国策视点||2022年上半年广州市房地产市场分析

一、2022年上半年广州市经济运行情况分析

根据广东省地区生产总值统一核算结果，2022年上半年，广州市地区生产总值为13433.80亿元，同比增长1.0%。其中，第一产业增加值为132.82亿元，同比增长2.4%；第二产业增加值为3763.30亿元，同比增长1.2%；第三产业增加值为9537.68亿元，同比增长0.9%。

1、农业生产稳中有升，重点农产品增势稳定

上半年，全市农林牧渔业总产值同比增长3.1%，增速比一季度提高0.7个百分点。重点农产品产量增长稳定，蔬菜及食用菌总产量175.52万吨，同比增长1.4%；生猪产能持续扩大，全市生猪出栏同比增长11.0%；淡水产品产量13.68万吨，同比增长2.7%。花卉种植亮点多，全市花卉实现产值34.32亿元，同比增长7.0%。

2、工业生产逐步改善，高技术制造业较快增长

上半年，全市规模以上工业增加值同比增长1.8%。从6月当月生产情况看，全市规上工业总产值单月同比增速由负转正，增长0.4%，比5月单月同比增速提高2.6个百分点；高技术制造业增加值同比增长9.6%，其中医药制造业发挥主要拉动作用，同比增长35.6%。主要新产品中，新能源汽车产量同比增长1.2倍，新一代信息技术产品增势较好，通信及电子网络用电缆同比增长1.5倍，集成电路圆片、智能电视、显示器产量同比分别增长54.0%、51.6%、24.3%。

3、服务业稳定恢复，高端服务业增势较好

1-5月（错月数据），全市规模以上服务业营业收入6313.01亿元，同比增长3.0%，其中，5月当月环比4月增长6.3%。规模以上营利性服务行业合计实现营业收入同比增长4.2%。

4、消费市场回暖转正，新型消费持续活跃

受“羊城欢乐购”等系列促销活动、暑假消费需求开始释放的带动，上半年全市社会消费品零售总额5128.06亿元，同比增长1.9%，比1-5月提高2.2个百分点，增速实现由负转正。其中，6月当月全市社会消费品零售总额在同期较低基数上增长13.5%，增速比5月、4月分别提升16.5个和22.3个百分点，消费市场呈复苏回暖态势。

5、固定资产投资保持增长，产业投资结构持续优化

上半年，全市完成固定资产投资额同比增长3.5%。其中，基础设施投资同比增长3.2%，扭转了负增长势头。房地产开发投资同比增长7.2%。工业投资同比增长15.0%，其中民间工业投资同比增长49.0%，保持较快增长势头。产业投资结构持续优化，制造业投资继续保持良好增势，同比增长23.7%，其中，高技术制造业投资势头好，同比增长46.8%，占工业投资的比重为40.5%，同比提高8.8个百分点。

6、进口增长稳定，外贸新业态较快增长

上半年，广州外贸进出口总值5000.5亿元，同比下降5.7%。其中，出口受高基数、海运不畅、疫情等因素影响，出口持续低迷，实现出口总值2767.0亿元，同比下降12.2%；进口总值2233.5亿元，同比增长3.9%，增速比1-5月提高0.3个百分点，总体保持平稳。

7、金融市场运行稳健，信贷对小微企业支持力度加大

6月末，全市金融机构本外币存贷款余额14.47万亿元，同比增长10.4%。其中，存款余额7.81万亿元，同比增长7.9%。贷款余额6.66万亿元，同比增长13.4%，比5月末提高1.0个百分点。

8、客货运量逐步恢复，航空客运加快恢复

上半年，全市客运量同比下降25.4%，比1-5月收窄8.3个百分点。6月当月，铁路、航空客运量环比5月分别增长59.2%和92.6%；机场客流逐步恢复，机场旅客吞吐量6月当月同比增长1.7倍，环比5月增长2.3倍。

9、居民收入稳步增长，民生保障扎实有力

上半年，全市城镇居民人均可支配收入41050元，同比增长3.6%；农村居民人均可支配收入19675元，同比增长5.6%。城乡居民人均收入比值2.09，比上年同期缩小0.04。

二、房地产相关政策

2022年3月1日，广州市住房和城乡建设局公布了《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于印发广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法的通知》（穗建规字〔2022〕2号），本办法适用于全市商品住宅用地公开出让配建政策性住房工作。配建的政策性住房应与商品住房项目同时设计、同时施工、同时竣工、同时交付。项目分期实施的，政策性住房应与首期商品住房同时建设和交付使用。年度商品住宅用地公开出让配建政策性住房的比例根据年度政策性住房需求情况，结合年度建设用地供应计划中具备配建条件的地块综合确定，原则上配建政策性住房的总建筑面积不少于年度住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的10%。

2022年4月10日，广州市住房和城乡建设局公布了《广州市住房和城乡建设局关于规范住房租赁市场的通知》（穗建规字〔2022〕5号），为贯彻落实住房和城乡建设部等6部门《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）和《广州市房屋租赁管理规定》相关要求，进一步防范住房租赁市场风险，促进住房租赁市场健康发展，加快构建租购并举的住房制度。

2022年5月2日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布了《广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局印发关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见的通知》（穗建规字〔2022〕7号），更新项目应统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，规范政策性住房和中小户型租赁住房配置，丰富房源户型、增加套数供应，助力于完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。

