孙伯密

刘先生在2006年购买一套经济适用房后，由于各种原因一直未能过户。在房屋已具备过户条件后，刘先生再次和卖家李先生协商过户事宜无果。刘先生无奈将李先生诉至法院。近日，丰台法院一审对该案作出判决。刘先生起诉称，2006年7月，他在中介公司的居间协调下，购买了李先生名下的一套经济适用房，价款49.3万元。2009年起，李先生因房价上涨拒绝为刘先生过户，并以合同违反相关规定为由先后起诉至法院要求确认合同无效、解除合同，但均被驳回。如今诉争房屋已经具备过户条件，但李先生仍不予办理相关手续。刘先生为此要求李先生协助办理房屋转移登记。法庭上，李先生辩称，诉争房屋属经适房，目前住房保障部门有优先回购权，且该部门未放弃该权利，因此无法转移登记。法庭经审理查明，刘先生具备购买经济适用住房资格。庭审中，法庭向住房保障部门了解是否行使优先回购权，得到了“如当事人双方就该房屋进行转移登记，我区不行使优先回购权。”的答复。法院认为，目前诉争房屋已符合转移登记条件。李先生虽然以住房保障部门未放弃优先回购权为由进行抗辩，但依据住房保障部门的答复，可以认定住房保障部门对于本案诉争房屋不行使优先回购权，因此法院对刘先生的诉讼请求予以支持。同时，经过法官耐心的审理和释法，刘先生也同意在本案中一并处理剩余款项的给付问题。因此，法院最后判决李先生协助刘先生办理房屋转移登记，同时刘先生向李先生支付房款11.3万元。目前，双方当事人均未表示上诉。

案情：签订购房合同未过户一房二卖起诉赔偿2009年2月11日，陈女士某开发商签订了一套商品房买卖合同，交房时间及违约责任等相关事项进行了详细约定。一个多月后，陈女士将剩余房款以现金方式交给开发商，等待交房。合同约定的交房日期届满后，陈女士发现开发商已将该套商品房另行出售给他人并进行了备案登记。2011年3月7日，陈女士一纸诉状将开发商告上法庭，请求法院判令开发商返还购房款673850元，并赔偿购房款一倍的损失673850元。结果：开发商退还房款还需一倍赔偿通州区法院审理认为，开发商与陈女士签订的合同，条款齐全，不违反法律禁止性规定，合同依法成立。因该合同未约定将登记备案手续作为合同生效要件，故未登记备案不影响合同效力，双方的合同合法有效。鉴于该房屋已经另售他人，且办理了备案登记手续，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决解除陈女士与开发商的商品房买卖合同，开发商返还陈女士购房款673850元，并赔偿损失673850元。律师讲法：一房二卖在商品房及二手房买卖中是非常常见的违法行为。某些开发商为了回笼资金而将房屋多次卖给他人，谋求非法利益，这种行为是不可取的。一旦发生纠纷，除了返还房款外，还得赔偿对方的经济损失，这其实是亏本的买卖。1、遇到一房二卖怎么办？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以，作为购房者遇到一房二卖的情况，应该收集相关的证据，为去法院起诉做好准备。在证据充分的情况下，可以首先与开发商试着沟通，运用法律的规定维护自己的权益，告诉开发商应该承担以上责任。与开发商谈判不成功后，再选择聘请律师维权。2、如何防止一房二卖？谁都不喜欢纠纷，费时费力，非常影响正常生活。那么，如何防止一房二卖的发生呢？购房者与开发商签订合同之后，应该及时到房管局办理过户手续。如果是期房的，也应该在签订合同之后去建设主管部门办理销售备案手续并办理预告登记。办理预告登记后，开发商就不能再将房屋出售给他人，您就可以安心等待收房了。

王保（化名）与妻子于新（化名）结婚20多年了，于新患有精神疾病，王保诉至法院，要求与于新离婚。近日，北京市昌平区人民法院依法判决准予双方离婚，一套房屋归女方所有，且王保每月支付于新生活费2000元。王保与于新于1990年登记结婚，婚后生有一子小晔（化名）。王保每月工资近3千元，而于新目前没有工作，仅靠村里每年发放的数额不多的福利款项生活。被告于新是一级精神残疾人，现在和儿子小晔一起生活。双方婚姻期间有一处楼房，属夫妻共同财产，并登记在王保名下。原告王保诉称：双方没有共同语言，经常为家庭琐事争吵，不能继续共同生活，因此起诉要求离婚，并同意夫妻共有的房产一套归于新所有。庭审中王保表示，为保障于新的生活，他愿意每月向于新支付2000元作为补助。被告于新辩称：不同意离婚。双方是自由恋爱，结婚20多年，感情一直很好。刚结婚时经济上很困难，但通过共同努力过上了好日子。自己现在是精神病患者，患病是与原告共同生活期间突然得病的，而得病的原因是丈夫有了第三者。昌平法院经审理认为：人民法院审理离婚案件，应当进行调解，如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。本案中，王保在本次离婚诉讼之前曾数次起诉离婚，在法院判决不准予离婚后，原、被告之间的夫妻感情和关系未能得到有效改善，且长期分居已超过两年，因此可以认定双方之间的夫妻感情已经破裂。现在王保再次起诉要求离婚，经调解无效，法院准予双方离婚。关于分割夫妻共同财产一节，原告诉请将夫妻共同财产房产一套归被告所有，被告对此未持异议，法院予以准许。考虑到被告没有稳定的经济收入和来源且精神残疾（一级），为保障被告离婚后的生活，原告应当给予被告适当的帮助，考虑到原告的意见，法院判决王保每月支付于新经济补助2000元。综上，法院作出如上判决。

