、钻床、磨床、刨床、铣床、柴油机、发电机等民用机械。l 1949-1957年，柳州开始了重工业化的进程，建立了以柳州机械厂、柳州制造厂为代表的机械工业，并恢复了一些轻工企业和以

6、柳州锌品厂为代表的冶金业。l 1961年11月，柳州设立为广西壮族自治区区辖市。l 1978年，柳州根本建立了钢铁、机械、电力、化工、纺织、仪器仪表、电子通讯设备、通用机械、农用机械等产业。l 改革开放以来，柳州市先后被列为全国最早进行综合改革的试点城市，全国首批优化资本结构试点城市，国家技术创新试点城市，全国信息化试点城市等，城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。l 1994年元月，柳州市被国务院正式命名为历史文化名城。l 2003年，柳州市委市政府提出再造一个工业柳州的目标，以阳和工业新区为载体，方案用五年左右的时间，实现工业翻番，到2007年全市工业销售产值超过1000亿元，

7、为构建辐射大西南、面向东部沿海和东南亚的区域性制造业基地打下坚实根底。l 2007年，柳州市的工业经济在去年跨越千亿元大关后继续保持又好又快的开展势头，工业生产总值达1388.8亿元，工业化水平到达50.6%，比全区平均水平高出18个百分点。柳州政府表示要成为广西先实现工业化的示范城市。四、城市人口规模2000年，据第五次全国人口普查数据：柳州市总人口2099840人。其中：城中区 74764人、鱼峰区 273589人、柳南区 325893人、柳北区 289416人、市郊区 256730人、柳江县 523300人、柳城县 356148人。单位：万人2005年，全市总人口已经到达356.66万人

8、，少数民族191.42万人，占总人口53.7% 。其中，市区人口98万人左右。十一五期间符合政策出生人数每年将递增，柳州市总人口将年均增长4万人左右，到“十一五期末，城市建成区面积126平方公里以上，人口125万人左右。20002006年，城区人口平均每年增长1.1万人，预计当前2021年城区人口已经到达100万人。城市规模从人口划分，依据1993年5月17日国务院批转民政部?关于调整设市标准的报告?看，城市居民到达数量符合大城市标准，柳州城区正在步入大城市的范畴。【提示】 ：根据?柳州市城市总体规划(2004-2021，到2021年规划建设用地约168平方公里，人口规模将到达160万人(包括

9、柳东新区到2021年城市规划建设用地将达200平方公里，人口规模到达200万人)。规划人口数量的增多，说明柳州城市开展经济的信心十足。注：2001年统计在柳州投资、经商、生活的温州人超过5万人。人口统计数据来自柳州统计局和中国宏观数据挖掘分析系统网【市场分析】自然条件好地域优越旅游城市交通优越人口资源夏长炎热，冬短不寒，雨量充分，光温丰足，雨热同季，无霜期长接壤广西多个市区，北通湖南省，城市处于广西的中心中国优秀旅游城市，北部地区和毗邻的桂林市，周边集中了广西80%的四A级以上旅游风景区中国西部区域性交通枢纽,水、陆、空四通八达历史经济强盛；工业始于民国年间；实现广西工业化的示范城市工业底蕴十

10、足建设工业旅游城市 【提示】 自然资源的优越，为促进柳州成为工业化和知名旅游城市创造了条件。第二局部 城市经济开展水平分析一、 柳州城市经济的开展1、城市经济开展的主要条件西南地区商贸物流中心 历史西南地区的工业重镇西南地区的交通枢纽 拥有一批全国知名品牌和产品 钢铁和有色金属冶炼及深加工成特色汽车工业是第一支柱产业蓬勃开展桂中商埠，经济开展水平在广西名列前茅得天独厚的自然资源【提示】得益于柳州优越的地理环境及兴旺的工业产业，为其经济开展创造了良好的条件，城市的开展得到了人民的认可！柳州曾经是广西经济的中心，工业在广西的开展起到举足轻重的作用。“桂中商埠是历史的沉积，兴旺的工业水平使得人民流传

