破280亿！解码招商蛇口产园的逆势增长之道

5月31日，沪深交易所首批9单基础设施公募REITs产品正式发售，市场反应热烈，9单REITs产品都在发售首日即售罄，提前结束募集。其中博时招商蛇口产业园REIT（以下简称：蛇口产园REIT）作为粤港澳大湾区唯一一单产业园区公募REITs项目，也是首批9单试点项目中唯一的央企项目。在网下投资者整体询价认购倍数达到了15.31倍，是首批公募REITs项目中网下询价阶段认购倍数最高的项目，投资机构覆盖了包括中国人保在内的大型保险公司、大型证券公司、公募基金、信托公司以及QFII（合格境外投资机构）。

 

6月21日，蛇口产园REIT在深圳证券交易所完成上市仪式，万融大厦和万海大厦作为此次蛇口产园REIT首发资产的底层资产，分别于2013年、2014年开始运营，出租率常年稳定在90%，租金也是稳步提升，处于该区域内的较高水平，具有重要的示范效应和投资价值。

 

招商蛇口在地产板块近期也是业绩强势崛起，捷报不断，在前4个月销售金额破千亿，首次跻身中国房地产企业销售榜第七之后，5月进一步拉开与第八位的差距，稳稳占据榜单第七。

 

园区板块和地产板块双线飘红，使得招商蛇口产城融合的综合发展模式再次成为了大众热点话题。而“产城融合、职住平衡”的发展理念，已经多次出现在各地的政府工作报告及城市发展相关政策之中，俨然成为了大部分城市在经济和产业发展过程中关注的核心问题。产业、住宅及相关配套的合理配比、相互融合，推动产业、人与城市的协调发展，保证了城市经济的可持续发展。

 

01

无“产”寸步难行

 

在2014年，深圳发布实施了《深圳市城市规划与标准与准则》，首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”门类，随后包括北京、上海、南京、杭州、武汉、成都等数城都相继推出了新型工业用地的相关政策。相比于传统工业用地，新型工业用地在常规的产业用地标准之外，融入了一定比例的商业、住宅和公共服务设施等，但对于住宅比例有着严格的规定，最多不会超过30%。

在2020年9月27日，广州市规划和自然资源局发布了《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引的通知，将广州市划分为3个管理圈层，明确规定了不同圈层产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）占总建设量的最低比例要求，也就是所谓的“产住比”。

 

房地产与产业园区都已经步入存量时代，城市更新将成为未来城市的主流发展方向，以产城融合为核心思想的各地政府，势必将与广州一样，将“产住比”作为供应相关用地的硬指标。没有产业运营能力的房地产和产业园区企业都将面临无处可去、无地可拿的尴尬局面。

 

02

综合开发领跑下半场

 

过去数年间，以碧桂园为代表的房地产企业掀起了一波布局产业园区行业的浪潮，但多数房地产企业都折戟沉沙，草草收场。以房地产思维布局产业园区行业的企业，不仅没有得到预期效果，甚至还造成了资源分散、业绩下滑。

 

在“产住比”的大趋势之下，未来无论是房地产企业还是产业园区运营商都需要面对“产业+地产”的综合发展模式。目前不涉及房地产业务，纯粹做园区开发运营的企业仍能在未来市场占据一席之地，但房地产企业已经逐渐触及了发展的天花板，若未来不具备更多元更综合的城市区域构建、产业发展能力，企业必然无法走得长远。

 

具备条件的房地产企业必须要开辟新的赛道，建立新的护城河。眼下与具备产业运营能力的园区运营商合作，形成企业间的产城合作也是一种短期选择。但是也要面对如何合理划分双方合作的机制和利益分配。而已经具备成熟综合开发运营能力的产业园区运营商已经成为了行业下半场的领跑者。

03

综合开区为区域创造价值

 

拥有四十余年综合开发运营经验的招商蛇口，已经在行业下半场抢得先机。地产板块及园区板块双开花，园区板块更是在方升研究中国产业园区运营商50强榜单中连续两年蝉联榜首位置。

 

以蛇口工业区起家的招商蛇口，便是从片区综合开发起步，当时的蛇口工业园区创始人袁庚的梦想就是“将蛇口建设成最适合人类居住的地方”，这一理念也融入到了招商蛇口的商业模式之中，也就是如今的综合发展模式。