一、产权不明确的物权法第六条、第九条规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,应依照法律规定登记,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力。买房前,要核对出卖人是否具有产权。物权法第十七条和建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,不动产权属证书是权利人享有物权的证明,是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证,是国家对房屋所有权的确认。因此,查明卖方提交证书的真实性要放在首位。二、土地权属不清的《土地管理法》第八条规定,土地分为国家、集体所有两种性质。第五十五条规定,缴纳土地使用权出让金和其他土地有偿使用费后,方可使用土地。房地产管理法第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报批。准予转让的,应办理出让手续,受让方应缴纳土地使用权出让金。三、无共有人声明的《民法通则》第七十八条规定,财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产,享有权利,分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。合同法第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产的合同无效。二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产,购买未取得共有人同意出售声明的二手房会惹上麻烦。四、被保全、查封的最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第三十八条规定,被执行人无金钱给付能力的,法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。第四十四条规定,被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此,司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。五、设定了抵押权的《房地产管理法》第四十七条规定,房地产抵押,是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。物权法、担保法都规定,抵押人处理抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。因此,应审查权属证书原件是否有抵押记载,没有抵押权的房屋不能购买。六、不符合转让条件的按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定,经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。因此,对不符合转让条件的二手房也要当心。买房人在购买二手房的时候一定要多一个心眼,情愿买得迟点,也不要买一些有风险的房产,不然会惹上很多麻烦的。----------------------------------------------------

抚养费应由子女生活费、教育费、医疗费等费用组成。在具体实践中，在确定子女抚养费的要从以下几方面给予考虑：1、子女实际需要;2、父母双方的负担能力;3、当地的实际生活水平。由于社会分工不同，当事人的工作情况也不同。从有无固定收入来看可以分成以下的类型：1、有固定收入的，抚养费数目一般可按照收入的20%-30%。负担两个以上子女抚育的，比例可适当提高，但一般不得超过月收入的50%。在这里，工资总额应包括工资、较固定的奖金等。(不能只凭工资单的数额确定总额。对于那些有虚报、瞒报，另一方可以申请法院调查，以此来确定数目。)2、无固定收入的，抚育费的数目可依当年的收入或同行业的年平均收入，其比例同第一点相同。(这一点全国各地法院大都是以本省市交警部门发布的《道路交通事故赔偿项目参照标准》来确定的年平均人收入、年平均生活费来作为依据。)3、对于存在特殊情况的，如私营企业主，子女残疾的，应适当考虑增加或减少;应以子女的实际生活需要为准线。在抚养费的数目确定后，涉及到一个如何履行的问题?在司法实践中，往往采用以下三种方式：一、一次性给付对于这种给付的方式，虽然有人认为应谨慎使用，但目前因人们经济收入有显著的增加，工作调动甚为频繁，也考虑到法院的执行效率;在法院判决离婚涉及子女抚养费的，往往大多都采用这种方式。而且这种方式被大部份当事人所接受。二、定期给付和以物折抵定期给付一般以月或季或年给付，以物折抵往往适用于下落不明的一方。一次性给付或以物折抵一般是以十八周岁为底线，即具体数目是按月或年的抚养费的数额乘以将子女抚养至十八周岁为止，计算总数一次性给付完毕。子女抚养费发生法律效力之后，由于生活具有变动性，在父母的经济状况抚养能力及社会实际生活水平发生变化时，可以提起要求增加、减少或免除抚养费;子女要求增加抚养费的事由包括：1、原定抚养费数额不足维持当地的实际生活水平;2、因子女患病、上学等，实际需要已超过原定数额。如果上述理由发生以后，不抚养孩子一方，如果不增加费用，由抚养一方承担，显然不太公平。当然，无论生活费、教育费都应从实际出发，对于涉及数目较大的，必须由双方协商确定，否则将由决定的一方个人承担。现在较为突出的是择校费。如农村孩子送到贵族学校学习。一次性要交五万、十万元，都应由双方协商费用如何承担。至于减少与免除子女抚育费，主要是针对供养人的给付能力降低和经济收入减少;或子女虽未满18周岁但已有劳动收入，能以自己的劳动收入维持自己的生活所需这些情形。由于目前在实践中，按月支付较多，所以抚养费的变更一般都以增加的占绝大多数。2001年12月27日开始实施的《新婚姻法》的司法解释明确规定，父母抚养的子女仅指“尚在校接受高中及以下学历教育，或者丧失或未完全丧失劳动能力等非因主观而无法维持正常生活的成年子女。”很明显，已将那些大学以上学历的费用排除在父母的抚养义务之外。如何防止对方拖欠不付或拒付抚养费呢?首先第一点，在离婚时，应将子女抚育费的数额、给付的期限和办法，明确、具体地载入离婚调解书或判决书中。这样就为以后的执行创造了合法的条件。

个人房贷二套房认定标准各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会(首府)城市住房城乡建设厅(建委、房地局)，人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》(建住房〔2006〕244号)及《房屋登记簿管理试行办法》(建住房〔2008〕84号)进行查询，并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。中华人民共和国住房和城乡建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二〇一〇年五月二十六日