2022年，如果要在济南市历城区买房，在哪里买比较划算？

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2022年，如果要在济南市历城区买房，在哪里买比较划算？

有知道济南房价情况的吗？主要是为了孩子上学。

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一定要找地铁沿线，越近越好。

地铁口一公里以内最佳

发布于 2020-06-22 10:26

价格比较划算的、

大华公园一万五买精装修小高层。

绿城一百三十万买九十九的户型。

雪山万科城一万四起，买精装修小高层，历城二中的签约学校。

紫郡兰园二百万买143的洋房，历城二中的签约学校。

不知道你的需求和具体预算、工作地点其实推荐起来很茫然。

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范围太大，给大家几个参考资料，之前我的文章里面应该有大家想要的答案。

东部几个刚需、刚改片区

济南房产百科：济南雪山绿城春来晓园、春来风华、雪山万科城项目全面解析

济南房产百科：雪山片区、神武片区、唐冶片区项目信息整理

济南房产百科：唐冶新项目 ——龙湖九里熙上（首付四十多万买唐冶精装修）

济南房产百科：工业北绿城首开——14XXX（绿城春风心语）

济南房产百科：老大哥再次喊出12799不分楼层！重申新东站霸主地位

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华山片区——

神奇的华山片区从12000-40000的房子都有，真的是一个华山湖改变整个片区。如果没有这个湖，可能这边能多建很多房子，但是不可能成为改善置业者的选择区域。华山有个保护壳，中介都不合作，一说华山，置业顾问就开始反击，中介不合作，所以故意抹黑我们。难说难说，不敢说。哎

除了中铁在售的中铁梧桐天樾之外，其余全部都是中海的房子。单看片区环境不错，区域上还是相对孤立，教育短板需要补补。

结论：片区内产业薄弱，无商务聚集氛围，房价差距较大，且体量巨大。随着奥体西、奥体中打通，对片区交通有一定改善，华山的机会在于北跨的进度。区域内的人员结构和教育短板较明显。

工业北（新东站、张马、球墨）片区——

距离高新、CBD比较近，有地铁线配套，是刚需置业者比较喜欢置业片区。但是小街区的规划，我实在理解不了。

2022年片区内新入市楼盘较前期有所提升突破，银丰御玺、瑞马国风、绿城春风心语、大华公园荟，产品上进步不少。下半年工业北以南奥体中西侧地块组团也要入市……

另外在售楼盘：中建蔚蓝之城、万象东方、中粮祥云，价格不高，各有优劣，三个项目比较更推荐购买中建蔚蓝之城。

工业北南侧的几个项目比较特殊，海信翰墨府二期品质不错；碧桂园凤凰壹品尾盘，交付再看；远洋凤栖翰林，位置不错，但是周边人文环境一般。三个项目，更推荐海信翰墨府和远洋风栖翰林。

结论：整体房价天花板不高，刚需+刚改定位，自住可以，投资太勉强。如果非在这个片区选房，预算够的话，球墨片区更稳妥。

济钢片区——

本来今年有土地入市，结果都流拍了，可以把大华城市公园归到济钢片区。片区内未来土地供应巨量，现在来看，很难突破刚需片区的宿命。

结论：刚需自住片区，画大饼可以，短期很难有突破。

雪山片区——

雪山片区从2016年开始，到现在整整6年，片区楼市跌宕起伏。

雪山的区位比较居中，区域位置不错，南北、东西交通也比较方便，商业配套沿着凤鸣路、世纪大道两侧都分布不少，最大的利好是文旅城商业、娱乐配套，距离很近。

2021随着万科城、绿城春来晓园的入市，片区供应量充足，价格相比2020也有上涨。短期来看还属于刚需+刚改片区，发展空间：高新外溢+文旅城辐射+唐冶商务办公未来发展。

结论：的确很有想象空间，如果片区内万科城的部分地块户型面积再做大一点就完美了。合理价格买万科城紧凑4室或者绿城春来晓园紧凑4室，控制130-140左右面积，过几年，你再来看我这篇文章，就懂了。

文旅城片区——

自成一派，大体量、大配套，文旅城商业、娱乐配套是整个济南的配套，补齐东城的娱乐配套短板。

未来片区人流量会非常大，带动整个大片区发展。

位置不错、环境不错，房价有支撑，但是因为高容积率，可能低密版块才会走出独立行情。

结论：今年融创日子不好过，但是我认为融创能挺过来。另外最近看到业主维权，心情我理解，但是维权解决不了问题，心平气和等待复工，顺利交房，这才是相对理性的。延期一两个月不是大问题，你维权让融创难上加难，对自己是不是更不利？

