上饶市房地产市场调研报告173p

1、1 上饶市房地产市场调研报告上饶市房地产市场调研报告 深圳市鑫联企业形象策划有限公司深圳市鑫联企业形象策划有限公司 2 报告框架报告框架 上饶市房地产住宅市场分析上饶市房地产住宅市场分析 上饶市重点个案分析上饶市重点个案分析 上饶市房地产产品及营销分析上饶市房地产产品及营销分析 2 2 3 3 4 4 上饶市房地产商业分析上饶市房地产商业分析 5 5 调研总结调研总结 6 6 上饶市宏观环境及政策分析上饶市宏观环境及政策分析 1 1 3 part 1 上饶市宏观环境及政策分析 4 上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南靠福建、北 接安徽，下辖12个县区。行政区面积22791平方公里， 人口728

2、万。 信州区，是上饶市政治、经济、文化中心。全区总面 积3388平方公里，行政区辖四乡二镇三个街道办事 处。城区面积14平方公里，全区人口约45万人。 交通，信州区交通便利，浙赣铁路穿区而过，横南铁 路在上饶接轨，上海至南宁的320国道及黎温高速公 路横贯市区东西，以信州区为中心的公路四通八达。 同时，信州区周边旅游资源丰富，东临三清山，西接 圭峰、龙虎山，南通武夷山，北连黄山，是江南旅游 景区的中介结合点，有旅游热线中转站的独特优势。 信州区信州区 上饶市区-信州区是上饶市的经济行政文化中心，交通便利，旅游资源丰富 上饶市上饶市 南昌南昌 part 1 宏观环境分析/城市概况 5 5 上饶市

3、发展目标： u牢固树立“依托中心城区，服务全市发展”的工作理念，围绕“做大做强中心城区”的发展目标， 坚持走“工业支撑、商贸兴区”的发展路子，强力主攻园区、城区、郊区 u 在“十二五”开局之年实现财政总收入过10亿元，到“十二五”期末，实现国内生产总值达230 亿元，财政总收入达20亿元，固定资产投资达500亿元，社会消费品零售总额达200亿元，城镇化 率达70% 2010年上饶市信州区主要经济指标 国内生产总值115.43 财政总收入7.81 固定资产投资190.43 社会消费品零售总额56.32 上饶市区-信州区多项经济指标均占到全市总体的25%以上，牵引赣东北 区域及辐射长三角、珠三江区

4、域经济发展 part 1 宏观环境分析/城市规划 6 上饶社会固定资产投资、消费品零售总额及居民储蓄总额均保持高增长 态势，为房地产的发展提供了强大的动力 数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告 2010年全市累计完成房地产开发投资 66.62亿元，与去年同期相比增长30.42%， 其中：住宅完成投资54.45亿元，同比增 长35.35%,占投资总额的81.73%；市中心 城区完成投资30.19亿元,同比增长46.98%。 其中住宅完成投资25.15亿元，同比增长 56.89%，占投资总额的83.3%。 2010年全市实现社会消费品零售总额 330.5亿元，同比增长19.6%。

5、part 1 宏观环境分析/宏观经济 7 7 上饶城市经济基础对比省内其他城市略显一般，但增长势头迅猛 2010年上饶市的gdp达到901亿元， 省内排名第四，与南昌全年2207亿元 仍存在差距，但与赣州1119亿元和九 江1032亿元相差不大，处在同一层次。 纵观2006年-2010年，上饶城市在5 年的时间里，基本实现了gdp翻一番， 城市经济发展处于快速上升期，未来发 展潜力巨大。 数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告 上饶城市历年gdp情况 （单位：亿元） 江西省各个城市2010年城市gdp情况对比 part 1 宏观环境分析/宏观经济 8 数据来源：上饶政府工作报告数

6、据来源：上饶政府工作报告 工业主导地位更加凸显，经济结构优化进程加快 2010年上饶经济三大产业的结 构比重为：16.8：51.0：32.2； 第二产业所占比重有所上升，产 业结构日益优化。 上饶市拥有省级以上农业龙头 企业70家，数量继续位居全省首 位。 2010年全市净增个体户2.84万 户，新增私营企业2778户，注册 资本达到406.6亿元。全市经济结 构正在形成多元发展、多极增长 的新格局。 上饶三产比例结构状况 单位:% part 1 宏观环境分析/城市经济 9 数据来源：上饶政府工作报告 工业的快速发展，促成了居民收入提高，增强居民消费能力；同时促 成了一批高收入阶层的形成，形成

7、极强的消费能力 园区经济集聚效应突显。全市工业 园区实际开发面积位居全省第五， 主导产业地位提升。逐步形成了以 有色金属、光伏、机电光学和新型 建材为主导产业的发展格局。全年 有色金属、新能源、机电光学、新 型建材四大主导产业共完成规模以 上工业增加值167.01亿元，同比增 长28.03%，占规模以上增加值比重 达到62.75%。产业结构调整步伐进 一步加快。 part 1 宏观环境分析/城市经济 10 1 0 2010年，全市实现规模以上工业增加值379.29亿 元，同比增长19.5% 2010年，全市接待旅游者1986.8万人次，同比增 长32.8%，实现旅游综合总收入143.3亿元，增

8、长 38.9%；全年居民消费价格指数比上年上涨3.1%， 涨幅高于上年4.3个百分点。 2010年全市商品房销售面积达336.51万平方米， 同比增长22.79%；商品住宅交易面积达284.07万平 方米，同比增长21.43%，占商品房销售面积的 84.52%；市中心城区商品房销售面积92.92万平方 米，同比增长21.69%，其中商品住宅销售面积 76.98平方米，同比增长29.2%，占商品房销售面积 的82.84%。 结合全年的固定资产投资与房地产的开发投资看， 上饶市工业投资巨大；工业的快速发展对城市消费 提升有巨大的拉动作用 城市工业、旅游业收入持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大

9、的 动力；10年房地产市场销售火爆，市中心城区销售92.92万 数据来源：上饶政府工作报告数据来源：上饶政府工作报告 part 1 宏观环境分析/城市经济 11 数据来源：上饶政府工作报告 上饶人均可支配收入每年保持10%以上增速递增，但收入水平在省内仍 处于落后阵营，消费能力有待挖掘 u 2010年，上饶市区居民人 均可支配收入15535.06元， 增速一直保持在10%以上，按 照国际惯例，此时城市房地产 发展跨入高速增长阶段，各类 产业都将蓬勃发展，城市化进 程加快。 u 全省11个地市的对比中， 上饶市人均可支配收入依旧处 于落后阶段，未来城市消费能 力提升空间广。 江西省各个城市201

