2023年第一季度广州房地产市场回顾

2023年开春，广州全市经济活动趋向活跃，写字楼市场租赁情绪回暖。1-2月全市规模以上服务业实现营业收入2,541.5亿元，同比增长2.9%，开局平稳。信息传输、软件和信息技术服务业营业收入同比增长4.7%，增速比2022年全年提高1.1个百分点，拉动全市规模以上服务业增长1.3个百分点。第一季度，广州录得两个项目、共12万平方米的新供应投入市场，项目位于鱼珠和万博。受新供应落成影响，全市空置率环比上扬1.0个百分点至16.0%。春节后，市场问询量、带看量较年前大幅增加，商务活动活跃度提升，但转化为租赁成交仍需时日。目前写字楼用户的动态以续租或整合搬迁为主，降低成本仍然是企业考虑的重要因素，如某游戏公司从地标项目搬迁到同区的乙级写字楼，某大型电信通讯类企业从甲级写字楼退租、回到自用物业。季内净吸纳量为1.0万平方米，环比减少90%。楼宇继续采用租金优惠来促进去化，全市租金面价环比下降0.5%，至每月每平方米152.6元，租金跌幅环比收窄1.3个百分点。成交数据显示，本季度TMT、第三方办公服务运营、专业服务业和金融业表现最突出。TMT的新成交以软件类和电商为主，如拼多多在万博租用6,000平方米；第三方办公服务运营商在广州设点、扩张，以国内或本地品牌为主；金融业和专业服务业继续在中央商务区拓展，金融业以证券、基金等非银金融最为活跃，而律所的升级成交推升了专业服务业的占比。 2023年首季，广州零售市场受益于人流量的恢复，呈稳步复苏态势。春节后，广州地铁人流已接近疫情前水平，季内共有四天的日线网客流量超千万人次。而根据广州市统计局数据显示，1-2月广州全市社会消费品零售总额同比上涨2%，较2022年12月（同比下跌0.4%）有所回暖。其中，全市实现住宿和餐饮业零售额同比增长11.0%。与此同时，广州政府还在三月发布了全国首部国际消费中心城市培育建设专项规划《广 州建设国际消费中心城市发展规划（2022-2025年）》，加速该项目的落地实施。并且，在季内，广州再次派发旅游和餐饮消费券，以提振消费市场。在广州优质零售物业市场，第一季度未录得新增供应。需求方面，尽管零售市场显著复苏，但是品牌拓展滞后于人流的反弹和营业额的恢复增长速度，而天河城百货北京路店的结业还带来了七万平方米的空置，致使本季全市录得吸纳-59,441平方米，推升空置水平至季末的11.5%，环比上升0.2个百分点。而天河路则得益于大面积租户的开业，空置率下调至3.1%，环比减少1.3个百分点。租金方面，零售市场回暖给予了业主信心，季内租金叫价止跌回稳，无涨跌，报每天每平方米26.5元。租户成交方面，餐饮新租户占据半壁江山，零售业态仅占比三成，而新能源汽车的拓展则有所放缓。在重点关注项目的新租品牌中，轻食软饮、特色餐饮、时尚服饰零售、美容健康服务、快餐和运动娱乐体验业态位列前六位，占全部录得成交的83.3%。具体而言，餐饮方面，广州本地餐饮品牌storebyjpg.，PAIX及九毛九旗下怂火锅继续录得积极扩张；而外地来的餐饮品牌费大厨、海森堡和BlueglassYogurt则把首店开在了天河路及越秀区。零售业态方面，本季录得巴黎香氛品牌DIPTYQUE广州首店在天河路围板。新能源汽车本季仅录得五宗成交，较2022年第四季度有所放缓。就区域而言，天河路商圈零售业态新租占比达到40.7%，较全市总体水平高10个百分点。2023年，广州预计将有32万平方米的优质零售物业投入市场，包括珠江新城和北京路的小体量新项目，以及大悦城在广州的首个项目。供应量将较2022年减少4%，在需求回暖的预期下，空置率有望小幅下调，整体租金将触底，核心商圈优质物业有望获得租金反弹。 2023年第一季度，广州共录得47宗、共247万平方米的工业土地出让，其中增城区单季出让土地面积最多，占比56%，其次为南沙区（15%）。另外，本季录得10宗含有仓储用途的土地，总用地面积达到99万平方米。其中包括希音获得的位于增城区中新镇49万平方米的仓储用地。而另一宗同位于中新镇的工业兼容仓储用地，规划建筑面积则高达101万平方米。另外，小鹏汽车亦于本季竞得位于黄埔区中新知识城一幅工业用地，规划建筑面积14万平方米。2023年第一季度，广州迎来供应高峰，而需求仍在逐步恢复中。三个项目共48.2万平方米的高标仓库落成，是有记录以来供应最多的季度。新落成项目均位于广州北部的花都区和从化区，其中花都区供应达到41.4万平方米，占全部新增供应的86%。需求方面，季内录得第三方物流的扩张，但租赁市场活跃度仍有待提升。尽管国内零售市场重启，但出口表现仍未理想，1-2月以人民币计价的商品出口总值同比下降20.6%，影响了与出口相关的仓储需求。因此，全市高标仓空置率仍持续攀升，环比上升12个百分点至季末的21.9%。但就区域而言，黄埔区录得最为显著的空置改善，空置率环比下降4.6个百分点至季末的8.8%。租金方面，空置压力较大的广州北部，以及受出口放缓影响的南沙，均有项目下调租金报价。全市租金受此影响，环比下降0.6%至季末的每月每平方米40.0元。相比之下，佛山高标仓储市场得益于跨境电商的旺盛需求，空置率重回低位。本季度佛山新增一个高标库，位于南海区，面积为13.5万平方米，入市即被跨境电商巨头整租。除此以外，跨境电商还在本季整租了位于三水区的两个仓库，共计13.5万平方米。而顺德区的高标仓，则录得某零售商两万平方米的租赁成交。至此，在经历了连续六个季度的上升以后，佛山优质仓储物业的空置率终于录得下降，环比减少8.8个百分 点至季末的6.4%。尽管整租面积数字亮眼，但小面积空置去化仍旧缓慢，仍有业主调低租金报价。季内租金保持大致平稳，环比下跌0.2%至季末的每月每平方米38.9元。 广州第一季度共录得五宗大宗物业成交，总成交金额近80亿元人民币，同比增长25%，并超过了2022年全年总成交金额的50%。超过九成的成交金额来自四宗写字楼成交，分布在各区，卖家类型均为房地产企业。其中科学城的烂尾项目由国企以13.1亿元的底价拍得；琶洲的整栋写字楼也被国企购入；广州国际金融城和鱼珠物业的买方则是以自用为主要需求的企业买家。最后，本季度录得一宗位于番禺区的养老社区成交，成交金额比2020年的关联交易增长了42%。另外，仓储物流设施持续受到关注，但近期广州及周边城市的需求有所放缓，能提供可预计、稳定现金流的项目更受投资者的青睐。同时，被列入公募REITs领域的商务园区物业继续成为热门的投资资产类别，投资者尤其看重优质项目集中的天河智慧城和科学城等区域。