浦府办〔2021〕25号

 

浦东新区人民政府办公室关于印发《浦东新区住房保障体系建设“十四五”规划》的通知

 

区政府各委、办、局，各管理局（管委会），各直属企业，各街道 办事处、镇政府：

    经区政府同意，现将《浦东新区住房保障体系建设“十四五”规划》印发给你们，请认真按照执行。

 

2021 年9月2日

 

（此件公开发布）

 

 

浦东新区住房保障体系建设“十四五”规划

 

根据《浦东新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》等，制定本规划。

一、发展基础

（一）“十三五”住房保障体系建设情况

“十三五”期间，浦东新区积极贯彻中央和上海市的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实各项调控措施，保持房地产市场平稳发展，逐步完善相关住房保障措施，基本形成“四位一体”（廉租住房、共有产权房、公共租赁住房和征收安置房）的住房保障体系及租购并举的住房制度，不断完善住宅小区综合治理机制，人民居住环境得到有效改善。

1. 住房保障体系稳步健全。“四位一体”住房保障体系持续完善，建设筹措和供应分配稳妥推进，供后管理机制不断优化。“十三五”期间，累计开工（筹措）征收安置房约914万平方米，公共租赁房开工（筹措）约74万平方米。按照全市标准继续采用货币补贴方式实施廉租房申请的受理审核及租金发放，对城镇户籍低收入住房困难家庭“应保尽保”，累计受益户数约1.38万户。完成第六、第七批次共有产权保障房的审核供应工作，以及非本市户籍居民家庭第一批次的看房、贷款咨询和选房工作，累计保障本区及外区总家庭户数为1.31万户。

2. 住房租赁市场基本形成。租赁住房建设供应力度加大，积极培育专业化、规范化住房租赁机构，积极支持引导各类社会主体参与租赁住房供应，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场。到2020年，通过集中新建、商品住房配建、存量建设用地转型建设、园区配套建设、非居存量建筑改建、商品住房或公有住房转化租赁住房等路径，共完成新增租赁房源累计开工和转化约9万套。

3. 居民居住水平不断提高。围绕上海市住宅小区综合治理三年行动计划和“美丽家园”建设三年行动计划的任务部署，积极开展落实新一轮旧住房修缮改造任务，每年完成旧住房修缮改造约200万平方米。围绕“规划引领、精细管理、因地制宜”的指导思想，形成了旧房改造项目清单“浦东标准”，实现前期、过程、长效全流程管理“浦东精度”，打造一体化、可持续、有温度的美丽家园“浦东样本”。坚持留改拆并举，有序推进旧改地块。推进农民相对集中居住工作，切实改善农民居住生活条件，“十三五”期间共完成农民集中居住签约4578户。

4. 物业管理水平显著提升。以“体制健全、机制完善、硬件提升、软件强化”为原则，加大对街镇的指导和监督力度。充分依托“家门口”服务体系，建立健全党建引领下的居委会、业委会、物业企业“三驾马车”协同运行机制，完善物业企业考核评价机制和优胜劣汰机制。综合运用法律、市场、行政、技术等手段完善物业监管体系，逐步提高监管效能，稳步推进可视化应用场景、智慧小区的建设。

5. 住房市场运行总体平稳。严格执行国家和本市关于房地产市场调控各项政策措施，房地产市场运行总体平稳，同时加强市场监管力度及商品住房销售管理，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

（二）存在问题

“十三五”期间，浦东新区住房保障体系建设取得显著成效，但依然存在一些问题亟待解决：

1. 住房供应方面：住房供应体系需进一步完善，住房租赁体系尚未完全成熟，租赁房源筹措路径较窄，中小套型住房供给整体不足。

2. 住房保障方面：住房保障体系政策覆盖存在盲区，保障性住房供不应求，货币化安置的政策改革及引导不足。

3. 空间布局方面：产城融合需进一步加强，当前职住空间不平衡、配套跟不上、交通不便利等现象依旧存在。

4. 居住品质方面：老旧小区改造难、成本高、诉求多等民生问题尚未充分解决，物业行业服务水平仍有较大提升空间，住房治理手段仍需加强。

二、发展趋势

（一）国家战略赋予浦东住房发展崭新使命

《中共中央 国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》赋予浦东新区改革开放新的重大任务，站在新的起点，肩负着国家战略新使命，浦东住房发展需要向更高质量、更好水平、更优服务迈进。

