绿色建筑是房地产企业当下转型的重要抓手

一、放在2021年最后一天的引言                                      

    

    2021年是中国“十四五”规划开局之年，住建部也在近期提出加强县城绿色低碳建设，大力发展绿色建筑和建筑节能。从市场需求和政策风向来看，绿色建筑将会是未来住宅产品的重要发展方向。同时随着“碳达峰、碳中和”目标的推动，房地产行业已正式进入到下半场。对比历史发展方向、速度、规模上来看，房企必须向注重效益转变，绿色建筑显然是转型风口。

二、房地产企业转型绿色建筑模式的必要性                             

1、双碳目标下，建筑行业是减排降碳的主力军

    众所周知，建筑行业是碳排放大户。《中国建筑能耗研究报告(2020)》数据显示，2018年全国建筑全过程碳排放总量为49.3亿吨，占全国碳排放比重的51.3%。习近平总书记强调，实现碳达峰、碳中和是一场广泛而深刻的经济社会系统性变革，要把碳达峰、碳中和纳入生态文明建设整体布局。在双碳目标下，建筑业是进行减排降碳的重点行业领域，房地产企业进行绿色转型刻不容缓。

2、积极采用绿色建筑模式促进房地产业可持续发展

    2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》颁布，其中强调：“开展绿色生活创建活动，发展绿色交通和绿色建筑，加快构建废旧物资循环利用体系。大力发展绿色经济，推动绿色转型实现积极发展。”2021年8月5日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，北京限购政策升级。近期以来，各地房地产调控方案都在密集出台，不到一个月，已有上海、绍兴、杭州、成都、北京等11地出手调控。限购令的出台通过户籍限制在短期内抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者的购买需求，因此，经历了过去的爆炸式发展，今天的房地产业面临巨大的转型变化和升级，需要强化高质量发展，提质、降本、增效将是下阶段房地产企业业务的主要着力点。绿色建筑是未来房地产企业发展的趋势,在实际建设中显现出较高经济效益、社会效益和环境效益，积极采用绿色建筑模式，可以有效促进房地产业可持续发展。

三、绿色地产引领市场方向                                             

    那么房地产企业是怎么看这几年的绿色建筑市场的那？从房企绿色建筑认证情况来看，房企绿色建筑认证总量增长明显。一些绿色地产企业已经抢先布局绿色建筑领域，并向市场推出了一系列高质量的绿色建筑产品。例如2020年万科新增绿色建筑面积3702.7万平方米，龙光新增78个绿色建筑认证项目等等。据《2021房地产企业ESG竞争力报告》显示，截止2020年末，碧桂园的绿色建筑累计认证面积达到21201万平米，中国海外发展、世茂集团的绿色建筑累计认证面积均超过5000万平米。与2020年相比，入选中国绿色地产（国企）TOP10的企业大部分公司没有改变，只是排序上有些变化。2021中国绿色地产（民企）TOP10分别为当代置业、朗诗集团、世茂房地产、龙湖集团、金科股份、荣盛发展、金地集团、碧桂园、中国恒大、宝龙地产、瑞安房地产、旭辉集团、恒通建设和融创中国。值得注意的是，2020年排名第六的葛洲坝因2020年绿色建筑数据不佳跌出了榜单，而绿地控股因绿色建筑业务发展较好位居第七。TOP30中的前10名企业，在2020年的新开工面积高达2.74亿平方米，占上榜企业总计5.9亿平方米的新开工面积的45.5%；而前10名企业获得绿色建筑二三星级认证的面积为7048万平方米，占2021中国绿色地产指数TOP30共41家上榜企业总面积的48.7%。前10名企业新开工装配式建筑面积达3747万平方米，新开工全装修成品房面积为7032万平方米，在上榜企业相应总面积中占比分别为49.8%、73.2%，充分显示出头部房企在绿色地产领域的贡献度与集中度。

    作为央企，中海发展在绿色建筑领域表现不俗，一直以来中海发展积极探索绿色及健康建筑，从而改善项目环境效益。截至2020年年末，中海发展新增53个住宅项目和11个商业项目绿色建筑认证，共计64个项目获得绿色建筑认证，认证建筑面积达1095万平方米；获得美国WELL建筑标准铂金级预认证1项，并首次获得中国建筑学会标准（团标）《健康建筑评价认证》认证。

    远洋集团2020年新开工面积高达706万平方米，获得绿色建筑二星级设计认证面积约276万平方米，装配式建筑面积达154万平方米，全装修成品房面积为237万平方米。远洋集团竣工面积超276万平方米，其中获得绿色建筑二星级运行认证的面积为9.3万平方米，还有WELL金级竣工验收。

