江苏常州市新城控股生活广场招商策划方案

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1、新城生活广场招商策划方案新城生活广场招商策划方案招商展望招商展望新城生活广场招商策划方案新城生活广场招商策划方案目录目录一一. .项目调研项目调研二二. .定位深化及品牌模拟落位定位深化及品牌模拟落位三三. .招商政策建议及收益测算招商政策建议及收益测算四四. .开业筹备计划建议开业筹备计划建议五五. .招商策略及招商推广建议招商策略及招商推广建议新城生活广场招商策划方案新城生活广场招商策划方案第一部分第一部分 项目调研项目调研项目调研项目调研基础调研基础调研武进区概况：武进区概况：武进区地处长江三角洲太湖平原西北部，江苏省南部，武进区地处长江三角洲太湖平原西北部，江苏省南部，介于南京、上海之

2、间。长江三角洲最有经济活力腹地，介于南京、上海之间。长江三角洲最有经济活力腹地，20022002年撤市设区，成为常州市武进区。综合经济实力年撤市设区，成为常州市武进区。综合经济实力发达，连续多年位居中国百强县（市、区）前十位。发达，连续多年位居中国百强县（市、区）前十位。n“中国民营经济最具活力县（区）”第一n“全国最具投资潜力中小城市百强“第一n“全国百佳全民创业示范县（区）”第一n“中国全面小康示范县（区）”第二n等20多项全国性和国际性荣誉。生产总值比重单位单位20112011年上半年年上半年20102010年年20092009年年20082008年年20072007年年 1.国内生产总

3、值 亿元 665.17 1163.9 965.0 849.87 706.31 第一产业增加值 亿元 15.00 36.94 34.2 25.08 23.54 第二产业增加值 亿元 419.98 741.96 631.4 586.54 500.50 其中：工业 亿元 400.44 702.40 597.2 555.67 474.61 第三产业增加值 亿元 230.19 385.00 299.4 238.25 182.27 运输、仓储 亿元 19.04 35.01 22.9 19.94 17.05 批发和零售业 亿元 67.3 102.26 78.2 93.84 69.51 住宿和餐饮业 亿元 9

4、.48 16.15 13.6 12.39 9.53 金融业 亿元 29.56 50.15 40.0 24.55 17.52 房地产业 亿元 22.13 48.54 36.9 22.31 18.91 其他服务业 亿元 82.58 132.89 107.8 65.22 49.75 营利性服务业 亿元 46.85 74.25 59.9 28.29 20.21 非营利性服务业 亿元 35.73 58.64 47.8 36.93 29.54 2.三次产业比重 2010年，全区地区生产总值年，全区地区生产总值1110亿元，增长亿元，增长15%；社会消费品零售总额社会消费品零售总额270亿元，比上年增长亿元

5、，比上年增长20%；零售业完成社会品消费总额零售业完成社会品消费总额626.8亿元，比上年亿元，比上年增长增长20.7%；城镇居民人均可支配收入；城镇居民人均可支配收入2.7万元，万元，农民人均纯收入农民人均纯收入1.36万元，均增长万元，均增长10%以上；人以上；人均生活消费支出均生活消费支出9556元，比上年增长元，比上年增长8.8%；旅；旅游业发展迅猛，实现旅游总收入游业发展迅猛，实现旅游总收入54亿元，增长亿元，增长42%。2010年人均储蓄增长年人均储蓄增长6.5万元，同比增长万元，同比增长30%，全区常住人口，全区常住人口160万，有车族近万，有车族近62万人；万人；全区储蓄全区储

6、蓄50万以上达万以上达49万人之多。项目所在湖塘万人之多。项目所在湖塘镇是武进区行政中心驻地，是全区政治、经济和镇是武进区行政中心驻地，是全区政治、经济和文化中心，全镇面积文化中心，全镇面积84平方公里，辖平方公里，辖3个街道办个街道办事处、事处、44个社区，总人口个社区，总人口40余万人。余万人。 项目调研项目调研基础调研基础调研宏观经济数据之一：宏观经济数据之一：人民生活人民生活单位单位20102010年年20092009年年20082008年年20072007年年 1.农村居民收入与支出 (1)人均总收入 元 15460 14286 14553 13328 其中：劳动者报酬 元 1039

7、1 9014 8013 6917 (2)人均总支出 元 11640 11385 12150 11876 其中：生活消费支出 元 9132 8378 8362 7979 (3)人均纯收入 元 13598 12341 11219 9911 2.城镇居民收入与支出 元 (1)人均总收入 元 26425 23912 21716 其中：劳动者报酬 元 13855 13087 11106 (2)人均总支出 元 22419 18789 16316 其中：生活消费支出 元 16140 14495 13107 (3)人均可支配收入 元 24591 22302 19822项目调研项目调研基础调研基础调研宏观经济数

8、据之二：宏观经济数据之二：武进人口（万人）GDP（亿元）人均GDP（元）2010年156.9（常住）1163.90 74181 2009年98.97（在户）965.00 97504 2008年99.08（在户）849.87 85776 2007年98.6（在户）706.31 71634 人均GDP（元）武进常州南京无锡苏州2010年74181 64820 62593 90355 88180 2009年97504 55290 5529081146836962008年85776 51746 5085573733788752007年71634 44452 457436557069151武进年龄结构人

9、数占比0-14岁18519711.80%15-64岁125171179.78%15-25岁16735413.37%26-35岁42933734.30%36-45岁43659734.88%46-64岁21842317.45%65岁及以上1320918.42%表格数据可以看出，武进地区2010年人均GDP高于南京和常州，低于无锡和苏州，年龄结构以青中年为主，为主力消费群体。项目调研项目调研基础调研基础调研交通覆盖图交通覆盖图序号公交线起点终点110永宁北路公交中心站湖塘乐购 231永宁北路公交中心站南洋广场3302大学新村中华恐龙园42滆湖路公交中心站常州客运中心570火车站公交中心站漕桥666火

