2015年的房价到底是怎么涨起来的？

15年之前因为房子滞销，国家面对以下几个难题：1.房地产商因为房子难卖，欠银行的贷款还不上，有比较大的经济风险 2.地方土地卖不出去，财政赤字严重，地方政府债务高企 3.少了房地产的拉动，GDP的增速也不好看，马上破7。

以上问题都是由于房子滞销引起的，如果房子重新变得抢手，都可以迎刃而解。但是房子本身价格已经很高了，而且大家并没有太大的需求，该买的都买了，所以也才会滞销，那怎么让房子重新变得抢手，把地产商手中的房子卖出去，还上银行贷款，政府拍出土地，有土地财政支持，同时也能拉动GDP呢？

最骚的一招出来了，棚改。把城市城中村的老房子拆掉，把土地拍卖，然后把拍卖的钱给到拆迁户，这样就人为造就了一堆既有钱，又有买房需求的群体。不过按照供需关系来讲，棚改区域拆掉新造的房子肯定是比原先的老房子要多的，因为以前的房子层数低，可以拆了造个高层。原先房子就不缺，你现在拆了还越造越多，房价不是更该跌嘛。但是一拆一造之间有个时间差，你这边房子没造好，供给还给释放出来，这边市场上已经有了大把需求，而且是刚刚拿了巨额拆迁款的需求。一下子拆迁户们涌到售楼处，买房如买菜，花钱不眨眼。

当然，不能少了媒体的推波助澜。你每天打开新闻，看到的都是哪里房子又售罄，哪里的房子又涨价了，又翻翻了。原先准备卖房的，都纷纷撤下网上挂的房子，或者价格上调20%，得，这会房子更稀缺了，价格更高了。原先你是有一套房子，跟老公儿子住着，房贷差不多快还完了，儿子才小学，根本是没有买房需求的。这房子一天一个价，不行，这儿子的婚房是刚需啊，现在不买，以后永远买不起了。咬咬牙，贷款高位又来了一套，买完半年，房价继续涨，儿子的婚房已经赚了四五十万了，看看老家房价低，有升值空间，再贷款投资一套。所谓一套自住，两套改善，三套刚需，四套投资，一时间，市场上涌出了无限的买盘，各个都是刚需，不买房活不下去那种。国家再配合推出房贷利率下调等政策，宣传口径上六个钱包买房都是政治正确，一句话，就是买。

地产商手中积压的房子卖出了，可以还上银行贷款了。政府也赶紧在城市边缘开辟这样那样的新区，卖了巨量土地，拿了巨额土地出让金，缓解了财政压力。GDP也在房地产拉动下，稍微止住了一点下滑的颓势。人民群众也很开心，虽然辛辛苦苦积攒了几十年的积蓄都花了，而且还欠了银行一屁股房贷，但是每个人手中都有几套价值连城的房子，算算市场价值，不得了，自己也快成千万富翁。

以上就是国家在15年推行的涨价去库存政策。它虽然部分解决了当时面临的一些问题，但是也产生了很多新的问题，包括：1.原本很多还有一些积蓄的家庭因为上杠杆买房，不仅积蓄没了，还背上沉重的房贷，当前经济形势不好，社会失业增多，部分杠杆较大家庭有断贷的经济风险 2.因为人民群众钱都买房了，导致可消费的金额下降，国内消费不振 3.房地产商并没有在积压的房子卖完后缩小规模，寻求转型，反而开始高周转，更疯狂地拿地，杠杆率也更高了 4.地方政府虽然得到了巨额的土地出让金，但大家花钱也更卖力了，财政赤字情况并没有缓解。

综合来看，我感觉涨价去库存应该算不上一个成功的策略。它把房价从高估拉到了无限高估的一个位置，而且还消耗了人民群众手中的存款，让他们背上了沉重的房贷，这些都使我们相比15年之前处于一个更加危险的位置。而且他达成的效果非常非常有限，只是延缓了房地产商和地方财政的危机，并没有解决。现在国家的想法应该是尽可能撑住房价，让房地产商在一两年内把手上的库存清完，还上贷款，同时收紧银行，不给他们新的贷款，从而解决这部分经济风险。土地财政应该是通过新的税源，也就是说了好久的房产税来弥补土地财政的减少。

