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楼盘测评 | 江东新区南渡江河畔 核心生活圈纯别墅社区

买房无小事,细节是大事。帮助购房者在买房前,全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘,帮您挑热盘、赏户型、看配套,给您最真实人居体验。

  乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。让您足不出户了解到最新、最全的楼盘指南。今日测评的楼盘是:

江东新区片区 | 鸿洲江山

楼盘亮点

地理位置优越

海南自贸港门户,江东新区沿江创新创业组团核心位置,美兰机场必经之路,每年2000万客流+财富洪流。

交通便捷

美兰国际机场、美兰高铁站、G98环岛高速、绕城高速近在咫尺。

恢宏规划

规划1365亩纯别墅社区,0.30超低容积率,38000㎡私家内湖。

超大花园,匠心升级之作

有天有地,户户享有私家大花园,足不出户可闻花草香,空间分配布局合理,户户享大面宽、大露台。

酒店品质服务延伸

鸿洲埃德瑞园林皇家酒店为业主提供房务/房屋管理、餐饮服务、康体泳池、交通服务、酒窖、马术俱乐部、商务服务等。

测评1 产品特色

简要信息·楼盘特色

纯别墅社区上万平米私家内湖

鸿洲江山位于海口市江东新区海榆大道188号,项目总规划为五期:一期云庭、二期云岸花悦溪、三期云邸、四期江山·步行街、五期云墅,首期规划总占地面积约1365亩纯别墅社区,0.30超低容积率,38000㎡私家内湖。五期云墅占地面积约225亩,总建筑面积约5.3万㎡,绿化率为45%,容积率大0.21。该项目雄踞海南自贸港门户,江东新区沿江创新创业组团核心位置,海口美兰机场的必经之路,每年途经2000万客流。

项目内部配套醇熟,涵盖鸿洲埃德瑞皇家园林酒店、中西餐厅、温泉泳池、健身房、悦湖轩会所、酒窖、会议中心、宴会厅、怡SPA等休闲设施。鸿洲埃德瑞园林皇家酒店为业主提供房务/房屋管理、餐饮服务、康体泳池、交通服务、酒窖、马术俱乐部、商务服务等高端酒店品质服务项目;且由该项目建设的江山步行街运营成熟,由开放商统一招商运营,现生活超市、酒店、私房菜、餐厅等基本配套已开业运营;经项目10余年运营,打造了成熟实景园林,所见即所得。

项目独栋别墅空间分布合理,户户享大面宽、私家大露台,上下三层的空间体验,配置阔尺私家花园、专属私家车位,能满足上层客户的的高品质生活享受。

鸿洲江山效果图

测评2 主力户型介绍

面积·动线解析

奢阔空间双露台 全明格局

A4户型

鸿洲·江山五期云墅中主推A4户型,建筑面积约253.86㎡,花园面积约320㎡。该户型均为70年产权的江景独栋住宅别墅。该户型上下三层空间分别为建面约108.72㎡的阳光地下室、91.65㎡的首层、53.49㎡的二层,根据三代同堂的居住需求,划分出合理的动静分区。

首层——生活功能区

首层平面图

·独立入户玄关

入户玄关面宽约2.4米,进深约3.5米,面积约8.4㎡。独立的玄关门厅,可连接室内与室外的过渡区域,不仅可以形成视觉屏障保护业主隐私,还可充分利用空间,打造鞋柜与储物柜结合的储存空间,满足实用需求。此外,在玄关恭迎宾客既亲切温馨,又多了几分仪式感。

·客餐厅一体化设计

该户型采用客餐厅一体的设计,整体面宽达6.6米,进深约10.35米,面积约为68.31㎡。奢阔大气的空间,可利用沙发作为软隔断摆放成“L”形或“U”形,使其起到分隔作用,这样可使两个区域相互独立又连接一体,让空气更为流通,采光更为明亮,让空间得到充分利用,营造出的家居氛围也更温馨。

·“U”型厨房

厨房面积约8.76㎡,采用“U”型橱柜设计,可明确划分为洗涤区、烹饪区、操作区、储存区,分区明确保证了烹饪动线流畅,可多人共同操作,互不干扰,空间利用率高。且面积较大,储存空间充足。

·大尺度景观阳台

阳台面宽6.6米,进深2.1米,整体面积约13.86㎡。阳台与客厅相连接设计,同时采用大尺度的全景玻璃窗设计,约46㎡户外平台绿意盎然的自然风景可引入室内,无需开门即可观赏景观,整体视野开阔,同时更增添了空间采光,采用玻璃门设计,推拉便捷,设计科学合理。

