城市更新背景下存量园区详细规划编制探索 ——海口药谷工业园区控制性详细规划（修编）及城市设计

本次展示项目《城市更新背景下存量园区详细规划编制探索 ——海口药谷工业园区控制性详细规划（修编）及城市设计》由广州市设计院集团有限公司、海口市城市规划设计研究院有限公司编制，该项目在2021年度海南省优秀城市规划设计奖评选活动中荣获详细规划类一等奖。

▲项目成果展示版面1-3（后附项目详细介绍）

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一、规划背景与构思

药谷工业园位于海口市中心城区组团西侧，规划用地651.66公顷。经过三十余年开发，园区已基本建成，形成一定医药产业基础，但现存低效用地制约园区的进一步发展。

为适应存量园区的复杂性特征，规划工作加强了对园区用地权属、企业诉求、管理部门发展思路的梳理，在空间规划体系政策要求和“三区一中心”战略定位指导下对现行控规展开评估，深入开展土地整备、产业研究和城市设计三大专题研究，以城市更新为抓手对存量园区进行提质增效，为存量园区详细规划编制提供思路和样本。

二、规划内容

1. 问题针灸，聚焦园区发展痛点：在现状调研及座谈、对标案例研究基础上，总结制约药谷园区发展的三大问题：①低效用地占比大、土地利用效率低；②产业关联度低，园区综合竞争力低；③整体风貌不佳，缺少公共开放空间。

2. 精准定位，寻求存量园区产业提质增效的着力点：研判自贸港、海口市产业空间布局和医药产业布局，探索产业链的延伸带动产业空间的升级的方法，确立国际医药创新谷的战略定位，并提出医药外包服务、医药研发孵化、新兴产业培育三大着力点。

3. 因地施策，划定与更新思路相匹配的用地结构：落实产业发展思路，划定医药研发和总部、创意创新、医药制造、综合服务配套的总体结构，结合现状权属与建筑质量确定北部整体改造、中部渐进更新和南部有序建设的实施路径。

4. 完善配套，补齐园区设施短板弱项：以城市更新为抓手，有序释放建设用地流量，保障道路交通、公共服务、产业服务、市政设施、开放空间等设施配套，推动从“1.0工业园”向“4.0产业新城”的转变，加强对高技术企业和人才吸引力。

三、创新与特色

1. 土地挖潜，盘活低效存量提供园区转型升级的指标流量

在对低效用地进行识别与评估的基础上，深入分析权属特征，结合园区整体发展思路、权属单位意愿及相应奖励政策，分类审慎处置既有建筑，集约高效利用存量用地，提供支撑园区转型发展的用地保障。

2. 产业挂帅，形成与自贸港产业发展思路相匹配的用地布局

规划针对园区现状医药产业以制造板块为主的情况，以提升医药研发与服务功能目标，缩短与头部医药产业园水平差距。积极争取和培育研发检测、流通销售等上下游产业，完善全链条产业配套。

提出由政府收储成片闲置低效用地集中建设医药研发园、通过企业改造贡献产业配套设施用地用房，吸引医药总部企业与创新产业集群集聚。

3. 实施引领，探索渐进式可持续的城市更新模式

深入研究先进城市更新经验，以现有权属为基础，结合市政道路、公共空间及公共服务设施的经济测算，提出等价而差异化的存量更新模式。在减轻财政压力的同时，有效改善园区公共配套，又保障了企业投身改造的积极性，提升土地利用节约集约水平。

4. 需求导向，完善全生命周期产业配套与全时段生活服务配套

深入分析医药企业和创新型企业需求，集聚产业配套与交往空间，同时关注高新技术人才生活需要，打造24小时共享生活服务带，提高园区人才的获得感与幸福感，形成“双T型”结构的共享活力空间。

5. 生态营城，构建联通五源河国家湿地公园与秀英沟的开放空间网络

通过控规强制性约束，预留开放空间用地与通廊绿色空间载体，并向产业社区内延伸，统筹生态、功能、景观、业态、活动组织等多维要素，提升园区的活力、吸引力和开放度。

6. 有效治理，精准管控存量规划核心要素

在自贸港政策框架下，规划管控体系适应存量土地转让盘活、分割合并、复合利用、退出等不同情形，将基础设施、产业配套、开放空间通廊等园区品质核心要素纳入详细规划强制性管控要求，将弹性支路、地块配建共享设施纳入有条件管控要求，并结合总体结构提出分区风貌引导性要求。

四、实施效果

自规划批复以来，园区落实规划提出的产业转型目标，医药产业进一步集聚，二十余项医药研发、制造项目开始动工；规划有力撬动了市场主体参与城市更新的积极性，按照土地整备方案先后启动多项地块的更新改造，创意创新产业陆续萌芽；产业与人才服务配套逐步按规划实施，助力工业园区向产城社区转变。

1. 医药研发产业实施项目

▲XY0716002地块-科研用地（在建）

2. 创意创新产业实施项目

▲电影工厂影视文化项目（在建）

3. 服务配套实施项目

▲药谷人才公寓（建成）

▲尚品汇商业项目（在建）