关键词存量经济时代的中国房地产市场中产、房产投资、家庭核心资产报告背景2022年中国房地产市场趋势展望2021年中国房地产市场形势总结与有意向投资房产客户的沟通逻辑01报告背景在中国,受“居者有其屋”的观念影响,房子历来都是民众执念追逐的对象,以至于房产占据了家庭财富的主要部分。报告背景|中国房地产2021年市场总结&2022年趋势展望在过去20年有没有及时买房,有没有在低位多买房,对家庭财富现状影响巨大。
买房子曾是中国家庭最重要的投资手段,也是知识门槛最低、最靠近普通人的致富之道。房产在家庭资产中的占比过重,也导致了严重的财富风险。在政策调控下,房产在未来仍将扮演重要角色,但整体市场已无明显扩展空间。02报告背景|中国房地产2021年市场总结&2022年趋势展望2021房地产市场总价格水平 | 住宅价格累计上涨2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%,百城二手住宅价格累计上涨3.27%《中国银行业理财市场年度报告2021》给出的数据,2021年银行理财产品加权平均年化收益率均值为3.13%住宅价格上涨幅度有限财政部在2021年5月发行的第三期和第四期3年期储蓄国债年利率为3.8%2021年全国首套房贷款平均利率是5.36%虽然整体上涨,但2021年新房价格下跌的15个城市和二手房价格下跌的37个城市,多集中在三四线城市,购房要慎重考虑的。热门区域的房价增长速度在下降,长三角区域新房价格上涨是2.78%,相比2020年5.22%的增长,下降幅度居各主要城市群首位;京津冀区域房价格各月环比涨幅均在0.3%以内,市场整体还是比较低迷。半年受头部房企流动性风险事件影响,融资规模呈断崖式下跌。
同时经营端受预售资金严监管影响,经营性资金回笼速度放缓,部分房企陷入流动性危机。投融资方面 | 投资额增速放缓需要注意的是,截至2021年11月,已有房地产行业违约债券67只,同比增加131%;债券违约余额已达735亿元,同比增加187%,违约债券余额达历年之最。更为严峻的是,2022年是房企偿债高峰,将有6589亿元债券到期,违约风险放大。投融资方面 | 融资难度加大 其他方面 土地供求需求结构成交规模2021年是房企债务集中到期的大年,房企不约而同加大了营销力度,商品房销售面积达历史同期最高水平。但中央密集出台调控政策,导致购房者置业情绪回落,短时间内市场信心难以恢复。90-120平米户型仍为市场主流,多数代表城市120-200平米占比下降。伴随着“三孩”配套政策逐步落地,特别是叠加部分房地产税试点城市设置免税面积后,购房者对住宅面积区间的偏好正在发生变化。
一线城市通过增加供给来控制房价的上涨,而二三四线城市刚好相反,通过减少供给来维持价格,避免房价过快的下跌。经济保持恢复态势,但面临新的下行压力,虽然2021年,全年出口同比增长21.2%,增速明显高于消费和投资,是支撑经济恢复发展的关键要素。但随着海外生产逐渐恢复,出口增速存在边际放缓预期。经济及政策环境 | 货币政策发力稳经济,楼市继续双调节对照历史,上一轮房地产的触底反弹,是2015年国务院颁布的《货币化棚改》。所以现阶段,中央给地方的政策是“八仙过海”,和14年比较相似,大家各显神通阻止房价下跌,并不是要让房地产市场反弹。金融 | 社融规模企稳,货币政策保持中性房住不炒总基调不变,2022年房地产金融监管力度不会放松,调控政策在“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)目标下,地方全面落实因城施策,楼市“双向"调节模式或贯穿全年,促进房地产市场实现良性循环。
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