10、车站公交中心站雪堰桥769淹城公交中心站遥观公交站878公交五公司红梅公交中心站9269阳湖广场坂上10320礼嘉公交中心站火车站中心站11503南苑小区公交中心站阳湖广场12517皮革城路桥南洋广场奔牛万家富13518皮革城路桥南洋广场洛阳公交中心站1474湖塘乐购南苑小区中心站1576湖塘乐购前黄公交中心站本案乐购生活广场八佰伴福克斯五星电器武进购物中心南洋商贸广场武进客运站火车站l 项目东侧常武中路常武中路为武进区“第一路”，常州市区主干道之一，为双向八车道，向北可通达常州火车站、常州高铁站及常州汽车站，向南可直达武进客运总站；承担着本项目南北向交通主干道的功能承担着本项目南北向交通主干

11、道的功能。l 项目以北定安中路定安中路为双向四车道，承担着本项目东西向交通主干道东西向交通主干道的功能。l 经过乐购超市的公交车覆盖了整个湖塘区域。小区名小区名总户数（户）总户数（户）入住率入住率估计入住人口估计入住人口(个）个）性质性质消费能力消费能力花东社区4726100%14000老住宅小区中等湾里新村168097%4800老住宅小区中等花园新村1260100%4000老住宅小区一般新城南都370076%8500中档住宅+高档别墅高四季新城244299%7300中档住宅中等阳湖名城306485%7800中档住宅中等阳湖世纪苑220090%5940中档住宅中等中苑公寓35692%900中档

12、住宅中等城中花苑120099%3700中档住宅高天丽雅居65498%1900中档住宅高天隽峰296350%4000中档住宅高南田雅园509100%1530中档住宅中等芳草园25695%730中档住宅高总计总计25010250106510065100项目调研项目调研基础调研基础调研调研区域调研区域住宅情况调研住宅情况调研l 本项目作为武进湖塘核心成熟商圈的商业项目，依托乐购大卖场，周边消费客流组成丰富；主要有来自人民路、长虹路等的中高档住宅人群，来自常务路沿线的办公商务人群及乐购商圈的稳定消费人群。l 项目周边2km范围内约有30个小区，约20万人口。项目调研项目调研基础调研基础调研常州的整体宏

13、观经济前景较为乐观,相关社会经济指标的不断改善将刺激消费市场的需求。与长三角的主要城市相比，常州的经济总量相对落后，但其增长速度保持较高水平，预示其发展潜力空间巨大。武进区的经济实力一直在常州占有重要地位，规划将成为未来常州发展的金南翼。武进区商业中心将形成以常武路为主节点，以常州南部居民和南部邻近县市流动顾客为主要消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体的综合性商业中心。对本项目的影响对本项目的影响常州和武进的经济及宏观环境整体向好，为本项目的可持续发展创造先决条件。武进区的人口占比及新楼盘和在售楼盘、未建楼盘比重在不断增大，而且这个比重随着城市的发展还将继续增大，未来为本项目提供潜在的消费人

14、流将源源不断。本项目的地理位置及交通覆盖优越，居民整体素质将继续得到提升。无论从消费力或者是消费习惯未来的商业发展潜力巨大。结论结论项目调研项目调研区域项目调研区域项目调研区域项目调研区域项目调研调研范围：调研范围：1公里公里-1.5公里覆盖半径公里覆盖半径调研时间：调研时间：2011年年9月月26-9月月28日日项目调研项目调研区域项目调研区域项目调研123213445678912341234富克斯富克斯乐乐 购购天禄（武进购物中心）天禄（武进购物中心）本案本案茂业泰富城茂业泰富城新天地不夜城新天地不夜城新城上街新城上街路劲又一城路劲又一城富克斯 60000平米 定安路：1.3公里乐 购 3

15、5000平米 人民路：1.3公里天 禄 160000平米 古方路：0.62公里茂 业 120000平米 广电路：1.4公里新天地 170000平米 花园街：1.4公里又一城 60000平米乐购商圈构成乐购商圈构成主要以定安东路与常武中路为核心发散，重点商业有乐购、富克斯广场、武进购物中心（八佰伴）百货构成，是武进区域最早、最成熟的零售商业中心；花园街商圈构成花园街商圈构成花园街和广电路交叉口为核心向南发散，重点商业有茂业泰富、新城上街、新天地不夜城、又一城构成，是武进近两年建成的新兴商业中心。56789定安路定安路人民路人民路古方路古方路广电路广电路花园街花园街项目调研项目调研区域项目调研区域

16、项目调研富克斯流行广场富克斯流行广场地理位置：武进区湖塘镇定安中路地理位置：武进区湖塘镇定安中路2号，常武号，常武路路 与定安路交界处与定安路交界处物业类型：综合商场物业类型：综合商场 开业时间：开业时间：2008年年1月月商业面积：商业面积：6万万市场定位：集购物、美食、休闲为一体的综合市场定位：集购物、美食、休闲为一体的综合 性百货性百货 日人流量：约日人流量：约3000人次人次/天天 消费水平：约消费水平：约100-300元元/次次 租售情况：自持租售情况：自持 处于武进已经繁华的商业地位，商业氛围成熟，临靠处于武进已经繁华的商业地位，商业氛围成熟，临靠热闹的乐购超市，已经被武进居民所认

17、可。热闹的乐购超市，已经被武进居民所认可。商场的档次、装修、品牌及服务等都略低于其他百货商场的档次、装修、品牌及服务等都略低于其他百货商场，故很难留住当地部分习惯性消费群体，经营一商场，故很难留住当地部分习惯性消费群体，经营一般。般。 商场结合湖塘居民消费要求提供配套服务、餐饮、娱商场结合湖塘居民消费要求提供配套服务、餐饮、娱乐设施，吸引一定的消费比例。乐设施，吸引一定的消费比例。项目调研项目调研区域项目调研区域项目调研乐购乐购地理位置：常武路与定安路交界处，定安中路地理位置：常武路与定安路交界处，定安中路1号号 物业类型：超市及配套物业类型：超市及配套开业时间：开业时间：2002年年11月月