最后是大家最关心的房价问题。无论从租售比，房价收入比哪个指标说，15年中国的房价都是贵的 高估的，而且那时大家就不缺房子，这从当时全国房子都滞销上就可以看出来。然后经过四年，全国大概卖了60-70亿平方米商品房，房价基本是当时的两倍以上，人民存款历史新低，负债历史新高，还有经济下滑，失业增多，人口出生率大幅下降等原因，坦白说，我找不出一个房价不跌的理由。或许15年大家还能抱着靠通胀去泡沫的美好愿望，现在是绝无可能的，而且我认为的跌幅，是腰斩起步的。至于时间节点，应该就是在房企还完大部分贷款，风险降低，然后国家安心推出房产税之后。

严格的来说，是2016年开始涨的

2015年金融市场发生股灾、汇灾。所有资金都拼了老命的往外逃，小到留学生，大到那几个姓王的。央行全力阻止资本外逃，于是逃不出去的资金就堵车在了北上深。2015年的时候，我在陆家嘴还能看到房产中介举着7万/平的牌子站在马路边。2016年那里涨穿了10万大关，全国老百姓都按耐不住了。

一边是人民币一年贬值了10%，一边是龙头城市核心区域房价涨了30%，谁能站得住？该怎么操作难道不懂？

不仅你懂，GJ比你更懂。立即推出超级棚改计划，把农民的地给拆过来。央企特别是信达等资产管理公司，直接到处抢地皮。直接用高于楼面价的价格去抢土地：这些地还没建呢，就卖得比周边房价贵了，如果建成后，价格必须是现在周边价格涨一倍才能收回成本。

这一系列操作后，老百姓目瞪口呆，疯了一样抢房子。2016年就出现了全国性的抢房潮。

我们再回过头看，2012-2015的房价其实都是在跌的，成交低迷。实际上房价跟GDP的关联度几乎没有。微跌，猛涨，微跌，猛涨，如此循环，不仅仅是房价，很多市场的价格都表现出了这样的循环。包括今年的猪肉、水果，在猛涨之前，也是稳中有降了几年。

这种价格表现形态，是典型的CZ型态。在衰退中，为了阻止老百姓恐慌性抢资产抢房抢汇抢粮食，所以需要相当长时间的微跌（这里补一段，供给和需求一直被操纵着，就如楼市来说，目前供给取决于批地量，需求取决于银行放贷量。两端都不由老百姓做主，而老百姓向一线城市迁徙的需求却始终很旺盛）。长时间的微跌损害了中短期投资环境，使得任何行业的投资都大概率面临亏损，杠杆越大亏得越多。直到价格摁不住了，一次性放开价格，并且通过大幅波动和市场操作割韭菜，阻止民间投机。

