洛阳棚改货币化或将继续！

近段时间，关于“棚改暂停”、“棚改货币化一刀切叫停”的声音不绝于耳。

住建部12日就棚改举行通气会。住建部在会上表示：将因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

这一权威表态澄清了市场之前关于棚改“一刀切”的传闻，或将缓解房地产行业的悲观情绪，地产板块在经历前一阶段的“腥风血雨”后有望迎来估值修复。

1棚改对房地产投资的影响

货币化安置可以直接拉动房地产销售、消化库存、拉高房价，间接拉动房地产投资。实物化安置即以房换房，直接拉动房地产投资，但是不计入房地产销售数据，因此不直接推动房地产销售。货币化安置相对于实物化安置更大程度拉动房地产投资，核心是其使得棚改体系和商品房体系融合，通过货币补偿款加杠杆的形式迅速推动房地产销售，进一步推动开发商的拿地、新开工速度。

根据住建部公布的2016年全国棚改货币化数据，2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6%，大约去库存2.5亿平方米，全国棚改开工606万套。

测算结果显示，2014年、2015年和2017年货币化安置去库存面积分别为3596万平方米、15274万平方米、31059万平方米，货币化安置去库存面积占商品房住宅销售总面积的比重逐年增高，在2017年高达21.5%，说明其对去库存、增销售的贡献度逐年升高。

货币化安置和实物化安置中，PSL都起到了一定的推动作用，因为这两种方式的棚改资金绝大部分来自于政策性银行专项贷款，而棚改专项贷款的利率一般较普遍基准利率下浮15%，期限为15-20年，依托于央行发放的低利率PSL，因此PSL在这两种安置方式中发挥作用的相同点是其为棚改的根本资金源头。不同点是这两种方式对PSL的依赖度不同。有两个主要原因：一是两种方式需要的资金金额存在差异；二是政府在棚改不同环节使用棚改专项资金。

PSL作为央行发出的基础货币，通过货币化安置对房地产投资的影响远远大于实物化安置，原因是激发居民加杠杆。PSL通过国开行专项贷款流到政府再到居民，伴随棚改过程中三四线城市的房价走高，居民向银行贷款购房的热情大涨，居民贷款买房加大商业银行资产端的贷款，从而通过贷款创造存款的信用创造过程，增加了三四线城市的货币量。因此，货币化安置相当于央行通过发放PSL对三四线城市进行了定向宽松，引发了房价上涨泡沫。相比来看，实物化安置中，居民加杠杆的动力相对不足，信用创造大大减弱，因此不会引发房价的非理性上涨。从下图，自2014年创设PSL以来，货币化安置比例大幅走高，三线城市住宅价格相对于一二线城市迅速上涨后维持高位。

2棚改的展望

未来不仅棚改进程放缓，也将缓慢回归货币化安置为主，今年已经有三四线城市出现拆迁户占比下降、实物安置替代货币化安置的情况。从国开行年报中也可见端倪，从2015年的“积极推进货币化安置”，到2016年的“有效衔接货币化安置与去库存”，到2017年“持续严控库存不足地区的货币化安置比例”，长期货币化安置的审批将越来越严格，棚改将逐步回归实物化安置，棚改所带动的去库存浪潮将告一段落。

以专项债替代专项贷款对央行和地方政府皆有益，长期来替代会有效推进，但是短时间无法替代。由于PSL定向派发的政策性银行棚改专项贷款是货币化棚改的主要资金来源，占据80%左右，在2017年国开农发专项贷款为12800亿元，而地方政府发行所有新增项目总专项债只有2080亿元。因此，从供需角度看，短期内地方政府棚改专项债无法快速弥补专项贷款的收缩，替代面临长周期。

3洛阳将实施19个棚户区改造

经了解2018年，洛阳市计划实施棚户区改造19个，分别是：

29号街坊改造项目B区

东涧沟村西小屯村改造项目异地安置区（建福家园）

光华皮件厂地块棚户区改造项目

环保巷周边地块棚户区改造项目（二期）

西下池村棚户区改造项目（二期）

西关中州渠沿线棚户区改造项目

东西北隅棚户区改造项目（二期）

三山村城中村项目（三期）

高新区丰李片区棚户区项目

大东村棚户区改造项目（一期）

偃师市塔庄村棚户区改造项目（三期）

洛新产业集聚区老井龙渠孝水柴湾四村改造安置项目(三期）

新安县产业集聚区（城中村）辛庄村克昌村省庄村厥山村改造项目（三期）

孟津县寺河南村棚户区改造项目(四期)

牛步河村棚户区改造项目（四期）

汝阳县寺湾村棚户区改造项目

宜阳县香鹿山镇寻村村一期改造项目

洛宁县城关镇西关村棚户区改造项目（凤翔小区）

栾川县湾滩村棚户区改造项目

4棚改何时叫停

正如我们多次所说的，棚改没有任何问题，这是名副其实的民生工程，有问题的是棚改货币化，是以PSL贷款为支撑的定向放水。如今要限制的也是棚改货币化，而不是棚改本身。

即便如此，三四线城市的楼市也不会狂欢太久，棚改货币化不是永远的救命灵药。

按照既定规划，2020年就是棚改的正式收官之年。届时全国各地的棚户区改造基本完成，地方政府再也没了以此刺激楼市和经济的借口。

一旦没了棚改的由头，三四线城市都必须直面自己的经济基本面。

等到潮退之时，到底谁在裸泳，还是会一清二楚的。

5换个角度看棚改

“棚改货币化安置”其实是为了帮助那些生活困难家庭改善居住条件，但是大量资金分发到住户手里，而那些住户又没了房子。这就让被拆迁者有了买房自用与投资的冲动，后拉被很多专家叫兽演绎成棚改是助推中国三、四线城市房价上涨的动力......

其实，棚改对房价没有那么大的影响，在维护，货币化安置之前，一般城中村被拆迁户每户能分到3-4套房，大约300平米，货币化安置后，只能买到同地段大约200平米的商品房，对于开发商而言，是否货币安置，容积率是基本不变的，货币化安置后，相对就地安置而言，实际上增加了可售面积，增加了市场供应量.......，但是为什么给大家造成了棚改货币化推高房价的错觉呢？

现实的情况是：棚改位置多为所在城市的核心地段或次核心地段，被拆迁户获得货币安置款后多在刚需房源区域购房（80%的被拆迁户选择了房价低一个层级的区域），购买的房价低了，也就买的套数多了，甚至出现了整个单元购买的现象......，这些区域，往往是普通工薪阶层集中居住的区域，突然涌进大量大手笔客户，自然对这些经济高度紧张的房奴产生了心理上的巨大冲击，也或多或少推高了该城市房价平均线一下区域的房价，这部分区域的房价对中下层居民高度敏感，自然引发了整体压力无处发泄的阶层无数的怨言......这就是以讹传讹的棚改货币化推高房价的舆论源泉......

再换个角度，如果被拆迁户不跨区域降低房价层级，直接就地购房会怎么样呢？那就是：货币化安置后被拆迁户相比以前居住面积减小，房屋的总价值不变，但是由于不再跟刚需竞争房源，也就不会出现棚改货币化推高房价的声音了。

一言蔽之，是否棚改货币化，对刚需区域房价有影响，但是对城市的平均房价无关，以此来看，棚改货币化收紧不会对房价造成影响，朋友们也不要高兴过早，以为自己能买便宜房了。

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