    民企也在节能减排效果更好的三星级绿色建筑上发力，正在努力缩小与国企之间的差距，在积极践行绿色发展和企业社会责任的同时获得了更多的回报、塑造了良好的形象。与此同时，绿色建筑产品的高溢价也为民企带来了更高的利润。因此我们可以清晰看到，洞悉市场真实走向的地产企业早已开始利用绿色建筑来进行产品包装和市场破壁了。

四、房地产企业在绿建新政下的突围实施方向                               

    绿色建筑已成为我国绿色金融的重点支持领域。我国《能效信贷指引》《绿色债券支持项目目录（2015年版）》《绿色债券发行指引》《绿色产业指导目录（2019年版）》等标准目录始终包含绿色建筑领域。其中，国家发改委发布的《绿色债券发行指引》明确将绿色建筑发展列为重点支持项目。在以上文件的基础上，《绿色债券支持项目目录（2021年版）》延续了对绿色建筑领域的支持，对绿色建筑材料制造项目提供了更具操作性的项目说明和支持条件。与此同时，北京、上海、天津、深圳等多省市也制定了绿色建筑政策体系，江苏、贵州、浙江等省市相继颁布《绿色建筑发展条例》，以地方立法的形式强制推进绿色建筑发展，多省市也建立了相关激励补贴政策。建立在充足的市场政策基础上，房地产企业应从规划、设计、绿色建材、人才培养、市场导向等诸多方面进行转型。

1、房地产企业绿色建筑实践主要路径

（1）规划设计：该阶段房地产企业根据项目开发绿色目标确定有利于环境的建筑风格、组合方式、智能化水平等，具体包括对户型结构、空间布局、平面特征以及建材选料、成本造价做出规划和部署。在设计时集成绿化配置、通风和采光的设计上都强调自然化，对于围护结构采用低耗能材料，在太阳能利用、地热利用、中水利用、绿色建材和智能控制等高新技术的使用上，充分展示人文与建筑、环境及科技的和谐统一。

（2）建筑设计：在建筑设计中，采用定制化原则，明确建筑目标和功能分区，考虑建筑在建造、运营和回收阶段的相互影响，充分利用新技术手段，提高空间使用率、资源利用率和建筑使用舒适感。建筑的外部设计坚持资源化、绿色化原则，采用太阳能、风能技术提高建筑的能量自给能力，同时采用绿植覆盖技术，提高园区绿化率及改善城市景观。在这一点上，现阶段房地产企业所体现出来的问题也最多。绿色建筑是一个很全面而系统的专业评价体系，现阶段大部分房地产企业并不能完整掌握绿建设计、绿建评价、绿色技术的应用以及相应的绿建成本的把控。所以房地产企业可以与绿建咨询公司或者精通绿建的设计院紧密合作，在上述产业生产链条中随时得到技术支持和纠偏。

（3）绿色建材选取：为满足建筑可持续发展要求，建筑材料必然向轻质化、高性能、多功能、低能耗及资源化方向发展，在建筑材料使用过程中实现节能。同时为了满足绿建相应得分，还应对每一个得分点相应的绿建技术以及匹配的绿色建材进行精细化收录。以往的的建材库往往对绿建参数、地域性考虑不足。所以房地产企业须在建筑设计阶段就应考虑切实可行的绿建技术和相应参考成本。在设计初期及施工图审查阶段，可与绿建咨询机构进行顾问合作，及时把控成本。

（4）建造方式：考虑采用装配式建筑，便于控制施工质量、减少施工工期、降低施工对周围环境的影响。在面对具有较大空间的多层、高层建筑和地基较软弱的建筑时，采用框架式建筑，灵活分隔空间，有利于抗震，节省材料，减少环境影响。

2、房地产企业未来的绿建挑战

（1） 绿色建筑发展依赖于前瞻性技术应用

    房屋建设往往是长周期项目，绿色建筑应对气候变化自然灾害的能力需要满足几年后的真实需求，因此绿色建筑发展依赖于具有前瞻性的先进技术应用。若房地产企业对自身开展技术创新不能进行系统长远的规划，对研发成果的转化缺乏统筹，就不能满足未来行业需求，为行业的绿色发展提供支撑。房地产企业亟需和熟悉绿建技术、绿色建材及相应成本核算的绿建咨询机构进行稳定的长期合作，以便对于当下乃至以后的项目进行前瞻性的专业预判。