11、一句话“广西的工业看柳州。工业企业3000余家(其中有五家进入中国500强)，与其汽车、机械、冶金、轻工、化工、造纸、建材等主导产业现代工业体系铸就了柳州经济开展的强势劲头。2、各关键经济指标分析 统计的八年间，柳州市年GDP年均增长13.5% 。 从2002年开始，GDP增长速度平稳，6个年头一直保持直线上升。 从2002年开始，柳州市国内生产总值平均每年约以100亿元的速度增长。 【提示】 ：广西的三大城市南宁、柳州、桂林中，柳州GDP与桂林相持平，仅次于南宁之后成为开展水平较高的城市，GDP的增长得益于工业，工业是柳州的脊梁。从统计8年的国内生产总值增长势头看来，柳州经济正处于快速开展的

12、轨道中。 在全部工业生产总值上，2006年是一个质的飞跃，突破1000亿元，2007年全部工业总产值1388亿元，比上年增长25.4% 。 2003年，柳州市委市政府提出再造一个工业柳州的目标以后，全部工业总产值直线上升，年均增长率将近20% 。【提示】 ：柳州市工业开展主导地位明显，2007年工业对GDP的奉献率为64.06%。城市工业化率达54.68%100%=54.68%)，已经开展成为半工业化城市，离工业化城市工业化率60%仅仅一步之遥。 2002年至2007年，全社会固定资产投资年均增长34.43% 。 20022006年全社会固定资产投资额平稳直线上涨，但20032006年投资增长

13、幅度下降。2007年全社会投资创新高，与上年相比上涨52.2% 。 2007年全社会固定资产投资达305.5亿元，占到GDP的41.35% 。 07年根本建设投资98.35亿元，增长44.8%；更新改造投资100.29亿元，增长48%；房地产开发投资73.74亿元，增长63%。【提示】 ：全社会固定资产投资持续增多，在城市经济建设上，进一步调整了经济结构和生产力的地区分布。2021年柳州城市较2003年之比大相径庭，城市变得越来越美丽，城市化进程也在加快。固定资产投资逐年增多，也为增强经济实力、改善人民物质文化生活打下良好的根底和创造物质条件。 20002007年，柳州市城镇居民可支配收入从5

14、32812866元/年，平均年增长率约为10.48% 。 2007年城镇居民可支配收入折合已经到达1850美元。 2007年扣除物价上涨因素，城镇居民可支配收入增加12.19% 。 2000年相对上一年增长率为零，主要是物价上涨波动因素的影响。【提示】 ：2007年城镇居民可支配收入在整个广西排名第一，城镇居民可支配收入逐渐加大。人民消费水平越来越高，居民消费形式多样化、消费范围变广。3、城市支柱产业的开展说明【提示】l 柳州的工业在广西有“12最：工业几步最早、根底最好、门类最多、品种最齐全、知名品牌最多、管理人才最强、产业工人最多、速度最快、规模最大、利润最高、进入全国500强最多、整体势

15、力排名最靠前。“12最足以说明了工业对城市经济奉献的重大性。l 柳州工业化水平高，工业化水平和工业开展在广西领先，将率先进入工业化阶段。二、宏观政策下未来城市经济开展分析1、相关宏观政策对城市开展的影响1、柳州的十一五规划！十一五开展规划中，以“工业立柳、强市富民为总体开展思路。柳州政府主要强调： 开展壮大三大汽车、机械、冶金支柱产业，改造提升五大化工、制糖、造纸、建材、日化传统优势产业。 调整优化工业布局；大力开展中小企业。 强城市根底设施建设；构筑新型的城市空间开展框架。 优化提升传统商贸流通业；培育壮大新兴效劳业。2、?广西北部湾经济开展规划?的出台 广西北部湾经济区开展目标是：经过10

16、到15年的努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。北部湾经济区的功能定位是：立足北部湾、效劳“三南西南、华南和中南、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。【提示】l 继续自己的优质产业！柳州未来几年开展定位都以工业为主，工业支撑整个城市的经济命脉，把工业做大做强是开展的重心。l 在物流条件不断完善

17、的前提下，城市的经济，特别是工业化进程可以得到持续开展。另外由于强大的工业产业开展促使市场对效劳行业的需要，使得城市商业的开展将会迫不及待需要上一个更高的新台阶。l 针对广西北部湾开展规划的实施，柳州起到的角色是：桥接北部湾各大城市，效劳整个广西，进而效劳“三南西南、华南和中南，当好西部大开发的“支撑点。?广西北部湾经济开展规划?给予了柳州强大的政策支持。2、城市开展的机遇 与北部湾接合，积极推动投资和产业合作；柳州地处长三角、泛珠三角、大西南与东盟经济圈的连接地带，是泛北部湾经济合作区域的重要组成局部，是中国连接东盟的重要通道城市，具有承东启西、连南接北的功能和特点。 历史文化浓厚，自然环境

