东部高铁新城综合规划和片区统筹开发实施策略研究 ——大规模存量地区的规划与实施协调统筹
项目获奖：2020年度公司总规类二等奖
项目类型：总规类
项目地址：深圳市龙岗区
设计时间：2019年4月—2020年6月
设计团队：土地统筹开发研究中心、规划二部
项目负责人：钱坤、兰潇
项目组成员：李柳君、叶小玲、魏良、林浩、何志强、胡洲、吴佳聪、王志
全文2300字，阅读需要5分钟
项目背景
项目位于“东进”前沿、龙坪衔接腹地，紧邻的坪山站是深圳三主四辅枢纽之一，也是东部地区唯一综合性枢纽，但片区处于龙坪边缘、长期单侧发展，枢纽能级及区域服务职能尚未发挥，龙岗区主动谋划、积极推动，依托综合规划谋站位、实施策略落实施，对现状纷杂的更新、土地整备、法定图则、城市设计等进行衔接整合，以国际最高标准进行枢纽4.0的高标谋划，推动坪山站上升为国家主枢纽，推动片区上升为市级战略区域，推动市区共建、双区联动打造粤东服务中心。
规划思路
在战略发展层面，向上要定位，与国土空间规划、枢纽片区规划纲要对接，将功能定位、环湖用地指标、密度分区提升、4.0版枢纽、轨道23号线北延、丹梓大道快速化方案纳入其中；在开发实施层面，与法定图则修编、更新整备专项规划衔接，将主导功能、枢纽形式、城市节点、“S”型绿廊、清退要求作为刚性内容，将公配设施、规划道路、清退空间与方式作为弹性内容，落实到图则修编和二次开发项目中。
主要内容
明确发展目标：把握湾区东进、枢纽扩容、重大设施建设提速等战略机遇，发挥“高度外向、高度集成、高度存量、高度生态”的特质，承担湾区战略粤东极核、深圳东部枢纽门户、存量统筹示范标杆、“三生”融合品质城区的价值使命，以站城协同发展、国际一流的复合型枢纽都市为发展目标，打造深惠汕枢纽经济核心区、深圳东部中心枢纽都市门户区、深圳都市圈未来新兴产业集聚基地。
统筹功能布局：以“站城产圈层式发展”为核心，践行站城协同的前沿理念，枢纽核心区北侧（环湖地区）打造创新交流核，与枢纽南侧的商业商务核错位互补，构建“双核、三轴、链片区，一环、一带、融山水”的空间秩序；综合现状特征和规划目标统筹功能，形成西片区以商住及公配为主，东、南、北三个片区以产业为主的布局，并利用高铁枢纽优势强化研发总部、商务等生产服务功能。
东部高铁枢纽片区功能结构示意图
找准四大抓手：一是多维支撑强中心，通过枢纽强化、指标释放、设施完善、道路连通等手段提升发展能级；二是智研一体强转化，培育特色优势产业，导入战略平台，保障优质产业空间；三是山水相融强生态，结合绿地、河流、田园综合体打造“S型”超级公园带；四是完善配套强服务，增加商业文化中心、区域交流中心、产业服务中心、学校等生产生活服务设施。
科技智创城构想：一中心+五片区
生态公园之城构想
公共服务配套分布图
强化实施方案：明确4个片区的更新、整备项目范围和实施路径；路网方面延续现有格局，结合二次开发项目边界局部打通或微调线位；公配设施按照二次开发增量预留弹性，优先保障中小学、文体设施等基础需求，并捆绑至项目；综合功能调整、拆建比、土地贡献率及项目规模等因素，将生态清退捆绑至项目。
教育设施布局
创新特色
一是编制方法上：综规+实施协同推进、双向校核，促进多规整合。通过综合规划，明确目标定位，提升发展能级，统筹空间布局，提高发展质量；通过实施策略，明确产业收储要求，协调公共配套设施，提出项目实施建议；将规划策略传导至国土空间规划、片区规划纲要及图则修编，形成“多规合一”。
二是开发策略上：存量统筹、责任捆绑，探索大片区存量开发新机制。在项目之间进行规划协同、利益平衡，整体谋划用地布局、空间增量、设施布局，将公配设施和清退任务捆绑至具体项目，破解项目碎片化、增量分配难、设施难落实等困境。
二次开发项目分布及责任捆绑建议
三是枢纽布局上：两翼互补、立体融合，打枢纽4.0模式范例。挖掘枢纽北门户、串联S公园绿谷、强化路网衔接，实现南北双翼均衡发展；高铁、城际、地铁线位向北布局，车站上下垂叠，车站多进多出快速集散，在道路上方上盖物业，耦合交通与城市功能，高标准建设TOD综合体。
枢纽站城一体化规划方案
枢纽站城一体化开发剖面示意图
四是建设时序上：整体规划、分步实施，围绕枢纽圈层式开发逻辑明确建设方案。优先围绕枢纽打造北门户，逐步完善公共基础设施、提升城市服务品质，加快盘活产业空间、引入重大产业平台，带动产业园区转型升级；二次开发项目按照实际情况有序推进。
片区开发实施策略
五是建设机制上：市区共建、双区联动，创建市级战略区域规划建设新模式。龙岗区通过系统谋划，在空间布局、产业发展、品质提升等方面形成了发展共识；市级层面高度重视，明确了两区联动共建、整体统筹的思路，在产业功能、风貌形象等方面与坪山中心差异化发展，在空间融合、设施连通等方面明确实施路径，集两区之力、共建一座城。
用地总体布局图
实施效果
片区定位提升，实现战略引领：历经一年半的积极谋划与全面对接，综合和实施策略获得市区领导的认可和支持，达成龙坪联动开发共识，成功助推片区上升为市级战略区域。
发展共识达成，实现“多规合一”：以综规为前提，市发改编制规划建设组织方案、市规自局编制空间纲要、市轨道办编制工程预可研，通过多次对接，将枢纽布局、空间增量、公共配套、水厂搬迁、生态清退、项目实施等规划策略有效传导至空间规划纲要、国土空间规划及法定图则修编。
项目有序落地，实现开发统筹：协调管控规划与二次开发项目的衔接关系，落实公共设施拆迁捆绑责任，明确近、中、远期开发时序，首个实施阶段项目智慧云谷大厦建设工程已启动。
开发建设时序安排