（二）住房保障需助力倍增行动计划

浦东新区全力实施“五大倍增行动”，住房发展需为浦东改革开放再出发助力，既要增进住房发展的民生福祉，落实各类住房的供给，完善租购并举的住房制度和农民集中居住机制，同时还要发挥房地产调控作用，保障房地产市场平稳健康发展。

（三）住房建设为城市精细化治理带头发力

按照推进治理现代化、城市数字化转型、城市精细化管理的要求，住房建设需紧紧围绕高质量发展、高品质生活、高效能治理，从社会民众的真实需求出发，瞄准各层次居民差异化、个性化的居住诉求，大力推进住房治理领域治理体系和治理能力现代化。

（四）住房保障需应对人口变化新挑战

长三角一体化、自贸区临港新片区、张江科学城等发展新机遇将吸引大批人才落户扎根，需解决新增人口的基本住房需求。同时农民集中居住推进，城镇人口规模将进一步扩大，住房保障覆盖面亟需拓展。此外，老龄化等人口变化趋势增强，居民住房需求多元化特征日益凸显，需应对变化趋势统筹协调住房配置的效率与公平。

（五）浦东新区2035总体规划对居住品质提出更高要求

《上海市浦东新区国土空间总体规划（2017-2035）》提出建设“开放、创新、高品质”卓越浦东的目标，需统筹抓好底线民生、基本民生、质量民生，住房发展面临着老旧小区更新、各类旧住房改造、环境优化等多项任务，同时对城市新建住宅品质、基础设施与公共配套设施提出更高标准和要求。

（六）农村人居环境改善需求增加

随着乡村振兴示范村、美丽乡村示范村建设的推广，以及农民相对集中居住工作的推进，农村人口城镇化、人居环境提升、城乡公共服务均等化成为“十四五”期间住宅发展建设需重点关注的问题。

三、指导方针

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻落实习近平总书记考察上海重要讲话和在浦东开发开放30周年庆祝大会上的重要讲话精神，认真践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，深入落实中央及上海市的住房发展部署，坚持租购并举的住房发展方向，以保障住房基本权益、构建高品质居住城区为发展主线，推进住房保障体系建设转向高质量发展阶段，加快建设与浦东新区定位相匹配的宜居城区，不断满足广大人民群众对美好居住生活的向往。

（二）基本原则

1. 坚持以人为本，民生优先。践行“以人民为中心”的发展思想，以增进民生福祉为住房发展的出发点和落脚点，以更优的住房供给服务百姓安居，大力提升人民群众居住生活的获得感、幸福感、安全感。

2. 坚持租购并举，增存并重。加快构建多层次、广覆盖的住房租赁体系，满足多层次居住需求。带动住房保障体系建设由增量思维模式向增质思维模式转变，加大保障房源筹措力度。

3. 坚持政府主导，社会参与。以政府为主提供基本住房保障，以市场为主满足多样化住房需求，大力引导社会优质资源参与住房保障体系建设，实现住房保障与社会经济发展双赢。

4. 坚持职住平衡，精准供给。围绕人才需求、城市战略、产业布局，贯彻落实空间优化，强化产城融合、职住平衡，实现房源精准供给，为浦东改革开放再出发做好人才安居及居住保障。

5. 坚持品质提升，创新引领。加强住房高标准建设、高效能管理、高科技赋能，全面补短板、提品质，加强物业服务高水准管理，营造城市高品质新生活。

6. 坚持智慧发展，精细治理。结合智慧城市、智慧社区，健全住房管理机制和服务系统，加快房屋行政管理和小区管理数字化、智慧化建设，推进住房发展领域治理体系现代化。

（三）总体目标

以满足多层次群体“住有宜居”“住有优居”为发展目标，与浦东新区社会主义现代化建设引领区全新战略定位相匹配，一方面保障住房民生底线，增进住房民生福祉，全面健全“四位一体”的住房保障体系及租购并举的住房制度，另一方面对标国际先进宜居城市，打造高品质居住生活，以最高标准、最佳水平、最优质量、最佳管理、最好服务推动建设打造健康、安全、宜居、优居的高品质城区。

