深圳万象城收租10.2亿！华润置地35个商场“收入”出炉

引言

3月26日下午，华润置地在香港召开业绩发布会，这是唐勇上任后的第一次业绩会，此次参会人员有华润置地董事会主席唐勇、副主席张大为、总裁李欣以及执行董事沈彤东、吴秉琪。据现场了解到，由于前CFO俞建的离职，此次业绩宣读由沈彤东主持。

据报告显示，华润置地2018年综合营业额1211.9亿元，按年增长18.9%，综合毛利率43.4%，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利人民193.0亿元，计入投资物业评估增值后的股东应占溢利人民币242.4亿 元。

开发物业方面， 2018年华润置地开发物业实现营业额人民币1051.5亿 元，按年增长17.5%；结算毛利率42.9%，同比增3.2%。实现签约额2106.8亿元，同比增长22.3%，总签约面积1198.9万㎡，同比增长17.6%。

在2018年3月份华润置地年度业绩会上，唐勇透露全年销售目标1830亿元，从业绩报告来看，华润置地2018年全年实现签约额为2106.8亿元，完成了全年的业绩目标。

（来源：华润置地官方微信）

01

租金收入95.2亿元

深圳万象城租金破10亿

报告期内，华润置地投资物业实现租金收入为95.2亿元，按年增长24.5%，毛利率（包含酒店经营）上升至65.9%。其中购物中心租金收入68.6亿元，同比增长29.9%；写字楼租金收入12.4亿元，同比增长15.3%；酒店租金收入14.3亿元，同比增长10.2%。

据年报披露，截至2018年12月31日，集团在营投资物业总建筑面积达921万㎡。购物中心方面，已开业万象城╱万象天地23个，万象汇╱五彩城12个，储备项目43个。另有管理输出购物中心项目25个，其中在营项目17个，储备项目8个。

据华润置地执行董事沈彤东在业绩发布会上介绍，集团已开业的购物中心按开业时间可分为两组做比较，其中：

• 2014年以前开业的5个万象城和7个万象汇，租金回报率按年提升了4.6%至37%，2018年零售额实现239亿元，占比50.5%。
• 2014年以后开业的17个万象城和10个万象汇在2018年亦表现优异，租金收入增长超过70%，资金回报率同比上升了2.9%至11.9%，零售额按年增长超过60%。

从单个项目来看，万象系购物中心收租在5亿元以上有4个，分别为深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、南宁万象城，租金超过1亿元的有18个。深圳万象城租金收入在2018年首次突破10亿元，稳居第一。

从增幅来看，赣州万象城增长32.9%，成都万象城、无锡万象城、青岛万象城、长沙万象汇增幅在25%以上，而这几个购物中心的出租率均较上年均有提升，平均出租率除无锡万象城在89%以外，其余的都在90%以上。（西安万象城增长93.9%、上海万象城增长271.6%、深圳万象天地496.4%、北京万象汇1171.3%，主要为基数较低）。

值得一提的是，系统内一直备受关注的郑州万象城与无锡万象城，在2018年的表现亦值得肯定。两个项目的租金收入均已达到1亿元，分别实现1.08亿元与1.45亿元的租金收入，同比增长13.2%与29%，在出租率方面，郑州万象城目前已达88%，无锡万象城达89%。

而开业较早的北京置地广场购物中心在2018年则是负增长，租金收入仅为8824.6万元，同比减少了2%。出租率也下降了0.3%。

2018年是华润置地商业地产投放的集中期，共开业8座购物中心，包括杭州萧山万象汇、太原万象城、重庆弹子石万象汇、南通万象城、柳州万象城、石家庄万象城、厦门万象城、深圳湾万象城。

从2018年新开项目来看，8个项目均实现了不错的业绩。其中2018年9月开业的太原万象城在不到3个月之间实现了7755.9万元的租金收入，而于2018年12月8日开业的深圳湾万象城也在一个月内实现了1308.4万元的租金收入。

在已经披露的全国主要的9个购物中心中，深圳湾万象城的租金收益排名第一，超过了超越上海恒隆广场、广州天河城、西单大悦城…

（制图：独角Mall 数据来源：各大公司年报）

02

投资物业土地储备943万㎡

城市旧改至2020年起每年贡献超百亿

据报告显示，2018年华润置地新进入国内9个城市，获得103个项目，新增土地储备计容建筑面积达2213 万㎡，同比增长84.9%；其中开发物业1938 万㎡，持有物业275 万㎡。

