福州VS厦门，谁的潜力更大？

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人口吸引力双双下降

福建三大城市——福州、泉州、厦门沿海而列，呈线状分布。福州是省会、副省级城市，厦门是福建“名片”、计划单列市，行政等级与福州齐平，今年也提出争取国家中心城市。而泉州，是福建第一人口大市、第一经济大市。

从地形上看，三个城市都以山地和丘陵为主，这也是限制他们发展的最大因素。福州山地、丘陵占全区土地总面积的72.68%，泉州甚至占到了80%。厦门最为特殊，一个厦门岛，造就了独特的旅游圣地，却也成为经济发展的掣肘。

从人口来看，泉州>福州>厦门。但从人口吸引力来看，厦门、福州明显是高于泉州的。

在百度地图公布的第三季度城市人口吸引力排行榜上，福州、厦门排在第33/34位，相较二季度都有所下降，福州更是成为唯一一个下降的省会城市。

2

GDP座次18年未变

从宏观的GDP看，泉州>福州>厦门，这已是十几年来的常规座次。泉州连续18年雄踞第一，属于“闷声发大财”型的城市，而厦门仅能排到第三位。

但因人口和地域限制，厦门的人均GDP高于福州和泉州，人均收入也达到近5万元，可见厦门人生活更小资、更滋润。

3

产业空心化

经过近40年的发展，福州和厦门的重点产业方向已分化。从上图可知，福州的产业结构较为合理，第二产业一直是主导，到2014年第三产业开始发力，2016年占比超过50%。

而厦门则是第三产业长期占主导地位，如图中的旅游总收入占比超过25%，而工业的占比从2011年开始不断下滑，已低于35%。

加上2016年暴涨的房价，让厦门“产业空心化”的讨论甚嚣尘上，以旅游业和房地产业为主，确实不能持久。

4

2倍的房价

在前几期的城市对比中，房价是经济综合实力的体现。但在福建，这三座城市的房价却刚好与经济实力呈反比。

经济最强的泉州，房价只有1万多，第二的福州靠着这两年的大涨至2万的水平，而经济第三的厦门，房价却是最高的，达到了4万的水平，仅次于北上深。

归因于地域因素和产业因素，厦门岛有着天然的宜居环境，可开发的土地少，让二手房价水涨船高。因此，如今的厦门房地产正在向岛外四区发展，但因开发难度和人口吸引力差，岛外的开发一直停滞不前，近三年厦门的房地产开发投资几近停滞。

此外，岛外的环境、经济、人文氛围与岛内差别太大，难以追赶，造成岛内外房价的明显分化。

厦门的高房价，如今正成为驱赶人们“逃离”厦门的主要因素。这对吸引人才、创造良好的就业环境是极其不利的。

5

谁的潜力更大？

福州和厦门，谁的潜力更大？

这要从几个方面考虑。

首先，政策因素。这也是影响城市发展的最大因素。厦门固然是计划单列市，受到国家优待，但改开40年来，厦门除了旅游业相关较发达，并没能把握政策优待，经济实力比同为计划单列市的青岛、宁波要差。

而在未来，作为省会的福州，将得到更多的政策照顾，毕竟从经济辐射力看，福州所能影响的和带动的，厦门远不能比。

其次，依然是地域因素。福州和厦门的未来发展方向，恰好相反。

福州北面靠山、南有闽江，是典型的河口盆地地貌，福州市区发展受到很大限制。因此，福州此后的发展方向，将转向沿海的长乐，更为开放。

厦门的地貌则是冲积平原加一个岛屿，厦门岛的位置、气候太过独特，此前发展的重心就是岛内。而如今，厦门岛内开发将尽、房价悬殊，此后的发展方向只能转到岛外四区。

厦门是向内陆缩进，福州却是向海扩张，潜力大小，不言自明。

来源：米筐投资

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