原创 物业上市公司实力排行榜：6家市值超百亿|深度分析

截至2019年年末，国内香港上市的物业管理公司已经达23家，2020年以来上市速度在加快

出品| 每日财报

作者| 何嫱

连日来，新型冠状病毒肺炎疫情肆虐中国，疫情防控期间，物业服务突显出了重要作用。在疫情的阴霾下，市民外出活动受到限制，物业公司的增值服务亦突显作用。与此同时，前些年这个不被重视的行业竟成了资本市场的香饽饽，越来越多的物业公司争相进入资本市场。

据《每日财报》统计，自2014年6月30日彩生活(01778.HK)在香港挂牌上市开始，内地物业管理公司正式开启赴港上市之路。截止至2019年12月31日，在香港上市的物业管理公司已达 20 家，全部是在香港主板上市。另外，还有2家物业管理公司在深圳交易所上市，1家在上证交易所上市，共23家。

具体统计见下图：

注：股价、市值采用2020年2月20日数据

今年以来，物业公司提交港交所上市的物业公司更是层出不穷，最近的诸如正荣服务、宋都物业、金融街物业、鸿坤集团旗下香港烨星控股等公司，同时，卓越物业、朗诗绿色生活以及华润置地旗下物业管理企业也被传出上市的消息。

扎堆上市 资本入场

事实上，物业公司扎堆上市的迹象开始源于2019年，共有11家物业公司进军资本市场，创物业公司年上市数量新高。

注：股价、市值采用2020年2月20日数据

据《每日财报》统计，2019年内地物业管理公司在香港上市 9 家(2018年5家)，占2019年香港全部IPO161家的5.6%；内地物业管理公司在2019年香港IPO募资额的占比达5.0%。

另外，2019 年恒生指数全年小幅上涨 9.07%，整体走势偏弱，而港股物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业全年上涨 58.21%，所有行业中涨幅排第 一。其中新城悦服务(1755.HK)、永升生活服务(1995.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、 雅生活服务(3319.HK)、中海物业(2669.HK)、碧桂园服务(6098.HK)分别录得222%、 199%、187.3%、161%、116.3%、112.4%的涨幅，大幅跑赢市场。

值得注意的一点是，在2019年上市的物业管理公司中，A股仅有两家，物业管理企关联业之所以大多选择港股上市，其中原因主要是物管公司大多都有房企背景，而 A 股在交易方面的规则较港股更为严格，因此房企背景物业管理公司普遍选择港交所上市。

但是，也有一匹黑马出人意料，在去年上市的物业企业中，没有房企背景的新大正反而表现的非常亮眼。截止到2019年12月31日，新大正的涨幅位列10支上市物业公司榜首，达到114.79%。而受资本追捧的房企背景物业公司奥园健康，年内涨跌幅为42.23%，不足新大正一半。

分拆上市 跑马圈地

物业拆分上市的热潮最早始于2014年6月，第一家上市的彩生活，就是从母公司花样年实现分拆，成功在港股上市。彩生活发行股票2.50亿股，每股发行价3.78港元,共募集资金金额9.45亿港元。

彩生活的拆分上市成功先例也增强了市场的热情，此后不断有房企拆分物业板块进行上市。2015年1月，中海物业成功赴港上市；同年11月，中奥到家作为首家独立第三方物业公司在港交所敲钟；2016年7月，绿城服务发行股票7.78亿股,每股发行价1.99港元,共募集资金金额15.48亿港元。

2018年6月，碧桂园旗下的碧桂园服务敲钟上市，首日市值高达281.5亿港元，一举跻身当时物业公司第一股。可见，拆分上市给物业管理公司，甚至其背后的房地产企业都带去了资本红利。

物业分拆上市一方面可为母公司造血，在融资环境普遍缩紧的当下，缓解房企资金压力；另一方面，是因为进入“白银时代”的房企不断寻求在原有业务上进行创新与突破，物业管理被认为是“被忽略的蓝海市场”，发展空间巨大。

但是，目前的物业管理行业仍然处于跑马圈地阶段，行业格局仍处变化之中，大型物业公司通过第三方拓展和收并购等方式扩大自己的管理规模。随着拥有规模房企背景的大型物业管理公司持续上市，这类企业的品牌效应以及资本优势将更为明显。未来，物业管理行业集中度还将会持续升高。

实力排行 未来可期

据《每日财报》统计，就目前在2019年前上市的23家物业管理公司，截至今年2月20日收盘价计算，市值在TOP5的公司有碧桂园服务（711.64亿港元）；雅生活服务（358.58亿港元）；招商积余（276.75亿元）；保利物业（249.18亿港元）；绿城服务（237.34亿港元）。

注：以2020年2月20日收盘价计算

股价在TOP5的公司有新大正（59.66元）；蓝光嘉宝服务（49.7港元）；保利物业（46.75港元）；雅生活服务（26.9港元）；碧桂园服务（26.25港元）。

话说回来，虽然登陆港股市场较容易，但要想取得好的表现并不容易。而归结其中原因主要在于企业的基本面不同。

上文提到2019年涨幅最大的新大正，成立时间较长，在行业内已经形成自己优势。资料显示，新大正于1998年成立于重庆，主要服务于公共建筑与设施的管理和运营，其中机场物业项目近年来发展迅猛，北京大兴国际机场的项目就是由其服务。2018年主营业务收入达8.85亿元，在管项目308个，其中72%来自重庆，在管面积为5838 万平方米。

相比之下，多家去年上市的物业企业在资本市场表现平平。甚至鑫苑服务更是自上市首日创出股价巅峰后便一跌再跌，到2019年底其股价约为上市首日股价的一半。鑫苑服务存在的问题与大多数被背靠房企的物管企业一样，在管面积增长缓慢。2016年-2018年及2019年3月31日，公司在管总建筑面积分别为1080万方、1370万方、1570万方及1580万方。此外，鑫苑置业集团开发物业占鑫苑物业收入大头，2016年-2019年3月底总收益的96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

总的来说，虽然物业管理被认为是“被忽略的蓝海市场”，但是上市也并不意味着大功告成，高枕无忧，物管企业们还要进一步发展。另外，这次疫情对于物业管理行业而言，将是一次物管行业价值的再认识，疏通过往的难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段，未来可期。

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