18、商业面积：商业面积：3.5万方，超市万方，超市3万平米，餐饮等万平米，餐饮等0.5万万 市场定位：超市市场定位：超市+零售配套零售配套日人流量：约日人流量：约9000人次人次/天（超市天（超市+零售）零售） 消费水平：超市消费水平：超市70元元/次次 ，零售配套，零售配套30-150元元/次次租售情况：全部自持租售情况：全部自持 人气最集中的商业区域，人流量巨大，租金水平在当人气最集中的商业区域，人流量巨大，租金水平在当前武进区域最高。前武进区域最高。 整个规划杂乱无章，难以吸引有实力的品牌商家入住整个规划杂乱无章，难以吸引有实力的品牌商家入住，人流的动向通道设置也存在一定问题。，人流的动向通

19、道设置也存在一定问题。 知名的品牌餐饮及家庭配套类消费较为零散和缺失，知名的品牌餐饮及家庭配套类消费较为零散和缺失，对商圈整体消费层次的带动性不高。对商圈整体消费层次的带动性不高。项目调研项目调研区域项目调研区域项目调研天禄天禄(武进购物中心武进购物中心)地理位置：常武路与定安路交界处地理位置：常武路与定安路交界处物业类型：物业类型：Shopping Mall 开业时间：开业时间：2010年年08月月28号号商业面积：商业面积：16万方，共万方，共6栋商业，八佰伴栋商业，八佰伴4万，服万，服装、鞋帽装、鞋帽2.3万，休闲娱乐万，休闲娱乐2万多，餐饮万多，餐饮2.3万，大万，大型酒店餐饮、型酒店

20、餐饮、KTV、健身房、健身房2万多万多 市场定位：购物、娱乐、休闲、配套一体市场定位：购物、娱乐、休闲、配套一体日人流量：约日人流量：约5500人次人次/天天 消费水平：消费水平：100-500元元/次次租售情况：租售情况：40%销售，销售，60%持有（包括百货、大持有（包括百货、大型酒店餐饮、型酒店餐饮、KTV、健身房、电影院、电玩城等、健身房、电影院、电玩城等），大部分售商铺采用返租赁的模式操作，返租），大部分售商铺采用返租赁的模式操作，返租期为期为5年年 与常州市中心南大街、莱蒙都会成熟商业规模的相似规划与常州市中心南大街、莱蒙都会成熟商业规模的相似规划的商业业态划分，对本地客户拥有较高

21、的吸引力。的商业业态划分，对本地客户拥有较高的吸引力。商铺空置率较高商铺空置率较高,加之缺乏吸引力的品牌商家入驻加之缺乏吸引力的品牌商家入驻,使得除主使得除主力店以外的业态难以吸引消费需求，对整个商圈的消费导力店以外的业态难以吸引消费需求，对整个商圈的消费导向产生一定影响。向产生一定影响。 项目调研项目调研区域项目调研区域项目调研茂业茂业泰富泰富地理位置：花园街、广电路交汇处地理位置：花园街、广电路交汇处 物业类型：物业类型：Shopping Mall 开业时间：茂业百货开业时间：茂业百货2010年年1月开业。泰富湾月开业。泰富湾2009年年12月月26日开业；成龙影院日开业；成龙影院2010

22、年年9月月28日日开业开业 商业面积：商业面积：12万方万方市场定位：购物、娱乐、休闲、配套一体市场定位：购物、娱乐、休闲、配套一体日人流量：约日人流量：约3000人次人次/天天 消费水平：消费水平：80-300元元/次次租售情况：租售结合租售情况：租售结合茂业百货、泰富湾义乌小商品城开业后经营状况一般，泰茂业百货、泰富湾义乌小商品城开业后经营状况一般，泰富湾富湾80% 炒铺炒铺 ，转让转让/租率约租率约65%。百货服装档次属中档，体量较小，知名品牌数量较少，可百货服装档次属中档，体量较小，知名品牌数量较少，可供消费者的选择较小，因此目前人流量很低。供消费者的选择较小，因此目前人流量很低。 各

23、楼层空置较高各楼层空置较高,除影院及部分餐饮娱乐外除影院及部分餐饮娱乐外,开业率较差。开业率较差。项目调研项目调研区域项目调研区域项目调研新天地新天地不夜城不夜城地理位置：花园街、广电路交汇处地理位置：花园街、广电路交汇处 物业类型：物业类型：Shopping Mall 开业时间：开业时间：2010年年10月月 商业面积：约商业面积：约17万平米万平米 市场定位：购物、娱乐、休闲、配套一体市场定位：购物、娱乐、休闲、配套一体日人流量：约日人流量：约3000人次人次/天天 消费水平：消费水平：150-300元元/次次租售情况：销售租售情况：销售50%，包括，包括1号、号、3号楼百货、服号楼百货、

24、服装，装，2号、号、4号楼餐饮；和号楼餐饮；和5号酒吧的少部分；号酒吧的少部分；8号号休闲、休闲、11号酒吧、号酒吧、12号酒店式公寓号酒店式公寓4层底商返租；层底商返租；持有持有50%，包括，包括6号、号、7号、号、9号、号、10号楼。号楼。 新天地不夜城是以广电塔为核心围合成三个圈，分别是风新天地不夜城是以广电塔为核心围合成三个圈，分别是风尚购物街，风味美食街，风情酒吧街，主要的卖点是有六尚购物街，风味美食街，风情酒吧街，主要的卖点是有六大主力店。大主力店。开业招商情况不够乐观，七彩城，品尚女人街均没有成功开业招商情况不够乐观，七彩城，品尚女人街均没有成功开业开业 项目调研项目调研区域项目

25、调研区域项目调研路劲路劲又一城又一城地理位置：长虹路与花园街交界处地理位置：长虹路与花园街交界处 物业类型：物业类型：Shopping Mall 开业时间：待定，预计开业时间：待定，预计2012年年4月月 商业面积：约商业面积：约6万平米万平米 市场定位：购物、娱乐、休闲、配套一体市场定位：购物、娱乐、休闲、配套一体日人流量：约日人流量：约4500人次人次/天天 消费水平：消费水平：60元元/次（超市）次（超市）租售情况：租售结合，自营为主；销售租售情况：租售结合，自营为主；销售20%，步，步行街部分行街部分2.7万方，万方，220个铺位；持有个铺位；持有80%，包括，包括大润发、又一城百货。

