莱坊发布2023年第一季度《深圳甲级写字楼市场报告》

knightfrank.com.cn/research2023年 第一季度本报告重点关注深圳甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息深圳甲级写字楼市场季度报告 市场活跃度稳步回升，但租户仍持审慎态度 第一季度，租赁需求如期复苏，全市净吸纳量重回正值，至9.2万平方米。全市空置率受新增供应影响，按季上升1.4%至20.2%。租金方面，业主依然延续以价换量的租赁策略，令全市租金按季下降1.2%至183.3元/平方米/月。投资市场方面，科技类公司充当主要买家，季度内录得四宗大宗交易，总交易金额约为人民币5.97亿元。预计第二季度，前海区域将迎来新增供应的集中交付，因经济修复及信心重建仍需时日，预料租赁需求将继续稳步上升概览和展望但不会出现2021年的报复性反弹。综合而言，全市空置率特别是新增供应巨大的前海区域将继续上升，租金会在整体经济回暖的带动下逐渐筑底。注：其他包括华强北，车公庙，蛇口，宝安中心区资料来源: 莱坊研究部图一 ：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 图二 ：2023-2026各区域新增写字楼面积资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金 注：新增供应只计算可出租面积，即不包括自用办公面积部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准2023年第一季度新增供应230,000 2023年第一季度净吸纳量92,140平方米2023年第一季度租金183.3元/平方米/月2023年第一季度空置率20.2%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：1.4个百分点1.2%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：其他蔡屋围后海科技园前海福田中心区202620242025202305001,0001,5002,0002,5003,000千平方米平方米 租赁需求的全面回暖仍需时日租金走势新春伊始，为传统租赁需求的旺季，但租赁需求的全面回暖仍需时日，大部分业主选择继续下调租金以吸纳租户。全市甲级写字楼租金录得183.3元/平方米/月 ，剔 除因数据库调整的影响后，按季下跌1.2%，所有细分子市场均录得租金环比下降，反映出成本控制是当前市场的主旋律。值得注意的是，全市租金自2018年开始步入下行区间，至今迈入第五年。租金三年间下降14%，五年间下降22%。另一方面，市场上大部分的租赁合同，平均签订周期一般为3年-5年。也就是说，目前市面上大部分的租约已经到了重新谈判的节点。预计年内， 谈判的天平将继续向租户倾斜，全市租金将继续下降，乐观预计，年内租金将逐渐回稳。图三：深圳甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 117018019020021022023024025020142015201620172018201920202021202223人民币/ 平方米/月表一： 深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2023年第一季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）罗湖156.9↓3.2%20.4%↑2.8福田-华强北166.7↓2.9%18.1%↑2.7福田中心区220.0↓3.0%12.1%↓4.2福田 - 车公庙198.1↓10.5%38.6%↑2 7. 5南山-科技园164.5↓0.4%13.3%↓2 .1南山-后海206.4↓1.3%21.7%↑4.9南山 - 蛇口182.5↓3.1%37.9%↑25. 2南山-前海159.6↓4.4%25.4%↓0.7宝安中心区148.6↓4.7%29.1%↑14.7资料来源：莱坊研究部注：部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准 2023年第一季度，深圳写字楼投资市场录得四宗大宗交易，总交易金额约为人民币5.97亿。四宗交易分别为：Shenzhen Jiaji Technology购置深圳智慧广场c座7,513平方米，成交金额约为人民币2.5亿；深圳新益昌科技股份有限公司购置瑞湾大厦，成交金额约为人民币1.2亿；此外，华润置地大厦E座的两个较大面积单元成功出售，交易面积共计3,265平方米，总额约为人民币2.27亿。目前投资市场的卖家仍以房地产开发商为主，包括华润、华侨城等。买家则主要来自科技类公司。预计随着房地产行业逐渐回稳，在经济复苏的预期下，写字楼大宗交易将继续保持活跃。科技类公司充当投资市场的主要买家投资市场新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%30%2014201520162017201820192020202120222023Q102004006008001,0001,2001,4001,600图四 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部本季度，全市交付两个项目，分别为福田中心区的深科技城一期C座以及车公庙的中洲湾东塔与西塔，为片区楼宇提质增效注入全新动能。从租赁成交来看，各行业的问询量均明显回升，TMT仍是大面积租赁成交的主力。例如云鲸智能租下西丽云科技大厦18,000平方米，佑驾创新科技租下创维半导体设计大厦4,000平方米，红箭头科技公司租下恒裕前海金融中心2,500平方米。2023年，深圳全市新增供应预计达到137万平方米，而从过往十年的历史数据分析，净吸纳量超过100万的年份仅有两年。换句话来说，深圳写字楼租赁市场大概率将维持“供过于求”的局面，全市空置率极大概率会继续抬高。建议业主方需及时根据客户需求积极调整服务策略以便稳住出租率。各行业的问询量均明显回升供应和需求表二：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第一季度区域项目租户面积（平方米）交易类型南山西丽云科技大厦云鲸智能18,000新租南山科技园创维半导体设计大厦佑驾创新科技4,000续租南山前海恒裕前海金融中心红箭头科技公司2,500新租资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实 深圳甲级写字楼市场数据图2023年第一季度宝安中心区租金: 148.6空置率: 29.1%存量: 77前海租金: 159.6空置率: 25.4%存量: 115科技园租金: 164.5空置率: 13.3%存量: 164车公庙租金: 198.1空置率: 38.6%存量: 62华强北租金: 166.7空置率: 18.1%存量: 27罗湖租金: 156.9空置率: 20.4%存量: 92福田中心区租金: 220.0空置率: 12.1%存量: 232后海租金: 206.4空置率: 21.7%存量: 109蛇口租金: 182.5空置率: 37.9%存量: 25各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率资料来源: 莱坊研究部注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准903万平方米甲级写字楼总存量约 广州写字楼市场报告2023年第一季度莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 21 6032 1769laurence.zhu@cn.knightfrank.com研究及咨询部深圳商业物业服务部近期研究报告深圳写字楼市场报告2022年第四季度2023年亚太区展望大湾区机遇简家宏深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管+86 755 6661 3141ken.kan@cn.knightfrank.com何建朗分析员，广州研究及咨询部+86 20 3877 1477stephen.he@cn.knightfrank.com北京写字楼市场报告2023年第一季度上海写字楼市场报告2023年第一季度