18、美丽。工业柳州也凭借地理优势，主动承接辐射，与桂林共同构建“大桂林旅游圈，组成桂柳旅游走廊。 柳东新区招商引资；阳和新区招商引资；工业套路进一步延伸、拓展出去。【提示】：柳州依托区位优势，接合北部湾，钢铁业、汽车制造业、工程机械、化工业、造纸业、制糖业、建材业等是北部湾城市最大的资源。【市场分析】城市创造开展新一级 工业使得经济开展水平处于广西前列 柳州起到的角色是桥接北部湾各大城市，效劳整个广西，进而效劳西南、华南和中南，做西部大开发主人翁北部湾经济开展规划带来强势机遇 经济开展快，城市建设突出，人民生活水平高 政策支持开展工业化城市 桂中商埠地位明显 【提示】经济开展势头及国家开展战略决定

19、柳州市要努力开展城市建设第三局部 城市开展总体规划分析一、当前城市的格局1， 城市片区组成概况2, 城市功能分区组成现状【提示】功能组成规划中，效劳于城市工业化的城中区已经实现第三产业化，城中区在城市产业格局“二三一中起到主角作用，未来城中区将进一步辐射效劳周边城区、县份，甚至广西及三南西南、华南和中南地区！二、城市整体开展主要动向解析近期目标： 按照“拓展城市开展空间，构建城市整体结构框架，优化调整中心城区功能布局，加快旧城改造的整体思路，坚持新区建设与旧城更新并重的原那么，加快实施城市东拓进程，继续完善河东新区、阳和工业新区，推进柳东新区开发，塑造城市风貌，优化生态环境。工业化主导方向和战

20、略实现一二三产业协调开展 以柳东建设为重点，再造一个新柳州 开展思路： “工程建设年为载体，加大投入，加大建设力度，加大对外开放 以环境建设为契机加快开展步伐 干部建设年为根本，为再造一个工业柳州提供保障 1， 柳州城市总体规划建成现代化工业花园城市城市建设标准为：建设用地为人均.平方米，公共停车场用地为人均.平方米，绿地占城市建成区用地比例为 在未来几年里，柳州将主要向东北方向拓展，使城市的总体布局形成为个中心城区柳东、柳南、柳西、柳北、城中，个外围组团沙塘和阳和，个风景区三门江和大龙潭。城市功能分区为：河东片为市级行政中心，龙城路至鱼峰路沿线一带为经济商业区，人民广场及周边建设为文化休闲中

21、心，将沙塘建设成为新的文化教育基地。柳州的优势产业工业规划在城市西部及东南外围，规划布局个 工业园柳北、柳西、阳和、西鹅、河东和个工业组团太阳村。2，城市远期土地用途情况规划柳州市城市总体用地规划20042021年【提示】个中心城区柳东、柳南、柳西、柳北、城中将以一二类居住用地、商业金融用地、行政办公用地、文化娱乐、卫生医疗用地为主；教育科研用地其中在柳东区和江东片区。0507年，在保存整合柳北工业区、柳西工业区、太阳村工业组团及河东高新区局部工业的根底上，规划布局了阳和工业新区、沙塘工业集中区，加强工业化建设。在土地利用问题上，柳州市土地利用总体规划确定的四城区建设用地范围内的工业工程，严格

22、执行出让价格336元/平方米的最低标准，说明政策优惠的决心。3、城市交通体系组织规划城中公路交通：柳州现有大桥为11座，分别为铁路桥、柳江大桥、壶东大桥(柳江三桥)、文惠桥、壶西大桥(柳江四桥)、双冲桥、红光大桥、河东大桥、静兰桥、高速公路洛维大桥、文昌大桥。已经立交为9座。规划互通立交将有9座。规划半通立交为6座。规划别离立交为9座。高速公路、快速环道、城市主干道、城市次干线由外郊区至内城中区呈网状分布。铁路建设：完成黔桂、焦柳线等扩能改造工程，建设湘桂线复线改造工程，加紧推进湘桂线铁路城市河北半岛段改线和火车北站外迁工作，按方案落实柳州东站货站迁移至柳州南编组站的西侧和完善其效劳功能，推动