截至2018年12月31日， 华润置地拥有总土地储备面积为5957万㎡，覆盖全球70个城市。可满足本集团未来三年的发展需求，其中开发物业土地储备面积5014 万平米，投资物业土地储备面积943万平米。

从土储的区域分布来看，仍旧以一二线城市为主要战场，在三四线城市拓展，据公告显示，集团在一、二 线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83.0%，其中华南地区仍是大本营，拥有1370.9万㎡。其次是华北，总土储为1140.5万㎡。

从业务配比来看，截止到2018年12月31日，在营投资物业总楼面面积共计921万平方米，在建及拟建投资物业总楼面面积共计943万平方米。其中投资物业中商业的在营总楼面积达487.79万㎡，在建/拟建的总楼面面积506万㎡。据悉，购物中心仍旧是华润置地日后的重点发展板块，在未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。

（来源：华润置地官方微信）

另外，集团在2018年还通过城市更新来增加利润营收，并增加城市覆盖率与土储面积。华润置地的城市更新代表作深圳华润城取得了良好的效应。此外，深耕深圳，拓展广州、东莞等湾区城市。据报告显示，目前华润置地跟进的城市更新项目达30余个，其中16个已落地，预计总建筑面积约2200万㎡。

值得一提的是华润置地董事会主席唐勇在出席业绩会时表示，关于城市旧改，目前主要集中在粤港澳大湾区，预计从2020年起，每年将贡献超百亿元的销售额。

03

2019年销售目标2420亿元

据华润置地董事会主席唐勇在2018年业绩发布会上介绍，华润置地2019年的签约目标为2420亿元，预计增长15%。

在开发业务方面，集团将深度参与城镇化进程，不断满足客户对美好生活的需求。2019年华润置地可售资源达4159亿元。

在投资物业方面，将通过多元化渠道挖掘增量及存量机会，并顺应新零售，拥抱互联网，强化购物情景。预计2019年新开业9个购物中心，2020年开业13个购物中心，2021年开业10个购物中心。

据悉，2019年，华润置地包括鞍山万象汇、济南万象城、苏州吴江万象汇、哈尔滨松北万象汇、合肥庐阳万象汇、临沂万象汇、桂林万象城、上海时代广场（重装开业）、扬州文昌万象汇、昆山万象汇等全新项目将相继入市。

在X 战略方面，将聚焦城市升级、消费升级和产业升级，积极发展创新业务，探索新的利润增长点，持续向城市综合投资开发运营商转型。

现场直击

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1、 吴向东的离职带走一批中高层管理人员，在人才挽留上是否有具体措施？

唐勇：感谢吴向东对华润置地所做出的贡献，对其作出新的职业发展规划表示祝福，但是华润置地并没有很多人要离开，我觉得你们是过度担心了。

2、 逆市拿地的逻辑？对于华润置地有何影响？未来拿地计划？

唐勇：主要是依据对土地市场的判断来安排投资，但同时也根据市场的判断来理性投资，控制风险。从2019年第一季度来看，土地市场具有明显的回暖，证明公司的决策是正确的，2019年预计销售增长，相应的拿地空间也会有所增长。

3、 今年租金95.2亿元，未能实现100亿元目标？

沈彤东：其实不然，租金收入目标实际已完成，主要是货币转换口径的问题，2018年的租金目标采用的是港元，实际租金采用的是人民币，2018年实际租金换算成港币约110亿港元。预计2019年租金收入将增长超20%，三年内会有持续上涨的趋势。

4、 关于物业管理拆分上市的进程？

唐勇：目前已在做相应的准备，2019年还会处在准备期！

5、 对于闲置多年的北京项目目前进展如何？

唐勇：北京项目主要是被动闲置，受当地政府对城市规划、功能发展与布局的整体考虑所影响。将争取尽早开发。

6、 当华润置地董事会主席的感想？是否会做战略与管理制度的调整？

唐勇：无特别感想，集团给了这个机遇将不负重托，只是到了现在公司在规模的增长上面临的挑战会更大。

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