公司信息更新报告：预告业绩承压下滑，销售投资保持稳健

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 招商蛇口（001979.SZ） 2023年01月09日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/1/6 当前股价(元) 13.52 一年最高最低(元) 17.70/11.49 总市值(亿元) 1,046.33 流通市值(亿元) 1,046.18 总股本(亿股) 77.39 流通股本(亿股) 77.38 近3个月换手率(%) 41.96 股价走势图 数据来源：聚源 《累计销售降幅收窄，重启股权融资并购—公 司 信 息 更 新 报 告 》-2022.12.12 《单月销售持续增长，投资拿地力度保持—公司信息更新报告》-2022.11.11 《投资积极销售企稳，融资渠道保持通畅—公 司 信 息 更 新 报 告 》-2022.10.31 预告业绩承压下滑，销售投资保持稳健 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  预告业绩承压下滑，销售投资保持稳健 招商蛇口发布2022年度业绩预告。公司资金实力雄厚，销售市占率不断提升，投资拿地保持稳健，重启股权融资并购有望提升公司核心优质土地储备，改善公司负债结构。受销售下行、计提减值增加及投资收益减少等因素影响，我们下调盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为42.8、72.0和102.5亿元（原值为91.0、154.0和177.4亿元），对应2022-2024年EPS为0.55、0.93、1.32元，当前股价对应PE为24.4、14.5、10.2倍。在地产政策持续宽松需求下，我们看好公司市占率持续提升，维持“买入”评级。  预告业绩不及预期，归母净利润同比下降 公司预告2022年归属于上市公司股东的净利润为38至46亿元，同比下降55.65%至63.36%；预告基本每股收益为0.35至0.45元/股。主要源于：（1）受销售市场下行影响结转毛利率同比下降；（2）积极处置去化困难的项目，优化资产负债表；（3）市场情况变化导致计提资产减值准备同比增加；（4）转让子公司产生的投资收益同比减少；（5）受疫情影响，持有物业的出租率和租金水平受冲击明显。  销售排名持续提升，投资拿地保持节奏 2022年公司实现签约销售面积1193.65万方，实现签约金额2926.02亿元，分别同比下降18.49%和10.47%，销售表现优于行业均值，克而瑞全口径销售排名提升至第六。2022年公司累计新增拿地计容建面723.4万方，对应土地总价1273.9亿元，拿地面积和金额权益比分别为62.3%和59.7%，拿地与销售金额比例为43.5%；其中在一线城市拿地金额657.5亿元，占比51.6%，一二线城市拿地金额占比达91.5%，投资拿地向高能级城市倾斜。  融资优势明显，股权并购重启 2022年公司公开市场发行债券379亿元，票面利率维持在3.55%以内，融资成本保持低位。12月公司发布公告称拟购买资产包括深圳市南油集团24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善公司负债结构。  风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 129,621 160,643 176,708 196,168 217,842 YOY(%) 32.7 23.9 10.0 11.0 11.0 归母净利润(百万元) 12,253 10,372 4,281 7,199 10,252 YOY(%) -23.6 -15.3 -58.7 68.2 42.4 毛利率(%) 28.7 25.5 18.7 19.9 21.4 净利率(%) 9.5 6.5 2.4 3.7 4.7 ROE(%) 6.7 5.5 2.1 3.5 4.8 EPS(摊薄/元) 1.58 1.34 0.55 0.93 1.32 P/E(倍) 8.5 10.1 24.4 14.5 10.2 P/B(倍) 1.3 1.2 1.2 1.2 1.1 数据来源：聚源、开源证券研究所 -40%-20%0%20%40%2022-012022-052022-09招商蛇口沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 575527 653058 675720 668283 668037 营业收入 129621 160643 176708 196168 217842 现金 89306 79533 36751 -42428 -109363 营业成本 92435 119723 143633 157123 171243 应收票据及应收账款 2790 3299 1447 4871 2223 营业税金及附加 9054 9681 11496 12291 13911 其他应收款 94201 119567 120168 131615 144667 营业费用 2986 3914 4188 4714 5199 预付账款 10289 11867 8250 9097 11425 管理费用 1979 2145 2529 2713 3065 存货 360793 417636 486890 541804 594594 研发费用 71 116 112 133 143 其他流动资产 18148 21156 22214 23325 24491 财务费用 2224 2006 3781 4115 4799 非流动资产 161631 203145 