盘点 | 2022年下半年济南即将入市的新楼盘？（下）
历城区
05
城投逸山府
项目名称：城投逸山府
开发商：城投
建筑面积：51914.62平
占地面积：3.0837公顷
位置：历城区将山北路以北、凤鸣路以西、金河山庄以东
总楼栋：项目规划12栋住宅
总户数：380户
容积率：1.6
预计价格：尚未公布
拿地情况：2020年10月29日， 雪山 A-3地块、B-8地块组团被城投竞得，底价成交，居住用地A-3地块楼面价6493.82元/平。
项目规划：A-3地块规划了12栋住宅，包含7栋11层洋房、5栋10层洋房。值得注意的是，在西北侧的5#楼上有4户居住公寓，在7#楼东单元东户有一户为居住公寓。
装修情况：毛坯
项目定位：
主力户型：110平—145平
点评：此前，城投在济南开发了东城逸家、城投伴山居，此次的城投逸山府位置还不错，靠近凤鸣路。1.6的容积率，全部为洋房产品 ，居住起来会比较舒适 。但是，整体品质、物业服务一般，还需要购房者仔细考察。
06
葛洲坝项目
（A-2地块鸟瞰图）
（A-3地块鸟瞰图）
项目名称：葛洲坝项目
占地面积：A1地块（21224平）、A2地块（45247平）、A3地块（33723平）
位置：历城区飞跃大道以南、围子山路以西，新城悦隽风华、天鸿坤园北侧，东侧紧邻孙村片区的武家安置区以及劝学里
总楼栋：A1地块规划尚未出炉，A2地块共14栋住宅，A3地块11栋住宅
容积率：A1地块（2.3）、A2地块（2.0）、A3地块（2.3）
预计价格：尚未公布
拿地情况：2021年12月6日，葛洲坝竞得唐冶三块住宅用地，其中A-1地块楼面价6000元/平，A-2地块楼面价6200元/平，A-3地块楼面价6000元/平。
项目规划：项目A1地块规划尚未出炉。
A2地块规划14栋住宅，包含5栋11层洋房、8栋15层—18层的小高层，以及1栋16层的租赁住房。
A-3地块规划11栋住宅，包含5栋18层小高层、1栋16层小高层、1栋11层洋房、1栋9层洋房、2栋8层洋房，还有1栋15层的租赁住宅。
装修情况：毛坯
项目定位：
点评：项目位于唐冶片区最东侧，东侧紧邻孙村片区的武家安置区和劝学里，位置不算特别好，属于刚需区域，周边有规划的商务商业用地和中央绿地公园，随着日后的建设和发展，配套会更加完善。
07
熙悦府
项目名称：熙悦府
开发商：济南铁建
占地面积：67865平
位置：历城区北园大街东南、胶济铁路北侧
总楼栋：共21栋住宅
容积率：2.1
预计价格：尚未公布
项目规划：项目规划21栋住宅，包含14栋18层小高层、1栋17层小高层、2栋16层小高层、2栋12层小高层、1栋10层洋房。
项目定位：刚改、改善盘
户型面积：110平、120平、137平
点评：项目位于老城区，配套比较齐全，交通较为便利，不过，需要注意的是，地铁2号线从社区内穿过，并且项目距离北园高架和胶济铁路都比较近，所以会有一定噪音的影响。
08
港沟铁投仁恒项目
项目名称：港沟铁投仁恒项目
开发商：山东铁投+仁恒
占地面积：B1地块（15096平）、B2地块（20276平）、B3地块（19918平）、B5地块（26491平）、B6地块（29903平）、B7地块（21342平）
位置：历城区旅游路以南、港沟中学以东、济南绕城高速以西、次六路以北
容积率：B1地块（1.6）、B2地块（1.6）、B3地块（2.4）、B5地块（1.3）、B6地块（2.0）、B7地块（1.3）
预计价格：尚未公布
项目定位：刚改、改善盘
点评：仁恒将于城投合作开发建设港沟6宗居住地块，地块的位置还不错，距离旅游路、文旅城、汉峪都不远，并且1.3—2.4的容积率比较低密，还是比较值得期待的。