12、唐冶片区——

绕城以外，但是房价却并不低于雪山片区，产业园布局不少，但是缺少强有力的产业支撑，还需观察各产业园的企业进驻情况。但后期来看，唐冶会成为孙村的中心，未来可期。

住宅供应量进入尾声，在售楼盘不多，山钢、保利、远洋、高铁城、龙湖、葛洲坝等，远洋潮起东方、葛洲坝新项目。唐冶片区有大量的租赁住房、保障房布局，对周边房价、教育有负面影响。

结论：片区规划不错，商务布局充足，未来高新、CBD的部分商务办公会迁移到唐冶片区。片区内住宅相对较密集，承接东部核心区域的外溢人口，部分高价地的高低配的确鸡肋。可置业、不可追高。

神武、彩石片区——

神武属于2020年入市的新片区，在龙湖、金茂的运营下，片区楼盘销售风生水起。西侧有药谷、片区内布局各种产研院，吸收了部分预算低的刚需客群置业。未来壹号、龙湖青云阙、旅游路金茂府，容积率都比较低，控制买入价格，自住不错。

彩石片区比较特殊，超算中心加持，住宅供应较少，且相对都是低密度，自然环境好，买房养老、投资居多，看好彩石，但是需要一定时间。

地铁4号线开工，对片区都是利好。随着部分企业继续外迁神武、彩石，片区会保持一定热度。

结论：两个片区都可以买入，且还有上升空间，但是不要追高部分产品，且选择开发商要谨慎。彩石空间大于神武，需要一定时间兑现。

郭店片区——

区位上的偏远，加上生态环境并无优势，决定了这个片区更多是地源性购房者置业，或者是预算的确偏少的刚需群体。

如果4、6号线未来在这里汇合，那么片区会承接部分刚需客户，否则，短时间发展空间会比较有限。

结论：地铁达、郭店成。（看4号线施工站点能否有突破）

新片区，港沟片区——

港沟比较特殊，属于历城区，片区的优势就是承接旅游路向东延伸发展的势头，现如今成了一个环境不错的小改善片区。这个片区其实争议比较大，有人说环境好，有人说位置偏远，且教育短板比较明显。

这个区域自今年才有楼盘入市，那就是龙湖云峰原著，年底就是仁恒的新项目入市。说实话，幸亏是这两个开发商用产品拉升这个片区的存在感，也让很多人对这个片区，对产品多了几分期待。

结论：仁恒、龙湖产品都不错，值得期待。但是片区自身底子的确薄弱，适合自住、想低价买好产品、想改善环境的购房者购买，如果你注重配套教育，请移步其他片区。片区价格天花板不高，短板需要看后期教育如何补齐，能不能补齐。

小结：我们济南的城市发展很难说均衡发展，再加上地势、空间上的各种受限，诸多因素的制约下，我们一点点的向某个区域妥协发展。

资金去哪里、人去哪里，城市发展大方向就在哪里。有时候人去了，资金不到位，发展会很慢；有时候资金去了，人没跟去，这就是空城，与趋势发展背道而驰。

城市发展，肯定会考虑成本，投入产出问题，这也是济南老城更新难、慢，最大的问题。

其实还有更多的话想对你们说，但都整理出来精力有限，你们要是考虑近期一两年在济南买房的可以直接联系我，你找我买房，你就是站在巨人的肩膀上买房，我的一切经验，成交数据，折扣，楼盘分析资料，都分享给你。你基于此，做出属于你的选择。你有你的选择，我是你的基础。

金阳之前戏谑，住宅项目很像古代的田地，购房很像资源竞争，济南东部作为工业化蜕变的新城，环境好，好规划，教育好各种都好的区域少之又少，资源的稀缺造成了房价的高企，作为一座近千万的城市，虹吸全省的人口，济南的发展，也是一场资产搬运汇集的过程，而作为刚需，大忌就是太挑剔，毛病太多，对你说一个项目的缺点，是让你购买之前能清楚的知道楼盘的全部信息，如果想要个十全十美的房子，预算就应该要提高了

之前曾经遇到过一些购房者，一会这里太荒凉，一会这里有炼油厂，一会这里有铁路，这里没有超市，那里没有菜市场，没有公园，环境不好，还有一些搞笑的，靠回迁房太近也不行，还有各种风水术，要不就是活在自己的幻想里，看到一个项目，说都是密密麻麻大高楼，密度太大了，活在过去的世界里，跟随一个城市的发展。不要酸溜溜的说过去人买的多么多么便宜，那个时代他们也是冒着风险选择的荒地菜地，当然并不是所有房地产投资都是成功的，愚忠也是不可取的，选择大于努力。买房如择偶，人贵在自知，抓住主要矛盾，购房也是慢慢与自己内心妥协的过程。