231496 262030 291453 资产减值损失 -2570 3391 5301 3923 2178 长期投资 40124 61561 80533 101574 121580 其他收益 202 252 268 285 303 固定资产 4365 9234 9701 10630 11738 公允价值变动收益 8 157 54 83 76 无形资产 604 1430 1554 1711 1889 投资净收益 6107 3728 2722 3184 3298 其他非流动资产 116537 130921 139709 148115 156246 资产处置收益 -6 7 0 4 2 资产总计 737157 856203 907216 930313 959490 营业利润 24080 22753 8714 14710 20983 流动负债 373787 428079 477177 504757 543284 营业外收入 149 204 225 247 272 短期借款 17717 3628 3991 4390 4829 营业外支出 119 115 126 139 153 应付票据及应付账款 46563 57909 68514 69186 81213 利润总额 24109 22843 8812 14819 21102 其他流动负债 309507 366541 404672 431181 457241 所得税 7196 7641 2948 4957 7059 非流动负债 110013 151370 151698 142899 124874 净利润 16913 15202 5865 9862 14044 长期借款 100356 133884 133341 123626 104639 少数股东损益 4660 4829 1583 2663 3792 其他非流动负债 9658 17485 18358 19273 20235 归属母公司净利润 12253 10372 4281 7199 10252 负债合计 483800 579448 628875 647656 668157 EBITDA 27417 27282 11831 19472 27542 少数股东权益 151987 168084 169667 172330 176122 EPS(元) 1.58 1.34 0.55 0.93 1.32 股本 7923 7923 7923 7923 7923 资本公积 14068 14189 14189 14189 14189 主要财务比率 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 留存收益 62318 66071 69517 75311 83561 成长能力 归属母公司股东权益 101370 108671 108674 110327 115211 营业收入(%) 32.7 23.9 10.0 11.0 11.0 负债和股东权益 737157 856203 907216 930313 959490 营业利润(%) -8.5 -5.5 -61.7 68.8 42.6 归属于母公司净利润(%) -23.6 -15.3 -58.7 68.2 42.4 获利能力 毛利率(%) 28.7 25.5 18.7 19.9 21.4 净利率(%) 9.5 6.5 2.4 3.7 4.7 现金流量表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E ROE(%) 6.7 5.5 2.1 3.5 4.8 经营活动现金流 27622 25977 -9010 -38992 -17202 ROIC(%) 7.2 6.1 2.4 4.1 6.0 净利润 16913 15202 5865 9862 14044 偿债能力 折旧摊销 227 240 1295 1503 1767 资产负债率(%) 65.6 67.7 69.3 69.6 69.6 财务费用 2224 2006 3781 4115 4799 净负债比率(%) 28.9 38.8 54.1 80.3 96.6 投资损失 -6107 -3728 -2722 -3184 -3298 流动比率 1.5 1.5 1.4 1.3 1.2 营运资金变动 7167 7305 -16469 -50461 -33659 速动比率 0.5 0.5 0.3 0.2 0.1 其他经营现金流 7198 4952 -759 -827 -854 营运能力 投资活动现金流 -4818 -24277 -26087 -27945 -26952 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 4233 10007 2746 2644 2225 应收账款周转率 56.3 52.8 74.5 62.1 61.4 长期投资 -7027 -10223 -18973 -20523 -20007 应付账款周转率 2.3 2.3 2.3 2.3 2.3 其他投资现金流 -7612 -24492 -42314 -45825 -44733 每股指标（元） 筹资活动现金流 -7894 -11161 -7685 -12242 -22781 每股收益(最新摊薄) 1.58 1.34 0.55 0.93 1.32 短期借款 -4453 -14089 363 399 439 每股经营现金流(最新摊薄) 3.57 3.36 -1.16 -5.04 -2.22 长期借款 13245 33528 -544 -9715 -18987 每股净资产(最新摊薄) 10.45 10.93 10.93 11.14 11.77 普通股增加 7 0 0 0 0 估值比率 资