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深入解析昆山商业与联商网一起走读昆山（下）

来源：联商网 2016-07-25 09:39

联商网启动“走读中国零售”，遍访全国各地特色城市，梳理城市商业格局。首站我们选择了昆山，带你走进昆山的商业。

城市地理位置优越消费水平足够

地理位置：地处江苏省东南部、是苏州市下辖县级市，是上海和苏州之间的“中心花园”，北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界，总面积927.68平方公里。

交通：昆山市位于往来上海与苏州往来的直线必经之路上，对外交通十分便利，航空: 苏南硕放国际机场，上海虹桥国际机场，上海浦东国际机场;港口:上海港、张家港、太仓浏家港;铁路: 京沪铁路，沪宁城际高铁，京沪高速铁路在昆山境内设昆山南站;公路:苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏虹机场路、南312国道、北339省道穿越其境。交通的便利对昆山经济发展产生重要影响，也是昆山零售业特殊格局形成的主要原因。

经济发展：2015年昆山市GDP超过3000亿，人均GDP在2014年已经达到2.97万美元，连续多年位列全国中小城市综合实力百强县市榜首。

人口及消费：昆山总人口220万，其中户籍人口78.7万，流动人口141.3万。昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量。

高端消费人群：在昆山工作的外资企业高层白领(特别是台湾人)、本地私营企业老总、政府机关领导等高收入人群;中端消费人群：此类人群主要集中于昆山市区中小工商户、外资企业、中层管理人员及昆山郊区富有农民;低端消费人群：昆山大量外来务工人员及周边农村农民等低收入人群。

由上看出外来人口已成为昆山消费群体的重要支撑部分，其中众多的外商及台商已成为昆山消费群体中的高端人群。从昆山人消费支出的划分构成看，除住房外，休闲娱乐、服装等日常性购买支出占据了很大的比例。

据昆山市统计局发布：昆山社会消费品零售连续多年快速增长，2015年昆山市社会消费品零售708亿元，2016年1-5月，昆山累计实现社会消费品零售总额314.92亿元，同比增长12.3%。昆山连续增长的社会消费品零售增长额体现的是昆山人对消费的迫切需求。

一主四副商圈格局

目前昆山形成以人民路商圈为核心的“一主四副”商业格局，其中人民路商圈占据龙头主导地位，城北商圈次之，城西、城南、城东商圈正在发展，配套设施尚不成熟，新兴大型商业综合体大都聚集在此。

人民路商圈包括人民路、亭林路、前进路、震川路，现在有大润发、欧尚、百盛、昆山商厦、巴黎春天、长城国际广场等，商圈比较成熟。人民路道路较为狭窄，人车不分流，人车抢行已成为常态，存在着较大的安全隐患。而周边商业也没有全面合理的规划，相对混乱。部分商业停留在较低的水平上，和人民路作为昆山核心商圈的地位不匹配，难以满足昆山高端消费者的需求。

城北商圈主要在昆山城北，集中在北门路、萧林路两侧，目前有易初莲花超市，昆山商厦北门路店，九方城，及在建的万达广场、五丰广场、等新兴购物中心。

城南商圈分布在柏庐南路，以吉田国际广场乐购超市和世贸湾仔道商业街，昆城广场为主要载体，将来还有弥敦城在建。

城东商圈分布在前进东路与夏架北路交界区域，其中以中航城华润万家超市，和新开奥特莱斯为主要代表。

城西商圈分布在前进西路马鞍山路与苇城南路交界区域，以2015年开业的新江南生活荟，和在建的华润万象汇为主要代表。

大卖场+百货为主，综合性购物中心尚刚刚展现其优势

昆山市地处上海与苏州中部，是长江三角洲地区核心城市，苏锡常都市圈中连接苏沪，并依托于上海和苏州发展，属于外向型经济发展城市，发展速度较快，但是昆山市商业业态发展进程与人均GDP水平和可支配收入水平存在明显错位。

国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件;当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段;当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年昆山市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%。因此早在2006年昆山主要零售业态应该从单一的大卖场+百货向购物中心城市综合体发展，现在应该形成较成熟的商业生态体系。

但是联商网通过梳理看到，现在的昆山商业依旧是以大卖场+百货为主，综合性购物中心尚刚刚展现其优势，购物中心从2011年正式进入昆山到2016年这5年期间发展缓慢，从2015年开始才进入高速发展阶段。