23、柳州至肇庆线路列入国家路网规划“十一五开工建设工程。水运建设：把柳江建设成为桂中区域乃至贵州省最近最快的出海、通港的黄金水道；建成鹧鸪江码头二期工程、阳和码头等主要工程，提高柳州港通航能力，调整优化港口结构，重点提高集装箱和大宗散货运输能力，改善港口装卸条件。使柳州港近期到达500万吨，远期到达1000万吨的吞吐能力。民航建设：开辟至主要大城市的新航线，增加航班，满足本区域航空运输方面的需要，进一步增强与沿海城市的联系，建成国内大中型空港。三、城市商业开展状况1、各城区商业开展现状分布图2、城市主要商圈状况及特点城中区商圈：商业场所以五星商厦、工贸百货、建佳名店广场、龙城大厦、龙城路商业步行街

24、为代表；酒店宾馆以柳州饭店、柳州宾馆、丽晶酒店、京都大酒店、华天世纪酒店为代表；娱乐场以好时、新艺堡、山外青山等为代表；超市以南城百货、联华超市为代表。这里其中了休闲购物、餐饮娱乐、观光住宿等柳州市较高的商业消费，是柳州商业的繁华形象区，也是柳州商业消费的中心。鱼峰区商圈：以新时代商业广场、谷埠街、鱼峰商业城、温州上城、驾鹤市场、华联超市、白云交易市场、鱼峰东区以摩托家具为主的大件生活用品卖场、潭中东路及东环路集中交易场等为卖场，经营日杂、低档服装、床上用品、五金、药材、干杂、日用品、百货精品、小食品、酒类、文化用品等的综合商业区，其中以批发商品为主，零售为辅。鱼峰商圈是个具有悠久历史的商业区

25、，商圈人流量大、交易复杂。除了新兴的谷埠商业街以外，以低档消费为主，与城中区商圈构成较鲜明的比照。柳南老区商圈：经营汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品，其中有一些专业批发市场，比方飞鹅市场、飞鹅商城、南天鞋城、新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场等，该商圈是柳州市成熟的专业批发基地。柳南新区柳邕路段也是经营机电、五金交化产品、汽车产品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、农产品、饲料兽药等专业产品。机电五交化产品市场、农产品批发市场、饲料兽药批发市场、南方装潢材料大市场、金龙市场、柳南区汽配市场等是成熟的专业批发街。柳北区商圈：柳北商圈算是“工业商圈，以工业产品交

26、易为主。是钢材工业用品、工业产成品交易集散地，商圈有钢材市场、木材市场，工业产品交易区。商圈属于专业经营场。【提示】柳州城市商业开展的特点为：城市中心区杂，周边片区专。城中区商业档次最高，业态比拟丰富，周边片区商业以经营专场成为特色。3、城市商业规划及城市商业开展方向分析【提示】l 商贸规划中，以两大商贸区为主! 一个是商贸中心事务区，另一个是中心商业区，期分别分布在城中U型半岛内和河东新区。l 有两大贸易中心：柳州汽车贸易中心和柳州日用消费品集散中心。都分布在南站路和西环路的柳西片区。l 有两大网络批发市场：广西糖网批发市场和农副产品批发市场，分布在柳东新区和城北区。l 十大片区商业生活中心

27、，其中分布在U型半岛内的有两个，U型半岛商业圈外的有八个。l 另外还有交通枢纽商业、特色主题商业及特色旅游商业【市场分析】城中区为柳州市政治经济活动的中心 商业现状城市中心区杂，周边片区专 城中区第三产效劳业兴旺 工业开展促进第三产业的开展城中区的第三产业效劳周边以第二产业开展为主的片区，城市的CBD所在地商贸、金融、文化、教育、娱乐中心城中区交通日益改善 规划中心商业区和商贸中心事务区是城市商业的中心，全面协调第二产业的开展 城市最终开展成现代化的工业花园城市 城中当前人口100万人，大城市逐步形成【提示】 一切城市开展规划建设都以城中区为突破点，最终建成现代化的工业花园城市。第四局部 柳州