说起来，自从811汇改到现在已经过去了四年，尽管成功地割了一茬，部落和联盟之间脆弱的协议却早已当然无存，震天的战鼓又一次响起。。。

潍坊上涨是2017年。

作为山东GDP第四的潍坊，房价当年倒数第二，当然现在也差不多。

怎么涨起来的呢？

1、新上任二把手，一看我靠，这么便宜吗？得涨钱，然后提高了土地招拍挂价格；

2、时年青岛、济南新房限购，作为仅一个小时动车行程的邻居潍坊，以优秀的教育、低房价、美味的肉火烧吸引了一批济青的客户；

3、火车站南广场拆迁，因为是商业，拆迁户全部给的安置款，新增了大量的购房需求；

4、顶峰去库存，银行利率时年在4.7%左右。

5、羊群效应，中国人买涨不买跌的习惯出来了，当时房子就是抢，根本不容你考虑。

2017年是疯狂的一年，那一年，整个城市的中介从没有过如此的辉煌。

高新城市广场由最早的3400，一下子翻了2.5倍，卖到了9000多

潍北花园由最早的3300，一下子翻了2.5倍，卖到了9000多

北海旁边的金马家园，12年的房子多层，3楼以下卖到了15000

当时的情景就是：

看房子，定不定？不定是吧，下一个。

我在看看这个小区其他的户型，中介：没空，等着签合同呢！

我回去想想，第二天涨了房价涨了10万，三个排队等的。

当时真的就和抢一样，仿佛买到了就好像第二年必涨。

那一年的销冠是歌尔绿城的一个漂亮妹妹，到手佣金40万。

当时北海学校斜对面的世嘉铭园，多层3楼140不到，精装修，房主要出国，当时的价格在120万，第二天连客户带中介去了差不多40人吧，房主一看，这愣了：全款，涨价，结果最后满足条件的还有5个人，房主挑了个看着顺眼的，卖到了128.88万。

那个时候的中介公司如雨后春笋，开的一片片的。

结果，第二年，倒的一片片的，比开的速度还要快。

2017年傲娇的中介们，在2018年，一个个拿着宣传牌在路上拦客户。

到了现在，高新城市广场新房8500，而且是秒拿证的那种。

那些买了大观镇的客户们，会发现7000多送车位，然后等着割韭菜，然后发现其实自己也是一波韭菜。

二手房直接有价无市。

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至于今年的房价，慢慢的开始呈现两极分化：

高新高创某楼盘开盘（对内），洋房17000、11层的小高15000，当天售罄。

潍城万XXX，33层的1梯2户的纯刚需，5500楼层随便选，开盘宣传售罄，其实只卖了一半，后期还有5栋这样33层这样的产品。

XXX也不知道为什么能在没有挖槽的前提下拿到预售证，10层洋房精装修5XXX清盘，顺便收了200多万的认筹金。

XX第一个打破了4XXX以内的价格，在中介的忽悠下，很多人觉得交房百分百，必升值，大哥难道你不看新闻，不知道XX现在股价跌到只有3%了吗？

这个时代，买房子能不能涨和跌是很多人关心的。

唯独能不能顺利交房，关注的人倒不多。

哎，没办法，老左的中介大军越来越多，真实的信息已经被他们淹没在朋友圈里了！

这三幅图，是中国房地产市场的限购城市的数量。从2011年到2017年

2011年到2013年，限购数量的顶峰是46个城市。

2014年，开始逐步放开限购。

2014年年底，只有五个城市限购，分别是北京、上海、广州、深圳、三亚。

2015年，政府提出去库存，仍然是这几个城市在限购。

2016年，房价涨得太猛，陆陆续续的开始有一些城市在限购。到现在为止，限购城市的数量是44个。

这是我们看到的一轮一轮房地产市场的一个周期，就是限购的时候，一定是房地产市场非常热的时候。不限购的时候，一定是房地产市场非常冷淡、非常冷清的时候。这是政策的一个周期。我们来看一下这两轮政策的周期，第一轮政策周期的顶峰是2011年到2013年。这一轮政策现在还没到顶峰，至少是现在能够反映出来的，那就是2017年。这些限购的城市在哪里，你就可以知道哪里的房价压力最大；哪里的人口流入最大，就看他的压力来自于哪里。

看2011年到2013年限购的城市的地图。在那一轮房价上涨的时候，顶峰期间有46个城市在限购。这个那个期间所有限购的城市的地图，它集中在哪里？

第一个，集中在所有的省会城市，几乎都在里面；

第二个，有几个特点：最大的一个特点，就是江苏南部、浙江的北部，包括宁波、嘉兴这几个地方。

它对应的时间，是上一轮普遍的城市化的一个时间点。到了2014年、2015年，开始逐渐的放开，只剩下北京、上海、广州、深圳以及三亚在限购。到现在为止，又出现了一个限购，这一轮限购的区域在哪里呢？这一轮限购的区域图，跟我们下面看的春节期间人口流入图，以及小学生人口流入图，几乎是完全重叠的。

这一轮限购的地区（当然有政策的影响），几乎就在北京和天津的周边，环北京、河北所有的县和市，都已经限购了。还有合肥、南京、无锡、苏州等几个地方，再加上长江中下游的长沙、武汉等几个城市。南部，就是广州和深圳地区。东南沿海，就是福州、厦门。还有一个西安和成都。