2022年6月1日，《广 东省土地管理条例》由广东省第十三届人民代表大会常务委员会第四十三次会议通过并公布。《条例》在国家土地管理法与土地管理法实施条例的基础上，细化完善有关制度，包括提升村庄规划编制的科学性和实用性、强化耕地保护、规范“三旧”改造工作等方面。

2022年6月14日，广州市住建局发布《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法( 公众征求意见稿)》。《办法》明确，引入社会资本参与城镇老旧小区改造工作应当遵循政府引导、市场运作、公开择优、长效治理、探索创新的基本原则;各区政府可根据本区域实际，授权属地镇(街)、相关职能部门或事业单位作为城镇老旧小区改造项目社会资本的引入主体;社会资本服务期限最长不超过20年。

2022年6月23日，广州市政府印发《关于印发广州市贯彻落实国务院扎实稳住经济一揽子政策措施实施方案的通知》。《通知》提出，要全力稳定房地产投资，推进保障性安居工程建设，筹集保障性租赁住房不少于13万套，促进房地产开发投资健康发展，优化挂牌住宅用地供地时序和区域分布结构，加快去化周期较短区城新建商品住房项目上市供应加大对刚需和改善性购房需求的支持。

三、2022年上半年广州市土地市场分析

（一）土地供应方面

2022年1-6月，广州共推出各类用地92宗，规划用地面积为395.63万㎡，

规划建筑面积1,285.89万㎡，推出规划用地面积同比下降42.84%，规划建筑面积同比下降40.45%；其中共供应92幅经营性土地，包括16宗住宅地、11宗商办地、16宗综合用地（含住宅）、44幅工业用地、5宗其他用地。供应情况详见下图：

1、2022年上半年广州土地市场供应区域分析

2022年上半年，广州供应经营性用地供应395.58万平方米；黄埔区、南沙区两区成供应主力。详见下图：

2、2022年上半年广州土地市场供应用途结构分析

2022年上半年公告出让的92幅土地中，其中共供应87幅经营性土地，包括16幅住宅地、11幅商办地、44幅工业用地、16综合用地（含住宅）、5幅其他用地。广州市各用途土地供应比例详见下图：

（二）土地成交方面

2022年1-6月广州成交各类土地70宗，成交面积约304.43万平方米。成交建筑面积约为1,001.06 万平方米；其中共成交70幅经营性土地，包括8幅住宅地、8幅商办地、39幅工业用地、9综合用地（含住宅）、6幅其他用地，加上在土地数量基数较大的背景下，预期未来工业用房供应量或有较大增幅；成交情况详见下图：

2、2022年上半年广州各区域土地市场成交区域分析

2022年上半年，广州土地市场共成交70幅土地，其中共成交面积约为304.43万平方米，成交规划建筑面积为1001.06万平方米。详见下表：

【数据来源：国策研究及国策易评数据库】

四、2022年上半年广州市房地产市场分析

1、商品住宅市场分析

2022年上半年广州市商品住宅供应面积约62,050,109平方米，同比增长13.58%；成交金额15,284,291万元，签约面积约3,969,508平方米，同比下降37.58%；供求比约15.63。

①商品住宅月度供应面积与供应套数分析

2022年第一季度供应面积合计30,907,156平方米，供应套数合计为280,872套；第二季度供应面积合计为31,142,953平方米，供应套数合计为281,436套；1月-6月供应面积合计为62,050,109平方米，与上年同期相比增加13.58%，1月-6月供应套数合计为562,308套，与上年同期相比上升19.55%。

②商品住宅区域成交均价分析

2022年1-6月,越秀区、海珠区、天河区等区域为广州商品住宅成交均价最高区域。其中，成交均价同比上涨的区域有海珠区、番禺区、黄 埔区等，同比分别上涨21.7%、16.9%、15.1%；成交均价同比下跌的区域有从化区、增城区、花都区等，同比分别下跌3.4%、1.8%、0.8%。

2、商业市场分析

2022年1-6月，广州商业成交面积为36.4万㎡，同比下降7.1%。增城区、番禺区、南沙区等区域为广州商业成交主力区域，共成交25.86万㎡，占城市成交面积的71.1%。其中，成交面积同 比增长的区域有增城区、海珠区、花都区等，同比分别增长378.3%、309.6%、136.3%；成交面积同比下降的区域有越秀区、天河区、白云 区等，同比分别下降94.4%、82.7%、79.5%。

3、办公房地产市场分析

2022年1-6月,广州办公楼成交均价为52939元/㎡，同比上涨64.6%。天河区、海珠区、黄埔区等区域为广州办公成交主力区域，共成交22.09万㎡，占城市成交面积的71.8%。其中，成交面积同 比增长的区域有从化区、荔湾区、海珠区等，同比分别增长5655.9%、776.1%、211.6%；成交面积同比下降的区域有越秀区、花都区、番 禺区等，同比分别下降95.7%、85.3%、82.9%。

4、房地产市场总结与展望

2022年上半年受2021年以来调控政策及本地疫情影响，广州房地产市场相对低迷。展望下半年，随着房贷利率下调等利好条件，全国疫情可以得到更好控制，经济进一步复苏，全国房地产市场在坚持“房住不炒”的基调下，保持平稳有序健康发展，广州在调控政策方面可传来更多利好消息，进一步提升市场信心； 同时广州第二轮集中供地拟于7月进行竞价，天河、海珠等中心城区亦有土地供应，这不仅利好土拍市场活跃度的提高，亦为市场供应更多市区优质住宅物业，在市场趋谨慎的背景下，市场成交预计仍将主要集中于核心区位的优质项目。

（国策研究 广州分公司）

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