10、0年人均可支配收入情况（元） part 1 宏观环境分析/城市经济 12 截止2010年，信州区人口约45万，根据十二五规划，争取2015年人口将突 破100万，步入江西四个特大城市行列。从江西各地房地产开发情况来看，区 域人口是支撑房地业发展的最重要因素。（江西县市外出劳务人员比重较大） 目前人口数量 （单位：万） 2020年规划人口 （单位：万） 所占人口 百分比 老城-带湖片区19.135.548.8 中心区8.211.816.5 旭日区611.115.3 三江区3.95.87.9 新站片区3.65.37.0 水南区22.63.5 罗桥区2.23.54.7 截止2010年，信州区人口约

11、45万，人口出生率在1.39、 人口自然增长率约0.79。据 此推算，2015年预计发展到约 100万人。 part 1 宏观环境分析/城市人口 13 1 3 上饶主要年份人口结构状况 单位:% u上饶15-64岁人口比例呈现快速上涨去，是劳动年龄人口的“黄金”时期，即形成了一个 少儿与老年抚养负担均相对较轻、劳动力资源相对丰富的“人口红利”期。 上饶人口发展呈现“两头小、中间大”特征，劳动力资源富足更有利于 城市工业的发展，未来消费能力有较大空间提升 part 1 宏观环境分析/人口结构 14 上饶的经济结构使收入结构呈金字塔分布，大量的中高收入人群，形成 较强的消费力 上饶是一个资源型城市

12、，其收入结构状况呈金字塔分布，中高收入人群占到一定比例，他们对房地 产的高品质项目有需求并且能够消化。 高收入人群：企业主、矿主等高收入人群：企业主、矿主等 中高收入人群：公务员中高收入人群：公务员 ，私营业，私营业 主，企业中高层管理人员主，企业中高层管理人员 中低收入人口：在岗职工，普通中低收入人口：在岗职工，普通 小生意者小生意者 以旅游资源占主导的城市人口收入结构 泛公务员群体：公务员、教师泛公务员群体：公务员、教师 （家庭年收入5-10万） （家庭年收入10-20万） （家庭年收入20-30万） part 1 宏观环境分析/人口收入结构 （家庭年收入30万以上） 15 客 群 来 源

13、 分 析 企事业单位人群上饶市企事业单位及县、市镇和乡镇干部等约有1.9万人 教师群体 全市共有普通高校3所、普通高中81所、小学2203所，共计在校生124余万，教师及学 校管理层约有3万人 企业中高层管理 金科、原上饶客车厂、广丰卷烟厂等大型企业员工23.1余万人，企业中高层管理人员约 1.2万人左右 私营业主 包括本地及省内外私营业主，上饶本地私营企业的数量早在08年就多于国企数量，形 式以个体户较多，这部分人群行业分布广泛，有一定的资金及人脉，对房产市场有一定 的关注度，是上饶房地产市场的主力军 返乡人员 上饶是以劳动力输出为主的四线城市，这其中又有近3成的外出务工的考虑回乡置业， 约

14、有6万人 投资客 受政策面影响，目前投资群体约占总体的5%左右，主要是赣皖浙闽的小企业老板，投 资客比例偏低的原因可能与市场上缺乏品质产品有关 目前上饶市区房地产市场以本地置业者为主，中低端产品占据主流，本 地及周边省市县的高端客户需求得不到释放 part 1 宏观环境分析/置业人口结构 统计数据表明， 外地人上饶购房 的比重占到11%， 市外的购房占 25%（中心城区 外） 16 2010年上饶市信州区居民消费占可支配收入的比重为72%，比全国85%的平均水平低约13个百分比之 多，尚有部分消费力未能得到有效释放，这些将给未来的发展提供一定空间。 13% 近几年上饶市和信州区当地经济状况持续

15、健康发展，产业结构不断 优化，居民消费购买力不断增强，城市消费潜力提升空间大。 part 1 宏观环境分析/居民生活水平和消费结构 17 城市规划进程（1982-2000年）（1997-2010年）（2000-2020年）（2007-2020年） 人口规模 1987年为13.5万， 2000年18万 2000年25万人，2010年 34-36万人 2005年25万人，2020年45 万人 2010年60万人，远期100 万人 城市规模 2000年达到173平方 公里 2000年22平方公里， 2010年达到33.85平方公 里 2005年21.5平方公里， 2020年达到44.9平方公里 20

16、12年60平方公里，远期 达到100平方公里 城市性质轻工业城市 以机械工业为主、旅游和 商贸服务为特色的赣、浙、 闽边境地区中心城市 上饶市的政治、经济文化中 心，赣、浙、闽毗邻地区的 商贸流通和旅游服务中心 赣浙闽皖四省交界地区重要 的城市中心和交通枢纽、旅 游服务中心，上饶市域政治、 经济、文化中心 用地布局 规划重点建设北区， 适当发展南区，逐步 改造老区。 老中心城区：行政办 公、商业服务和居住 区 茅家岭：科研文教区 水南区：增加居住用 地 铁路以北：东部（机 械电子工业区）和西 部（纺织、仪表和有 污染排放的工业区） 组成的主要工业区 规划分为老城、带湖、旭 日、三江、水南五个组

17、团， 形成“一主两副”城市中 心。 老城：生活居住区 带湖：生活居住及旅游综 合区 旭日组团：生活居住、工 业综合地 三江组团：行政办公、文 教区 水南组团：生活居住区 城市用地布局分为六大片区： 老城区、带湖片区、民主片 区、三江片区、水南组团和 旭日片区。 老城区：零售商业 特色服务中心 带湖片区：商贸、会展中心 中心片区：行政文化中心 三江片区：商业、办公综合 副中心 旭日片区：商业、办公综合 副中心 规划形成三个工业区，两个 工业组团 “五片区、两组团、复合中 心”片区式城市空间布局结 构 五片区：信江北岸老城-带 湖地区、中心片区、城东片 区、旭日片区和信江以南的 三江片区 两组团：

