华二九年一贯制松江校区选址定了？洞泾或迎来属于自己的高光时刻！

6月21日，上海松江官宣将会新建华师大二附中松江校区，并于2022年开始招生。但随后华二选址的消息却一直没有等来，大家也众说纷纭，九亭、泗泾、松江新城、佘山，究竟会花落谁家？

就在近日，松江区公布了《洞泾镇国土空间总体规划（2020-2035）》草案，在近期重点基建专项规划中，圈出了两幅公办九年制教育用地，位于洞泾镇古楼公路江川路路口，地块处于洞泾的北部区域，靠近泗泾板块。虽然网上纷纷传闻这里是华二九年一贯制松江校区的选址地，但这只是大家的猜测，具体情况仍需静待官宣。

洞泾镇国土空间总体规划（2020-2035）》草案

除了在教育资源上发力，十四五期间洞泾还有更多利好消息，轨交12号线西延伸今年开工建设、G60人工智能创新区等利好规划或给板块带来更多发展契机。今天小编就来聊一聊大家比较陌生的洞泾板块。

洞泾板块配套奇缺，12号线延伸带来机遇！

洞泾板块在松江区内的存在感一直不太强，从版图上来看，洞泾被泗泾、佘山和松江新城所包围。整个板块仅有靠近嘉松南路沿线贴近轨交，其余绝大多数的区域是远离轨交9号线的。

而且遗憾的是，在上海重点推进五个新城的发展建设规划中，洞泾板块并未划入松江新城的范围，因此享受不到新城的发展红利和落户政策。

不仅在政策上没有占到便宜，洞泾此前一直不被看好还另有原因，由于板块内遍布了各大工厂，城市街景也透露出一幅浓厚的城乡结合部画风，城市界面较差。

图源街景

另外，板块内的各类配套奇缺，虽然板块内分布了一些小型的商业广场，但是显然不能满足区域内居民的日常所需，居住在这里的居民生活购物还需依赖松江新城或者泗泾的大型商业配套，购物出行少则2-3公里，多则5-6公里。这一系列的不利因素，让洞泾给大家留下了并不太好的第一印象。

不过这样的局面在未来即将被打破，近期松江管理层公布了一连串针对洞泾的利好消息，洞泾或将迎来属于自己的高光时刻。

首当其冲的重大利好消息，就是轨交12号线西延伸工程将在今年开工建设。松江人民盼星星盼月亮，终于等来了12号线延伸，要知道松江此前仅有9号线一条轨交，早高峰市区通勤相当拥挤。

当然轨交12号线的意义不仅仅在于缓解区内的出行难题，更重要的是为了形成新的经济增长极。一方面，轨交覆盖区域的房价相比没有轨交区域有更高的溢价空间。另一方面，轨交能带动配套和产业的提升。

从走线上来看，12号线西延伸段将起始于七莘路，沿莘松路—莘砖公路走向，全程连通新桥、G60科创走廊，并与9号线在洞泾站汇合。线路将贯穿整个洞泾板块，并开设3个站点，对于洞泾板块来说受益是相当大的。

除了交通上的利好，产业也是区域经济发展的重要推动器。在7月6日公布的”洞泾镇国土空间总体规划2020-2035”中，提到了未来洞泾将依托G60科创走廊的发展优势，打造人工智能创新区。从地理位置来看，该区域正位于G60科创走廊的起点位置，未来或直面G60发展红利。

另外从本次规划图中看到，整个板块在保留制造产业区和农业区的同时，还划分出了镇西和镇东两大居住区。也就是说，未来洞泾的居住用地供应或主要集中在这两个区域内。目前来看，洞泾板块内依然还有大片的空地资源。

可以预见未来的洞泾在交通和产业的双轮驱动下，会带来更多产业的聚集和优质人口的导入，再加上优质9年一贯制学校的引入，未来这里的发展潜力还是很大的。

新房市场横盘多年，房价仍处于低位！

虽然未来的规划很美好，但由于前期板块发展缓慢，对楼市影响较大，导致洞泾房价始终处于低位。

从近1年洞泾二手房价格来看，房价基本处于停滞状态，甚至在去年下半年上海楼市逐渐升温的情况下，洞泾的二手房价还一度出现了回落，今年开年后才逐步回归正常水平。

洞泾近一年二手房价走势图

二手房源也主要集中在沈海高速以西的区域，这里聚集了不少2010年后的商品住房。例如中海悦府、法兰西世家、长泰西郊别墅，挂牌均价也在4-5万/平。值得一提的是，光明云庐和尚云里两大新盘也在同区域。

再说回新房，洞泾板块近几年新房供应量并不多，从2018年至今仅有3盘入市，其中两盘各加推2次。整体的供应量相比松江其他板块只能算是小巫见大巫。

近年洞泾板块新房开盘情况

在供应量少的前提下，成交表现也不算理想，无论是海伦堡兰园还是光明云庐，开盘成交表现都不到5成。不过考虑到海伦堡兰园主力面积为180-240平的大平层产品，刚入市时的价格也不便宜，去化不理想还算合理。

海伦堡兰园

不过主打小户型的光明云庐（89平8层洋房，约115-135平叠加），在住宅均价更低的情况下，去化情况也不见起色。

好在今年上半年尚云里入市缓解了这一尴尬局面，项目主推90-115平的中小户型，社区规划及产品也比光明云庐更有优势，最终项目330套房源共有330组认筹。虽没有触发积分制，但是成交表现比起前几年有很大的进步，项目二期预计今年下半年加推。

可见洞泾在板块不占优势的情况下，开发商可以通过打造质量过硬的产品，在品质上给到消费者更高的溢价；退而求其次可以打造高性价比的产品，给刚需购房者更高的心理预期，否则都很难俘获购房者的芳心。

从新房价格来看，近4年新房的涨幅也是非常小，2018年入市的海伦堡兰园均价就维持在4.35-4.4万/平，今年上半年入市的尚云里公寓也仅4.35万/平。别墅方面，叠墅均价基本在4.79万/平，而联排产品的均价要稍贵。总体来看，板块内并没有形成一二手房倒挂的情况。

综上所述，当前洞泾板块内的房价在松江区仍然处于较低水平。如果是自住的业主，建议要谨慎，至少这里3-5年内城市界面很难有起色，配套的劣势在短期内也很难补上，轨交通车和产业发展仍需多年来兑现，毕竟现在买的只是一个未来的预期。

如果你能接受若干年内没有地铁，平时出门买菜、购物、看病都要出远门的生活，那么可以考虑下半年尚云里将加推二期房源，主推90-115平3-4房，总价预计380万出头的上车盘。

而对于想要投资的购房者来说，现在入手洞泾显然是一个抄底的好时机，虽然短期内这里不会有大多升值的空间，但12号线通车后这里或有翻天覆地的变化。返回搜狐，查看更多