2016-2020年招商蛇口营业总收入&总资产（数据来源于招商蛇口年报）

 

在综合发展模式的支撑下，招商蛇口近5年总资产翻了近3倍，达到了7371.57亿元，营业总收入方面保持稳定增长，在2020年首次突破千亿收入，达到1296.21亿元。招商蛇口综合发展模式的价值不仅仅是体现在其企业经营数据中，而是将融合了综合开发运营经验的“蛇口模式”走向全国复制，因地制宜打造“一城一模板”、“一园一策”。招商蛇口通过片区的综合开发运营，将价值洼地培育成价值高地，为区域政府打造一个产业、商业与配套合理配比的产业新城。

 

在招商蛇口综合发展模式中，园区板块属于模式中的核心驱动，产业是区域经济实现高质量发展的核心，只有完成区域产业集聚和转型升级才能真正推动区域经济的可持续发展。

（数据来源于招商蛇口年报）

 

园区板块如今已经不仅仅属于招商蛇口综合发展模式的核心驱动，而是逐渐成长为企业的业务支撑。在业绩层面，继2019年园区板块营业收入首次突破100亿，达到124.76亿元之后，在2020年更是快速突破200亿，达到282.30亿元，同比增长达到了夸张的126.28%，营业收入占比达到21.78%，首次突破20%。

 

40余年综合开发运营经验积累以及起覆盖全生命周期的产品体系是招商蛇口园区板块近两年厚积薄发的关键所在。

 

04

深圳短期投资

 

招商蛇口园区板块产业孵化为招商蛇口带来源源不断的短期收益。蛇口网谷、厘米空间等招商蛇口标志性产业孵化产品，近年来持续发力，不仅局限于单纯的物业收入，招商蛇口通过股权投资，在孵化培育高新技术企业的过程中，参与企业成长获得企业发展壮大后的股权红利。招商蛇口结合不同企业在各发展阶段的需求和痛点，招商蛇口打造涵盖企业全生命周期、符合企业自身发展特色的产业孵化、产业培育及人才培育模式，通过产业投资串联起“孵化+投资”的特有商业模式。

 

据招商蛇口2020年年报显示，招商蛇口就创新孵化领域已经运营5个招商创库项目。孵化基地内创新创业企业超过1000余家，形成了一个超过20000家的创新生态圈，打造了一个集龙头企业、独角兽企业、上市公司领头的创新创业产业生态，已经形成了良性的创新创业集聚氛围。

 

05

中长期运营

 

招商蛇口园区板块中长期运营也是他拿手好戏——片区开发运营。以人为本的开发理念融入蛇口文化，围绕“人”来配置产业，打造新城，追求人、产、城的融合发展，提升区域招商系统的能力，帮助地方政府从源头上提升区域价值。

招商蛇口产城规划能力

 

丰富的片区规划经验和能力，是招商蛇口“一城一模板”的底气所在。不同于其他产业园区运营商简单粗暴的异地复制模式，招商蛇口依托其强大的产业资源整合能力、产业研究及产城规划能力，可以为一城造就一个模板。根据区域特色引入特色产业，打造主题园区，为区域经济打造多元化、特色化的产业活力。

 

针对片区产业定位，招商蛇口依托招商局集团庞大的产业聚集资源，导入核心产业资源、双创资源，并串联内、外部各类资源，形成强大的产业集聚效应。招商蛇口通过联动招商局集团产业+金融的资源优势，解决园区企业金融需求，结合自身线上线下多层次园区运营服务体系，形成金融产品+园区经营模式解决园区产业“生不出、养不大”的难题。

 

近期蛇口产园REIT的成功上市，为招商蛇口的中长期运营打通了一道全新的“投、融、建、管、退”闭环发展模式，提供一条全新的商业模式。

 

06

“成也园区、败也园区”

 

未来，地方政府对于产业的诉求将愈发明确，产住比将成为未来政府供地的硬性指标，地产行业将正式步入综合发展时代。所有房地产及产业园区企业都将面临“成也园区、败也园区”的局面，产业运营能力将直接决定企业未来的“生死”。眼下，在招商蛇口身前的房企都不具备产业运营能力，成熟的综合发展模式已经助其抢得先机，未来势必将引领行业发展。作为综合发展模式的强力引擎，园区板块将直接决定招商蛇口未来的发展高度。