从限购城市的地图，从小学生人口增长的地图，从刚才我们自下而上统计的人口流入的这些城市地图，你把这几幅地图一对比，它的区域几乎是完全的重叠的。这说明，这一轮的房地产市场的上涨，不能简简单单的把它理解为一个流动性的泛滥，这可能是一个过于粗暴的理解。它的背后有很强的基本面的支撑，就是人口从城镇化转向都市化的一个过程。它集中的表现，就是人口在集中地流向一些大的城市、特大型的城市。由此带来的是房地产市场的刚需，它有非常强的基本面的支撑。

这是我表达的第一个看法，就是房地产市场的需求到底来自于哪里。列举了一些数据，来印证我的这样的一个看法。毫无疑问，要理解一个市场，仅仅理解它的需求肯定是非常片面的。在正常的情况下，我们应该从供给与需求两个层面来理解这个市场，特别是像中国这样市场。

如果从供应的角度去理解，中国的房地产市场（其实在经济学的圈子里，或者在房地产圈子里，是有一定的讨论的），和国外大多数国家和地区的房地产市场，最本质的区别在供应层面。中国的土地是国有化的，而世界上大多数的国家和地区，土地都是私有化的。它所带来的一个最本质的区别，就是私有化的土地的供应是有竞争性的。因为土地的私有化，如果一个地方的房价在涨，一个人不供应土地，总有另外一个人愿意把土地供应出来，或者把楼盖得更高一些，或者把诸如仓储用地，其他别的用地都转移成为房地产的用地，这样会增加市场上房地产的供应，供应增加，相对相应的价格就会下降。

所以，在一个竞争性的土地供应制度之下，它的供应是很强，如果价格涨得很猛，它的供应是可以释放出来的。如果是国有土地的供应制度，所有土地的供应都来源于政府部门的审批，就有两种可能：如果供应多了，对房价是一个向下的压力；如果不供应，面对房价的上涨，它就完全表现在价格上面。

最简单的理解就是，假如这个城市有100个人，供应了100套房子，房子的最低价格是由这100个人里收入最低的人决定的。如果只供应一套房子，那房子的价格一定是由收入最高的人决定的。这是最简单粗暴的一个理解。

事实上，我第一次意识到这个问题的时间是在2007年到2008年的时候。

我们都知道，2008年发生了一场全球性的金融危机，首当其冲就是美国，同样，对中国的冲击也很强。2008年，北京的房价最低的时候（这不是官方数据所能衡量的），我的感受是差不多跌了40%（至少部分地区跌了有40%，可能一些郊区跌了一半不止的，50%应该是绰绰有余的）。甚至央视的一个编导砸了通州的一个售楼处，因为他买的房子跌的太多，这是一个很广泛的报道。

2008年金融危机期间，北京的房价跌了40%到50%，全国绝大多数的城市房价都跌的一塌糊涂。而我的老家（北方一个小的地级市），房价一直没跌。我当时比较奇怪，究竟什么原因，让我的老家能够独善其身。后来我意识到，在金融危机之前，大约是在2006年年底到2007年年初的时候，我老家那个城市的市长因为贪腐被抓。当时报出来比较晚，其实他被双规是在2007年年初。

大家可以想象，一个城市的市长突然被拿下，与此相关的各种各样的项目，特别是房地产项目，无论是要开工的，还是在建的，一定会受到非常大的影响。更何况市长被双规的时候，最大的问题，就是和房地产、批地、卖地相关。以至于市长双规后，在一年的时间里，市场上没有房子供应。所有新建的房地产，要马上停下来，把各种各样的事情交代清楚；在建也要停下来，把历史的账目算清楚。

到2008年，北京的房价,都在跌，但是我老家的房价一直没跌。后来，我很明确地意识到，一个城市的土地供应，对这个城市的房价是有极强的扭曲或者促进的，它的影响是非常强的。