·全明双卧房 动静分离

首层的两间卧室面积分别为11.78㎡、13.3㎡。作为家宅的核心,首层空间充分考虑三代同堂的需求,考虑到老年人的身体状况、生活需求,可将首层卧室打造成便利性十足的老人房。既可以避免上下楼梯对老人的关节造成影响,动静分区设置可保证父母的安静休息与睡眠。两间卧室均带玻璃窗户,天井设置保证充足阳光照射,预防老年人骨质疏松。首层卫生间面积约为7㎡,两间卧室距离洗手间较近,使用动线无障碍,可避免磕碰。

二层——观景休息区

观景休息区

·奢阔主卧套间

奢阔主卧套房总面积约为75.83㎡,涵盖面积约为10㎡的衣帽间、10.8㎡的主卫及23.72㎡阔尺度露台。主卧空间平直宽大,可放置2米宽的大床,亦可有额外空间开辟出独立的一方书桌及化妆桌,打破卧室只作为睡眠的唯一功能区间。独立的衣帽间,可释放穿搭灵感,增加丰富的储物空间。主卫可形成干湿分离洗漱空间,洗浴区空间充足可放置浴缸,自带明窗可通风换气,释放水汽与潮湿。主卧套间功能齐全,满足男女主人不同生活需求,且设计格局人性化,为一家之主打造的独立天地,彰显居者风范,提升居住幸福感。

·静谧书房

主卧与儿童房由面积约为13.32㎡的书房相隔开来。书房既是办公室的延伸,又是家庭生活的一部分,可作为阅读、书写、学习以及工作的空间。书房与儿童房共用露台空间,总面积约为57.63㎡,超大观景露台可当作茶歇区,可在此区域纳凉烧烤、种植花草、赏星观景,使用功能性较为丰富。

·温馨儿童房

儿童房卧室面积约为14㎡,自带面积约为8㎡的卫生间及8.2㎡的衣帽间。全景观阳台玻璃推拉门,保障空气流通,光照充足,观景方便。

负一层——休闲娱乐区

休闲娱乐区

地下负一层总面积约为108.72㎡,附带面积约为5.4㎡独立卫生间及14㎡卧室,可以改造为保姆房或客房,空间与上层起居相连但相对独立,完全不用担心影响主人的休息。

即使在地下,宽大的采光井也可以满足室内的阳光照射和空气流通,舒适感毫不减分。剩余空间可根据主人需要,改造为健身房、书吧、酒窖、儿童娱乐室或其它休闲娱乐功能区域,可塑性较强。

测评3 交通信息

轨道交通·公共交通·自驾

毗邻高铁站机场公交搭乘方便

轨道交通:

海南无地铁轨道,距离项目最近的高铁站是美兰站,仅3.8公里,途经机场互通及美兰机场路,可到达高铁站。高铁站覆盖全海南各市县,北起海口,南至三亚,环岛各市县间可乘坐动车出行十分方便。铁路交通方面,项目距离海口东站15.9公里,使用铁路出行需通过火车轮渡途经琼州海峡跨海,前往内陆各地。海口美兰站与海口东站每天有34班可互通的高铁,转乘方便。

公共交通:

项目门口设有鸿州江山公交站,仅183米。途经公交线路有21路、41路、41路快线、218路,周边公共交通较为便捷。21路从白沙门出发,沿线途径海甸五路,龙昆路,椰海大道,新大洲大道,到达美兰机场,方便了业主前往海口美兰机场或市区的出行。乘坐此路可达白沙门公园、金海岸酒店、海南省税务局、龙泉渔村、和信广场、海南师范大学龙昆南校区、九二八医院、凤翔湿地公园、安泽实验学校、市疾控中心、华英小学、琼山中学新校区 、灵山中心小学等地。41路公交车可达海事局、海口汽车西站、金牛岭公园、海南省华侨中学、海口市第九中学、明珠广场、南宝商场、民生市场、海南省林业厅、海口汽车东站、五公祠、琼山区第一小学、城东市场等地。

自驾:

项目位于海榆大道上,右侧是海文高速,南侧是机场互通路及海南绕城高速,毗邻G98环岛高速。从海文高速可达文昌、琼海东线等市县,从环岛高速可达文昌、琼海、万宁、陵水等市县。从项目出发,往南自驾约3.8公里可到达海口美兰国际机场,除了一期之外,美兰国际机场二期也将于12月2日正式投入运营,新建的T2航站楼面积约30万平方米,共有5个值机岛、110个值机柜台、40条安检通道、36个廊桥登机门、21个远机位登机门,免税商业面积将近1万平方米。

从项目出发,往西边自驾22公里可达国贸商圈。对于有车一族,不论早晚班飞机或者市区及、其它市县游玩都非常便捷。

测评4 周边配套

教育·医疗·商业

环绕四大高尔夫球场邻近免税城

教育配套:

项目直线5公里范围内覆盖28个学校,其中有灵山中学、海南师范大学附属中学、海口市灵山镇中心小学、海口琼山中学等。且周边公共交通线路多搭乘方便,极大地满足了业主子女上学问题。

距项目4公里的海口琼山中学是创办于1913年4月15日,由民国初年的琼山县县立第一高等小学发展而成,源于宋明年间的琼崖“雁峰书院”。该校占地258亩(含老校区和新校区),总建筑面积约12万㎡,规划合理,设施先进,功能齐全。该校有高中教学班69个,在校学生3956人;教职工378人,其中专任教师328名;特级教师7人,高级教师89人,中级教师122人,省级骨干教师22人,市级骨干教师50人,省级学科带头人6人,省级教学能手5人,市级教学能手13人。该校先后获得了全国群众体育工作先进集体、全国精神文明建设工作先进单位、全国优秀(示范)家长学校、全国“五·四”红旗团委创建单位、北京2008奥林匹克教育示范学校、体育传统项目学校、海南省文明单位、海南省人才建设成果显著单位、海南省现代教育技术实验学校、海南省中小学校容校貌评比一等奖、海南省体艺工作先进学校、海南省“校本培训示范学校”、海南省关心下一代工作先进单位、海南省德育工作先进单位等30多项省级以上荣誉称号。

医疗配套:

项目周边医疗资源较为缺乏,距项10公里范围内有海口市第三人民医院(原琼山区人民医院)。该院建于1896年,占地面积约30亩,至今已有121年历史,1996年被评为二级甲等综合性医院,海口120急救中心网络医院。该院有员工1004人,其中正高职称13人、副高职称100人、中级职称272人、初级职称590人,技术人员占全院人数的76%。医院开放病床490张。该院设置职能、临床、医技等51个科室。该院有飞利浦64排螺旋CT、万东永磁磁共振(MR)、万东血管造影机(大C)、全数字化电子胃肠镜系统、DERAY数字化X射成像系统、日本岛津X光机(DR)、超声彩色多普勒超声仪、飞利浦三维彩超1部、日本全自动生化仪等先进设备

公园配套

距项目10公里内有8个公园,其中玉龙山湿地公园仅6.1公里。玉龙泉湿地公园,项目规划用地面积11700亩,其中领湿地公园占地9218.48亩。内部涵盖海口国际三角梅主题公园、体育公园。利用现状采石坑坑底和坑壁,形成瀑布、草坪、沙坑、景观岩壁等景观。

商业配套:

该项目外部配套较为丰富。美兰机场免税店、奥特莱斯、绿地国际旅游城、航空旅游城等高端配套环绕。周边配有大型超市、影城、银行等基础生活配套。该项目环绕四大高尔夫球场:观澜湖高尔夫、三公里高尔夫、美兰高尔夫、台达高尔夫。完全可以满足业主日常购物及休闲娱乐的需求

测评5 价格分析

价格现状·潜力分析

均价约3万/㎡ 性价比较高

鸿洲江山均价约30000元/㎡,总价约在860万以上。类比海口市场的别墅,均价较低,性价比较高。适合追求高端住所的高净值改善群体购买。

目前鸿洲·江山主推五期独栋别墅、临街商铺、湖景商墅产品。项目规划建设200户,预计2022年6月五期G4地块毛坯交房。针对项目的市场定位均价较低,在售产品涵盖商业别墅及住宅别墅,空间奢阔,对于高净值改善而言,是可重点考察的项目。且该项目紧邻的江东新区组团是海口重点发展的片区,后期将大力引进企业和人才入驻,待园区具有一定规模且配套完善,项目将辐射到配套利好,届时具有较高的升值潜力。

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文章来源:乐居买房 返回搜狐,查看更多

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