28、城市房地产一、柳州市房地产开展概述1， 房地产投资开发及销售价格说明【提示】 2007年柳州市房地产投资开发费用创新高，与省会城市南宁相比约为1：4，投资额度之大说明柳州房地产开发市场状况持续乐观。再从柳州对房地产投资开发走势和经济开展状况看来，可以看出柳州对房地产投资开发充满信心。【提示】比照柳州和南宁两个城市20002007年商品房销售均价走势，柳州市商品房价格走势比拟稳定。从价格水平上看，2007年柳州市只比南宁少490元/，根本与南宁同步开展。当前全国楼市普遍受到经济、政策等各方面的影响而低迷，但是柳州到目前为止没有听说过房价有下降的现象。2，区域房地产市场状况描述中心区房地产价值高：

29、五星一带为柳州传统商业中心，配套成熟、交通便利。房地产开发本钱高，多数工程作为清一色的高档楼盘，其也房价让其他区域望尘莫及，住宅价格一般在4500元平方米以上。与五星一江之隔的河南一带，也是柳州市传统的商业旺地，随着谷埠国际商城、江南新天地、温州商贸城和新时代商业港等四大领袖商业大盘的盛大开街，南城百货、梦之岛、国美电器、柏图家居、英皇国际等商业大鳄的强势进驻，商业气氛愈浓，人气较涨，旧商区中新商业工程的崛起使得商圈形象变高，目前该区域住宅均价约为3660元平方米。河东新区房地产受人追捧：我司认为，目前整个河东市场还未到达饱和状态，总体放量虽大，但仍存消化空间，河东楼价已经涨了未来近1年的水平

30、，其房价无疑是柳州房地产的黑马，房价“一年一个样，2004年住宅均价为2000元/，2005涨至2500元/，2006年为3000元/，2007年已经到达4100元/，而今均价将近5000元/了。河东房价涨成奇迹，主要源于该区空气清新、运动方便、教育资源优越、居住品质高、城市的CBD及CLD将在该区呈现，预计不久将来，该区各方面影响力越来越高。河西、柳北区房地产开发炽热：河西和柳北一带，为柳州传统工业区，随着工业的开展，房地产消费成为刚性需求，这些区房地产开发多以大盘为主。工厂林立，空气质量相对较差，噪音严重等因素也影响了一些工程的推货，但由于这两个片区工厂职工较多，交通也较方便，再加上一些明

31、星楼盘大盘的带动，房价到达目前的3500元平方米左右。而旧机场开发区一带无疑是柳州房地产的价格盆地，由于地段较偏，外来人口较多，导致治安较差，房价上升梢缓，目前均价约为2700元平方米。商铺开发供过于求，消化较难：统计显示，江浙、福建以及本地的一些开发商砸下了几十亿巨资在飞鹅路、鱼峰路和驾鹤路一带进行开发，聚集了好几个超大规模的商业楼盘，如新时代商业港、温州商贸城、谷埠街等，商铺总面积超过50万平方米。同时，五星和河东等其他区域的商业地产工程也不在少数，比方星河商业广场、五星中环大厦、瑞泰大厦、王座等，这些工程目前还有大量的商业面积空置。为了追求利益最大化，开发商住楼是时下普遍的，但在开发形式

32、上及运作上，柳州市走得不科学，使得商业面积体量积累增多，消化困难。【提示】中心区房地产市场以开发商业为主，商业气氛逐年变浓厚。河东区作为柳州城市开展的CBD区。房地产开发效劳河西及柳北区人群置业需要。五星商圈和鱼峰、飞蛾商圈商业体量大，但商业表现不够景气。二、柳州市房地产主要代表个案解析区域工程名称位置占地面积/建筑面积商业面积栋数/层数/几梯几户配套销售价格主力户型/面积备注城中区五星中环大厦公园路47号5236/32416四层商业，面积共计5024单体商住楼，共23层，3梯16户1600的会所，500个停车位公寓52006000元/。住宅5500-6300元/。都带普通装修40-80商务公