26、大润发、又一城百货。 大润发经营大润发经营2 2年，近两年营业额逐年提升；金鹰百货、金逸年，近两年营业额逐年提升；金鹰百货、金逸影院等主力店及商业街招商已完成影院等主力店及商业街招商已完成85%85%现在人气不足。项目中大润发超市已开业，规划有百货、现在人气不足。项目中大润发超市已开业，规划有百货、影院、肯德基、主力电玩城、地下溜冰城、美食街等较为影院、肯德基、主力电玩城、地下溜冰城、美食街等较为集中的商业组成，商业消费的导向性较为明确。集中的商业组成，商业消费的导向性较为明确。 与上街等周边项目存在互补性，主力店开业成功将成为消与上街等周边项目存在互补性，主力店开业成功将成为消费的主导。费的

27、主导。项目调研项目调研区域项目调研区域项目调研湖塘湖塘定安定安路路湖塘湖塘人民人民路路湖塘湖塘广电广电路路东起常武路乐购,西至武宜路共201家街铺，个体零售占48%,各类配套占26%,个体餐饮21家,其余为日杂五金类和美容休闲，租金价格西低东高,在0.6-4元/.天，童装及女装零售经营突出，但较为零散。古方路从常武路进口向东延伸600米以餐饮街为主力业态,52家街铺餐饮与配套类各占50%。餐饮及配套均以个体品牌为主,租金设计在大部分程度上与经营面积相关。均价在1.5-2元/.天。目标消费在中低端人群。客单在50-100元/人湖塘湖塘古方古方路路湖塘湖塘花园花园街街花园街属于湖塘南北向的主干道，

28、未来与市区晋陵路贯通在规划中。1.4公里共263家街铺,零售占68%,配套26%,餐饮16家.租金由南向北递增,在2.2-6元/.天.平均租金在4.5元/.天,递增区间8%-30%,营业情况良好,消费群体以周边人口为主.个体经营居多，配套类商家可成为潜在目标商家。人民路属于湖塘最早的商业中心,从人民商场至兰新大厦共109家街铺,餐饮占23%,零售占37%,配套加日杂五金占40%。目前租金均价在2元/.天.随着商圈更替,目前人民路的整体消费需求下降,街铺的业态结构比较杂乱,吸引不了消费驻足。广电路位于项目南边,东西延伸,与花园街十字交汇,共有128家街铺.餐饮配套各占20%,零售类53%,日杂五

29、金类7%。个体店的租金1-2元/.天，该街更多以个体礼品烟酒,水果卖场为主.配套消费选择不高.项目调研项目调研区域项目调研区域项目调研武进商圈分析结论武进商圈分析结论武进区的商业已基本形成以湖塘镇为中心，而湖塘目前的商圈概况则是以常武路、定安路、花园街为城市商业核心。商圈向周边辐射，人民路和花园街以外商业氛围逐渐减弱的商业现状。从目前湖塘的商业分布状况情况来看，已初步形成了湖塘老街、武进乐购、天禄、新天地、餐饮、娱乐等的商业格局，在一定程度上满足了部分消费群体。湖塘老街经营定位为中低档、零散的消费结构；乐购超市经营品种较为丰富，而且营业面积较大，已经形成规模化局面,因此吸引了较多的人流前往；各

30、专卖店、专业店也主要针对中低人群，整个区域从商业的业态、层次、行业、规模、环境来看都是较为落后的，基本上还停留在传统层面上，缺乏竞争实力。随着湖塘商业水平及市场的发展，以及消费者意识不断成熟，原有的商业结构及商业业态已不能满足现有的消费群体。湖塘商业格局以临街商铺及传统商场为主导，除了大型超市乐购以外，其他流行百货、连锁经营、主题餐饮、娱乐等多种业态繁多，但普遍品牌性及成熟度尚未饱满,从商家选择及消费角度来看，湖塘市场空白点仍然很多。在湖塘市场无法满足主力零售的前提下，中高档层次的家庭生活、休闲服务的一站式配套也同样缺少。招商展望招商展望项目调研项目调研商业调研商业调研商业项目商业项目设施现状

31、设施现状项目设施名称富克斯乐购天禄茂业泰富新天地又一城定安路人民路古方路广电路花园街业态业态百货超市mallmallmallmall零售+配套配套+零售餐饮+配套餐饮+配套零售+配套餐饮比例餐饮比例5.0%14.0%14.0%13.0%16.0%30.0%16.0%23.0%50.0%20.0%6.0%零售比例零售比例75.0%85.0%61.0%67.0%59.0%50.0%58.0%37.0%0.0%53.0%68.0%配套比例配套比例20.0%1.0%25.0%20.0%25.0%20.0%26.0%40.0%50.0%27.0%26.0%面积/距离(平米)/公里6万3.5万16万12万

32、17万6万1.31.30.621.41.4空置率3%0%65%50%80%-0% 0%0%10%10%品牌度一般较差一般较差较差中档较差较差较差较差较差主力客层25-5018-6018-4518-4018-4025-3525-4025-40 20-40 25-45 25-40 促销手段打折买送送券送券送券-无无无无无停车位4701501800220017001000-未来发展分析开业以来整体定位缺乏重心,调整后餐饮有所改善,今后空间有限。超市消费目的性较强，但周边配套零落，未来可能整体改造。除主力店外,招商引进较差，商业氛围影响较大，未来调整较弱。整体开业情况不好，百货品牌力度不高，销售导致整

33、体今后的定位缺乏控制。目前包括超市在内的主力店整体经营较差，未来招商的持续性需要增强。现在人气不足，但周边大型小区众多，对其商业也有较好的市场支撑。商业消费的导向性较为明确。 调整可能性不大，未来可随商业氛围的调整而改变现有经营状况。调整可能性不大，未来可随商业氛围的调整而改变现有经营状况。调整可能性不大，未来可随商业氛围的调整而改变现有经营状况。调整可能性不大，未来可随商业氛围的调整而改变现有经营状况。调整可能性不大，未来可随商业氛围的调整而改变现有经营状况。招商展望招商展望项目调研项目调研商业调研商业调研消费需求分析消费需求分析- -消费特征消费特征大部分被访者都是携同家人一起逛街购物（近