18、水南组团和高速公 路西侧的罗桥组团 复合中心：中心片区南部的 行政办公金融文体中心、老 城的商业服务中心和三江北 部的文化娱乐中心组成 改革开放以来，上饶市城市总体规划经历了四个时期，最终确立了整体 “五片区、两组团、复合中心”片区式城市空间布局结构 part 1 宏观环境分析/城市规划进程 18 u 上饶是赣东北唯一的核心城市，位于环鄱阳湖生态经济区、海西经济区和长三角经济区的交汇中心 u上饶市区-信州区城市规划定位于赣浙闽皖四省交界地区重要的城市中心和交通枢纽、旅游服务中 心， 上饶市区域政治、经济、文化中心 上饶作为赣东北唯一的核心城市，辐射能力强，城市定位比较高 part 1 宏观环境

19、分析/城市规划 19 p 五片区：信江北岸的老城带湖片 区、中心片区、城东片区、旭日片区 和信江南岸的三江片区。 p 两组团：水南组团和高速公路西侧 的罗桥组团。 p 复合中心：城市中心“三心并一 心”，形成复合中心，由中心片区南 部的行政办公金融文体中心、老城 带湖片区的商业服务中心和三江片区 北部的文化娱乐中心共同组成。城市 主要公共设施呈“y”字型布局。 城市规划重心向东、向西发展，城市主要公共设施呈“y”字型布局 part 1 宏观环境分析/城市规划 20 上饶市信州区城市总体规划分为近期和远期实施，其中从2011年到2015年 为近期，从2016年到2020年为远期。 中期规划的开发

20、建设逐渐由点及面， 形成分布于中心城区的重要建设区域。 1.启动老城地区改造，拆除违章建筑和危旧房，尽量 挖掘绿化空间。 2.完善中心片区各项配套设施。 3.配合三江口地区的城市中心形象打造，沿水系改造 和美化逐步扩大；启动南部茅家岭森林公园建设。 4.水南组团豆芽巷地区人口外迁，用地置换为森林公 园用地。 5.适时启动东部城市北部地区建设，建设市级体育中 心，建设环境优异的住宅区。 6.完成三江片区和三清山大道南侧的工业向经济开发 区的搬迁。 7.经济技术开发区基本完成，并开始向梨温高速公路 西侧适当发展。 8.完成并形成中心城区环路，截流外部过境车辆。 9.优化城区交通条件，构建成型城区道

21、路网骨架。 10.住宅建设以中心片区和带湖片区的北部地区为主。 森林公园 用地 三江片区 带湖片区 以北 中心 片区 part 1 宏观环境分析/城市规划 21 1.扩大新站片区居住用地建设，完善片区各项设施。 2.扩大罗桥组团居住用地建设，完善片区各项设施。 3.完成城市中心城区内用地建设，形成具有完善服 务功能的大城市。 4.构建完善城市绿地景观系统，完成中心城区外围 森林公园建设，营造“青山清水新上饶”的城市整 体形象，突出城市环境品质。 5.完善成熟中心片区和带湖片区的北部地区住宅综 合配套设施及环境建设。 6.推动城市产业升级改造，形成无污染，高效能的 西部产业空间。 7.发挥城市的

22、服务功能，进一步吸引市域的要素集 聚，促进城市化进程，并形成服务于全市的、分散 而就业便利的优美的居住空间。 远期（2016-2020）：开发建设逐渐由外延伸式转向内涵式，着力于 中心区完善和老城改造，大力改善城区环境，塑造城市特色，提升城市 品质，发挥城市的服务功能。 三江片区 新站片 区 中心 片区 part 1 宏观环境分析/城市规划 22 第一层次：依托老城区提升改造一个商业中心。 第二层次：建设一个新火车站片区商贸副中心。 第三层次：建设三条商业带和八条商业特色街。 即：滨江路旅游景观商业带、凤凰大道（民主路）行 政商务带、带湖路综合商业带和抗建路步行休闲街、 书院/水南街步行休闲街

23、、解放路品牌服饰街、胜利北 路家居装饰街、中山西路电子数码及现代办公用品街、 信江路副食品街、中心片区特色餐饮街、三江科教片 区滨江文化休闲街。 第四层：按照“城内大商贸，城郊大市场”，改 造和整合宝泽楼批发市场、白欧园综合市场、八角塘 农贸市场；确定一批辐射能力强的重大商贸项目，着 力建设5万吨直属粮库及粮食批发交易市场、赣东北农 副产品大市场、大型冷冻冷藏库等重点项目。 第五层次：大力开拓农村市场，促进农村市场繁 荣。重点抓好灵溪农产品物流中心、沙溪集贸市场迁 建项目。健全和完善个体、私营经济为主的农村基层 商品流通网络。培育一支“农民商户”型农产品营销 队伍。 商贸服务业发展重点放在商贸

24、服务定位、商贸服务网络布局、商贸服务业态 调整、商贸服务体制创新，按照五个层次推进，合理优化商贸服务网点布局 老城区 商业中心 新火车站片 区商贸副中 心 滨江路旅游 景观商业带 抗建路步 行休闲街 解放路品 牌服饰街 灵溪农 产品物 流中心 part 1 宏观环境分析/城市规划 23 2 3 规划居住用地2336.51公顷，占 城市建设用地的30.43%，人均居住 面积32.45平方米，对比南昌市的 人均居住用地面积为28平方米 城市用地规模2012年规划为60 平方公里，远期规划100平方公里。 上饶市区-信州区人均居住面积高于南昌，随着城市版图的不断扩张，城 市的宜居度进一步提升 par

25、t 1 宏观环境分析/城市规划 24 万年 产业发展以建材、矿 产加工、视频和旅游 产业为主 鄱阳 以发展特色轻工制造 业、农副产品加工、 商贸物流和旅游业为 主的综合性园林城市 余干 产业发展以制药、食 品加工、纺织、建材 与工艺制造业为主 弋阳 产业发展以特色轻工、 建材为主 婺源 赣东北地区的山水文化 旅游城市 广丰 发展以食品加工为主， 高新技术产业和建材业 为辅，环境优美的山水 园林城市 全市工矿业的综合服务 基地，产业发展以矿产 加工、食品、建材和现 代服务业为主 德兴 玉山 赣东北门户城市，以发 展机械、建材为主，高 新技术产业为辅，环境 优美的生态旅游城市 铅山 上饶市区-信州

