2022年郑州房地产市场回顾与2023年展望

2022年郑州写字楼市场核心区域录得4个新入市项目，共计28.3万平方米，主要来自于北龙湖片区及高铁站东广场，推动市场存量上升至近463.93万平方米。其中甲级写字楼体量为近226.3万平方米。全年写字楼租金在市场逐步回暖中降幅收窄，但整体未及2021年平均租金水平。全年租赁市场金融行业相关企业、TMT、医药大健康、专业服务及互联网相关科技类企业仍积极扩租或升级办公场所。受供应放量及疫情封控影响，造成办公楼市场空置率上升至21.7%，同比增长近10.6个百分点。受制于整体经济环境压力，租赁市场活跃度恢复周期较长，租户选择房源更加谨慎，甲级写字楼市场平均租金仍处下行通道，空置率同比提升明显，至26.41%。租赁市场稳步发展，客户方市场特征显现。受到疫情封控影响，企业租赁策略保持谨慎，新租需求疲软，全市写字楼净吸纳量录得4.48万平方米，同比上涨94.9%。供应放量叠加，租户议价能力大幅提升。2022年写字楼市场转入并将较长保持客户方市场的特征趋于显著。展望未来，受北龙湖片区及高铁站东广场大量项目交付的影响，郑州甲级写字楼市场的新增供应已进入增长期。该轮供应受制于政策及定位等相关导向，将进一步拉升郑州写字楼市场空置率。同时随着政府招商政策的加码，金融相关及医药大健康、TMT等行业的需求活跃度将大幅提升。 “随着郑州招商引资政策的不断升级及各种稳经济的利好措施施行，必将推动市场的逐步复苏，为企业带来更多的机遇，加速办公市场的良好发展。新的一年，防疫政策的转变也将大力助推市场交易的活跃度，预计上半年市场将有明显的回暖迹象。新兴核心商务区域也将吸引更多客户的目光，成为楼宇经济升温的重要一环。” 前三季度，受疫情及消费内需走弱影响，次级、近郊商圈录得不同程度的退租，空置率上行，虽然在第三季度出现了近18个月的首次下降，但随着第四季度疫情的进一步影响，市场空置率拉升至16.8%。2022年郑州商业市场经历了多轮包括疫情在内的不利因素的影响和考验，尤其在第四季度最为明显。但随着一系列利好政策的颁布，2022年12月开始市场已经逐渐形成回暖迹象。需求方面，随着Hermes、Dior、VCA、Celine等国际奢侈品牌的进驻，丹尼斯大卫城的品牌升级计划步入成果呈现期。在本轮的品牌升级与调整中，丹尼斯大卫城共完成480个品牌的焕新工作，其中有159个为新进品牌，总调整面积达65,000平方米，可谓是该项目自2015年开业以来调整幅度最大、涉及品牌及楼层最多的一次。同时，位于高铁商务区的汇艺·银河里在2022年启动了全面焕新计划，并完成了11个新品牌的引进，其中有多家区域首店品牌，如风靡韩国餐饮市场的“SoonSooChicken”中国首店、本地主理人品牌“酱KoreanBistro”、但丁的野营市集、辣物烧烤酒场、HiFive百分五咖啡等品牌。 与此同时，新能源汽车品牌在豫选址步入拐点，对销量转化及成本管控的进一步加强使得大多数品牌放缓新店选址步伐，转入对已开业店铺的运营效益评估，快闪店等其他更灵活的方式成为其新选择。过去一年投资人对开店及选址的观望态势也进一步加强，尤其是超市、影院、餐饮及娱乐类（包括不限于KTV、密室逃脱、酒吧等）业态受冲击较为显著，预计未来3-6个月开店意愿会受到一定影响。 “2022年12月24日正弘汇的开业为郑州商业市场的发展带来了极大的信心与鼓舞。展望未来，随着一系列利好政策的颁布，消费开始升温，民众出行意愿也明显回升，市场将逐渐走出低谷，重归复苏之路。展望未来，预计2023年郑州商业市场将会迎来615,000平方米的新增优质供应，进一步提振市场与投资信心复苏，而新项目入市带来的市场竞争也将进一步加剧。”