34、七成），只有近三成和被访者会和一般朋友一起逛街购物。家人一般朋友同事男朋友/女朋友 自己单独去 同学所有被访者：319人 区域：常州（常州武进湖塘区域） 时间：2011年8月项目调研项目调研商业调研商业调研消费需求分析消费需求分析- -月消费额度及结构月消费额度及结构主力家庭月消费额度在3000-5000占绝大多数，购物、餐饮、娱乐占总消费额的49%。日常消费结构对应消费金额项目调研项目调研商业调研商业调研消费需求分析消费需求分析- -购物频率购物频率总体来看，平均每个月逛街购物频率在“5次或以上”的被访者超过三成。分城区看，新城区武进区的被访者购物频率更高，平均每个月“5次或以上”的近五成，

35、比中心老城区高出两成。分性别看，女性的逛物频率较男性高出一成。5次/月或以上4次/月3次/月2次/月1次/月所有被访者，319人 中心城区被访者，213人 武进区被访者，106人 男性被访者，161人 女性被访者 , 158人被访者到最经常去的购物场所中，乐购生活圈主要目的是购买日常生活所需要的物品；被访者购买零售物品时，更多地会选择到南大街商业步行街。受商圈、交通及消费需求影响，乐购商圈 在商业体量不断增大的同时，我们可以看到零售业态并不是消费者的首选，影响力远远不够项目调研项目调研商业调研商业调研消费需求分析消费需求分析- -消费地点及目的消费地点及目的选择南大街莱蒙都会湖塘乐购周边湖塘花

36、园街周边其他总计南都人数441863532180国际公寓人数90913031芳草园、湾里小区人数107207044南大街商业步行街乐购生活圈过去三个月内最经常到“南大商业步行街”逛街购物的被访者，63人过去三个月内最经常到“武进乐购”逛街购物的被访者，92人位置美食广场大型餐饮精品超市酒吧风味小吃美容会所咖啡、简餐配套健身房按摩、沐浴早教培训亲子儿童品牌服装个体零售家居总计南都4236%60 51%44 38%13 11%19 16%8 7%26 22%3631%1916%17 15%11 9%24 21%54 46%16 14%18 15%117国际公寓10 43%9 39%8 35%1 4

37、%4 17%2 9%4 17%8 35%6 26%2 9%4 17%5 22%5 22%4 17%4 17%23芳草园、湾里15 47%19 59%18 56%9 28%12 37%4 12%11 34%15 47%5 16%1 3%0 0%9 28%15 47%5 16%2 6%32项目调研项目调研商业调研商业调研消费需求分析消费需求分析- -希望本项目设置哪类业态希望本项目设置哪类业态消费者对于项目潜在的要求希望增加餐饮、精品超市、零售的比例居多。对于增加配套类实施的选择同样占一定比重。消费者对于服务设施及消费档次、环境的需求水准较高。23逛街购物的出行特征消费特征主要消费的品牌与评价25

38、-50岁的被访者喜欢和家人一起逛街购物（占七成），私家车及公共交通前往（达六成），购物频率较高，平均每个月在5次或以上的超三成。其中武进区的购物频率较中心城区高，可能跟被访者居住在武进区较多有关。女性的购物频率稍高于男性。被访者以外出就餐为主要的休闲娱乐方式（近七成）。平均每个月外出就餐3次，每次消费165元。他们逛街购物就餐时多数选择中餐（六成）。被访者的消费结构：日常支出占四成，购物支出占两成，餐饮支出占两成，娱乐支出占一成，其他支出占一成。餐饮：没有优势的时尚品牌。零售：被访者曾经买过及认为时尚的品牌都很分散，无突出品牌；1项目调研项目调研商业调研商业调研消费需求分析结论消费需求分析结论

39、45对经常去的商业广场的相关评价消费者对乐购超市的评价被访者最经常去南大街商业步行街、乐购超市购物，且购物的频次较高，每个季度去八次或以上的超过三成。他们购物的主要目的是购买日常所需的物品，与消费结构中日常支出占比最大相符。近九成被访者曾到乐购超市购物，主要是因为它商品种类齐全以及价格实惠，平均每次消费集中在81-150元之间。对在乐购超市购物的满意度较高，达八成表示满意。项目调研项目调研商业调研商业调研消费需求分析结论消费需求分析结论6消费者潜在消费需求消费者更多的希望在项目及周边拥有完善的服务设施及零售购物，对于餐饮的需求较高，并对品牌的知名度，服务标准有潜在的层次要求，希望更好的满足家庭

40、式的购物及吃喝玩乐。项目调研项目调研商业调研商业调研商圈商圈名称名称项目名称项目名称物业类型物业类型经营面积经营面积功能定位功能定位主力品牌主力品牌租金（元租金（元/ / /天）天）平均租金平均租金元元/ /. .天天空置率空置率增长率增长率湖塘乐购商圈乐购卖场超市配套3.5万超市、零售乐购超市1F外街12，内街5-98.20%118%2F6.8-8.370%250%富克斯百货6万百货VERO MODA、培罗蒙1525%+2%广告费20%扣点3%-餐饮餐饮、配套奇迹健身、韩林炭烤1.5-2.522%-武进购物中心mall16万购物、餐饮、娱乐、配套八佰伴、神采飞扬1F外街5-9，内街2-2.5

41、450%-2F1.5-42.580%-3F0.5-1.5180%-古方路街铺特色餐饮阿瓦山寨、寨桥老鹅馆配套1.5-2,餐饮2.7-3.52.50%10-15%定安路街铺服饰、烟酒、配套2-430%10%乐购商圈为区域内老牌商业中心。但因其整体商业氛围属中低档次，新的销售型项目运作较差，使得零售与品牌口碑满足不了消费需求，处于急待调整阶段。花园街商圈新天地mall15万购物、餐饮、娱乐、配套易买得、五星电器1F外街4-5.5内街1.6-22.880%-2F1.5-21.75-又一城mall5万百货、餐饮、配套金鹰百货、金逸影城-待开业-茂业泰富mall10万购物、餐饮、娱乐、配套苏宁电器、茂业

