物业管理进入城市服务研究分析

随着我国传统人口红利见顶，新型城镇化建设是挖掘我国经济结构性潜能的核心战略，并且将成为今后十余年我国经济保持中速平稳增长的关键。2014 年“新型城镇化”首次写入政府工作报告以来，关于城市治理的表述持续出现，从最初的让城镇“宜业宜居”，到治理“城市病”，到 2018年首次提出“精细化服务”，再到 2020 年首次提出“大力提升县城公共设施和服务能力”，对于地方政府城市治理水平的要求愈发提高。

在推进“城市精细化管理”的进程中， 物业服务企业进军 城市服务应运而生。城市服务，本质上是将公共空间和公共资源当作一个整体，由物业服务企业进行统筹管理，城市服务是物业服务企业主动拓展业务边界，挑战更复杂业态的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。物业服务企业进入城市服务风险与机遇并存，想在城市服务领域有所建树还需刻苦修炼内力，才能在这片蓝海中占据一席之地。

进入城市服务可行性

城市治理需要管理范围和管理手段的精细化，物业服务企业在一体化城市服务解决方案上有巨大优势：

第一，权责可统一，监管更便利。签订一体化城市服务管理合同，服务效率将会大大提高，并且政府也有了管控抓手，无论是环卫、停车场还是设施社保管理问题，都可以直接与物业服务企业协商解决；

第二，横向能整合，服务有保障。物业服务企业与公共事业企业相互合作，是 物业管理行业的公共属性、核心能力和服务水平与城市公共服务的相互交融，可以满足城市精细化发展方向及增效要求，在城市服务供给上具备天然优势；

第三，服务密度大，增值拓展宽。物业服务企业的城市服务方案能够实现住宅、商办、公建、城市公共空间的全面覆盖，从而大幅提升区域项目密度。密度提升后，一方面能够发挥规模效应，缩减管理人员，提高供应链议价权；另一方面有利于掌握线下流量入口，方便部分增值服务的开展；

第四，盈利能力中，现金流健康。在城市服务合同招投标中，价格评分占比一般较低，使得行业不太可能出现价格战，进一步确保了稳定的盈利能力。

进入城市服务成功因素

首先，自身硬。服务企业能力比较综合，有一定的实力承接城市服务。物业管理的规模经济主要体现为增值服务和科技应用，当规模与品牌足够大时，服务叠加、成本优势才能显现出来；

其次，伙伴优。由于城市服务甲方的特殊性，企业完全可以通过与政府成立合资公司来强化背景。但是政府、国企合作方的能力和治理水平也是非常的关键；

最终，求双赢。任何合作难免磨合，双方要求同存异，谋求双赢。政府合作方要政绩、要治理，物业服务企业要业绩、要盈利。双方除了做资源整合平台以外，还应共同培育某领域特长，增强竞争优势，纯粹的平台型公司是不存在的，只做服务外包也是很难的。培育某领域特长，也是为了克服背景、经验方面的短板。

进入城市服务的切入模式

一是从上到下。借 万科物业分析，自2018年从珠海横琴开始探索城市服务开始，短短2年间，万物云城凭借创新模式，已完成10个城市、12个项目的综合探索。据统计，万物云城目前已在珠海横琴、雄安新区、广州白云、成都高新区等多地“落子”，主要为一二线城市新区的综合服务，万科的城市服务模式是自上而下的，通过与具有示范意义的标杆区域合作来切入城市服务领域。

二是从下到上。在城市服务这条赛道上，另一家标杆企业碧桂园服务也是较早的入局者。公开资料显示，碧桂园服务目前已与韩城、开元、遵义等十余个城市达成战略合作，并持续推进项目落地。碧桂园服务是自下而上开展的，更多的从三四线城市的环卫服务发力，作为进入城市服务领域的突破口。

三是点状切入。2020年6月23日，旭辉永升服务与江苏泗阳经济技术开发区举行了合作签约仪式，双方在智慧社区、智慧安防、智慧交通等智能城市建设等多项系列合作达成一致，从智能化角度切入城市服务；保利物业将城市服务的重心则对准了城镇，开启城镇公共服务管理这一独具特色的领域；招商积余也凭借自身管理大体量项目的优势，以及自身央企的企业性质，来对城市服务做了业务切入。环卫、秩序维护、园林绿化、市政设施维护等这些基于传统物业基础服务的延伸，也已成为城市服务的基础业务，各物业服务企业在拓展相关业务后会包装入城市服务的概念中。

城市服务还远不限于目前可见的基础业务，这是全新的概念，没有既成的业务范围限制，延伸空间非常大。2019年9月，万科物业服务有限公司中标“深圳市河流水质科技管控项目”，中标金额为1.9亿元，合同签订预付款直接60%。保利物业做小镇管理，中航物业做城中村的防疫，这些业务原来都是没有的，可以说是物业服务企业自己勇于想象和尝试，勇于去影响、触动和说服政府部门而获得的新业务，而且这些新业务又极大地解决了目前市政服务日常运营存在的不足，可以说是多方共赢和期望极大的业务。

进入城市服务分析

行业研究分析的目的之一是为了指导企业业务实践。那么行业内的中型企业该如何进行城市服务拓展呢？以正荣服务为例简析一下。

正荣服务成立于2000年，在管项目主要覆盖长三角、海西、中西部及环渤海四大区域，业态涵盖住宅、政府公建、写字楼等多种类型，约4000万在管面积，近7000万合约面积，是个比较典型的处于高速发展期的中型物业服务公司。

以正荣服务的现状来看，应将目标瞄准品牌相对强势的区域，比如：海西区域、长三角区域等，通过深耕多年的良好政商关系来拓展业务。从基础做起，以市容环卫、园林绿化、设施管理等方向作为突破口进入城市服务市场，逐步拓展、积累经验，以便于进行其他区域的业务拓展及复制。加强对新业务的研究，谋定而后动，看到挑战的同时也清楚自身的有利条件，即：目前在管业态丰富，各种类型项目均有所涉及，尤其是近几年在非住宅类服务的能力迅速成长，相关能力可以应用到城市服务集成中，相信在当今城市服务的东风下，正荣服务也有可能乘风破浪，有所作为。

目前头部物业服务企业对于城市服务的探索正在逐渐成形。相信未来物业服务企业在城市治理公共服务领域将会有更重要的角色，有更广阔的发展前景，事在人为，一切皆有可能！