四、主要任务

（一）优化住房供应结构，促进住房市场健康发展

1. 优化完善住房供应结构。坚持“保基本、讲公平、可持续”的发展要求，保障住房供应总量。“十四五”期间，预计新增供应各类住宅用地面积约710公顷，新增供应各类住房约1425万平方米（不包括自贸区临港新片区）。健全住房供应体系，统筹协调商品住房、租赁住房、保障性住房的供应规模，优化住房供应结构，加强供需双向精准调节，提高房源供需的适配性。逐步扩大住房保障覆盖面，精准服务重点保障人群，满足不同群体多元化的住房需求。

2. 合理配置住房套型结构。根据人口特征优化完善住房供应结构，合理配置住房套型结构，坚持以中小套型供应为主，保障居民首套自住的基本购房需求。根据不同区域、不同群体、不同阶段家庭的实际居住诉求，适当优化调节各类住房的套型供应比例，更好地满足改善型群体的多样化居住需求。

3. 促进住房市场健康发展。贯彻房地产市场调控“一城一策”常态长效机制，落实稳地价、稳房价、稳预期的目标要求。保证住宅用地供应充足，加强房地产市场监测监管，完善金融、土地、财税、市场监管等基础性制度，规范房地产交易市场秩序。建立科学的核价机制，引导住房的合理消费，稳定市场对房价的预期。“十四五”期间预计新增商品住房470万平方米（不含配建租赁房，不包括自贸区临港新片区）。

（二）健全住房保障体系，扩大住房保障覆盖面

1. 健全“四位一体”住房保障体系。落实“保基本、讲公平、可持续”的发展要求，不断健全住房保障体系。“十四五”期间预计新增各类保障性住房约835万平方米（不包括自贸区临港新片区）。其中征收安置房预计开工（筹措）约700万平方米，通过政策激励引导“房源+货币”相结合的安置模式，适度提高征收安置房货币化补偿比例至15%，降低实物安置比例，适度超前建设房源，避免新增在外逾期过渡居民；公共租赁房以商品住房配建为主，预计新增约30万平方米；共有产权房预留建筑面积约105万平方米的用地；廉租房继续采用以货币补贴为主的形式，对符合条件的申请家庭实行“应保尽保”。另外，自贸区临港新片区在“十四五”期间，规划范围约386平方公里产城融合区住房用地供应720公顷，预计新增供应各类住房约20万套，共计1600万平方米。新增住房中，政府、机构和企业持有的租赁性住房比例不低于30%。

2. 加强住房保障的针对性及有效性。坚决兜住民生底线，逐步扩大住房保障覆盖面，精准服务重点保障人群。重点缓解新市民、青年人等群体的住房困难问题，不断完善保障性住房分配供应政策，积极运用市场机制解决各类人才安居问题。建立健全动态供需平衡机制，以居民真实需求为依据，建立智能化决策辅助系统，深化完善保障性住房储备、建设、使用和供应政策机制，实现保障性住房的精准配置、有效供给，促进供需动态平衡，构建房源循环使用长效机制。

3. 加快保障房基地的启动及成熟化进程。以“区内平衡、适度超前、相对集中”为指导原则，加快推进三林、曹路、祝桥、凌桥、惠南、合庆、航头7处区级保障房基地的启动及成熟化进程。完善规划编制、土地供应、项目审批、资金补贴等工作机制。2023年前完成凌桥基地、祝桥基地的规划编制，2025年前完成航头基地大麦湾战略预留区规划编制。以构建“15分钟生活圈”为导向，完善已建大型居住社区及保障房基地的配套服务设施建设，提高公共服务水平，提升现有保障性住房的入住率。全力推进新建保障房基地与周边交通、配套服务设施的统筹，鼓励和引导社会力量参与建设和运营，满足入住居民的出行、入学、就医等基本生活需求。

4. 有序推进农民集中居住及建房。以浦东新区国土空间规划及各镇郊野单元规划为依据，统筹推进农民集中居住。重点聚焦信访矛盾强烈区域和少数零星分散农民，在资金支持、风貌管控、安置标准、农民权益等环节予以保障，采取召开座谈会、规划方案公示、走访村民代表等方式充分尊重农民意愿，以“功能实用、风貌协调、成本可控、维护简单”为原则，对农民集体所有土地上农村村民新建、翻建、扩建住房加强管理管控，鼓励优质设计单位创作具有浦东地域特色的新民宅，保护乡村风貌可持续。“十四五”期间计划完成农民相对集中居住3422户。

