详解杭州10大商圈业态构成与商铺投资分析

研究方法：选取上述维度对各商圈进行赋权计算，依据最后得分进行商圈实力排名，并从商圈概况、商圈集中式商业项目供应量、商圈业态配比3个角度对各商圈进行详细分析。

报告包含3部分，第1部分为10大商圈的消费潜力排名，第二部分为10大商圈的对比分析，第三部分为10大商圈的数据详解。

武林、吴山、湖滨商圈引领杭城——3大传统商圈的得分在5-7分之间，位列第1梯队。

钱江新城、庆春、申花、新天地商圈崛起——4大新商圈得分在3-5分之间，位列第2梯队。

黄龙、西溪、滨江商圈相对靠后——3个商圈的得分在2-3分之间，属于第3梯队。

武林商圈的人流量最为强大，在30万左右。

武林、吴山、湖滨三个传统商圈的商铺售价较高，在70,000元/平米以上。

5个商圈附近居民均比较多，周边3公里常驻人口数量在50万以上。

庆春、武林商圈的住宅均价最高，在20000元/平米以上。

商圈购物中心与写字楼体量对比

新天地、滨江商圈的购物中心体量较大，超过30万平米的体量。但写字楼相对比较缺乏。

申花、西溪商圈的购物中心和写字楼数量发展较为平衡。

钱江新城、庆春和黄龙为写字楼云集之地，体量均超过100万，但购物中心体量相对偏少。

商圈大型酒店价格及数量对比

滨江、黄龙商圈酒店较为密集，周边大型酒店数量在100以上，但滨江商圈酒店的入住价格是黄龙的一半。

新天地、申花商圈附近的酒店数量和价格都相对居中，数量在80个左右，均价为200元/天。

湖滨、吴山、西溪商圈附近的酒店价格最高，入住均价高于400元/天，但数量相对偏少。

商圈零售业态占比

杭州10大商圈中，零售业态平均占比为25%。

各商圈零售业态占比较为均衡。吴山、武林、湖滨、黄龙、庆春及钱江新城6个商圈零售业态占比超过平均值，其他四个商圈略低于平均值。

各商圈商铺投资性价比情况

庆春、申花、钱江新城、新天地4个新成型商圈的消费潜力排名高于商铺售价排名，投资性价较高。

湖滨、黄龙及西溪3个商圈的消费潜力排名低于商铺租金排名，投资性价较低。

NO.1：武林商圈——杭州最繁华的核心商业区

商圈范围：北向跨运河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至凤起路，东至中山北路，西与武林路时尚女装街相接。

商圈概况：该商圈积聚了相当好的人气，日均人流量和周边常驻人口数均排名第1；商圈内的居民多具备较强的经济实力，商铺售价和住宅均均价均排名第2。 

商圈内集中式商业项目供应量：武林商圈现存购物中心体量19.8万平米，其中年底即将重新开张的国大商场体量占76%的体量（15万平米）；百货以银泰为主；写字楼体量较少，仅1万平米，排名第9。

商圈店铺各业态占比：武林商圈的包容性比较强，涉及的业态也较广。零售业态和服务业态占比达到30%以上；零售类中，服饰鞋包占比高达53% （此占比指在零售业态中的占比，下同） ；服务类中停车场和美容/SPA占比超过10%。

NO.2：吴山商圈——极具历史传统特色的商业街

商圈范围：沿延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西临南山路艺术街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应。

商圈概况：吴山商圈以老杭州的历史商业文化内涵为重点，吸引外来旅游人群和本地市民。商圈内商铺总体售价较高，平均8.3万/平米，但供应量不多。

商圈内集中式商业项目供应量：吴山商圈暂无购物中心，百货体量达25万平米，排名第1，以银泰百货，太平洋商业中心为主；商圈内的仿古商街——清河坊，是一条历史文化特色街区，商业面积为2.4万平米；商圈内写字楼商业体量为3.6万平米，排名第8。

商圈店铺各业态占比：吴山商圈的主要商业特色是旅游购物和休闲娱乐。4大业态中零售业态占比最大，其中服饰鞋包类占比达41%；餐饮中，茶馆开店数量排名第5，占比5%。

NO.3：湖滨商圈——高档化、国际化的商业街

商圈范围：北至庆春路，与武林商圈相连，南到解放路，东邻中山中路，西沿湖滨路。

商圈概况：湖滨商圈将“山水风光，历史文化，时尚购物，休闲娱乐，观光旅游”融为一体，占尽地段及环境优势。商铺售价7.2万/平米，住宅均价为2万/平米。

商圈内集中式商业项目供应量：湖滨商圈现存购物中心以湖滨银泰和铭德广场为主，商业体量达13万平米，排名第7；湖滨商贸旅游特色街商业面积为4万平米；商圈写字楼较少，体量不足1万平米。

商圈店铺各业态占比：湖滨商圈较为专注特色连锁餐饮店的经营，餐饮业态占比最高，其中西餐和日本料理等国外餐饮分别为5%和4%，排名第4和第5。

NO.4：钱江新城商圈——杭州的CBD，城市的心脏

商圈范围：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥；根据一期规划，钱江新城由秋涛路、庆春东路、清江路和钱塘江围合而成。

商圈概况：钱江新城不仅是杭州的CBD，也是城市的行政中心。该商圈日均人流量18万，商铺售价达2.6万/平米。

商圈内集中式商业项目供应量：钱江新城现存购物中心主要为万象城，达到24万的商业体量，是迄今为止杭州最大的购物中心；未来一年内将新增来福士，高德置地广场两大巨头项目。连同万象城在内，这三大地标性建筑形成了钱江新城商业的三足鼎立之势。钱江新城作为杭州的CBD，写字楼体量也达到最高，为221万平米。