所以，对很多城市而言，我们可以去看它的人口流入。但如果不讨论它的土地供应，不讨论它在供地上的一些特点，那么这个讨论一定是全面的。

2020年1月6日更新

从这一张图表可以看得出来，国内房地产2017年10月前一直是销售面积当地同比增长率高于新开工面积，直到2017年10月达到同比，而至两条线相反。可以看得出来在2015年商品房销售面积一直在快速大量的增长，而前期的新开工面积还处于减少的负数阶段，从简单的供求关系就可以体会得到2015年开始明显的感觉增长的房价。

仔细思考，查找数据

事后复盘，15年真是风云诡谲的一年啊。

先是gdp破七，但大佬不甘心面对一地鸡毛的窘相。

于是，便有了轰轰烈烈的变态牛市，奈何蠹虫太多，好不容易支起来的大坝，被咬的千疮百孔。

接着，外汇疯狂挤压，索性单锚换多锚，再次放飞自我，内外受敌。

无奈，只好祭起房地产大旗，先棚改，创造刚需，再降息降准降首付，为韭菜们开绿灯。

最后，外汇稳了，债务稳了，库存稳了，gdp稳了，cpi稳了，朝局稳了。

后知后觉的屁民们，又一次完美诠释了乌合之众的能力。

时至今日，仍然看不破这场逆天棋局的意义，幻想着通过房产实现人生目标。

谢邀！

全国房地产有过两次“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代，最根本因素还是城镇化和改善型住房需求；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。

两次飞跃的中间，2010~2014年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。

下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图，数据来自国家统计局。2007年我们国家的城镇化率是46%，而全国总人口为13.18亿；2017年我们国家的城镇化率是58.52%，而全国总人口为13.86亿。下面简单计算一下：

2007年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06亿；

2017年城镇人口：13.86 * 58.52% = 8.11亿；

10年城镇人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05亿；

下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007年人均居住面积为22.6㎡，2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。

以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：

2.05亿 * 37㎡ = 75亿㎡；

由住宅面积的增加带来的新增居住面积为：

6.06亿 * 14.4㎡ = 87.3亿㎡；

两者相加可知08~17年10年间新增住房居住面积为：

75亿㎡ + 87.3亿㎡ = 162.3亿㎡；

这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。这162.3亿㎡还是保守估计，比如改善型住房，推倒旧房再筑新房，一减一增，又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

可是2015年的时候，我们国家的城镇化率已经到了56.1%，要知道发达国家的城镇化率是70%，目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早已经超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后，城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而，由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的“有房即有家”理念，让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长。

但是，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，主要有二：一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。

下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年，日本城市化率基本保持不变；但是到了2000年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在1975年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年，由于人口加速流入城市和“市町村大合并”，城市化率快速提高至76%，；1975-2000年，城市化率基本保持稳定；2000年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升，城市化率由79%进一步上升到91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合旧文 站在2019年看——中国房地产最后的五年，我们可以合理的得出一个推论：2025年后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2019年了，就再别拿城镇化来做多了。

总结：所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。

泻药，这个问题恰好分析过，用数据说话。

我将从一个直白的角度来论证这个问题，提供一个分析房产价值的框架，同时穿插一些基础知识的讲解。

1. 前言

费雪方程式是描述货币和资产价格的基础依据，20世纪初由美国经济学家费雪提出，其起初是用来描述国家宏观层面的货币创造和流通的理论。其表达形式也非常符合我们的直觉：

费雪方程式： M V = P T

其中: M为货币总量，V为货币流通速度，P为产品价格，T为产品交易总量。

货币流通速度V是受一国的经济政策制度限制，可以认为为常数。而从国家层面看，产品交易总量也不会发生明显变化。所以，产品价格P与货币总量M成正比，货币总量增大，价格上升。这也符合我们的常识，滥发货币导致通胀。