高新区
01
中建吉乐美项目
项目名称：中建吉乐美项目
开发商：中建八局
物业：中建八局
占地面积：59357平
位置：高新区天辰大街北侧、小汉峪沟西侧、开拓路东侧
总楼栋：项目规划17栋住宅
总户数：756户
容积率：2.0
预计价格：尚未公布
拿地情况：2021年9月，山东能源拿下中建吉乐美地块，与中建八局进行合作建设，楼面价10769元/平。
项目规划：项目规划17栋住宅，包含10栋16层—17层的小高层、7栋10层洋房。
项目定位：改善盘
主力户型：128平、148平、175平、180平、195平、240平
点评： 从项目位置及规划来看，中建吉乐美项目毫无疑问属于改善盘，高新区核心位置的楼盘不多，随着龙湖天奕和仁恒奥体公园世纪的售罄，区域内仅有颖秀华府，中建吉乐美项目的入市让改善购房者又多了一个选择。
不过，需要注意的是，项目距离炼油厂不足2000米。
02
济高海棠郡
项目名称：济高海棠郡
占地面积：84170平
位置：高新区春博路西侧、科航路南侧、碧桂园翡翠雅郡东侧
总楼栋：共20栋住宅
容积率：2.1
预计价格：11000元/平左右
拿地情况：2021年12月6日，高新城发竞得高新东区2-13号地块，楼面价2706元/平。
项目规划：项目规划20栋住宅，包含7栋11层洋房、13栋17层—18层小高层。
项目定位：刚需盘
户型面积：95平—180平
点评：济高海棠郡容积率2.1，比较低密，周边在售项目不少，如绿城桂语朝阳等，均价在10500元/平—12000元/平。
03
绿城春月锦庐
项目名称：绿城春月锦庐
开发商：绿城
物业：济高绿城
占地面积：70233平
位置：高新区港兴二路以东、港源七路以南、刘公河西侧，红星美凯龙北侧、山东产业技术研究院高科技创新园西侧
总楼栋：共17栋住宅
总户数：826
容积率：2.4
预计价格：17000元/平—18000元/平
项目规划：项目规划17栋住宅，包含15栋18层小高层、2栋17层小高层。其中，5#楼为租赁住房，位于项目东南角。
装修情况：精装
项目定位：刚改、改善盘
户型面积：115平、128平、143平、176平
项目详细情况： 济南章锦片区刚改盘——绿城春月锦庐
槐荫区
01
海信时代城·观悦
项目名称：海信时代城·观悦
开发商：海信
占地面积：32406平
位置：槐荫区槐荫区刘长山路和京台高速西北角，北侧是建发玖熙府，东南侧1.5公里是绿地国际花都
总楼栋：共9栋住宅
总户数：717户
容积率：2.5
预计均价：12500元/平
拿地情况：2019今年5月24日的土拍中，王府庄地铁站附近共有4宗地块出让，包含3宗居住用地、1宗商业用地，这也是济南首次打出地铁上盖的概念进行土地拍卖。其中，A地块在地铁停车场上盖，其余三个地块在地铁上盖的正南方。
在三宗居住地块中，F地块为海信时代城·观悦，楼面价7364元/平；E地块为建发玖熙府，楼面价7033元/平；A地块为中梁项目，楼面价4970元/平。
项目规划：项目规划9栋18层小高层。
装修情况：其中，2#楼、3#楼、8#楼、9#楼为精装；其余楼栋为毛坯。
项目定位：刚需盘
主力户型：104平、106平、108平、115平
项目 所在的王府庄片区较为偏远，位于济南绕城高速以外，好在临近两条地铁线，地铁1号线和2号线的换乘站王府庄站距离项目仅300米，出行相对便利；但其余生活配套还非常缺乏，周边多为荒地和田野，虽然距离国际医学中心片区和西客站片区不算远，但基本享受不到区域发展的红利加成，所在的王府庄片区还需要未来三年到五年的发展。
项目详细情况： 济南王府庄片区刚需盘——海信时代城·观悦
02
龙湖天越
项目名称：龙湖天越
开发商：龙湖