26、区快速发展的同时，带动下辖的其他县市，也加快了周边 乡镇城市化进程 part 1 宏观环境分析/市域城镇职能结构规划 25 part 1 宏观环境分析/政策研究 严格执行，力度加强，范围扩大，新政策出台 26 part 1 宏观环境分析/政策研究 未来房地产行业政策走势将主要取决于房价，并且将逐步由政策主导的 周期转向市场供求主导的周期 27 政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济 层面上升到政治层面 政策的严厉程度前所未有，大超预期：17 日国务院通知将遏制房价与维护社会稳定等量齐 观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；将考核问责机制提到文件的“第二 条”，由住房城

27、乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核、监督。并 严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追 究责任。” 措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子：此次政策针对性更强，对于投机性需 求抑制更明显。此次政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业 银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳 税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用金 融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。最大限度的保证市场上的购房者主要 是刚性需求者。 严格清算土地增值税,从

28、开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的：从目前 整体的情况来看,开发商的资金状况处于历史最好的情况,但是如果政府对土地增值税严格 清算,或者加大对囤地等情况的打击,一定会逐步改变开发商的资金链状况,使得从开发商角 度调整价格成为可能。 part 1 宏观环境分析/政策研究 28 28 基本判断:此轮调整并不是房地产长期拐点 与07年此次政策相比，力度更强，但背景有诸多不同 经济环境不同：08年房地产调控恰逢经济危机，政府为保经济为房地产“松绑 ”，当前经济形势趋稳，调控半途而废可能性较小 供应层面不同：当前可售房源的紧张程度、开发商资金的宽裕程度好于08年。 2004年以来，

29、政府先后采取一系列政策抑制房价，但房价总体向上的趋势并未 因此改变，因为房地产市场存在着固有的周期。国外研究表明房地产长波平均为 18年。其次，经济放慢对房地产需求确实有影响，但比想象的短暂而温和。相反 ，房地产崩溃对经济的拖累是长期而痛苦的。从这个意义上可以理解，当前需要 遏制过快增长的房价，但政府也并不希望房地产市场出现硬着陆。 part 1 宏观环境分析/政策研究 29 29 判断一：从一二线城市的表现，新政影响已经凸显出来；就格局而言；此次调控 关系国家经济结构的平衡、社会稳定以及民生和谐以及政府社会公信力等重要因 素，不仅是一个经济问题也是一个政治问题，决定了政府调控决心非常之大。

30、判断二：上一轮市场调控从量跌价升 量价齐跌 价格探底，所经历时间约 为16个月，此轮调控中政策执行力度速度及市场反映速度明显快于上一轮，预 计这一轮调控到达价格控底的时间约为12个月。 part 1 宏观环境分析/政策研究 我们的判断 30 30 判断三：就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市；其表现 在新开盘项目的表现上已经充分体现了出来。南昌量价齐跌，上饶从我们目前了 解的为成交量大幅萎缩，价格未出现大批降价项目。 判断四：就购买行为而言，投资者短期会加速离场，二手房市场的松动会加速新 房市场的松动。新政出台前后一周的数据，在北京、上海、广州、深圳、天津5 个城市二手房挂牌

31、量快速增加，增幅分别达到49%、33%、24%、24%和20% 。 判断五：就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2012年上半年 我们的判断 part 1 宏观环境分析/政策研究。 31 调调 整整 僵僵 持持 供求双方：逐渐进入僵持阶段量降价升(稳)走向 量价齐跌调整阶段 存量少，无库存压力 供应不足，去化较快 资金充足，压力较小 执行层面依然有难度 短期降价可能性小 企业：谨慎乐观企业：谨慎乐观 购房者：调整观望购房者：调整观望 房价上升过快 房价收入比上升 房贷政策执行 媒体调整降价渲染 降价预期大进而观望 part 1 宏观环境分析/政策研究 32 3 2 part 1 宏

32、观环境分析/小结 1、经济：上饶城市经济基础对比省内其他城市略显一般，但增长势头迅猛， 上饶人均可支配收入每年保持10%以上增速递增，但收入水平在省内仍处于 落后阵营，消费能力有待挖掘； 2、产业：工业主导地位更加凸显，经济结构优化进程加快，城市工业、旅游 业收入持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的动力； 3、人口：截止2010年，信州区人口约45万，2015年预计人口将突破100万 ，主要人口居住区仍以老城带湖片区为主，同时向城西方向扩散，上饶人 口发展呈现“两头小、中间大”特征，劳动力资源富足更有利于城市工业的 发展，未来消费能力有较大空间提升； 4、规划：上饶作为赣东北唯一的核心城

33、市，辐射能力强，城市定位比较高， 城市规划重心向东、向西发展，城市主要公共设施呈“y”字型布局； 5、政策：房地产逐渐走向下行通道，预计这一轮调控到达价格控底的时间约 为12个月。 33 part 2 上饶市房地产住宅市场分析 34 发 展 阶 段 起 步 阶 段 产 品 竞 争 阶 段 综 合 素 质 竞 争 阶 段 产 品 品 质 品 牌 竞 争 阶 段 00年-02年 03年-05 年 06年- 2008年 09-年 以后 上饶房地产发展历程示意图 上饶自设市以来经过10年的房地产 发展历程，房地产市场具有以下几 点特征： 东高西低形成以新行政中心 为核心，同时大力发展东部房地产 市场，

34、作为未来城市功能规划和政 策引导方向 价格洼地由于地处4线城市， 房地产起步较晚，房价泡沫相对 1,2,3线城市较少。较低的房价已 经形成相对周边省市的明显价值洼 地，必将导致未来上饶房地产市场 大量刚需、回购和价值投资行为。 品质竞争上饶房产市场已开 始出现高中低档市场区分。规划升 级、户型创新、服务提升。未来将 向品质和品牌竞争发展。 part 2 住宅市场分析/上饶房地产市场综述和发展路径 上饶房产市场呈现刚需强劲、稳中有升局面，政策影响相对滞后。外出 上饶人返乡回购行为价值洼地的投资聚集效应”这2类将成为未来支撑 上饶房地产市场持续繁荣的强大后劲。 35 上饶市土地供应及成交情况 上饶