联商网通过对昆山主要商圈的分析及基于为更加深入考察昆山零售的考虑，有针对性地对最能代表昆山零售的昆山商厦，巴黎春天，大润发，欧尚，奥特莱斯，九方城，金鹰购物中心进行了走访。

超市业态成熟，外资占主导，发展空间小

昆山自2000年第一家大型超市大润发开业以来，超市在昆山蓬勃发展，后来陆续开了欧尚，沃尔玛，麦德龙，乐购，易买得，家乐福，华润万家以及本土的苏杭时代，万客隆，在近10年的时间里是昆山市民主要购物方式之一。

目前昆山大型超市15家，以每个大卖场服务半径为3公里算，15家大卖场服务面积已经超过400平方公里。据不完全统计昆山各种类型超市超过100家。随着沃尔玛和家乐福的先后撤离，标志着昆山大卖场业态已经饱和，大型超市发展空间较小。

百货业态中老年化，再不转型就晚了

百货作为昆山最老的零售业态，很长时间扮演了昆山人业余生活度过地的角色。从1988年昆山商厦人民南路店开业，截至目前昆山百货共有昆山商厦，巴黎春天，百盛三个品牌。三个品牌都在人民路商圈内。

昆山商厦人民南路店为昆山最老牌、人气最旺的百货商场，在昆山人心目中享有较高的地位，消费者忠诚度高。商场内部业态以零售为主，餐饮娱乐比例较小，多依赖周边街铺做补充，餐饮娱乐档次较低，与昆山商厦的整体调性未能很好地呼应。

昆山商厦业态占比图

昆山巴黎春天百货距昆山商厦人民南路店约10分钟路程(步行)，消费档次为中端消费，与昆山商厦形成差异化竞争。巴黎春天百货整体运营情况一般，业态较为传统，其客群定位以中收入、30-45岁男女人群为主，商业缺少亮点和主力品牌支撑，餐饮、娱乐、体验型业态稀缺。

巴黎春天各业态占比

昆山百盛，曾经代表着昆山市内消费水平的提升，在人民路商圈内其时尚、潮流的定位具有唯一性，品牌也更接近于一线城市。昆山百盛的客群定位为年轻时尚消费群体，周边餐饮娱乐等业态相较于昆山商厦、巴黎春天丰富，但尚未引入“体验型”业态，使项目独特性未被充分挖掘。在购物中心快速发展的阶段将有可能被挤压的非常厉害。

百盛各业态占比

总体而言，作为目前昆山主要零售业态的百货，存在着产品单一，与一线城市相差较远，餐饮，娱乐占比较小，体验概念尚未进入，顾客群逐渐趋向中老年化，停车困难等问题，不能满足昆山的高消费人群，导致昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯。从2014年后购物中心等与一线城市接轨的商业综合体相继开业，百货业态在昆山处境困难，急需调整结构，转变。

高速发展的综合购物中心

随着昆山经济发展，昆山市居民的消费重点正在发生急剧的变化，为商业业态升级和新业态的出现提供了市场基础。2014年以后昆山大型购物中心纷纷开业，仅2015年就有4家，总体量超过40万。昆山大型综合购物中心进入高速发展时期。

由上图看出，昆山在建待开业的购物中心还有6家，体量越来越大。随着未来购物中心的“扎堆”出现，市场竞争将是一个不得不面对的问题。昆山大体量购物中心将越来越多，很多购物中心都在向二十万平方米的体量发展，同时昆山消费群体相对固定，并且外溢现象严重。高速发展固然是好事，但是也得保持在一个度上，昆山如此多的商业综合体能否消化得了，还有待时间的考验。

昆山零售将走向何方

昆山零售经历了百货时代，大卖场时代，如今迎来了购物中心井喷时代。大卖场已经相对稳定，难有大的作为。百货现在危机重重，面对新兴购物中心的压力，迫切需要改变，一不小心有可能就是深渊。购物中心的发展是必然趋势，未来的商业一定是在不断地融合，跨界的情况下发展。但是在固定的人口数量和消费水平下，如此多的购物中心出现，可以想象又有一场腥风血雨，谁胜谁负尚不得而知，但是可以肯定的是紧跟时代潮流才是昆山零售走下去的方向。

（联商网作者：木鱼）

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