记者｜张子怡

深圳写字楼市场经历许久的“寒潮”，终于在上半年有些许回暖。

世邦魏理仕的数据显示，2021年上半年，深圳优质写字楼市共录得60万平方米的新增供应，环比跳升近1倍，市场供应高位持续，主要分布在高新园片区及非核心区。市场需求强劲，连续第二个半年录得50万平方米以上的吸纳，并由此带动整体市场在面临新增供应密集交付的情况下依然实现了空置率的持续改善，环比下降1.6个百分点至20.9%。

深圳写字楼的净吸纳量历年来都保持在在数十万平方米的水平，但由于新增供应量年年都是超百万平方米级别，使得深圳写字楼空置率水平居高不下。

今年上半年市场回暖得益于新增供应量同净吸纳量水平相当，由此使得空置率得到下降。但未来深圳写字楼市场面对的压力仍不小。

此前，深圳市政府发布意见稿称，为增加宅地供应将允许商业用地改为居住用地。

世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭丽萍告诉界面新闻：“我们认为未来可能更主要还是来自城市更新项目和棚改的项目，对已经计划要入市的写字楼影响不大。深圳未来五年，每年写字楼的供应量至少在70万平方米。不过深圳的吸纳量在全国一直处于领先水平，对于未来的商办市场我们不太担心。“

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端也表示：“结合在建项目供应计划预计，2021-2025年全市甲级写字楼的计划供应量将超过600万平方米，高居一线城市之首，即便项目存在延期交付的可能，市场存量规模翻倍也只是时间问题。届时，南山区甲级写字楼存量规模将是福田区的2.26倍，商务重心西移显著。高供应的同时，前海、深圳湾超级总部基地的大量总部自用物业，将一定程度上弱化去化压力。”

租金方面，世邦魏理仕统计数据显示，新增供应压力下市场平均租金继续下行。但得益于强劲的市场需求，租金降幅进一步收窄，半年环比小降0.7%至每月每平方米187.3元。

此外，深圳今年上半年大宗交易市场表现更是活跃，成交额创下历史新高。由于深圳写字楼市场空置率高企、租金连年走低，买方市场氛围浓厚。以投资目的为主的买家显得更为谨慎，写字楼市场的大宗交易主要以自用买家为主。

世邦魏理仕的数据显示，2021年上半年深圳大宗交易市场热度激增，共录得11宗成交，交易总额共计153.3亿元，创历史新高。

其中，写字楼交易占据绝对主流，共录得6宗，交易总额高达78.9亿元，交易总额占比为54.3%，交易面积占比则更高，为61.8%。且细分物业类型和买方均呈多样化，涵盖甲乙丙级写字楼和工业写字楼，买方除了一直以来的自用买家外，有3宗由本地投资公司和外资机构购得。

从区域位置来看，成交的写字楼主要分布在核心拓展区和非核心区。自用型购买依然持续，其背后是企业出于战略考量，为保证持有资产作为稳定经营场所的同时，亦可以吸引人才，提升公司的核心竞争力。

市场参与主体方面，险资和投资公司为市场的主要买方类型，其中险资购买金额占比为43.0%，投资公司占比为33.0%。而从卖方来看，开发商占比近9成，主要由写字楼交易驱动。

大宗交易市场的火热程度能否持续也呈不确定性。

戴德梁行统计认为，大宗交易市场看似火热，但很多交易为去年底交易的延续，实际上受到广东省近期疫情反复的影响，外地买家减少，大宗交易活跃度有所趋缓，可能持续影响Q3甚至整个下半年表现。

戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示，受到深圳市场写字楼类资产呈现出的供应量集中所导致的租金承压影响，当前深圳大宗交易买方市场氛围浓厚，虽然卖家愿意给出更多的商务条件折让，但大量可见的未来供应以及近年持续的资产价格回调，令以投资为目的的机构型买家对写字楼类资产持续观望。