35、市土地成交均价情况 2010年至2011年5月份，中心城区土地 供应面积1386.76亩，成交面积1179.35 亩，总体供求比1:0.85，总体供大于求。 价格方面，进入2011年土地市场成交 均价达到200万元/亩，相比去年同期增长 幅度高达158.26%。土地成交价格的上涨 势必带动上饶房产市场价格的猛增。 单位：亩 单位：万元/亩 上饶土地市场供应充裕，但本地中小开发商全部消化有难度，土地市场总 体表现为供大于求，成交价格仍持续攀升。 part 2 住宅市场分析/土地供求关系 36 交易时间 地块位置面积（亩） 用途 容积率 起始单价成交单价竞得单位 10.02.09上饶市经济开发区旭

36、日片区39.66居住用地23536九江中盛地产集团 10.03.10市志敏大道北侧、三江经济适23.1居住用地2.860152上饶市万恒房地产 10.06.21上饶市吉阳路以南82.2居住用地297100江西中福实业公司 10.07.06三清山大道以北、龟峰大道东80.97居住用地3132136九江中盛地产集团 10.07.06三清山大道以北、龟峰大道西116.85居住用地3.2120128衢州致远房地产 10.07.08新火车站片区凤凰大道以北42.56综合用地4.27576上饶城市建设投资 10.07.23丰溪路北侧、清水医院西侧12.31居住用地1.898152江西九盛置业 10.08.

37、31市滨江路以北、体育馆路两侧市滨江路以北、体育馆路两侧121.02居住用地居住用地3.3228459上饶市自立实业上饶市自立实业 10.08.11凤凰大道南侧、龟峰西路179.42居住用地2.6125257福建汇成投资 10.11.25市志敏大道南侧44.26居住用地2.884258江西明阳置业 10.12.13市新火车站片区70.84居住用地3.5104143张春生、杨盛江 11.01.26广信大道东，三清山大道南46.5居住用地3201543王建木 11.01.31上饶市五三大道延伸段南侧23.22居住用地1.6113301江西华洲投资 11.02.24三清山大道北、紫阳大道以西128.

38、69居住用地2.28990上饶市紫阳房地产 11.03.03 信州区朝阳乡下潭居委会20.74居住用地1.53145上饶市盛华公司 11.03.03 三江片区南至特殊学校44.26居住用地2.884258江西明阳置业 11.03.11三清山大道以北、茶圣路三清山大道以北、茶圣路43商业用地商业用地1.58182江西郭门实业公司江西郭门实业公司 11.05.11名仕康城东侧，规划30米道路西侧21.48 居住用地1.5135135郑素娥 11.05.20东至待征地、南至待征地、西至文教路4.71 居住用地1.2-1.53030翁叶舟 11.05.20市带湖路以西、吉阳路以北34.16 居住用地3

39、.5184184上饶市振华置业有限责任公司 近一年上饶市土地成交共1119.6亩，其中住宅用地为1034.04亩，商业 用地43亩，综合用地42.56亩，未来将有213万方上市。 part 2 住宅市场分析/土地市场未来供应 37 part 2 住宅市场分析/土地市场小结 1、成交土地量成井喷之势，未来住宅市场推量巨 大 2、市中心土地日益稀缺，无大规模可开发用地， 以小面积地块供应量为主。 市场土地供应量每年预计在800-1000亩，目前存 量土地也在3000亩以上（上饶房管局局长汪满火） 38 n城东：区域尚处在城市发展的初级阶段，交通设施、生活商业配 套、教育资源等要素仍显不足，但这一区

40、域楼盘人气却十分旺盛。 该市品质最高的楼盘中航城就坐落于此区域。这充分说明，居 民越来越关注升值潜力巨大的新城区； n城中：房产开发已逐渐升温。市政配套设施日渐完善，新兴的城 市中心已初具规模。随着上饶市政治中心向这一区域转移，上饶县 域经济的飞速发展，这一区域的房产也将有更大的升值空间。目前 在售的公园道1号已经进入销售旺期，一期已销售一空，二期房源 追捧者众多； n城西：市政规划中提出“今日城西，明日浦东”的发展口号， 2006年春季上饶城西基础设施及功能性项目推介会给城西带来机会。 上饶县一系列购房政府补贴也给城西房地产业的发展带来一定的推 动作用。迄今为止，随着城市中心西移，城西片区的

41、房地产市场已 逐步成熟，居住小区也已逐渐成型，竞争异常激烈 part 2 住宅市场分析/上饶房地产版块分布布局和发展定位 上饶房产市场按照城市的发展，仍然以城东、城中和城西区分 39 区 域城西板块中心片板块城东板块 概 况 上饶市城西片区，以上饶 县老城区为中心的基础 上，向周边扩展开来的新 城区，周边商业和生活 配套以老县城为主。由于 定位县级，区域内的房产 价格与市区房产价格落差 明显。 市中心片区，以新建的市政府大楼 为中心，地处上饶市老城区和上饶 县之间，现周边配套并不完善，但 潜力巨大，规划中的各项配套正在 建设中为上饶市新兴的房地产市场 的主力军。中心区被认为是上饶市 目前房地产

42、市场中最被看好的有发 展潜力的区域之一。 城东片区经过十年开发，现 已形成相对比较成熟的住宅 和商业环境，离城市中心5 公里左右，现已成为上饶市 最具人气的城市新兴居住 区，周边土地出让量巨大， 可开发土地数量众多，周边 项目林立，销售火爆，本地 客户较认可城东片区未来的 居住和投资前景。 规 模中小型项目为主大中型项目为主大中型项目为主 销售价格3500-4500元/45006300元/47005500元/ 物业形态多层、小高层、别墅多层、高层、小高层多层、小高层 城东在大盘（中航城）的标杆示范效应下，后续发展前景、政府引导支持、产业配套完善等各方面，都将 引发全城更多更大关注。与城西、老城

43、区、新中心等板块相比，具有更广阔的未来发展空间，可谓先行一 步。在后阶段发展中预计将以明星大盘、高品质品牌项目领跑大市。 成为投资、自住的首选区域。 part 2 住宅市场分析/各板块内房地产项目分布格局 上饶房产市场按照城市的发展，仍然以城东、城中和城西区分 40 40 2010年1-12月份上饶市住宅新开工面积情况 2010年南昌、上饶各县（市、区）商品房新开工面积情况 （单位：万平方米） （单位：万平方米） 全市商品房新开工面积326.03万；其 中商品住宅新开工面积273.63万（住宅 22821套），占商品房新开工面积83.36% 。 市中心城区商品房新开工面积107.93万 ，其中