（三）立足城乡空间统筹，持续提高住区品质

1. 优化住房空间布局。加强住房供应规模、结构与资源的精准配置。中心城区深化城市更新，合理把控节奏，适度安排新增住房开发规模，优化居住环境。新建住区适度超前布局，加强与交通、公共服务设施配套建设的联动发展。加强对住房质量与安全管理水平的管控。围绕城市副中心、“金色中环发展带”、张江科学城、浦东枢纽、国际旅游度假区等重点发展区域建设推进住宅项目开发，加强职住平衡、产城融合。持续扩大张江、金桥、外高桥、国际医学园区等产业社区、产业基地以及交通枢纽沿线等需求集中区域的租赁住房供应。在曹路、合庆、唐镇、新场、宣桥、惠南、祝桥等郊区城镇地区，结合地区中心建设以及人口导入结构统筹各类住房的建设规模，结合就业岗位引导住房合理布局。

2. 高标准规划建设城镇新住区。对标国际宜居城市，提升城市居住品质，优化住区配套，加强住区品质提升和社区文脉有序传承。营造有特色的国际化社区，在张江科学城、世博前滩等区域建成具有国际化品质的人才公寓，满足高端人才生活的需求与社会融入感。提倡海绵型社区建设，推广绿色建筑和节能节水节材技术，提高住宅装配成套化率。提高住房建设管理精细化水平，建立健全BIM技术应用的政策标准体系和推进考核机制，综合推进住房建设标准化、智能化、品质化。

3. 推进老旧住房综合整新。坚持问题导向、需求导向，既有住区加强公共服务补短板，按需推进城市更新、老旧住房更新，健全住宅小区综合治理体制机制，实现人民生活品质全面改善。积极有序推进旧住房修缮，每年完成约250万平方米。加强旧住房修缮改造的规范化和标准化，开展既有多层住宅加装电梯、增加停车位等工作，倡导多项目协调的综合作用机制，实现从传统的房管主导的维修类工程模式到规划引领的综合更新模式。选取老旧小区试点开展美丽家园示范项目，开展小区内道路、围墙、绿化、公共空间等全方位改造，提升智能化水平，统筹考虑架空线入地、外立面和空调外机整治等工作，形成老旧小区示范项目。

4. 管控引导保障性住区建成品质。根据《浦东新区征收安置房住区建筑立面规划设计导则》《浦东新区征收安置房住区规划设计导则》等设计导则，对保障房的立面风格、形体、色彩、材质等加以严格把关，优化保障性住区的立面形象、材质使用、建成风貌，提升保障性住区与城市空间的融合度。根据本市相关文件，加强建设工程实施后成效评价。

（四）加快发展租赁住房，完善租购并举的住房制度

1. 筹措为主、建设为辅，扩大保障性租赁住房供给。“十四五”期间预计集中新建租赁住房约30万平方米，商品住房配建租赁住房约90万平方米（不包括自贸区临港新片区）。加快推进保障房租赁住房筹措及认定工作，尽快形成供应，并按市房管部门相关管理要求加强供应管理，逐步扩大保障性租赁住房覆盖面。通过多渠道筹措，切实增加租赁住房供给，鼓励利用闲置和低效利用的非居存量用房改建租赁住房，探索集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的土地政策支持，鼓励企事业单位、产业园区在符合政策要求前提下，按照规定的比例统一规划、集中配建宿舍型保障性租赁住房，进一步优化新增商品住宅用地配建租赁住房机制，构建一套房、一间房、一张床的多层次租赁住房供应体系。

2. 丰富租赁住房产品类型。坚持把解决新市民、青年人等群体住房困难问题放在重要位置，多途径增加租赁住房供给，重点从土地、财税、金融等政策方面予以支持，引导多方参与租赁住房建设及运营，充分发挥市场机制作用。到“十四五”末期，力争建立多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。加快落实租赁住房规划建设导则，在规范标准、户型面积、配套设施等方面给予建设引导，强化中小户型供应导向，鼓励开发单位、设计单位在严守安全底线的基础上对房型设计、建筑室内设计、公共空间设计创新理念，制定选择性配置清单，满足不同租赁群体对居住、生活和配套的需求，形成房型多样、配套多元的租赁住房产品。

3. 强化租赁住房全生命周期管理。坚持“政府引导、市场化运作”，坚持以市属国企、区属国企为主导参与租赁住房建设运营管理，不断提升租赁住房建设专业化水平，形成专业化项目团队。加强项目土建、装修建造、家具设施配置及后期运营管理维护等项目全生命周期管理，提高全装修住宅的可改造性和耐久性，做优公共交往空间，形成“户小而家大”的租赁社区，培育居住氛围。