33、寓推货速度较慢，07年5月份开盘至今销售率也就达70% 飞龙新城飞蛾路188号17190/377608440四栋/小高层、多层商住花园、办公楼、商业街3700元/两室一厅、三室一厅。单间配套的小户型比拟畅销，但是恰缺乏该户型河东区阳光100城市广场桂中大道南端2号/7000008万15栋/5A写字楼、高层住宅，共3000户酒店、超市、写字楼、娱乐城、花园等公寓均价5000元/90以下两室一厅在柳州口碑较好，4月29日29#开盘开盘现根本售馨文源华都桂中大道4号25万平方米外江内湖双水岸欧式皇家极景园林社区 10栋高层建筑2万平方米的超大中庭水景园林。周边小学、高中、体育广场等配套齐全。生活学习

34、方便、文化气氛浓厚5000元/110左右的三房两厅 小区建得有特色，园林丰富，受置业者亲睐河西、柳北区金绿洲柳州市潭中西路19号/3000004000平方米中式会所，10万平方米商业，320米商业步行水街，800米商业街。37栋多层小高层、高层住宅。2300户1000各停车位。园林、幼儿园、运动场、餐饮、宾馆、商务、休闲娱乐、超市购物，中国传统桔祥物“玉如意的社区规划3500元/144以上大户型小区以大盘气势及优越的配套在区域中销售较好。但多层建筑顶层166的楼中楼比拟难买北岸馨园柳州市北站路112号13012/总建筑面积55303三层商业。9481.53栋21层高层。一期一栋商住体住宅102

35、套。5。活动中心住宅均价3980元/。商铺一层2.3万/，二层、三层7000元/两房两厅，三室两厅07年10月份开始卖，现刚刚卖完，走货速度较慢【提示】l 市场处于高速开展阶段，开发量猛增。08年一季度，全市房地产开发投资在国家宏观调控的大趋势下完成17.1亿元，仍然保持了73.2%的快速增长。其中：住宅完成投资9.4亿元，增长27.9%。房屋施工面积578.5万平方米，增长25.4% 。l 类似于阳光100城市广场或者金绿洲形象力和居住品质较高的大盘工程推售速度比拟快。l 目前柳州市购房者还是以企业单位职工为主，其次是部份有较大灰色收入的政府官员、企事业单位的领导、私营业主，再加上小部份来柳

36、工作及做生意的外地人例如温州佬，目前这里面的比例较难确定，不同的区域、不同的楼盘比例不同。l 根据各楼盘销售情况说明：房屋面积仍将以80-120平方米之间的二房二厅及三房二厅；房价在20万至28万元的户型持续热销。一些设计出众的小户型和超大户型也会拥有一批追捧者。l 房地产市场热点区域将更为分散，不但一些原有根底较好的区域得以更快的开展如鱼峰区、河东高新区等，而且还将会涌现更多的新兴热点地区如柳北、旧机场、河西等。l 目前，百亩以下的楼盘占多数，但今年上百亩的大盘数量有所增加，预计这些大盘将会占有大局部的市场份额，这些大盘的开盘配套设施齐全，便于景观营造，价格具备竞争优势，这将给小型楼盘带来一

37、定的压力。三、对柳州城市房地产开展的思考目前柳州市房地产市场仍处于较低级水平，无论是开发商的实力与素质，还是购房者的素质。绝大局部还处于一次置业阶段，楼盘品质在多数开展商或者代理商认为不宜过高，例如：目前市场上刚出现的小高层物业与一般多层物业相比，较难吸引购房者。高档别墅消费还未形成气候。低密度住宅TownHouse由于起名联排别墅以较低的价格同时満足了人们对别墅级生活的心理需求，吸引了一部份消费者，但为数不多。在我司看来，柳州开发的房地产产品尚处于一个启蒙期，她既没有南宁市房地产的“张扬与开放，也没有桂林市房地产的“精致随和。这与柳州市的房地产市场有关，也与柳州人的性格有关，作为有“桂中商埠美誉的柳州注重了工业却疏忽了第三产业、忽略了房地产。在“阳光100进驻柳州之前，柳州在房地产开发建设上可以说是一片“处女地。品牌开展商的进驻，也说明了柳州房地产开发将迎来历史的突破，有工业的强大支撑，效劳业、房地产的开展迫不及待，随后柳州楼市将会有长时间的黄金期。【市场分析】开发增量快 投资开发形势好 房地产市场尚未成熟 市场起步晚 柳州市 市场健康开展 房价稳步上升 城中区配套成熟，交通方便 机遇大，很大的开发引导空间 房地产开发价值最高 城中区城中居住及商业价值最高