记者｜张子怡

同降温明显的住宅市场相比，2021年深圳商办市场一扫往年的颓势，写字楼空置率降至两年内最低水平，租金止跌回温，投资性物业交易也回归至疫情前水平。

1月11日，世邦魏理仕发布了《2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望》，报告显示，深圳写字楼市场空置率同比改善明显，降低了近6个百分点至16.6%。

深圳连续第七年创下百万平方米新增供应，全年净吸纳量反超新增供应直逼158万平方米，缔造有数据以来的最高纪录。两年平均净吸纳量录得高于历史平均水平的115万平方米。

第一太平戴维斯的数据也显示，在租赁需求强劲增长的背景下，深圳甲级写字楼平均空置率自去年年初以来连续四个季度持续下降，截至去年年底平均空置率回落至22.7%，为过去两年多以来的最低值。

科技与金融企业是深圳写字楼市场的主要租赁需求者。深圳科技产业愈发完善的生态链及产业聚集效应，促使深圳科技企业快速发展，商办租赁需求旺盛。

世邦魏理仕数据显示，科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业。头部科技企业需求引领效应明显，多个头部企业于年内均录得数万平方米以上的租赁成交，其中某头部企业以全年累计25万平方米的租赁成交遥遥领先。

去年内数宗万平方米以上的租赁案例均来自本地科技企业，涉及领域包括云存储、软件开发和生态科技等。金融板块需求以19.1%占比排名第二，其中银行和证券机构升级搬迁带来的传统金融需求表现更为活跃，而非传统金融则聚焦财富管理和投资理财两类业态。

深圳写字楼市场近两年在高供应的市场格局下，业主以价换量，租金一度下跌不止。2021年得益于租赁需求强劲，租金开始止跌。

世邦魏理仕数据显示，整体市场平均租金跌幅继续收窄，全年租金仅下跌0.7个百分点至每月每平方米187.7元， 且市场平均租金在第四季度开始止跌回稳。

第一太平戴维斯录得的数据也显示，尽管市场需求保持旺盛，但年末之际，部分业主仍愿为租户提供小幅租金优惠以进一步提高项目入驻率。截至年末，全市甲级写字楼租金因此降至每平方米每月184.1元，租金指数环比、同比均微降0.2%。

不过，深圳写字楼的高供应市场格局将持续，2022年将继续有超百万平方米的写字楼入市，届时将持续给市场带来新的增量压力。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务|办公楼部负责人吴洋表示：“未来一年，深圳写字楼市场依然将迎来百万平方米以上的新增供应，且高度聚集在前海片区。新增供应累积及政策调整带来的房地产行业收缩等影响，预计整体市场空置率将有所升高，但得益于科技需求稳定增长，不会出现太大波动，市场平均租金将进一步止跌回稳。”

深圳大宗交易市场在2021年也格外活跃。不容忽视的重要因素在于：由于2021年下半年个别房企出现债务问题，为增加现金流，不少企业选择甩卖资产，可售物业标的增多。

世邦魏理仕全年共录得23宗交易，整体成交金额共计219.4亿元，同比上升31.0%。 

其中，写字楼交易占绝对主导，成交额占比为64.8%。全年共录得15宗写字楼成交案例，成交总额超过140亿元，最大的单宗成交额高达32亿元。核心区的新写字楼项目是成交的主要来源，南山区因为新增项目较多且租赁市场表现向好，受到很多企业买家青睐。

综合体交易成为年内第二大需求成交类型，该综合体物业类型包括写字楼、商业和酒店，成交金额高达66亿元。

市场参与主体方面，企业是整体市场的主要买家来源，占比为76.0%。除写字楼交易外，年内的商业和工业物业成交的买家也以企业为主。而从卖方来看，开发商为主要的卖方构成。与此同时，受自用型购买的带动，资产型交易占主流，占比为60.9%。

第一太平戴维斯认为：目前业主资金压力未减。最近央行降准，市场流动性将有所提高，虽然买卖双方在价格的博弈依旧，但买方的议价能力更强。

未来，深圳可售物业标的或许会继续增加，并且买方仍有议价优势。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏也认为，受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响，预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。随着市场上可售物业的增多，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。