商圈店铺各业态占比：钱江新城商圈以服务型业态为主，占比达41%；餐饮业态中，咖啡厅数量比较可观，占比4%。

NO.5：庆春商圈——“第二个武林商圈”

商圈范围：庆春商圈是以庆春广场为核心，以庆春东路、凤起东路、新塘路和秋涛路为轴线的“井”形商圈。

商圈概况：庆春商圈致力于打造成以商业、商贸、商务为主，宾馆、饭店为辅，兼顾文化娱乐的新兴商业中心。该商圈商铺售价为5万/平米，住房均价达2.2万/平米。

商圈内集中式商业项目供应量：庆春商圈购物中心总体量达12.3万平米，以奥特莱斯广场和天虹购物中心为主；百货体量达13.5万平米，排名第3，以银泰百货为主；该商圈的写字楼也相当密集，体量超过200万平米，仅次于钱江新城商圈。

商圈店铺各业态占比：庆春商圈服务型业态中停车场居第1，数量近500个；餐饮业态中，小吃快餐、杭州/江浙菜和面包甜点位列前3，另外，火锅和川菜受欢迎程度也比较高，排名第4和第5。

NO.6：申花商圈——杭州的“徐家汇”

商圈范围：北到留祥路，南至文一西路以南，西靠紫金港校区，东到莫干山路附近。

商圈概况：申花商圈邻近浙大紫金港校区，具备独特的人文气质。周边3公里常驻30万人口数量，排名第8；周边住宅均价为1.3万/平米，排名第9。

商圈内集中式商业项目供应量：申花商圈的购物中心体量达39.5平米，排名第1，主要以银泰城、印象城和新武林商业中心为主，其中银泰城的体量达29万平米；百货和写字楼体量分别为8.3万平米和57.7万平米，均排名第4。

商圈店铺各业态占比：该商圈餐饮占比最大，达37%，其中小吃快餐、杭帮/江浙菜、面包甜点排在前列。

NO.7：新天地商圈——杭州次级商务商业中心

商圈范围：以杭州新天地综合体为核心，北临留石快速路，南到德胜中路，西近上塘路，东到石桥路。

商圈概况：该商圈以新天地、中大银泰城为两大核心驱动力，商铺售价2.4万/平米，住宅均价1.3万/平米，分别排名第6和第8。

商圈内集中式商业项目供应量：该商圈购物中心体量达33.8万平米，排名第3，包括杭州新天地和水晶城购物中心；未来一年内将新增建华商业中心和华润蓝祥购物中心两个项目，商业体量达14.7万平米；百货体量为20万平米，排名第2，以中大银泰为主。

商圈店铺各业态占比：该商圈服务类业态占比最高，达37%，其中排在首位的是停车场项目。

NO.8：黄龙商圈——高档CBD商业中心

商圈范围：以黄龙体育中心为轴向四周辐射扩散，主要覆盖南北走向的保俶路、杭大路、黄龙路和东西走向的西溪路、曙光路、天目山路。

商圈概况：黄龙区域是杭州集生态、人文、旅游、会展、运动的重要区域。黄龙体育中心靠近黄龙洞圆俗园，往来游客较多，日均人流量20万，排名第2。

商圈内集中式商业项目供应量：黄龙商圈的写字楼十分密集，总体量达108万平米，排名第3，该商圈附近有世茂中心、黄龙世纪广场、嘉华国际、国际花园、求是大厦、中田大厦等高档写字楼，还有世茂丽晶、丁香公寓、黄龙雅苑等高档住宅楼，是城市高收入者的聚集地。

商圈店铺各业态占比：餐饮业态占比达39%，其中川菜位列第3；服务业态占比为29%，家政位列第3。

NO.9：西溪商圈——中高端的国际化商业区

商圈范围：由东西走向的文一西路、文二西路和南北走向的紫荆花路、古墩路、丰潭路构成，其中以丰潭路、古墩路商业街为代表。

商圈概况：该商圈的古墩路、丰潭路商业氛围均比较浓厚，也颇具特色。该商圈日均人流量17万，排名第7，商铺售价4.1万/平米，排名第5。

商圈内集中式商业项目供应量：西溪首个商业配套项目-杭州西溪印象城，奠定了的商业地位。该商圈购物中心总体量为26.5万平米，排名第4，其中西溪印象城体量达21万平米，是城西最大的购物中心。写字楼体量为30.5万平米，排名第5。

商圈店铺各业态占比：餐饮业态中川菜、火锅受欢迎程度较高（占比7%和5% ），分别排名第4和第5；零售业态中，水果生鲜类位居第5，占比5%。

NO.10：滨江商圈——城区产业、居住的分流中心

商圈范围：以滨江星光大道、区政府为核心范围圈，沿线钱塘江南岸的滨江大道中段部分。

商圈概况：滨江高教园区的学生以及滨江住宅区域的居住人群给该商圈带来了较大人气。该商圈日均人流量20万，排名第4。

商圈内集中式商业项目供应量：滨江购物中心体量为36万平米，排名第2，其中中南乐游城购物中心达23万平米；未来一年内将新增星光大道二期项目，体量为8.7万平米；写字楼体量13.5万平米，排名第6。

商圈店铺各业态占比：滨江商圈的餐饮业态和服务业态并肩发展，分别占比36%；零售业态占比21%；娱乐业态占比7%，其中足疗按摩类占据一半的数量（60家门店）。