44、商品住房新开工面积91.78万（ 住宅7648套），占商品房新开工面积的 85.08%。 2011年1-9月份全市房屋施工面积506.5 万平方米，同比下降8.5%，其中住宅面积 436.5万平方米，同比下降5.6%。 市中心城区商品房新开工面积占全市 33.1%，和省会城市南昌仍有比较大的差距 。 part 2 住宅市场分析/开工面积 上饶市区-信州区房产整体开发与省会南昌差距明显。 41 41 2010年1-12月份上饶市住宅竣工面积情况 2010年南昌、上饶各县（市、区）商品房竣工面积情况 （单位：万平方米） （单位：万平方米） 全市商品房竣工面积275.34万，其中商 品住房竣工面积2

45、25.06万（住宅18051套 ），占商品房竣工面积的81.74%。 市中心城区商品竣工面积83.27万，其 中商品住房竣工面积57.92万（住宅4827 套），占商品房竣工面积的69.55%。 2011年1-9月份全市共竣工商品房68.2万 平方米，同比下降28.4%，其中住宅竣工面 积61.2万平方米，下降21.9%. 市中心城区-信州区产品以商品住宅为主， 其他商业、办公产品所占比重较小。 part 2 住宅市场分析/竣工面积 上饶市房产产品相对单一，商品住宅产品占比较大。 42 42 2010年1-12月份上饶市住宅（预）销售面积情况 2010年南昌、上饶各县（市、区）商品房销售面积情

46、况 （单位：万平方米） （单位：万平方米） 全市商品房（预）销售面积336.51万， 其中商品住房（预）销售面积284.07（住 宅22962套），占商品房（预）销售面积的 84.52%。 市中心城区商品房（预）销售面积92.92 万，其中商品住房（预）销售面积76.98 万（住宅6592套），占商品房（预）销售 面积的82.84%。 2011年1-9月份全市共销售商品房111.3 万平方米，同比增长16.8%，其中住宅销售 面积101.8万平方米，同比增长21.3%。同 时，实现商品房销售额38.2亿元，同比增长 68.9%，其中住宅销售额32.8亿元，同比增 长95%。 市中心城区商品房（

47、预）销售面积占全市 的32.7%，南昌市销售面积是上饶中心城区 的四倍以上。 part 2 住宅市场分析/销售面积 2010年，上饶中心城区-信州区住宅销售量接近80万方，占全市住宅销售 面积的27.1%。 43 43 2010年1-12月份上饶市存量住房交易面积情况 2010年南昌、上饶各县（市、区）存量房交易情况 （单位：万平方米） （单位：万平方米） 全市存量房交易面积108.38万， 其中住房存量交易面积84.7万（住 宅6876套），占存量房交易面积的 78.1%。 市中心城区存量房交易面积24.16万 ，其中住房存量交易面积17.11万 （住宅1675套），占存量房交易面积 的70

48、.81%。 房地产发展水平和存量房市场占比 成正比的规律不难看出，上饶市区-信 州区存量房占比较低，本地房地产发 展水平仍处于起步阶段。 part 2 住宅市场分析/存量住房 上饶市区-信州区存量房占比较低，未来房地产发展空间大 。 44 上饶市住宅市场供求关系情况 单位：万平方米 上饶住宅供求维持基本平衡，2010年涨幅最大，高达663元/平方米，2011 年整体成交价格突破4000元大关。 part 2 住宅市场分析/住宅供求关系 上饶市住宅市场成交均价情况 年增长=492元/年增长=663元/ 45 上饶市住宅销售均价位列全省第五，高于江西省平均水平，上饶传统城区规模相对较 小，人口较少

49、，随着城市化进程的加快，相比经济处在相同水平的九江、赣州未来市场 还有比较大的提升价格空间。 上饶住宅市场价格增长放缓，和南昌、九江、赣州等城市仍存在差距，有较 大的价格提升空间 part 2 住宅市场分析/成交价格 46 part 2 住宅市场分析/商品房成交套数 总体上受政策的影响，上饶市的商品房成交有有下跌的趋势，但总体上保持 平稳 47 part 2 住宅市场分析/商品房成交价格 上饶市的商业成交价格波动较大，商品住宅价格平稳上升，截至到11月达到 高峰 48 part 2 住宅市场分析/小结 49 part 3 上饶市重点个案分析 50 城西片区城西片区 中心片区中心片区 城东片区城

50、东片区 中央公园 清林桃花源 米兰春天 紫阳名邸 中航城 公园道1号 天一尊邸 帝景湾 黄浦阳光府邸 秀水园 九州奥城 part 3 重点个案分析/上饶主要项目分布图 城南片区城南片区 上层时代 香港名城 海博蓝庭 翡翠城 御景天下 凤凰城 永利滨江御景 大学春城 名仕康城 亿升滨江花园 亿升广场 51 项目 名称 中央公园米兰春天紫阳名邸中航城 体量16万22万57416总60万 效果 图 part 3 重点个案分析/城东板块 亿升滨江花园 总约40万 52 【中央公园(国际公馆) 】 指标细项 开发商江西立天唐人房地产发展有限公司 地段 项目 区位 信州区五三大道延伸段北侧 项目 配套 商

51、业休闲中心、停车场 产品 物业 规模 16万平方米 物业 类型 高层 主力 户型 2-4房，面积：90-170平方米 容积 率 2.23 绿化率40% 物管0.8元/月 销售价格均价5300元/平方米 优劣势分析园林景观，配套设施优势 项目概述 项目指标 中央公园位于五三大道延伸段，北地块南靠五三大道，西邻国际 公馆，东接三清山大道伸延段，规划有12栋15-25层的高层住宅建筑， 呈整体围合式布局，可保证每户住宅都拥有最大的景观面，地块南北 最小楼间距为40余米，最大楼间距为90余米，东西间距为280余米， 住宅总户872户，设计有3种户型，7种套型，两房户型设计面积（约 90平米）、三房户型

