继续楼盘分析，最近很多读者留言建发养云二期的情况，今天来聊聊这个改善盘。

楼盘规划

建发养云二期：备案名（璟云公馆），地处：福州市晋安区鹤林公园旁。

项目规划15栋小高层住宅，其中3栋人才房，可售房源380套，人才房530套。

土拍情况

2021年2月3日，厦门建发以最高限价26.59亿+配建34020㎡限价商品房竞得宗地2021-03号，楼面价26283元/㎡。土地面积：71.13亩，容积率：2.21，建筑限高：60米。

分析：今年第一场土拍，厦门建发以限价加上大量的配建人才房拿下该地块，在去年拿下北侧地王之后，建发继续加码拿地，当然最近的一场土拍，厦门建发继续拿下了东区红光村地块，可以说建发对于东区的改善购买力是相当看好。

对于地块而言，由于竞配面积过大，导致有32%的建筑面积被拿来做人才房。对比北侧的地王地块，虽然楼面价低了2K，不过从社区的纯度以及地块特色来说，都略显不足。

对于地块而言，面积适中，地形规整，加上限高60米，容积率2.21，从开发角度来看，也比较符合建发打造改善大平层的路线，由于目前一期已经热销，一定程度反应了东二环的购买力。同时由于公园两侧，没有竞品项目，后续的去化相对难度不高。

户型情况

148平米：四房两厅两卫，三开间朝南，包心布局，与一期147A类似，主要缺点在于纵深较大，客卧入户门连着客厅墙，虽然是大户型，不过主卧不存在衣帽间，同时入户玄关布局也比较尴尬，总体而言户型市场接受度也比较一般。

148平米：四房两厅两卫，四开间朝南，与一期147E布局类似，户型走大面宽设计，同时解决了次卧门隔断客厅墙的问题，主卧也搭配了衣帽间，在市场的接受度较高。

178平米：四房两厅三卫，四开间朝南，148平米的升级，客餐厅南北通透，加大客厅面宽，主卧设计独立衣帽间。缺点在于次卧门隔断客厅背景墙，同时客卫是暗卫。

214平米：五房两厅三卫，与一期205A一致，为了公园景观专门设计，布局相对凌乱，三开间朝南，客卫是暗卫。

218平米：五房两厅三卫，四开间朝南，大面宽布局，北侧设计了U型厨房和客卧，南北对流效果一般，唯一区别在于设计了佣人房，这是一二期唯一的一个设计，不过没有隔离出入门。同时在北侧设计生活阳台，南侧的超宽阳台也是为了景观专门设计，当然大面积做5房，除了主卧有搭配衣帽间，剩下的房间空间都比较一般，次卧搭配一个暗卫。

区位情况

项目位于东二环，距离地铁四号线400米，交通帮助尚可，距离泰禾广场800米，西侧鹤林公园，日常休闲购物有一定帮助，距离晋安湖500米，西侧个别楼栋有一定景观。对比与一期地块而言，一期北侧和西侧是紧贴公园，二期四周都有路网，隔离性相对低一些，总得来说，区位有一定特色。

价格情况

虽然项目地价比一期低2K，不过目前对外的售价与一期一致，如果从项目的配建面积，以及底商配建情况看，一期的优势明显更大，不过一期的去化过于强劲，也给二期的定价提供了一定的动力。

对于项目而言，东二环虽然均价较高，不过附近的观湖郡均价3.35W，保利和光3.1W，可以说对比而言改善盘的溢价还是较高。不过项目主要优势在于，东二环公园沿线也只剩下这个唯一的改善新盘，对于客源的吸引力依然存在。

楼盘雷点

对于楼盘而言，主要硬伤就是人才房，由于土拍过于激烈，导致需要配建3.4万平米的限价商品房，已经占了总面积的32%。同时由于福州人才房是备案价7折上市，对比项目而言，由于实际售价比备案价高出不少，这样换算之后，人才房的单价将产生较大的落差。

对于项目而言，人才房虽然影响了纯度，不过在楼盘的规划上，却有一个大优势，由于人才房不需要在意梯户比等条件，所以项目把沿街的三栋住宅设计成了人才房，其中两栋是20层。对比整个社区15栋住宅而言，虽然人才房32%的比例，不过楼栋占比仅仅20%。由于人才房楼栋压缩了建筑面积，商品房楼栋部分的占地空间也将更大。

项目对比

对于二期项目，最容易是被拿来与一期做对比：

地块面积：75亩，71亩

容积率：2.09，2.21

配建：3000平米公租房，34020平米人才房

楼面价：28445，26283

户数：656套（商品房566套），910套（商品房380套）

楼栋：17栋，15栋

分析：从地块的硬性条件看，虽然都是限高60米，不过一期容积率比二期低，同时配建比例上，差异也较大。不过二期由于人才房的压缩，导致商品房数量比一期少了近200套，不过由于小面积产品过多，导致户均占地也被压缩。

在户型上，二期也覆盖了一期的产品。社区定位上，一期西侧和北侧紧贴公园，没有底商配建，二期四周都有路网，同时配建不少底商，优势在于西侧大户型可以有一些湖景，距离地铁站更近一些。

总体而言一期在改善产品更纯粹，不过从二期的200平米以上大户型占比看，可售房源不多，加上有一定的景观特色，对比市场新盘这个面积段的产品，目前也只有同处东区的绿城桂语映月有同面积段户型，对于顶部改善而言，虽然有一定差异，不过选择面太小。目前读者反馈，已经被提前消耗了，后续可以等开盘看看情况。

楼盘总结

楼盘位于东二环，优势在于公园景观，建发品质，大户型的改善产品，劣势在于人才房配建较多，同时还要配建底商，豪宅的纯度受到一定影响。对于楼盘而言，目前主要看一期开盘之后，剩余客源以及东二环改善客源的需求到底还有多少。

当然从建发今年拿下东区红光村地块来看，可能建发通过一期去化，对于东区的头部购买力是相当认可。

题外话

如同当时土拍分析一样，由于配建了不少人才房，后续如果同之前江南CBD的限价商品房一样，7折摇号上市，对于福州的人才房可以说是一个相当大的改善，毕竟可以花较低的价就买入东二环的豪宅项目。

当然对于一期配建公租房，二期配建人才房，大家觉得哪个配建更影响纯度？返回搜狐，查看更多