42、百货、成龙影院1F外街6，内街3.5450%-2F2.5-3.53-3F2-32.5-4F1-1.51.25-上街商业街5万餐饮、配套西部牛排、悠仙美地1F外街5-5.5内街2.5-3330%-2F1.5-21.880%-3F1-1.51.215%-花园街街铺零售、配套2.1-5.53.810%8-30%广电西路街铺日杂、配套1.7-3.5210%10-15%沿武宜路街铺日杂、配套1.3-21.65部分拆迁-区域商业近两年快速崛起，但是由于商业物业大多为销售型物业，所以目前还不能达到原先设定的商圈定位目标。出租率及经营状况一般。周边租金调查周边租金调查新城生活广场招商策划方案新城生活广场招商策

43、划方案第二部分第二部分 定位深化及品牌模拟落位定位深化及品牌模拟落位项目定位项目定位定位深化定位深化Comunity SC社区中心Neighborhood SC邻里中心Life Style SC生活体验中心苏州邻里中心商业街、专卖店Brand Shop零售店Category Killer精品专卖店Food and beverage brands品牌餐饮社区型（实用型、社区服务型）Basic Concept（合理性单机能性）广域型（认可型广域集客型）High Concept（感官重视、高质环境、生活导向型）目标客层目标客层面对周边社区消费群体面对周边社区消费群体以家庭型，消费单位为目标以家庭型，

44、消费单位为目标湖塘中档偏上湖塘中档偏上价位中档偏上、生活导向为准价位中档偏上、生活导向为准相关目标客层相关目标客层对中高档生活消费，餐饮消费有所需的商务、白领人对中高档生活消费，餐饮消费有所需的商务、白领人士士生活广场所面临的不同阶段生活广场所面临的不同阶段1-31-3年阶段：年阶段：面对的是一个需求不足的市场面对的是一个需求不足的市场整体品牌档次偏低、消费环境，购物层次不高整体品牌档次偏低、消费环境，购物层次不高消费者以基本生活消费为目的的购物需求消费者以基本生活消费为目的的购物需求3-53-5年阶段：年阶段：面对的是一个逐步提升的市场面对的是一个逐步提升的市场即有以基本生活消费为目的购物需

45、求即有以基本生活消费为目的购物需求同时服务类型的需求整体档次提升，情景、生同时服务类型的需求整体档次提升，情景、生活式的消费体验更加充裕活式的消费体验更加充裕5-85-8年阶段：年阶段：面对一个成熟需求的市场面对一个成熟需求的市场消费能力、品牌认知、对生活品质的诉求逐渐消费能力、品牌认知、对生活品质的诉求逐渐占主导占主导以基本生活消费为目的单纯需求初步下降以基本生活消费为目的单纯需求初步下降生活广场定位：生活广场定位：一个坐落常州商业副中心，位于常武路一个坐落常州商业副中心，位于常武路核心位置的新型商业项目。定位以高端核心位置的新型商业项目。定位以高端配套、知名餐饮、儿童配套、休闲为主配套、知

46、名餐饮、儿童配套、休闲为主的一站式生活服务情景街区。引领生活的一站式生活服务情景街区。引领生活消费，提升社区、家庭居民生活质量，消费，提升社区、家庭居民生活质量，成为湖塘核心的生活体验中心。成为湖塘核心的生活体验中心。品牌模拟落位品牌模拟落位业态分布图业态分布图B11F2F3F4F南侧入口北侧入口精品超市2500服务配套352家居877餐饮230餐饮245餐饮166生活配套483服务配套428生活配套325服务配套445生活配套289生活配套734艺术培训598儿童综合280餐饮365生活配套276餐饮1004绿化(餐饮)588儿童综合741儿童综合264餐饮2205餐饮634餐饮2192美容

47、627通道通道通道通道餐饮餐饮生活生活配套配套服务服务配套配套家居家居艺术培艺术培训训儿童儿童综合综合合计合计4F4F219262728193F3F283958834272F2F13691010598128542621F1F64110078739653486B1B12500352285270415732122596559812851684641.8%34.0%7.3%5.7%3.5%7.6%100%业态业态面积面积比例比例餐饮餐饮704141.89%生活配生活配套套573234.00%服务配服务配套套12257.30%家居家居9655.71%艺术培艺术培训训5983.56%儿童综儿童综合合12

48、857.64%合计合计16809100.00%商业建面（m2）总计 31154B111246F15833F25631F34788F43656车位 机动404个 非2505个品牌模拟落位品牌模拟落位品牌介绍品牌介绍B1B1目标目标以大型配套类业态满足中高端需求配置类型配置类型精品超市,以家庭为客源的中高端消费具体业态具体业态精品超市、汽车美容、皮具保养B1汽车美容汽车美容 CarbeautyCarbeauty品牌模拟落位品牌模拟落位品牌介绍品牌介绍F1F1目标目标满足家庭日常的生活需求,一站式服务配置类型配置类型节点主力商家、家庭日常生活配套具体业态具体业态快速餐饮，家居用品，银行等配套主力店1

49、F品牌模拟落位品牌模拟落位品牌介绍品牌介绍F2F2目标目标家庭儿童综合消费区域配置类型配置类型儿童配套及培训服务，节点主力商家具体业态具体业态主力餐饮、品牌培训、儿童集合2F品牌模拟落位品牌模拟落位品牌介绍品牌介绍F3F3目标目标家庭在一起愉快用餐，度过美好时光的区域配置类型配置类型品牌类餐饮具体业态具体业态西餐、料理、火锅、本帮菜3FF4F4目标目标商务、休闲、家庭朋友聚会于一体配置类型配置类型品牌餐饮 美容具体业态具体业态港茶、烧烤、美容SPA4F品牌模拟落位品牌模拟落位品牌介绍品牌介绍新城生活广场招商策划方案新城生活广场招商策划方案第三部分第三部分 招商政策建议及收益测算招商政策建议及收

50、益测算1 1、合理采纳项目周边市场租金及相关楼层、业态的租金水平，确保租金定制的合理性2 2、确保招商达成及提高运营稳定性，合理给到租赁优惠3 3、各楼层铺位根据业态的品牌度、铺位位置进行租金细分建议：B1主力超市给予该业态平均租金并合理免租；F1外街给予区域平均租金，内街在平均租金的前提下根据位置及配套品牌度下调5-15%；F2-F4给予市场平均租金。建议：通过对区域商业市场的分析，并结合自身商业条件、业态定位以及涉及的主要业态的租金情况， 给出各楼层不同业态的租金范围：招商政策建议招商政策建议政策建议政策建议楼层楼层周边项目租金范围周边项目租金范围建议租金范围建议租金范围平均租金平均租金B