52、（约130-140平米）、四房户型（约170平米）， 地块地下负1层为超大型整体停车场，每栋住宅电梯均可直达负1层停 车场，小区车户比基本达到1：1，靠五三大道、三清山大道规划有临 街一层商业及小区会所。 国际公馆2期中央公园项目是目前上饶地产界的里程碑，中央公 园项目归纳成以下几个之最： 中央公园上饶房地产项目中最大的园林景观的小区； 中央公园上饶房地产项目中拥有配套设施最多的小区； 中央公园上饶房地产项目中楼间距最宽的小区； 中央公园上饶房地产项目中节能环保材料采用最多的小区； 中央公园上饶房地产项目中最具实力的开发商； 中央公园上饶房地产项目中最具影响力的品牌楼盘。 part 3 重点个

53、案分析/中央公园 53 1）主题定位：上饶豪宅生活典范-68亩人文风情园林，环保节能生活样板 2）总体形象：售楼处外部形象比较生硬，和建筑风格脱节。内部空间相对空旷，缺少展示陈列和明确的功能 分区。售楼处销售人员没有统一着装。 3）规划设计：典型的“长板烧”围合式布局。虽能确保景观均好性和最大90米的超宽楼间距。但组团空间呆 板单调没有变化，毫无个性和特色。 4）建筑品质：被销售人员误解为新古典主义的 art deco风格，材质为深黄色的面砖拼接。优点是线条简洁 有力。缺点是色调暗沉，没有亲和力。 5）户型空间：只有少数户型做到了真正的南北通透，大部分仍然为客餐厨的间接采光。户型面积主流放大。

54、 优点是双错层户型是目前上饶市仅有。 6）会所定位：沿三清山大道规划有会所。会所功能有健身房、乒乓球室、阅览室、台球 室、麻将包房、网上 冲浪区、亲子游乐室等。高端配套缺乏。 7) 商业配套：目前业主生活主要依靠周边配套，如现代城菜场、博爱医院、万福超市、第四中学、现代城步 行街、五三电动车市场等。无自身配套。 8）物业管理：立天唐人，江西省品牌物管。 9）智能化体系：24小时周界防越系统、可视门禁系统、电子 防盗系统、车辆出入控制系统、消防报警系统 等智能设施，概念到位，缺乏展示体验。 54 55 项目概述 项目指标 指标细项 开发商江西省春来房地产开发有限公司 地段 区 位 信州区凤凰大道

55、和紫阳大道交界处 配 套 商业休闲中心、停车场 产品 规 模 22万平方米 类 型 高层 户 型 2-3房，面积：80-135平方米 容 积 率 1.96 绿化 率 35% 物 管 价格均价5300元/平方米 优劣势分析周边商业成熟，上饶首座人文主题社区 米兰春天，位于带湖-紫阳公园片区中心区域，是永隆 城市广场核心组成部分，周边三条城市主干道构成上饶 最发达的黄金三角交通网，交通极为便捷优越。总建筑 面积约22万平方米的封闭式社区。采用新古典主义建筑 风格，通过自由多变的建筑组合和空间形态打破传统单 纯南北朝向排列的规整刻板；倡导平等和谐，健康向上 的居住理念和生活态度，通过贯穿在社区的运动

56、主题， 如篮球场、羽毛球场、2公里环形健身跑道、大型室内游 泳池、健身会所、形体中心等场所，为业主创造出科学 运动、健身生活的良好环境；人性化户型设计，多面向 阳，获得充分采光；人车分流系统，建立地下车库，保 障车流人流安全畅通无阻的同时，也把噪声和车辆尾气 污染降至最低；多重现代智能安防系统，闭路电视监控、 彩色可视对讲门禁、背景音乐系统、小区巡更系统、停 车场智能管理系统等带您进入现代 、安全的全新生活。 目前米兰春天7 8 9号楼于9月底交房 10 11 12 13 正在 销售中 2011年1月底交房，二批单元正在接收预定，有 单身公寓二房三房四房。 part 3 重点个案分析/米兰春天

57、 56 1）主题定位：首座意大利人文主题社区意大利风情园林绿色健康运动新古典主义建筑 2）总体形象：由于地块位置及开发时间等问题，项目总体形象陈旧、杂乱，售楼处内设施陈旧，沙盘破损， 销售人员不着正装，象是尾盘销售。 3）规划设计：意大利风情园林运动主题社区。两个主题气质与风格相对不符。兵列式排布，楼间距较密。 优点是地下车库，人车分流。 3）建筑品质：新古典主义建筑风格，外立面以涂料涂面，颜色分段，但颜色搭配较差，整体造型显得沉重。 面砖材质粗糙，凹凸不平。 4）户型空间：采用了“飘窗、入户花园、景观阳台”等的创新空间设计手法，通过面积赠送提升了空间的利 用率 。面积段遵循主流户型面积。 5

58、）会所定位：项目为架空层泛会所概念，内部功能规划有儿童风雨活动空间、老人休息区、图书阅览区、四 季热带花房 。 6）商业配套：除四星酒店外，周边大型专业市场混杂。如服装小百货市场、装饰建材市场、副食品百货市场、 800米永隆精品建材街、永隆服装城等。 7）物业管理： 主打24小时服务热线概念。但概念假、大、空。没有具体的服务内容。 8）智能化体系：传统智能安防系统，闭路电视监控、彩色可视对讲门禁、背景音乐系统、小区巡更系统、停 车场智能管理系统 。缺乏展示和体验。 57 58 项目指标 指标细项 开发商上饶清林实业有限公司 地段 区位紫阳大道与吉阳大道交界 配套商业休闲中心、停车场 产品 规模

59、总建57416 类型高层 户型三房二厅 容积率4.8绿化率30% 物管 价格已售 项目亮点 上饶稀缺的高层建筑组团，附加自有商业配 套，金色楼顶 项目概述 紫阳名邸所位于的带湖片区,为上饶市规划最大的住宅片 区,所距闹市核心,地理位置优越.住宅综合配套设施及环境建 设将全面跟进住宅片区.正逐渐成为上饶中央住宅片区. 带湖 片区所连接市区和周边的重要通道,西部紧临未来行政商务 中心-民主片区;东抵未来交通运输中心-新站片区,随着 交通网络建设的不断完善,新站片区将日渐成熟,南达老城商 业核心,区域价值日见攀升,发展前景无可限量. 紫阳名邸便 捷舒适生活向国际看齐,社区内将配备完善的日常生活设施

