济宁市老旧小区改造经验获住建部推广

日前，住房城乡建设部印发了《金融支持市场力量参与城镇老旧小区改造案例的函》，遴选总结了全国加快城镇老旧小区改造金融支持的6个案例的实践经验，为全国范围内推进相关工作提供参考借鉴。其中，济宁市老旧小区改造“4+N”模式经验做法入选。

去年以来，市住建局结合城市有机更新，把老旧小区作为“美好环境与幸福生活共同缔造”的战略基点，提高老旧小区改造标准、拓展改造深度、创新改造模式，积极打造老旧小区改造的“济宁经验、山东模式、全国典范”，人民群众的幸福感、获得感、安全感不断提高。

政策引导为支点，激发市场参与积极性

出台《济宁市支持城镇老旧小区改造十条措施》和《改造工作流程的指导意见》，放宽建筑密度、容积率等指标限制，“允许将行政事业单位、国有企业的闲置土地及房产，按程序调整容积率、改变土地用途，建设公共配套设施”，为市场化运营留够空间，平衡改造资金，激发社会资本参与老旧小区改造的积极性。

多元融资为铰点，深化“政企”良性互动

推进政府、市场同向发力，争取上级资金、强化地方资金支持，拉入市场主体，推动多元融资、多方参与。今年以来，共争取市级以上改造资金5.36亿元，发行地方政府债券1.52亿元；任城区、高新区将财政资金、资产注入区属平台公司，作为项目改造运营主体，并引入愿景集团联合成立“综合运营平台”，发挥项目融资主阵地、主平台作用，负责设计、施工及运营；鱼台县通过盘活存量资源，规划建设邻里中心，将闲置用房整体打包改造社区配套设施，利用项目盈利实现项目平衡，成功获批农发行2亿元贷款，构筑了开放性融资体系。

收支平衡为基点，促进微盈利可持续

将城市资源作为小区资源，“跳出围墙”、多元融资、共建共享，统筹推进老旧小区改造。任城区马驿桥大片区统筹平衡项目，围绕拓展还款来源，统筹规划小区周边闲置宿舍楼等资源，整合建设“党建文化高地、政务下沉实体、保障服务中心、便民惠民平台”，新增居民停车、助餐、养老、托幼等收益性服务设施，使其成为马驿桥等老旧小区的“综合邻里中心”。康桥金茂华居跨片区统筹项目，通过改建、新建小区内外4处闲置资源，打造便民中心、建设租赁商铺、完善服务设施，进行综合运营盈利，实现资金平衡。兖州区将7个小区合并为东苑小区，新建社区食堂、日间照料等商业设施，年收益近300万元，实现了小区改造的后续管养。鱼台县邻里中心作为老旧小区改造平衡资源，总建筑面积3万平方米，总投资2.6亿元，建设生活中心、教育培训中心、社区服务中心、城市农贸集市等多功能为一体的公共服务配套设施，通过打造15分钟生活圈，提供全业态的社区便民服务。在满足周边居民生活所需的同时，通过市场化长效运营，运营产生收益用于弥补老旧小区改造资金缺口及邻里中心建设投资、银行贷款还本付息。

创新思路为撬点，绽放老旧小区新活力

联合专营单位、小区居民成立了“飞线整治联盟”，由建设单位负责开挖地下管沟、埋设管道，各专营单位按照施工划片将线路接入“弱电综合管槽”，所有弱电实现了“共沟、共管、共箱、共槽”，居民通过分支箱转换网络插头，即可更换网络运营商。同时预留了5G通讯网线、智慧物业线路等管位，为“新基建”走进老旧小区留足了升级空间，该经验被住建部工作简报全国推广。通过盘活闲置空间，发展“小区微经济”，增设乐善会客厅、手工作坊，定期举办“跳蚤”市场，融合夜经济、地摊文化，打造具有“烟火气息”的活力街区。尊重小区个性，听取居民意见，嵌入文化元素，传承历史文脉。强化长效管理，注重老旧小区改造后续管护，对接管改造后的老旧小区物业企业，连续3年给予每月每平方米0.2元的财政补助，提高了物业企业参与老旧小区管理的积极性，逐步建立长效管理机制。

来源：济宁市住房和城乡建设局