（2）绿色建筑的认证

    现阶段，在向金融机构获取绿色融资支持时，房地产及建筑企业可能会存在绿色建筑设计时的认证等级与实际交付验收时不符的情况，这种情况涉及到信贷机制、担保、考核等的创新与完善，会限制银行等金融机构以绿色金融支持绿色建筑发展的积极性，导致房地产企业难以高成本去开发绿色建筑。所以房地产企业在项目初期就需要和绿建咨询机构合作明确项目的绿建属性及评价定位，确保后期的认证通过。目前我国主流绿建类认证包括：国标、LEED、WELL（及同类健康建筑评价）、LEED社区、WELL社区、低碳项目等。而和周边项目差异化的区分也是高品质、高回报的捷径。

（3）消费者绿色消费的意识有待加深

    部分消费者支付能力有限，绿色消费需求“被动”缺失。在当前很多绿色消费品存在绿色溢价的情况下，部分消费者往往因囊中羞涩而放弃购买绿色产品。很多民众基本属于“生态绿建文盲”，他们既无意选购绿色商品，也不会有意生产绿色环保产品。所以房地产企业需要与绿建咨询及科研等服务机构进行合作，对民众进行绿色宣传引导市场走向正确的车道。

（4）加强专业性的人才培养

    如今绿色建筑领域一线人才仍然较为匮乏，比如发展装配式建筑，对掌握建筑信息模型技术、吊装、焊接等技术的高技能人才需求快速增加，需要加紧建立绿色建筑人才培养和发展长效机制。在现阶段各学科交融在一起研究的情况下，组建多学科、跨专业研究团队刻不容缓，可以通过政府、行业协会引导，学校与企业通力合作等多种方式，构建可持续学习与交流平台，促进绿色建筑的高质量发展。就现在市场而言，房地产企业需要针对绿色建筑进行系统的培训，比如LEEDAP及WELLAP，以上岗符合项目及市场需要的技术和商务型负责人。绿建之窗以其近十年的培训经验提供LEEDAP和WELLAP的相应培训考试服务。

3、推荐案例

    万科集团作为我国房地产开发领域的领导者之一，是绿色地产的常青树。在深圳开发的万科城四期是国内第一个获得“绿色建筑三星级”认证的住宅项目，而且，在国家绿色建筑标准颁布的前三年，万科的绿色三星建筑面积已经占了全国的四成。

（1）项目管理。万科集团不断迭代升级工业化建造体系，有效降低建造过程中的能耗、物耗，是建筑行业践行绿色发展的重要实践。目前，万科已形成“5+2+X”工业化建造体系，后续将不断探索不同结构类型的工业化建造体系并扩展至大型复杂项目进行应用。

（2）售后服务。万科集团在管理上通过科技赋能减少碳排放，借助科技手段监控商业运营行为模式，降低持有型物业的能源消耗。以东莞莞城万科城市广场为例，通过信息化系统建设，形成“线上数据诊断+线下运维”的管理闭环，2020年全年每平米的用电量降低10度，年底节约电量35.4万度，可供一栋30层住宅楼所有家庭使用3年。

（3）采购与物料管理。2009年，万科集团完成了其采购体系的建设，以集团采购为主，辅以分公司采购，减少采购中出现的重复采购行为，降低该部分能耗，节约建筑成本。2016年，万科发起“房地产行业绿色供应链行动”，推行“无绿色不采购”，并通过采筑平台对采购材料进行绿色供应链管理。万科集团强调“全生命周期管控”，从各环节都有相应的标准，包括工业化建造、绿色建筑、健康建筑等标准，这些标准也在不断更新、升级，以不断提高我们的绿色低碳管理水平。为了进一步夯实管理基础，2019年，万科设立了董事会-环境、社会及管治工作委员会，集团在绿色低碳领域的行动具有了更强的推动力和系统性。

（4）研究与开发。万科研发中心与德国被动房研究所（PHI）、德国能源署（DENA）、住房和城乡建设部康居中心、中国建筑科学研究院等被动式超低能耗建筑专业机构密切合作，从提高效率与降低成本角度制定企业标准——万科被动式超低能耗建筑系统解决方案。

五、“双碳”及“绿色建筑”是房地产企业未来发展的核心目标                        

    2021年同样也是“双碳”战略落地实施的开局之年，房地产行业积极推动绿色建筑发展显得尤为重要。绿建之窗愿和各房地产企业及相关机构一起顺应“双碳”战略，共同完成这个时代赋予我们的绿建使命。合作咨询电话：13693161205，浦实