建筑面积：11.89万平
占地面积：4.29万平
位置：槐荫区经十路北侧、腊山河西路东侧
总楼栋：共13栋住宅
总户数：890户
容积率：2.9
预计均价：尚未公布
项目规划：项目规划13栋住宅，分三期开发，一期包含9套居住公寓。包含1栋12层洋房、7栋17层小高层、1栋23层高层、1栋24层高层、1栋25层高层、1栋26层高层、1栋27层高层。
装修情况：其中，114平、131平户型为毛坯；155平、189平、219平户型为精装
项目定位：刚改、改善盘
主力户型：114平、131平、155平、189平、219平
点评： 龙湖天越位于西客站片区，腊山河与枣庄路交叉路西南角，靠近经十路，距离地铁4号线的腊山河西站仅有400米，交通比较便利，周边的生活氛围也较为浓厚，之后龙湖还会在项目南侧打造规模不小的龙湖天街，周边还有腊山河，环境应该也不错；项目在配套方面唯一的弱势就是教育，配建有幼儿园，但小学和初中划片入学，尚未确定学区。
龙湖天越是龙湖一款“天”字系的产品，此前龙湖已经打造了龙湖天奕、龙湖天矅项目，尤其是龙湖天奕，价格超三万，成为济南的豪宅天花板，而且一房难求，品质方面肯定无须担心；并且，龙湖天越的是济南西城首个采用石材+高级金铝板线条外立面的小区，还有全景落地窗。
此次龙湖在西客站摘地，给沉寂许久的西客站片区带来了新的生机，还带来了龙湖天字系产品+TOD天街组合，恰好能够满足西部改善购房者的需求。
项目详细情况： 济南西客站片区刚改、改善型楼盘——龙湖天越
03
万融置业西客站项目
（A-1地块鸟瞰图）
项目名称：万融置业西客站项目
开发商：万融置业
占地面积：A1地块（31947平）、A2地块（12976平）
位置：槐荫区青岛路以北、滨州路以西
总楼栋：A1地块（11栋住宅）、A2地块（尚未公示）
总户数：A1地块（536）、A2地块（尚未公示）
容积率：A1地块（2.8）、A2地块（2.8）
均价：尚未公布
拿地情况：去年12月6日，济南城建集团万融置业以86748万元的总价摘得西客站片区青岛路以北、滨州路以西A-1、A-2、B组团地块。其中地块A-1、A-2为住宅用地，楼面价为5621元/平、5622元/平；地块B为商务金融用地，楼面价2137元/平。
项目规划：A-1地块规划11栋住宅，包含8栋17层小高层、3栋16层小高层；A2地块规划尚未出炉。
项目定位：刚需盘
点评：此前，万融置业在济南打造了济水上苑、天风云墅，其中，位于长清大学城园博园片区的天风云墅是济南首个“天风系”产品。
据悉，此次公示的西客站项目将打造济南第二座“天风系”产品，全都是17层以下的小高层，均为大面积产品。
市中区
01
中博谦崇云境
项目名称：中博谦崇云境
开发商：市中城发
占地面积：84697平
位置：市中区党家片区，二环西以西、济微公路以北
总楼栋：共22栋住宅
总户数：1825户（包含15套居住公寓）
容积率：2.45
预计均价：12000元/平
拿地情况：在去年12月6日的集中土拍中，市中城发底价摘得市中区岳而城中村改造经营性地块，成交楼面地价4800元/平。
项目规划：项目规划22栋住宅，包含21栋18层小高层、1栋16层小高层。
装修情况：毛坯
项目定位：刚需盘
户均面积：109平
新入市楼盘不少，但是真正的核心片区改善盘相对偏少，这也是当下济南楼市的供需矛盾。未来的济南楼市供应大抵还是如此，核心土地稀缺供应，周边楼盘大量上市。中低价格楼盘大量供应，能平抑整体房价，大部分购房者不用担心房价会有大幅度上涨。
以上为综合整理，供购房者参考。
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