2. 对于房地产行业来说

具体到房地产行业，则情况有些许不同。现在成熟的房地产行业从拿地到销售周期在3-15个月左右，所以T可能会发生较为明显的变化。

我们对公式进行变形：P = M V/ T。

P指的就是房价，M为房产市场上的货币量，T为房产市场上的存量房和新房。V依旧保持不变。

2.1 M的变化

讲到货币，就必然谈到货币政策，货币政策核心是货币创造。

货币创造现在有两种观点，

• 一种是货币是外生的，货币创造的逻辑是 央行调整基础货币->信用创造->贷款，其核心观点是央行可以控制货币总量。
• 一种是货币是内生的，货币创造的逻辑是 信用创造->贷款->央行调整基础货币，其核心观点是货币创造由经济活动开始，央行只是进行辅助，其不处于控制地位。

上述是简化的逻辑，现实中的货币创造逻辑相当复杂。在中国，不同时期，这两种逻辑分别发生着主导作用。

不过不管是哪种，货币创造的本质就是基于基础货币的信用创造，信用创造改变了货币总量和货币分布形态。

1. 基础货币量的变化受央行控制，由于人民币锚定美元，且加入WTO后外贸剧增，所以过去几十年外汇占款对基础货币的影响很大。基本逻辑是：你卖了一件商品给老外，老外给了你100美元，你找央行换了700人民币，这个700就是基础货币增量。

2. 央行调节整个社会信用创造的工具有多种种，归纳起来为三种，俗称央行三大法宝：

• 存款准备金： 用于限制商业银行可用于贷款的钱，老百姓存在银行的钱有一定比例不能用于贷款，其变化影响范围大。常说的降准指的就是降低存储准备金率，其意味着银行可以扩大贷款。
• 利率：指的是基准利率，不同国家不同，一般指商业银行向央行存款和贷款的利率。一方面用于调整商业银行可用于贷款的钱，一方面用于调整其他利率，比如同业拆借（银行间互相借钱）、老百姓储蓄利率等。相对于存款准备金更为温和、见效慢，影响范围大。美联储说的降息，说的就是这个利率，也即商业银行向央行存款的利率。
• 公开市场业务：指的就是逆回购，MLF（中期借贷便利，俗称麻辣粉）等，主要表现为央行公开购买商业银行的抵押品，以向其借钱，要明确到期期限。其也用于调整商业银行可以贷款的钱。见效快，影响范围相对小。

说的有点细，主要是方便小白也能看懂。总而言之，就是央行可以通过一些操作来控制总体信贷供给和需求。

3. 上面说的是央行和商业银行之间的逻辑，而市场贷款发生的行为更多的是是企业、个人和商业银行之间。具体到房地产行业，则为针对房地产企业、个人的贷款政策如何，能否贷款，贷款利率是多少。这影响着在此行业创造、流通的货币总量。

其主要体现为两点：

• 如果房地产政策友好，以房地产行业为支柱产业，则商业银行偏好对房地产企业贷款，导致实体经济被吸血，其本质是本来需要流通在其他行业的货币流通到了房地产行业。
• 商业银行偏向给居民部门办理房贷，居民也乐于买房，这样居民部门又创造了大量货币。

我们经常见到有人说房地产是水龙头、有人说是蓄水池，争论不休，其实说的都对。从货币总量来说，房地产行业信贷活跃， 大量创造货币，是为水龙头。从日常消费来说，居民存款和新增货币要么转移到了消费能力弱的少量有钱人手里（钱多不代表消费成比例增长，比如你有10款钱，花掉5块，有100，花掉30，有10亿，根本花不掉1亿。），要么还在房地产行业流通，从这个角度看，是为蓄水池。

