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研究报告

门窗工程成本控制

发表时间:2021-10-21    浏览次数:次   来源:兰德咨询
随着地产行业薄利时代的到来,房地产行业进入管理红利时代,成本控制成了老生常谈的问题,其中无效成本控制更是成本管理的重中之重。


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地产无效成本,主要来源于两个方面,一方面为成本投入和产出不成正比,对地产营销没有产生有效溢价的成本;另一方面为地产管控过程中的各种成本浪费,如图纸的错漏空缺,又如处理投诉事件的人员、费用投入成本;再有就是地产管理人员的认知无效成本,即认知偏差导致的无效成本浪费,这种无效成本很难被发现,因为对于绝大部分置身其中的人来说,发现自己问题比看到别人毛病困难的多。

门窗工程,就是房地产行业的典型“认知无效成本”之一。门窗工程的管理分为四个层级,最高层级管理为门窗规划管控,从规划阶段介入,基于设计、成本、施工、客户使用功能等全过程管控,属于精细化设计及设计前置管控的手段。第二层级管理为门窗优化管控,开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计,开发商从成本角度、实用性角度进行控制,属于门窗管控的”后置性“管控手段。第三层级管理为门窗深化管控,开发商委托门窗单位进行深化,图纸包括门窗立面平面图和门窗大样图,满足招标要求,图纸深度以施工角度介入居多,图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差,精细化设计要求略差。最低层级管控为门窗自由化管理,直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标,开发商没有任何管控手段,图纸满足规范要求,图纸深度和后续实用性较差,不满足精细化设计要求。
          

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绝大部分开发商对门窗成本的控制仅停留在第二、三层级境界,随着节能标准的逐步提高,外窗作为能耗最大的维护结构,其成本越来越高,门窗工程成本控制越发重要。如何做好门窗规划管控,使门窗的成本投入转化为销售溢价是门窗成本控制的重点。对于业主关注度较为敏感的部位依然需要适当的成本投入,讲究“成本适配”。目前市场上主流的门窗是铝合金门窗和塑钢窗,下面就对此两种门窗进行适配说明,做好门窗规划管控。

  1.  铝合金门窗提质增效方案
  ① 铝合金采用粉末喷涂工艺,室内部分粉末喷涂涂料增加金属粉,可提高型材面层金属质感或覆膜,提升客户满意度。

  ② 玻璃配置可适当提高。对于有隔音要求或遮阳要求的部位,可重点提高玻璃配置。隔音要求高时,可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度,对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。

  ③ 五金配件,重点部位重点成本投入。根据楼盘档次或者营销需求,可增加儿童锁。

  ④ 公共空间业主敏感度较低,可简配设计。公用区域使用普通塑钢窗,或者根据当地要求采用推拉窗;楼梯间满足最低的通风要求即可,较少门窗开启数量。
 
   2.  塑钢窗提质增效方案
  ① 室内选用共挤或覆膜(木纹膜和金属膜)型材,公共空间可以采用适当降低标准。

  ② 玻璃配置可适当提高。对于有隔音要求或遮阳要求的部位,可重点提高玻璃配置、腔体数量。隔音要求高时,可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度,对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。

  ③ 五金及其他同铝合金窗。

有了合理的门窗适配方案,还需要注意设计细节,减小设计错误,降低变更风险,以有效控制成本。

  ① 重视安全玻璃使用范围及最大使用面积,合理配置。
  ② 注重在线low-e和离线low-e的使用,节能设计及招标时应注明采用low-e离线产品。
  ③ 门窗隔热条和空气层并不是越宽/厚节能越好,节能设计要有的放矢的去选择,合理选用隔热条宽度,增强节能效果。塑钢型材腔体数量越多,节能越好,成本越高。

  门窗工程是集设计、施工、运营多位一体的行业,在方案阶段需多部门协调配合,方能做好前期的门窗规划方案管控。


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