解读 | “共促消费公平”特别节目•消费维权经典案例：商品房买卖合同纠纷案

“3.15”快到了。从3月3日开始，天津经济广播《消费新主张》节目携手天津市消费者协会、天津市律师协会共同启动“共促消费公平”特别节目。

特别节目将回顾历届消费者权益日的主题、发布2022年消费维权年天津计划、解读天津消费类经典案例！

《消费新主张》节目每天播出时间：11:00-12:00，播出频率：FM101.4 AM10710。欢迎关注收听！

2022年全国消费维权年主题：共促消费公平

为深入贯彻党的十九大、十九届历次全会和中央经济工作会议精神，认真落实党中央、国务院决策部署，维护广大消费者合法权益，助力新发展阶段经济社会平稳健康发展。在广泛征集消费者和社会各界意见的基础上，中国消费者协会确定 2022年全国消协组织消费维权年主题为“ 共促消费公平 ”。

“共促消费公平”特别节目

每天11:00-12:00《消费新主张》

律师解读天津消费类经典案例

一起收听

学习如何维权

天津消费维权经典案例解读

商品房买卖合同纠纷案

天津相臣律师事务所卢彦民律师

案情

2017年4月3日原告李某与被告张某通过房屋中介公司签订《房产交易合同》，约定原告李某购买登记在被告张某名下的坐落于天津市南开区私产房屋一套，房屋总价款70万元，其中首付款20万元，剩余50万元以银行贷款的方式支付。签订合同当日，原告李某向被告张某交付定金5万元，并向中介公司支付居间服务费15000元、贷款服务费1000元、评估费600元。2017年9月底，原告李某与被告张某在第三人处网签《天津市房产买卖协议》。2017年10月29日原告李某将首付款存入资金监管账户。此后，原告李某在第三人的协助下积极办理贷款事宜，并于2017年11月中旬申请成功。然被告张某因房屋涨价不欲出售房屋，便以原告没有按照合同约定时间交纳首付款为由向原告李某邮寄《解除合同通知书》，单方面要求解除双方签订的房产买卖合同，并明确表示不再配合办理后续的房产交易手续。

双方就房产买卖事宜协商未果，原告李某于2018年3月向人民法院提起民事诉讼，要求解除双方签订的房产买卖合同，被告张某返还原告李某定金5万元、居间代理费1.5万元、贷款服务费600元、评估费1000元、房屋差价损失42万元，共计48万余元。

判决

原被告签订的《房产交易合同》以及《天津市房产买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。

原告李某虽于2017年10月29日才将房屋首付款存入资金监管账户，但并不违反《房产交易合同》的约定，且原告李某的贷款审批也已经通过并且办理了过户的预约号，原告李某已经依约履行了合同项下的义务。被告张某拒不办理涉案房屋过户手续的行为，已经违反了合同约定，构成根本违约。原告李某有权要求解除合同并要求被告张某某返还定金并承担赔偿损失的违约责任，原告李某已经支付的居间服务费、贷款服务费、评估费为原告李某的实际损失，被告张某应予赔偿。因被告张某的违约行为致使原告李某签订合同的目的无法实现，由此给原告李某造成的房屋差价损失（经鉴定房屋差价损失为70万元）也应由被告张某予以赔偿。综合考虑原告李某的履行情况、被告张某的违约情形和过错程度、当事人的逾期收益等因素，法院酌定由被告张某承担原告李某50%即35万元的房屋差价损失。

最终，法院判决如下：

1、解除原告李某与被告张某、被告中介公司签订的《房产交易合同》以及原告李某与被告张某签订的《天津市房产买卖协议》；

2、判决生效后十五日内，被告张某返还原告李某定金5万元；

3、判决生效后十五日内，被告张某赔偿原告李某居间服务费损失1.5万元、贷款服务费损失600元、评估费损失1000元、房屋涨价损失35万元，共计36万余元。

律师提示

根据长期处理房屋买卖合同纠纷的执业经验，结合审批司法实践，提醒消费者在二手房交易过程中应注意以下几点，防止二手房交易风险。

1、认真核实二手房交易中各方主体资格。

首先，通过核验卖方的身份信息、不动产权证以及不不动产登记薄等相关材料，认真核实产权人的真实性，防止一些别有用心的人利用假冒资料冒充房屋所有权人进行二手房合同诈骗。

其次，如购买的房屋系二人以上共同所有，对于这种共同所有产权的二手房，交易时必须取得共同人的书面同意，落实书面证据。否则，只要有一人不同意出售房屋，那么会导致二手房买卖合同无效。

第三，在夫妻关系存续期间，有的二手房产权证书上虽然只有夫妻一方的名字，但其财产一般也属于夫妻共同财产，除非双方约定为一方所有。因此，交易时一定要夫妻双方一致同意出售房屋或者有证据证明产权人拥有完整的房屋产权，否则，未署名一方在事后声称不知情，对买卖合同予以反悔，会产生不必要的争议和损失。

第四，认真核实房地产经纪公司的资质，以及经纪人的资格证明，尽量寻找正规的房产经纪公司，正规房产公司提供的居间合同内容比较完整，整个服务流程也比较正规和专业，能够更好的保障交易的顺利进行。

2、签订合同时，仔细考虑合同约定条款。

首先，合同条款要具体明确，具有可操作性，对于买卖双方的真实信息，如姓名、身份证号、联系地址、联系电话均应有详细记载。此外，关于房屋的具体地址、房屋总价款、付款时间、付款方式、资金监管银行和账号、按揭贷款的数额、贷款不能办理余款的支付方式、交房时间、户口迁出时间、交房前的水电煤及物业费的结余情况以及违约责任等都应该做出明确约定，避免产生争议。

其次，合同条款的设置还要符合法律规定，设置合理，合同约定不能违反法律、法规的强制性规定，不能违背公序良俗，否则不但没有法律约束力，而且会误导消费者，带来不必要的损失。

- END-

来源 | 天津经济广播 天津市消协 天津市律协

编辑 | 杨志刚

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