51、1B1-1.5-2元/平米.天1.821F1F1.6-9元/平米.天2.5-8元/平米.天外街6.64，内街2.98(2.58)2F2F1.5-3.5元/平米.天2-2.5元/平米.天2.143F3F0.5-2.5元/平米.天2-2.5元/平米.天2.384F4F1-1.5元/平米.天1.6-2元/平米.天1.84备注备注:1.:1.对于少数品牌商户可考虑抽成的计租方式对于少数品牌商户可考虑抽成的计租方式(1-19(1-19、1-281-28、2-17)2-17) 2. 2.平均租金通过计算各楼层收取总和除以面积得出平均租金通过计算各楼层收取总和除以面积得出招商展望招商展望招商政策建议招商政策

52、建议1、合同期限：家居：节点铺位(1-01)5-8年；其余3年； 餐饮：300300平米以下3 3年；300-600300-600平米5 5年；600600以上租赁期8 8年；节点 铺位(1-19,1-20,1-28,2-01,2-17)5-8年； 超市：10-15年； 配套类：3-5年；2 2、经营免租期：优秀品牌首年给予3-6个月的经营免租期；3 3、装修免租期：面积：300 餐饮： 无 60-90天 90-120天 非餐饮：30-45天 45-60天 60-90天4 4、保证金：500 2个月5 5、租金支付方式（租金先交后用) )： 按季支付，知名品牌或可按月支付或知名品牌或可按月支付

53、或2 2个月支付个月支付政策建议政策建议招商收益测算招商收益测算收益测算收益测算工商北租金收益计划工商北租金收益计划 面积面积 租金年额租金年额（万元）（万元）楼层楼层序号序号 铺位编号铺位编号 使用面积使用面积 第第1 1年年 第第2 2年年 第第3 3年年 第第4-64-6年年 第第7-87-8年年 第第9-109-10年年 预估出租率97.2%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%预估收缴率85.0%90.0%95.0%95.0%95.0%95.0%B1计2852.0 47.24 170.95 182.16 197.08 226.37 270.79 预估出租率85.

54、0%90.0%95.0%100.0%100.0%100.0%预估收缴率85.0%90.0%95.0%95.0%95.0%95.0%1F计3,486.0160.25 345.48 412.67 481.13 558.49 669.25 预估出租率85.0%88.0%90.0%95.0%95.0%100.0%预估收缴率85.0%90.0%90.0%95.0%95.0%95.0%2F计4,262.098.71 236.76 251.28 306.65 352.64 439.75 预估出租率75.0%92.0%92.0%100.0%100.0%100.0%预估收缴率75.0%90.0%90.0%95.

55、0%95.0%95.0%3F计3,427.085.72 246.99 265.08 340.22 394.42 472.78 预估出租率70.0%90.0%90.0%95.0%95.0%95.0%预估收缴率70.0%90.0%90.0%95.0%95.0%95.0%4F计2819.0 47.49 153.37 164.44 204.27 236.44 282.54 总计16,846.0439.42 439.42 1153.55 1153.55 1275.62 1275.62 1529.34 1529.34 1768.36 1768.36 2135.11 2135.11 新城生活广场招商策划方案

56、新城生活广场招商策划方案第四部分第四部分 开业筹备计划建议开业筹备计划建议开业筹备计划建议开业筹备计划建议时间安排时间安排10111234567891020112012招商准备招商准备2主力商家前期洽谈主力商家前期洽谈主力商家洽谈签约主力商家洽谈签约市场推广全面推进市场推广全面推进完成招商任务完成招商任务全面招商推进全面招商推进主力商家招商完成：主力商家招商完成：2012年年5月底月底全面招商完成：全面招商完成：2012年年10月月装修开业装修开业装修开业装修开业完成完成+0.000施工施工项目封顶项目封顶竣工验收竣工验收9团队组建团队组建1112开业筹备计划建议开业筹备计划建议达成目标达成目

57、标达成时间节点及目标达成时间节点及目标招商执行进度控制表工作项目责任人完成标志计划完成时间1 盛大开业全员全员协调确保正常开业2012.12招商收官阶段2 各岗位人员到岗及各部门工作流程及人员安排完成分工及配合工作2012.123 补充招商阶段完成空置面积持续性招商2012.104 商家全面进场装修完成相关装修现场跟踪、管理2012.95 全面招商推进，完成商户签约完成商家签约85%2012.9招商攻坚阶段6 节点铺位品牌商家进场装修完成相关装修现场跟踪、管理2012.87 完成商户签约完成商家签约75%2012.88 市场推广持续推进（招商大会）完成组织及推广2012.89 完成餐饮品牌商家

58、签约（三、四层）完成商家签约75%2012.810 完成节点铺位品牌商家签约完成商家签约95%2012.6强势招商阶段11 市场推广全面推进（招商大会）完成组织及推广2012.612 完成节点铺位品牌商家签约完成主力商家签约70%2012.513完成经营合同、管理手册制定、相关票据、责任部门及责任人确定完成制定并评审2012.514 完成完成品牌餐饮商家的洽谈储备完成完成品牌餐饮商家储备200%2012.515 完成节点铺位品牌商家洽谈储备完成节点铺位品牌商家储备200%2012.5招商准备阶段16 配套类商家品牌储备完成商家的品牌储备200%2012.317 主力商家前期接洽完成相关条件申报

59、及各铺位品牌备选2012.318 招商宣传推广方案的敲定完成方案的最终评审2012.219 招商手册、招商单页、海报等设计与制作完成宣传工具的制作与发放2012.220制定招商流程，招商人员工作规范等，招商人员的具体工作目标和任务，及责任招商区域等完成流程及规范的制定并评审2012.121 团队组建完成部门架构组建2011.1222 项目总体招商策划方案完成内部评审通过2011.1023 项目业态品牌模拟落位内部评审通过,并流转2011.9为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，需对人员进行严格的从业经验及工作能力