那么，由以上内容，我们可以总结出房产市场货币量M的影响因素：

1. 国家层面货币总量的变化。
2. 房产市场政策（包括房地产市场政策），影响着货币向此行业的流通性，以及本行业货币的创造能力。

国家层面货币总量的变化

可是很明显的观测到，从09年开始到16年，M2增速都保持在高速，M2就增速意味着市场多出了多少钱，很明显，现金拿手里，一年贬值10+%，相当恐怖。

M2增速高不代表增速的都会流向房地产，不代表其都是房地产行业创造的，具体的还要看房地产行业政策。

房地产行业政策

由于房地产行业在GDP贡献中占据绝对地位，所以任何经济政策受到影响最大的都是房地产行业。

• 2008年 四万亿计划，官方的说法是钱没有流向房地产，具体情况我也不知道。反正棚改、拆二代在这10年间成了热门词。

• 2015年供给侧改革，提的三去一降一补，去库存，去杠杆，其实核心都在于房地产行业。

不过不管政策怎么变，你想影响经济活动，就要通过央行三大法宝货币政策，那我们就看下三大法宝中影响巨大的前两个，准备金率和贷款利率。

• 利率

• 准备金率

• 房地产行业本身没有其他任何限制政策

看到了啥？

15年开始大降息，在16年达到最低。15年开始降准。并且没有其他任何限制。

结论：15年开始，由于降准降息，房地产行业将创造大量的货币，当然还有大量的其他行业的货币流向房地产（这图里看不到其他行业的钱流向房地产，但那种与房地产无关企业都去买地挣钱的新闻屡见不鲜，现在还有卖地续命的。）， 也即M在增加。

2.2 T的变化

T比较好理解的量为可交易的房屋数量，但更能反映本质的就是可销售面积。

• 施工面积指的是当年在施工的面积，是累计值。
• 竣工面积指当年新增的可用于销售的面积。
• 销售面积指当年销售的面积。

由上图知：

09年到14年，销售面积远小于竣工面积，积累了大量库存。从15年开始，竣工面积逐渐减小。

结论：从15年开始，增量竣工面积在逐渐减少，且销售面积在迅速增加消耗掉增量和存量，导致总可销售面积降低，也即T在减少。

2.3 P的变化

p = M V / T，货币总量 M 增加，产品数量 T 下降，显然价格 P 要涨。

如下图所示，从15年开始，房价果然一飞冲天。

3. 今年之后怎么走？

前面写的那么多不是写了填充版面的，而是基于 P = M V / T，逐个分析了各个因素的变化，以及其对最终价格的影响。

真理就在于其的普适性。未来怎么走，还是基于前面的分析逻辑来进行。

3.1 M的变化

国家层面M2持续处于低位。

房地产政策

• 利率

• 准备金率

• 五限：限购，限卖，限贷，限售，限价。

由上图知：

17年利率开始升高，目前房贷普遍要加点。17年准备金率维持，19年继续下降。但是有五限政策。

结论：虽然利率和准备金率相对都没怎么收紧，但是，房地产行业还是难以创造货币，因为这五个正在执行的限制政策给房地产行业上了枷锁。企业难回款，难以融资。个人更是难以买卖，没有买卖，就没有信用创造，就没有增量货币。另外，由于房地产热度下降，大量热钱开始跑路，典型的如李嘉诚14年就跑了。更明显的证据是二手房挂单量暴增，法拍房增多，降价、跑路，这是典型的信用湮灭也是挤泡沫的行为。 https://www.zhihu.com/question/347278467/answer/846693196