60、和休闲娱乐设施.从品牌服装,特色餐饮,精品服饰到生活配套 商业,娱乐休闲,社区规划有15000平方米综合商娱配套,全力 打造城市副中心便利生活. part 3 重点个案分析/紫阳名邸 59 1）主题定位：登高望世，坐观天下-上饶第一高楼，270度观景飘窗 2）总体形象：上饶第一高楼，加上地处全城制高点位置，视野广阔。入市受到上饶高端人士 的追捧，建筑总体形象现代感较强。售楼处装修简单，空间局促，与豪宅定位 不符合。 3）规划设计：打造上饶豪宅领先者，由四幢高层建筑围合而成，景观无设计亮点。 4）建筑品质：四幢28-32层的高层建筑，外立面特色鲜明，顶部镶金，整体立面金色包边， 十分显眼。 5）

61、户型空间：以3房以上户型为主力，去化较慢的房源主要为140160高层大户型。户型设 计无创新突破，受高层建筑分摊较高影响，部分户型实用率低。 6）商业配套：自身社区底商，目前进驻商家多以建材、家居装饰为主。 60 61 项目指标 指标细项 开发商中航地产 地段 区 位 三清山大道东湖花园东侧 配 套 金色大道商业街，紫阳公园，森林公园 等生活配套一应俱全 产品 规 模 总60万 类 型 小高层，高层，别墅 户 型 二房、三房、四房 容 积 率 一期1.48 绿化 率 一期 57% 物 管 中航物业 价格5200 优劣势分析体量较大，社区自身生活商业配套齐全 项目概述 中航城，华艺设计继云岭高尔

62、夫别墅、格澜郡后联 手中航的又一鼎力作。依托城东高铁新城规划发展、 这里将汇集上饶首家五星级大酒店，金色大道地中海 风情商业街，50多万平米高端住宅和商务公寓，大型 社区购物中心，6万多平米欧式水景公园和高档湖岸 会所。 中航城拥有丰富的城东优质资源，汇聚交通枢纽、 生态公园、大型商业、名校教育服务等于一体的 “360”全生活资本圈，向上饶展现一座城及其生活 资源的全方位占有！开启罕有的一站式复合城市生活。 part 3 重点个案分析/中航城 62 1）主题定位：60万tod国际都市综合体-欧式地中海风情楼盘 2）总体形象: 大型社区，项目体量、售楼处装修、销售员的专业度、宣传广告等均与项目气

63、质形象符合 3）规划设计: 项目规划有高端住宅、商务公寓、地中海风情商业街、大型社区购物中心、欧 式水景公园等， 上饶市首家五星级大酒店也将在此落户，打造上饶市一站式复合城市生活圈。 4）建筑品质: 地中海建筑风格，情景洋房环中央公园布局，采用层层退台式不规则楼体结构。 5）户型空间: 低密度洋房产品，在户型上纳入了较多的户外设计元素，如入户花园、阳台、露台、飘窗等， 是上饶首家整合为一的项目。 6）会所定位: 高档湖岸会所，定位为地中海主题会所，内部规划有健身房、家庭影院、儿童乐园、棋牌室、 书屋、咖啡馆等设施。 7）商业配套: 项目自身规划有地中海风情商业街、大型社区购物中心，外部主要依托

64、紫阳公园周边的餐饮、 休闲等配套设施。 8）物业管理: 中航物业-北京人民大会堂管家，上饶首家央企旗下品牌物业。 63 64 项目指标 指标细项 开发商上饶市亿升实业发展有限公司 地段 区 位 三清山大道东段与五三延伸段交汇处 配 套 城东客运站/农副产品物流中心 /云碧峰 森林公园/市立医院/重点中小学 产品 规 模 总40万 类 型 联排别墅、小高层 户 型 120-140平米三房四房 容 积 率 2.0 绿化 率 40% 价格预计4800元/平米 优劣势分析体量较大，社区自身生活商业配套齐全 项目概述 项目位于三清山大道与五三大道延伸段交汇处，占 地面积253.17亩，总建筑面积约40万

65、平方米，由47 栋住宅建筑合围而成，其中高层公寓22栋，提供房源 1935套，排屋25栋，提供房源81套，园区内将建2栋 2层会所、幼儿园、垃圾中转等物业、地下车库，并 将建设三个游泳池（其中室外两个，室内一个） 目前别墅已认购一空，极受上饶高端客户认可。 part 3 重点个案分析/亿升滨江花园 65 1）主题定位：全新的城市居住生活方式-现代欧式建筑 亮点一：城东纯住宅：亮点一：城东纯住宅：滨江花园以信江为基础，阶梯式布局，数十栋建筑均以住宅功能建设，脱离目前 多数的裙楼商业加住宅设计模式，项目总体绿化实现45%，内建园区流水系统等。位处三清山大道与五 三大道延伸段交汇处的3号楼规划预留已

66、与亿升实业合作的步步高大型超市建筑面积（不对外招商），满 足社区居民生活需求。 亮点二：生活环境品质高：亮点二：生活环境品质高：项目自东向西沿五三大道延伸段方向规划40-45米绿化带，种植大量植被， 摒弃沿街建筑裙楼商业规划模式。若以以往设计方式建设，现在这些绿化用地可实现数亿元收益，设计 为绿化，也是充分体现了城东纯江景住宅理念。 亮点三：亮点三：80%80%以上住户实现真正意义江景房：以上住户实现真正意义江景房：项目整体一阶梯式方式建设，充分考虑到了角度、距离等 问题，考虑楼间距问题时还考虑到住户的景观诉求，项目总体建设完成后，距离江岸最远的16#、17# 等楼都可实现5楼以上远眺信江河畔。 亮点四：园区功能配套周密：亮点四：园区功能配套周密：项目内将规划建设两个会所，两个室外游泳池及幼儿园等项目配套，以及 三号楼大型超市作为生活日常供给，住户可实现在园区内购物、早期教育、健身、游玩等多方面需求。 亮点五：人车分流以人为本：亮点五：人车分流以人为本：项目共规划建设5个主入口，采取目前较为广泛的人车分流设计，北面两 个车辆入口，一个人行入口，车辆驶入即刻进入地下停车场，做到充分人车分