60、方面的考量，具体岗位编制如下：招商经理（1人）招商主管（1人） 招商专员3人（1人机动）招商部人员总编制4-5人开业筹备计划建议开业筹备计划建议人员人员人员配备计划及岗位职责人员配备计划及岗位职责招商主管招商主管1 1人人招商专员招商专员1 1人人招商主管招商主管1 1人人招商经理招商经理1 1人人招商专员招商专员1 1人人招商专员招商专员1 1人人建议：建议：团队架构可以从其他项目上优先团队架构可以从其他项目上优先选择招商人员，充实团队的协作选择招商人员，充实团队的协作，增加招商过程的把控与效率。，增加招商过程的把控与效率。人员配备计划及岗位职责人员配备计划及岗位职责1 1、招商经理、招商经

61、理( (重点职责重点职责) )全面负责项目招商工作，确保招商各项指标的顺利完成。组织实施招商工作的整体执行计划及招商策略，确保项目主力商家招商指标的完成；指导、督促本部门的业务拓展工作，完成招商考核指标；负责对部门整体招商工作把控；按商业规划及定位，严格审核各商业项目入驻品牌商家，并进行商务条件审核。负责各商业项目招商人员业务培训，对招商人员进行培训、指导，培养有潜力的员工，促进业务能力提高。负责重点品牌、主力商家的招商； 领导部门的业务拓展工作，确保与新老客户间的良好沟通；严格把控入驻品牌商家，确保其与前期的商业规划、定位无重大偏差；正确处理客户投诉，与客户建立良好关系，维护企业形象；主导已

62、开商业项目业态调整和后续招商工作；2 2、招商主管（重点职责）、招商主管（重点职责）在招商经理的领导下，组织商业项目的招商工作，确保招商各项指标的顺利完成。参与公司、部门组织的培训工作；参与公司的绩效考核工作。制定商户拓展策略，全面开展招商工作，尽快招商促进成交；根据市场情况，及时提出租金价格及业态调整等建议；了解、掌握各商户发展动态及需求条件，收集商户资料并整理归档；搜集商户意见，及时反馈给招商经理。负责所辖区域或项目内客户开发工作，维护与客户间的良好关系；建立客户资料卡及客户档案，保证各类合同文件归档的及时性、有效性、保密性；3 3、招商专员、招商专员 （重点职责）（重点职责）按时上报工作

63、计划，保证按时完成各项工作；完成个人所辖区域或项目的招商目标；查找、发展各类新客户，对客户进行回访、调查，并记录在案；建立客户资料卡及客户档案(经营需求，如租金水准、营业面积、工程需求、经营绩效、联络方式等)，对客户数据统计分析；参加公司召开的各项会议或组织的培训；依招商原则、公司整体规划与操作流程进行补充招商，完成拟定计划的招商任务；所管辖区内的商户的量场、审图、进场等手续的办理；开业筹备计划建议开业筹备计划建议人员人员新城生活广场招商策划方案新城生活广场招商策划方案第五部分第五部分 招商策略及招商费用建议招商策略及招商费用建议招商策略招商策略市级商业市级商业副中心副中心突出餐饮的突出餐饮的

64、品牌性和整体品牌性和整体差异化经营差异化经营特色特色节点铺位严节点铺位严格控制品牌层格控制品牌层次，突显定位次，突显定位全面性全面性孕育家庭、社孕育家庭、社区的文化理念、区的文化理念、培育项目目标培育项目目标群众的习惯性群众的习惯性消费行为消费行为突出租赁条突出租赁条件、物业持有、件、物业持有、经营管理的优经营管理的优越性越性楼层间按照楼层间按照各类品牌经营各类品牌经营互动原则整合互动原则整合招商策略招商策略招商策略引申招商策略引申一、品牌一、品牌 优选知名品牌、品质。确保大约40%-50%品牌湖塘当地没有，20%左右第一次进驻常州，从而通过品牌优势引领生活休闲方式。二、招商区域二、招商区域

65、除常州本地市场外，需要对外埠进行市场摸底、品牌收集及拓展。围绕上海、南京、苏州、无锡选择适合项目的影响力高、坪效好的优质商家，推动项目招商和后期经营稳定与提升。三、招商推广三、招商推广 采取高调出击、高举高打的态势，以有竞争力的品牌组合和专业营运推广来争取优质商家入驻和消费者的光顾。四、生活服务的提升四、生活服务的提升 对于配套类业态，着眼于寻找更好地提高家庭生活质量及生活服务水平的业态。比如理疗(口腔、足疗、植发、SPA)，美容美发，茶室、咖啡、棋牌，儿童配套，银行，证券，理财五、招商渠道五、招商渠道 自主招商为主，亦不排除关键铺位关键品牌委托定向招商。招商推广建议招商推广建议招商推广目的1

66、.塑造全新的项目形象2.完善内部招商安排与流程3.彰显项目的商业价值4.营造浓厚的商业氛围招商推广建议：招商推广建议：1.1.制定合理的的方案预算制定合理的的方案预算2.2.整合项目现有资源并充分利用整合项目现有资源并充分利用3.3.对项目定位有参照的相关活动对项目定位有参照的相关活动4.4.招商折页、展板、户外形象、媒介、招商大会的具体安排各部门的协调推进招商折页、展板、户外形象、媒介、招商大会的具体安排各部门的协调推进项目定位项目定位商业运营商业运营硬体条件硬体条件总结总结总结：1.项目合理运作建立在定位、硬件、运营上相辅相成,对于商家而言，我们有最优质的政策支持，最好的硬件环境，对于竞争对手，我们很好的做到了差异化经营及提升生活消费品质，对于消费者而言，我们建立一站式服务，有最好的服务运营团队支持。我们需要围绕这些展开工作，最大程度实现项目的全面招商。2.对于项目而言我们可以更好的突出展示；增加公共区域的情景装饰、绿化设计和服务体验，增加对消费者的硬件、软件上的服务意识；从而围绕定位升华项目的整体运作。T H A N K S新城生活广场招商策划方案新城生活广场招商策划方案汇汇 报