4. 加强租赁市场监测监管。做实做优租赁平台建设，健全房屋数据信息平台，增强房源信息的公开性。建立统一规范的住房租赁市场监测体系，对租赁住房市场实施监督与管控。严格规范住房租赁活动，由政府统一监管代理经租行为，保障租房者权益。推动租赁机构规模化、规范化、专业化发展。

（五）优化物业服务保障，打造宜居美丽家园

1. 提升物业服务应急保障能级。推进物业信息化监管平台和物业应急指挥中心建设，确保物业综合监管平台保持实战，实现业务管理、行业监管、数据分析、辅助决策等系统功能。建立以区属国有企业为主的区和街镇物业服务应急协调保障机制。加强小区安全隐患常态预防和有效管控。

2. 创新物业服务行业监管方式。开展物业企业信用评价通报，采信第三方测评、12345投诉数据、信用记分、专项测评等客观评价数据，建立全区物业企业信用评价、发布、奖惩办法，推动形成“优胜劣汰、失信失业”的市场环境。加强物业事中事后监管，完善第三方专项全覆盖检查为主、行政抽样检查为辅的督查制度。推进物业服务标准化规范化、物业服务费市场化，促进形成合理、公平、质价相符的市场环境。推行建管联动举措，保障房设计建设和物业管理联动，引入优质标杆企业。高标准和示范性旧住房修缮项目意见征询、设计施工、竣工验收与物业管理联动，确保修缮项目实现长效管理。

3. 推动物业服务行业发展和队伍培养。全面落实国有房管集团房屋应急维修、物业托底保障、老小区示范管理、智慧物业管理、修缮管理联动、属地街镇共建等职责，培育物业服务标杆企业。通过品牌企业联盟、共建等方式带动街镇片区物业服务企业发展，推进物业管理区域化、市场化、规模化。开展物业行业争先创优活动，评选一批最美物业人和服务班组、最佳接待窗口和门岗、示范管理项目，全面展示物业新气象、新风貌、新精神。

4. 发挥街镇主体工作职责。推进综合治理、物业管理示范街镇建设，深入培育周家渡党建引领物业治理、洋泾“红帆物业”、金桥沪东创新基层物业管理机制、航头泥城区域诚信体系、三林浦兴美丽家园体系、张江物业服务竞赛、高桥物业整合等项目。推进实施新修订的老旧住宅小区物业服务达标补贴奖励办法，落实街镇老旧小区物业监管属地责任，通过实施“差别化”补贴、考核奖励等措施，深入推进老旧小区物业管理的区域化和企业优胜劣汰。推进党建引领综合治理、物业管理、业委会建设工作，积极会同组织部门加快推进小区、业委会中党组织覆盖面。

五、保障措施

（一）推进规划协同，落实用地保障

落实本规划与浦东新区国土空间总体规划、浦东新区“十四五”规划纲要、单元规划、镇总规等相关规划的衔接，科学制定年度住房发展实施计划，合理分解任务，结合城镇发展结构制定用地供应时序。保障刚性底线，适当留有弹性，保障住宅用地长期持续稳定供应。

（二）加强信息技术应用，提升智慧化管理水平

提升信息化水平，健全全区统一的住房基础信息管理数据库，推动智慧化平台建设，落实住房建设筹集、供应分配、运营管理等信息实时共享。

（三）加大财税金融支持，促进政策有效供给

形成稳定的财政支持机制，保障工作平稳有序开展。根据国家相关政策规定，拓展融资渠道，推进政企合作，引导社会资金参与保障性住房建设、租赁住房建设、旧住房改造、住宅小区综合治理等。

（四）落实推进机制，加强实施监督

发挥区政府对浦东新区住房发展的主体责任，强化部门联动机制。提升住房保障从业人员的专业素质，加强规划实施评估监督，制定考核制度。

（五）加大宣传力度，落实公众参与

多路径加强规划宣传，鼓励公众参与，科学民主决策，促进形成共建共治共享的住房发展格局。完善住房发展规划实施管理中公众参与的形式、程序和回应机制。

 

 

 

 

 

 

抄送： 区 委各部门，区人大办、区政协办，区监委，区法院、区检察院，各人民团体。

上海市浦东新区人民政府 办公室 2021 年9月24日 印发