3.2 T的变化

由上图知：

竣工面积在降低，但是还有大量的在施工面积。

结论：18年数据没看到，目前可销售面积变化趋势未知，假设维持不变。

3.3 P的变化

p = M V / T，货币总量 M 持平或减少，产品数量 T 持平，价格 P 难以上涨。

4. 结论

房地产行业没有增量货币，且存量货币在减少，可销售量基本维持，导致房价难以上涨。

建议：由于目前房价可能处于拐头期，但还没有足够的数据进行确认，建议观望。

数据来源：国家统计局

宏观人人都要懂，建议阅读：

任泽平建议关注，他的宏观研究有完善的分析框架，我们可以仿照学习。

五次降息！数度降准！降低营业税（增值税）！降低首套二套首付比例！棚改货币化全面开放！

2015年为了救市可以说是下了血本，全方位的放开了各项政策，就是要民众大量买房，消化库存。没钱买，也通过棚改，大量拆迁，给居民创造钱买房。

这些措施一举扭转了2014年房产交易中心门可罗雀的景象。

但也说明了另一个问题，想要刺激楼市，已经变得越来越难，一次比一次难，2015年的大力度短期内是不会重现了。

所以说最近借各城市人才引进说楼市要放松的可醒醒吧，南京六合也就是放松了一个区而已，天津人才引进也仅仅放开了两个区而已，

燕郊更是只开放了特定人群，加起来10000都算厉害的，

当然海南是真放松，这也跟这个地方自古以来（住房商品化开始）就极度依赖地产有关，自身人口极少，经济基础薄弱，想发展只能依托地产。

除海南外，其他城市的放松动不了根本，只是让楼市活跃一些，但是！活跃一点并不代表就要涨啊！货币没放松，购买力没太大变化，想大涨简直天方夜谭。

别稍微有点政策动向就一惊一乍，心累。

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还记得供给侧改革吗？

首先，我们必须清楚，中国楼市的发展并不是完全以市场运行结果为导向的。2010年到2014年，楼市持续低迷，最先挺不住的是政府，于是取消限购。取消限购是对的，因为限购是错的。限购限价限售没有一个政策是对的，全是反市场的。

回头看，在2014年底的时候，除北上广深以及三亚之外，其他41个城市实行限购全部取消限购，但市场并未买账，也未形成有效刺激。当然，限购也未形成打压作用，房价在限购中也依然持续上涨。（这也就是前边说的限购、限售、限价是错误的）

如果说接触限售是隔靴搔痒，那么降息降准就是实实在在的刺激了。2014年到2015年，央行连续五次降准降息，商业贷款利率降至10年来最低值，搞大水漫灌式货币大宽松。这是本轮房价暴涨的主因，没有货币放水，就不会有这一轮的楼市大牛市。当然，不是降准降息之后房价马上上涨，市场有个反应和消化的过程。除了先知先觉者，人们还没从对楼市悲观的阴影中走出来。

2015年3月，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，这就是著名的330新政：首套房公积金贷款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

其潜台词是：快来买房啊，便宜了优惠了补贴了。

在种种政策刺激之下，深圳厦门等少数城市楼市率先复苏，而大多数城市的楼市仍处在漫漫熊市中，库存高企，风险累如危卵。于是加大剂量，“去库存”。自此各大城市从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等全方位刺激楼市。市民购房热情复苏升温。

本轮房价暴涨发始于2015年初的深圳。到2015年底和2016年初，扩展和传导到上海、厦门、合肥、南京、苏州、合肥等热点城市。2016年中至2017年初，北京及北京周边楼市暴涨。而三四线城市仍旧艰难地去库存。

于是政府又推出棚改货币化政策。棚改去库存模式，不在于棚改，而在于货币化。央行通过PSL（抵押补充贷款）向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

通过货币化补贴让被拆迁者获得巨额现金，被动进入楼市，加入购房人群。自此，大中小城市的楼市被全面激活，各项楼市刺激开始发挥效应，市民争相入市，楼市疯狂。2017年三四线城市房价暴涨。

通过去杠杆，将地方政府的债转为居民的房贷负担；通过去库存，将开发商的高库存变为居民的库存。

归根结底来说，密集的政策刺激也是本轮房价上涨的根本原因。

因为出台了一个政策，这个政策很牛逼，牛逼到什么程度？就好比笑傲江湖里面的葵花宝典，你练了你就牛逼了！至于后啥后遗症，那重要吗？

主要是为了解决地方债问题，让央企带头拍地王，促使土地涨价，地方通过卖高价土地解决债务问题。

通过土地涨价，地方确实解决了债务问题，但同时带来了土地大涨价倒逼房价大涨的问题，毕竟面粉涨价面包必涨。

至今还看不清这个经济问题的，未成年学生还能说是阅历问题，成年人就真是智商问题了。

2015年涨价去库存和债务证券化，其绝妙程度可以媲美扑克牌的两张王，武林绝学黯然销魂掌。

黯然销魂掌一共十七式，分别是。。。（自己查去吧，否则我怕号没了）

2008和2015两年一线城市房价涨得最多。

正好那两年股市崩了，几十万亿的资金总要找个地方去。

股市不赚钱了就去炒房，楼市不赚钱了就去炒股，轮回反复。

实体经济是不可能做的，这辈子都不可能做的。国家印了这么多钱，放在金融系统里空转，击鼓传花，超开心的。