 

来源：5月31日，沪深交易所首批9单基础设施公募REITs产品正式发售，市场反应热烈，9单REITs产品都在发售首日即售罄，提前结束募集。其中博时招商蛇口产业园REIT（以下简称：蛇口产园REIT）作为粤港澳大湾区唯一一单产业园区公募REITs项目，也是首批9单试点项目中唯一的央企项目。在网下投资者整体询价认购倍数达到了15.31倍，是首批公募REITs项目中网下询价阶段认购倍数最高的项目，投资机构覆盖了包括中国人保在内的大型保险公司、大型证券公司、公募基金、信托公司以及QFII（合格境外投资机构）。

 

6月21日，蛇口产园REIT在深圳证券交易所完成上市仪式，万融大厦和万海大厦作为此次蛇口产园REIT首发资产的底层资产，分别于2013年、2014年开始运营，出租率常年稳定在90%，租金也是稳步提升，处于该区域内的较高水平，具有重要的示范效应和投资价值。

 

招商蛇口在地产板块近期也是业绩强势崛起，捷报不断，在前4个月销售金额破千亿，首次跻身中国房地产企业销售榜第七之后，5月进一步拉开与第八位的差距，稳稳占据榜单第七。

 

园区板块和地产板块双线飘红，使得招商蛇口产城融合的综合发展模式再次成为了大众热点话题。而“产城融合、职住平衡”的发展理念，已经多次出现在各地的政府工作报告及城市发展相关政策之中，俨然成为了大部分城市在经济和产业发展过程中关注的核心问题。产业、住宅及相关配套的合理配比、相互融合，推动产业、人与城市的协调发展，保证了城市经济的可持续发展。

 

01

无“产”寸步难行

 

在2014年，深圳发布实施了《深圳市城市规划与标准与准则》，首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”门类，随后包括北京、上海、南京、杭州、武汉、成都等数城都相继推出了新型工业用地的相关政策。相比于传统工业用地，新型工业用地在常规的产业用地标准之外，融入了一定比例的商业、住宅和公共服务设施等，但对于住宅比例有着严格的规定，最多不会超过30%。

在2020年9月27日，广州市规划和自然资源局发布了《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引的通知，将广州市划分为3个管理圈层，明确规定了不同圈层产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）占总建设量的最低比例要求，也就是所谓的“产住比”。

 

房地产与产业园区都已经步入存量时代，城市更新将成为未来城市的主流发展方向，以产城融合为核心思想的各地政府，势必将与广州一样，将“产住比”作为供应相关用地的硬指标。没有产业运营能力的房地产和产业园区企业都将面临无处可去、无地可拿的尴尬局面。

 

02

综合开发领跑下半场

 

过去数年间，以碧桂园为代表的房地产企业掀起了一波布局产业园区行业的浪潮，但多数房地产企业都折戟沉沙，草草收场。以房地产思维布局产业园区行业的企业，不仅没有得到预期效果，甚至还造成了资源分散、业绩下滑。

 

在“产住比”的大趋势之下，未来无论是房地产企业还是产业园区运营商都需要面对“产业+地产”的综合发展模式。目前不涉及房地产业务，纯粹做园区开发运营的企业仍能在未来市场占据一席之地，但房地产企业已经逐渐触及了发展的天花板，若未来不具备更多元更综合的城市区域构建、产业发展能力，企业必然无法走得长远。

 

具备条件的房地产企业必须要开辟新的赛道，建立新的护城河。眼下与具备产业运营能力的园区运营商合作，形成企业间的产城合作也是一种短期选择。但是也要面对如何合理划分双方合作的机制和利益分配。而已经具备成熟综合开发运营能力的产业园区运营商已经成为了行业下半场的领跑者。

03

综合开区为区域创造价值

 

拥有四十余年综合开发运营经验的招商蛇口，已经在行业下半场抢得先机。地产板块及园区板块双开花，园区板块更是在方升研究中国产业园区运营商50强榜单中连续两年蝉联榜首位置。

 

以蛇口工业区起家的招商蛇口，便是从片区综合开发起步，当时的蛇口工业园区创始人袁庚的梦想就是“将蛇口建设成最适合人类居住的地方”，这一理念也融入到了招商蛇口的商业模式之中，也就是如今的综合发展模式。