购房建议：

1、世界很大，济南的房子满额，可以向更高城市去置业。谁都希望给孩子一个更高的平台，但十年育树、百年育人、你期望孩子超越你，那你首先要超越自己。之前我在燕山立交上班的时候，有业主房子降价十万二十万的卖了去北京上海再置业。

2、选对城市优于选对区域优于选对楼盘。一个苹果卖一块二，另一个卖七毛。你从一块二里面随便挑一个都比从七毛的篮子里面精挑细选的好。

3、房子的优点是加分项，缺点是减分项，你肯定买优点多的房子，买个缺点多、便宜的。必然会有短期难以解决的问题，甚至长期都不一定能解决。

4、城市化进程接近尾声，不要再去拓荒，要不然真的就上车容易，下车难了。买靠近核心区域，有显著优点的房子。现阶段也应该要优化资产。手里的老破小，降降价卖了，买个核心区的房子，你所亏得的都能拿回来。现在不是论量的时代了，要质不要量，是未来的主旋律。

5、刚需在济南买房别谈投资，只谈保值。能保值的房子已经很不错了，能投资的凤毛麟角，有钱人的游戏。你买一套房子可能不难，但你后期房子好不好转手，其实是重点考虑的问题。差异化购房，买顺应时代潮流的房子，未来大家普遍喜欢的，这对流通性有很大的帮助。另外现在开发商自己都难卖的房子，你觉得你买了之后，你有能力卖出去吗?

6、一个片区同质化太过于严重之后，对房子后期置换会产生很大的影响！所以一定是要差异化的购房，产品跟其他的房子不一样，你才能卖得出去，不说高价，但保值肯定没问题，你是否同意这一点呢？评论区聊一聊。

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编辑于 2022-11-03 23:19

占个坑

2019济南贝壳新房直销销冠

发布于 2020-06-13 16:57

这个得看你预算（总房款首付月供承受在多少范围）

大致整理了下就区域来说新东站雪山唐冶神武

工业北路这边多以精装为主价格基本上在12500-14500之间，以碧桂园系列精装为代表的凤凰首府魅力之城时代公馆以及旭辉的璟樾、璟樾府、中建蔚蓝之城，稍微往东万象东方中粮祥云略便宜些；魅力之城凤凰首府这两个项目在张马片区品质价格自然相比片区其他楼盘要高些，高层在13800左右，小高层14500左右；璟樾便宜些12500左右，时代公馆价格也差不多；中建蔚蓝之城A4地块房源不多价格在13200-13600左右，C6地块目前在蓄客中，价格也便宜不了，中建品质一般，除了位置没啥太大亮点；万象东方价格略便宜些高层11300左右，小高层12400左右，13载老盘综合品质一般，价格是亮点；中粮祥云首开的高层100 价格在11500左右，边户110 12300左右，小高层135在13400左右，总体来说中粮这个价格没有太大优势，高层110的价格和万象小高价格差不了多少

唐冶片区刚需以泰山7号风华为代表，刚改以玖唐府、和唐月色、山语、远洋、高铁城为主

泰山7号新加推1号楼高层 12800左右均价，靠着飞跃大道以及彭家庄站地铁口，明年交房，性价比还可以；风华价格1100左右；玖唐府准现房万科精装 145、160，价格14500左右；和唐月色新加推小高层小面积13000左右，这个价格还是很有吸引力的，145的价格14000左右；山语价格基本在15000左右；远洋在15000-17000；高铁城现在基本没房子了

神武片区两个项目龙誉城、旅游路金茂府；项目签约历城二中幼儿园小学初中，学校还是不错的；片区目前处于刚开发展阶段，片区规划多以产业总部集群较多，自贸区、保税区、科创走廊加持，片区发展后劲还是很大的

金茂府分悦系、府系，悦系便刚需高层110的12400左右，小高层128，130，139的一梯两户两梯两户都有，13300-14500之间；府系以大面积为主，面积 165、185、198；小高层洋房大平层价格17500-22000；这个价格来讲可以买历下了，各有各的看法

龙誉城在售高层两梯四户毛坯交付 98，111，109，13000多价格；小高层116的 14300左右，129户型新加推简装 16000多户型不错四面宽价格着实不太友好

发布于 2020-09-22 16:34

如果追求极致教育，预算允许直接上历下市中高新一梯队学区，哪怕拿个两居室，子女教育也是一种投资，回报率无法计算的。
如果不是追求极致教育，历城区80%楼盘基本签约历城二中，仁义礼智信等集团分校相对给与支持力度大一些，整体学区中等水平，未来看好，可拿，历城区最好公立学校山师二附中，房价基本在2.2到3.0左右，其他如一些老校不错，洪楼一小，二小，三小，历城双语等
想有一定舒适度和保值性重点看看济南东部新学校有部分也不错，同样能满足居住舒适性

发布于 2023-04-06 14:25