2016-2020年招商蛇口营业总收入&总资产（数据来源于招商蛇口年报）

 

在综合发展模式的支撑下，招商蛇口近5年总资产翻了近3倍，达到了7371.57亿元，营业总收入方面保持稳定增长，在2020年首次突破千亿收入，达到1296.21亿元。招商蛇口综合发展模式的价值不仅仅是体现在其企业经营数据中，而是将融合了综合开发运营经验的“蛇口模式”走向全国复制，因地制宜打造“一城一模板”、“一园一策”。招商蛇口通过片区的综合开发运营，将价值洼地培育成价值高地，为区域政府打造一个产业、商业与配套合理配比的产业新城。

 

在招商蛇口综合发展模式中，园区板块属于模式中的核心驱动，产业是区域经济实现高质量发展的核心，只有完成区域产业集聚和转型升级才能真正推动区域经济的可持续发展。

（数据来源于招商蛇口年报）

 

园区板块如今已经不仅仅属于招商蛇口综合发展模式的核心驱动，而是逐渐成长为企业的业务支撑。在业绩层面，继2019年园区板块营业收入首次突破100亿，达到124.76亿元之后，在2020年更是快速突破200亿，达到282.30亿元，同比增长达到了夸张的126.28%，营业收入占比达到21.78%，首次突破20%。

 

40余年综合开发运营经验积累以及起覆盖全生命周期的产品体系是招商蛇口园区板块近两年厚积薄发的关键所在。

 

04

深圳短期投资

 

招商蛇口园区板块产业孵化为招商蛇口带来源源不断的短期收益。蛇口网谷、厘米空间等招商蛇口标志性产业孵化产品，近年来持续发力，不仅局限于单纯的物业收入，招商蛇口通过股权投资，在孵化培育高新技术企业的过程中，参与企业成长获得企业发展壮大后的股权红利。招商蛇口结合不同企业在各发展阶段的需求和痛点，招商蛇口打造涵盖企业全生命周期、符合企业自身发展特色的产业孵化、产业培育及人才培育模式，通过产业投资串联起“孵化+投资”的特有商业模式。

 

据招商蛇口2020年年报显示，招商蛇口就创新孵化领域已经运营5个招商创库项目。孵化基地内创新创业企业超过1000余家，形成了一个超过20000家的创新生态圈，打造了一个集龙头企业、独角兽企业、上市公司领头的创新创业产业生态，已经形成了良性的创新创业集聚氛围。

 

05

中长期运营

 

招商蛇口园区板块中长期运营也是他拿手好戏——片区开发运营。以人为本的开发理念融入蛇口文化，围绕“人”来配置产业，打造新城，追求人、产、城的融合发展，提升区域招商系统的能力，帮助地方政府从源头上提升区域价值。

招商蛇口产城规划能力

 

丰富的片区规划经验和能力，是招商蛇口“一城一模板”的底气所在。不同于其他产业园区运营商简单粗暴的异地复制模式，招商蛇口依托其强大的产业资源整合能力、产业研究及产城规划能力，可以为一城造就一个模板。根据区域特色引入特色产业，打造主题园区，为区域经济打造多元化、特色化的产业活力。

 

针对片区产业定位，招商蛇口依托招商局集团庞大的产业聚集资源，导入核心产业资源、双创资源，并串联内、外部各类资源，形成强大的产业集聚效应。招商蛇口通过联动招商局集团产业+金融的资源优势，解决园区企业金融需求，结合自身线上线下多层次园区运营服务体系，形成金融产品+园区经营模式解决园区产业“生不出、养不大”的难题。

 

近期蛇口产园REIT的成功上市，为招商蛇口的中长期运营打通了一道全新的“投、融、建、管、退”闭环发展模式，提供一条全新的商业模式。

 

06

“成也园区、败也园区”

 

未来，地方政府对于产业的诉求将愈发明确，产住比将成为未来政府供地的硬性指标，地产行业将正式步入综合发展时代。所有房地产及产业园区企业都将面临“成也园区、败也园区”的局面，产业运营能力将直接决定企业未来的“生死”。眼下，在招商蛇口身前的房企都不具备产业运营能力，成熟的综合发展模式已经助其抢得先机，未来势必将引领行业发展。作为综合发展模式的强力引擎，园区板块将直接决定招商蛇口未来的发展高度。